マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[451: 匿名さん]

うちの長期修繕計画は消費税は５％で計算されています。
このままでは、将来的に修繕積立金が不足してしまいます。
値上げをすべきでしょうか。

[452: 匿名さん]

自分とこの理事会で相談しなよ、専門家に聞く事じゃないわ。

[453: 匿名さん]

消費税が上がったら上げるのが当たり前です

[454: 匿名さん]

だから～　自分とこの理事会で相談しなよ　マンションそれぞれだからね

[455: まんかんし]

修繕計画の内容も精査せず　管理会社のいうままに積立金を上げようという馬鹿は多い
先ず建築士なりに精査させて内容の適正を確認すべき

[456: 匿名さん]

マンションそれぞれだからね　くちだしむよう

[457: まんかんし]

管理会社の言いなりで提案される諸工事を無条件に賛成する理事がいた
後で判明したが管理会社から工事を受注している下請け業者だった

[458: 匿名さん]

長期修繕計画には、工事や改修をしなければならない個所が
全て網羅されていますか？
各戸の玄関扉、駐輪場、メールボックス、避雷針、消火栓、各戸内に
ある煙探知機、排水ポンプ等が全て計画化されてますか。

[459: 匿名さん]

もし、長期修繕計画にない個所が破損とかした場合は
補修をしなければなりませんが、そういう部分が多く
なれば、修繕積立金が不足しませんか？

[460: 匿名]

自分とこの理事会で相談しなよ　マンションそれぞれだからね

[461: 匿名さん]

マンションの資産価値のバロメーターとしては、修繕積立金に
あります。
長期修繕計画に工事の全てを網羅して、そこから算出した各戸
当たり月の必要修繕積立金が積み立てられているかによります。
修繕積立金は安い方がいい、しかし、資産価値を落とさずきれいで
住みやすいマンションを維持して欲しいではなかなか解決しません。

[462: 匿名さん]

長期修繕計画に内訳表がなければあんまり意味ないしね。

[463: 匿名さん]

マンションそれぞれだからね

[464: 匿名さん]

長期修繕計画に内訳表がなければ何にもならないよ。
それぐらいの長期修繕計画は作成しておく必要があるよ。

[465: 匿名さん]

長期修繕計画に、全てが網羅されてるものはまずないでしょう。
しかし、悪くなったらその都度補修工事はしなければならない。
当然、修繕積立金は足らなくなる。
やはり、しっかりした計画書が必要だね。

[466: 匿名さん]

長期修繕計画に消費税アップに対する対策をたてないと、
いずれ積立金が不足するよ。

[467: 匿名さん]

マンションそれぞれだからね　ほっとけよ

[468: 匿名さん]

積立も良いけど、修繕時の一時金のほうがいいマンションも有るんだよ。
余分な積み立ては買換え住替え族には無用なんです。

[469: 匿名さん]

>468
でもね、どんなマンションでも滞納金が発生することがある。
商売をやっている者は景気のいいときはいいけど、悪くなると
管理費等の支払いにも困ることがあるし。
リストラ等があれば生活は苦しくなるしね。
だから一時金の徴収は全員は難しいときもある。

[470: 匿名さん]

↑
それは住み続ける住人の勝手な言い分
修繕自体は修繕以後の環境設備整備行為
その後住む人が費用負担するのは当然なんですよ

真面目な事言いながらズルサ百倍ですね～　

[471: 匿名さん]

>470
あなたの方がずるい考えですよ。
買い替え者のために、建物の維持・保全をやるのではないですよ。
だから、全国のマンションで、修繕時に一時金を徴収するマンションは
皆無ですよ。
それをやるところは、修繕積立金が極端に少なく、補修も悪くならなければ
できないマンションで、殆どスラム化しているマンションぐらいですよ。
そんなマンションは、快適なマンションライフは送れず、売るにも売れず、
賃貸に出しても借りる者がいないマンションで、空室だらけのとこですよ。
それに、工事をしますので急に１００万円出してくださいといわれても困るでしょう。
工事のすぐ後にそのマンションに引っ越してきた者はいいでしょうが。

[472: 暇入]

>>修繕積立金が極端に少なく
金利が安いから借金したら大丈夫ですよ。
超低金利なので借りたほうがお得とも言えます。（無論、積立金名目の返済分担金は徴収されますが。）
借金できる条件は管理費等の延滞が少ないことですが
督促費用、弁護士費用等を請求できる規約になっていれば
放置すれば借金できないことを理由にかなり強硬な手段が打てますから
結局は、標準管理規約に準拠していればなんとか乗り切れる、ということになります。
まー、スラム化するようなところは規約も放置されているでしょうが。

[473: 匿名さん]

