マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[536: 匿名さん]

それは無理だよ。

[537: 匿名さん]

建物・設備はいずれ悪くなり、交換なり修繕をしなければならなくなります。
しかし、計画的な修繕積立金がされてないと、いずれ積立金は枯渇してしまいます。
そのときになって、値上げとか借り入れをしても値上げ額が大きくなり、補修工事
が停滞してしまいます。
マンションに活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
快適な生活が送れない、売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化
に益々加速がついてきます。

[538: 暇入]

安いところにはそれなりの人が住むから心配無用です。

[539: 匿名さん]

>538
安いところというけど、基準はいくらがボーターラインかな？
あなたが住んでいるマンションは、当然億ションなんでしょうね。
それも、築浅で、まだ築数年しかたっていないとか。

[540: 匿名さん]

外野からだが、マンションそれぞれだからほっとけよ、お宅が偉そうに提起することでもない。
ここは質問が有ったら応えてあげるスレだろ、押し売りは誰も聞かないよ。

[541: 匿名さん]

ここは、問題提起をする場でもあるんですよ。
少しでも、マンション管理に役立つ情報であれば
遠慮なく書き込んでください。

[542: 匿名さん]

押し売りは誰も聞かないよ。

[543: 匿名さん]

あなたは見ているんでしょう？
一人でもいいんですよ、見る者がいれば。

[544: 匿名さん]

ですから、押し売りは誰も聞かないよ。

[545: 匿名さん]

>544
>建物・設備はいずれ悪くなり、交換なり修繕をしなければならなくなります。
しかし、計画的な修繕積立金がされてないと、いずれ積立金は枯渇してしまいます。
そのときになって、値上げとか借り入れをしても値上げ額が大きくなり、補修工事
が停滞してしまいます。
マンションに活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
快適な生活が送れない、売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化
に益々加速がついてきます。

これは別に押し売りではないですよ。
当たり前のことを書き込んだんですけど、分かっていても気づかない方がおられる
ので問題提起をしたまでです。
あなたはこれについてどう思っていますか？

[546: 匿名さん]

マンションそれぞれだからほっとけよ、お宅が偉そうに提起することでもない。
押し売りは誰も聞かないよ。

ということで、それぞれの問題、お宅が云々言う問題ではない。

[547: 暇入]

５４６さんに一票！ｗ

>>売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化

すでに空き家が増えていて修繕しようがしまいが、大勢に影響なし。

[548: 匿名さん]

>547
うちのマンションはまだ築８年ですよ。
将来を見越して対応策をとるべきだといっているのです。
手がつけられなくならないようにね。
資産価値をいかに落とさないかが問題なんです。

[549: 匿名さん]

↑
貴方の意見だけじゃなく、マンション所有者全員で決めてね、それが管理組合総会。
人はそれぞれいろいろな思考でマンション購入してるのよ、まぁ　ガンバッテ。
貴方の意見はその中の一つにすぎないのよ、決して正しいとは思わない事ね。

[550: 暇入]

築８年で大規模修繕の心配するということは
売主が決めたいまの修繕積み立て金が少なすぎるからだろうが
なんとかしたいなら理事長に立候補して
値上げを説得するしかないが
その困難さを理解できないのだろう。
傷んだところが目立ち出してから低利融資で
工事を行えばよい。

[551: 匿名さん]

>550
あなたは長期修繕計画をみたことあります？
その中に工事をしなければならない個所が全て網羅されてますか？
その洩れている個所が悪くなったら、計画以外だからといって補修は
しないのですか。
それに気づいて将来のために備えていくのが理事の役割でしょう。
値上げ額が小さいうち対処しないと、その時期がきたら大幅値上げが
必要になり、総会決議も難しくなりますよ。
マンション総体に活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
それをやる理事が、マンションにいるかどうかが問題です。

[552: 暇入]

規約が古ければ規約改正からやるべきだが、
築8年程度の最近の規約なら普通決議で値上げできるから
決議そのものは難しくはない。
問題はガテン系が騒いだ場合など
理事長がビピッて採決できないとか
誰かがやるではなく
あなた自身が理事長で推進しないと
難しいだろう。
私なら放置して借金で工事。
金利は一戸あたり月数百円に過ぎず、
それしきのことでもめてもしょうがない。

[553: 匿名さん]

>552
借金をしたら返済しなければならないんだよ。
いくら金利が安いといったって、元本を返済しなければならないん
だからね。
値上げの総会決議云々より、まず長期修繕計画に工事の全てが
網羅されているかどうかの確認をしてみてはどうなの。
そして、まず１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることからスタート
しなければならないのです。
それを知らないで、値上げや総会決議はありませんよ。

[554: 匿名さん]

>552
事後保全と予防保全の意味知ってます？

[555: 暇入]

↑この書生はガテン系派閥のうっとおしさをしらないようである。

[556: 暇入]

低金利なら先払いより後払いのほうが得に決まっている。
後払いなら死ねば残債を踏み倒すことができる。
そもそも積み立てる能力がないから住宅そのものを借金で買っているのだ。

[557: 匿名さん]

何処のマンションでもガテン系はいる。役員にもいるので、理事長もガテン系の確率は高い。

もし、資金不足が生じたなら、その時のマンションの情勢で修繕積立金の値上げで対応するか、

それがだめなら借り入れをして乗り越える。二者託一だから、簡単、私は借り入れの方を選択します。

将来の建替えまで考えた高度なマンション管理の理屈が通るマンションなら運営もすむーず、

ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

だから、マンションの未来は暗い、ガテン系は、被害が自分に及んだ時騒ぎ出す。それがスラム化。

[558: 匿名さん]

>557
うちには肉体労働者の住民はいませんよ。
いたとしても、一級建築士ぐらいですからね。

積立金が足りないなら借り入れをしなければならないけど、
その返済は修繕積立金でやることになるけど、悪くなるまで
補修工事をしなかったとなると、かなりの金額になるけど、
大幅値上げをしなければならないだろうね。
１万とかの値上げもかんがえられるね。

[559: 匿名さん]

ガテン系が管理するとそうなる。

５５８さんのマンションはレベル高そう、内のマンションは１級建築士のレベルはいない。

肉体労働者が割合としては、多い。安いから購入。役員の順番が来るまでに、

買い替えを検討中。しばらくは持つでしょう。

[560: 暇入]

>>ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

このご意見は本質を突いてますね。
私も借り入れで対応できると思います。低金利だし
実害はほとんどゼロ。むしろ、工事内容に厳しいチェックが入り、金利分以上に工事費を抑制できる可能性が大きい。

[561: 匿名さん]

借り入れをして、修繕積立金が月１万円上がりますという
総会決議はむずかしいんじゃないの？

[562: 匿名さん]

ガテン系を敵にまわすと、後々管理がやりにくいし住にくい。

ラテン系の住民の多いマンションは、管理人と清掃員の所作もラテン系である。

中古を購入する時は、参考にしてみてください。　経験者です。

[563: 匿名さん]

１ヶ月一万円の値上げなら、暴動だ。？ラテン系は口説けない。

[564: 匿名さん]

議決権行使書の賛成数が議決権の過半数を超えている場合。

総会開催中に、出席者からの説明で、その議案可決が管理組合にとって大きなマイナスであると
理事長も判断した場合、一旦休憩し、理事会を即開催し理事会も理事長判断と同一の場合、
その議案を上程しなかった事とし、再検討後臨時総会を開催し、修正議案を上程する事はできますか。

[565: 匿名さん]

原則として出来ない。議案の内容を説明して下さい。

[566: 匿名さん]

564です。
長期修繕計画改定の議案で、設計事務所の勘違いと計算違いで、３年後より８年間
長期修繕資金が多額のマイナスとなる計画(数回の借り入れが必要)を理事会も発見できず
総会に上程されたものです。アホかと思われるでしょうが本当のお恥ずかしい事案です。
借入金等の資金計画書も添付なし。

[567: 匿名さん]

>564さん
全然心配しなくていいですよ。
議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ。

[568: 元フロント]

＞議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ
　過半数の議決権行使書で承認済みなのに、そんなことしていいのかな。
　無責任な議決権行使書の怖さが分かりましたね。

　一度、採決して、臨時総会で正しい修繕計画を承認すべきでは？

[569: 匿名さん]

>568
明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
決議してしまえば、それが承認されてしまいますよ。
再度仕切り直しをすればいいのですよ。
議決権行使書で賛成した者も、明らかに間違っていたり、
法律違反とは知らないで賛成したんだろうからね。
その議案自体が間違っていたのだから、それを知っていたら
反対したかもしれないでしょう。

[570: 匿名さん]

間違った議案を審議した理事会の責任。

その議案を監査してＯＫの記名押印した監事の責任、

この理事会は責任を取って総辞職する事。あとは監事の仕事です。

こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

間違った議案に議決権行使で賛成票を投じた組合員も同罪。

少数派の反対票を投じた組合員の中から役員を選任する。これ、提案？

[571: 元フロント]

＞明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
　どの部分が法律違反名のですか？

＞再度仕切り直しをすればいいのですよ。
　逆の場合。
　議案が議決権行使書で否決とわかっていたら、採決を保留して、多数派工作をして再度臨時総会にかけるなんて事も可能です。

[572: 匿名さん]

ていのうすぎちゃん

[573: 暇入]

>>こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

そのとおりなんだが、それを言い出すと、たぶん自分でやらないと
役員０になるね。
そんで自分でやるとガテン系がからんてきてとてもうざいです。

[574: 匿名さん]

>571
そんな極論をいわず、この場合は完全に理事会のミス
といっているでしょう。
そんなときは、間違った議案書であったことを謝罪し、
改めて検討し、再度臨時総会を開催しますといって、
その議案だけは、仕切り直しをすればいいだけのことです。

[575: 匿名さん]

>571
まちがった情報を流して承認された議案は一応承認されたのですから
それを再度提案するかどうかは、理事会次第です。
取り敢えず、承認されたことは実行に移し、それ以降のことは、再度検討して
臨時総会を開催するかどうかを理事会で検討することもありです。
元々修繕積立金を段階的に値上げしていかなければならないシステムのようです
ので、今回の議案は承認させ、値上げの提案をしてもいいのでは。

しかし、これでは説得力がありませんので、やはり間違っていたことを謝罪し、
再度臨時総会を開催しますといって、その議案だけはペンディングにしておいた
方がいいでしょう。

[576: 匿名さん]

564です。
皆様のご意見大変参考になりました。御礼申し上げます。

今回理事会は、総会で議案を取り下げました。
そして臨時総会で正規の大規模修繕計画を上程し可決されました。
議決権行使書での賛成数は、前回とほぼ同数でした。
理事長等への委任状のみにする訳にも行かず、議決権行使書には
悩みは尽きません。

[577: 匿名さん]

議決権行使書は個々の意見を繁栄し尊重する良い手法ですよ、なにか勘違いしてませんか？

意見を聞かず委任状で理事長が好き放題というほうが悩みでは無いでしょうか。

[578: 匿名さん]

委任状のもは危険。議決権行使書に賛否を記入した者を、他の区分所有者か、

理事長に委任するのは良い。つまり、委任状と行使書は１枚で対であること。

[579: 匿名さん]

>578さん
＊通常（臨時）総会の出席確認

　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　代理出席者　（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
　　１．議長に一任します。
　　２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

[580: 匿名さん]

５７６さん。

理事長等へ、委任状のみにする方法を提案します。

欠席者（出席せず、委任状と議決権行使もしない者）で、

意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

の規約を制定する。これで全て解決。組合運営も楽になります。

[581: 元フロント]

＞意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

＞の規約を制定する。

　この規約が民法に抵触しないか気になります。
　民法では、委任は双方の合意のもとに成立しますので、議決権を放棄するという個人の意思を無視した規約は法令違反に問われるのでは？

[582: 匿名さん]

>>580
昔はそれで通用したが　いまはそんなやり方している組合無いね～
白紙委任状は問題多いしもめる原因　
理事長に議決権を一任なんて論外ですし規約に設定など不可

民法上も問題有るだろうね

[583: 匿名さん]

出欠確認は、579のいい見本があるじゃないか。
それを活用しよう。
次の総会に使ってみてはどうなの。

[584: 匿名さん]

>>579 は、素人マン管士が考えた見本ですか？

[585: 匿名さん]

管理会社のフロントにいい見本があると提案されたんですよ。