>472
工事は12年～13年の周期で行われる大規模修繕工事以外に、消防設備の更新工事、
高置水槽、インターホン、給排水管、電灯設備、ガス設備、情報・通信設備、
鉄部塗装、エレベーター更新、玄関扉、駐輪場更新工事等いろいろあるんですよ。
第1回目の大規模修繕工事が終わった年度からは、毎年のように工事が行われます。
そのたびに、その工事分を徴収するのは大変ですよ。
借り入れるにしても、その都度総会決議を経て、借り入れをして、それを修繕積立金で
返済するのは大変です。
それに毎年借り入れはできないでしょうがね。
標準管理規約に則って行動するのであれば、修繕積立金で対応すべきです。
分譲当初から、長期修繕計画をたて、1戸当たり月の必要修繕積立金の額を積み立てて
いく方がずっと合理的ですよ。
だから、殆どのマンションはそうしているのです。
ただ、長期修繕計画には、工事の全てが網羅されていないマンションが殆どですけど。

[474: 暇入]

↑積立金が多すぎて、工事を過剰にやってるだけ。

[475: 匿名さん]

新築時から積立金の値上げはなかなか成立しませんよ、最低一回目の大規模修繕後だね。
早めに住み替えする方々はこの前後に売却しますから、永年住む予定の方が増えてからですよ。

[476: 匿名さん]

>>471
＞だから、全国のマンションで、修繕時に一時金を徴収するマンションは皆無ですよ。
おたくマンションに住んだ事無いみたいだね、不足分は皆一時金の徴収ですよ。特に初回はね。
組合として借金することは極稀ですよ、おたく知らないなら出しゃばらないのよ。

本来は修繕するひとが費用負担するのが当然なのですがね、それするとスラムだしね。

[477: 匿名さん]

>476
僕はマンションの理事長で、マンションは2棟目でマンション生活
約20年だよ。一応マン管の資格ももっているけどね。
マンションで借り入れをすることはまずないですよ。そのために修繕積立金が
積み立てられているのですから。
分譲時に一時金を徴収するのは、積立金が貯まるまでに工事が発生するかも
しれないので、徴収しているだけ。
又、管理費や修繕積立金は、分譲時は安い方がマンションを販売しやすいでしょう。
だから段階的に引き上げが行われるでしょう。
修繕積立金は長期修繕計画に基づいて1戸当たり月の必要額を徴収するのが
いいんだけど、なかなかそこまではいっていないのが実情なんですよ。

[478: 匿名さん]

>>477
嘘つき無知は呆れますね、分譲時の積立一時金と
大規模修繕時の不足を補う一時金の違いも解らない
偽物理事長ですか？　
分譲時原始規約での修繕積立金はかなり低一設定なのは常識。
一回目の大規模修繕では費用不足の場合も有るのよ。

＞管理費や修繕積立金は、分譲時は安い方がマンションを販売しやすいでしょう。だから段階的に引き上げが行われるでしょう。
その意味合いのことは前レスNo.475にも書いてありますよ、すぐに値上げは成立しないのが常。


おたくの嘘はすぐばれますよ、そんな無知なマンション管理士もいないでしょうしね。
それ以上の嘘や出鱈目は恥ですよ、遠慮なさい。

修繕での費用不足は各戸からの一時金で賄う事位、普通のマンションなら規約に条項有りますよ。
恥ずかし人ですねぇ～。

[479: 暇入]

事前の修繕積立金値上げはガテン系住民が理解できないから、
説得、説明にエネルギーを浪費するだけでメリットがないんですよ。
それが簡単なら消費税なども簡単に上がってるでしょう。

[480: 匿名くん]

≪参考≫
平成２５年度マンション総合調査結果（平成２６年４月２３日公表）
【２．管理組合向け調査の結果（４）】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-17.pdf
P.260

＜大規模な計画修繕工事実施時の工事費調達方法（重複回答）（その１）＞
Ｏ 修繕積立金・・・８２．８％（不明を除くと９９．０％）
Ｏ 借入金（公的金融機関）・・・６．８％
Ｏ 借入金（民間金融機関）・・・４．５％
Ｏ 一時徴収金・・・２．８％
Ｏ その他・・・３．９％
Ｏ 不明・・・１６．３％

[481: 匿名さん]

↑
不明は不明、繰り入れてどうするの？　昭和から平成初期の物件ばかりでは論外かな。
何度目の大規模修繕かも解らないしね、費用の調達割合は積立金に限ると６６％くらいみたいだね、
残りは借金か一時金ということだよ。
表の見方くら言勉強しようね。

[482: 匿名くん]

>>481
>不明は不明、繰り入れてどうするの？

260ページ下のコメント通りですが、何か？

[483: 匿名くん]

>>481
>不明は不明、繰り入れてどうするの？　昭和から平成初期の物件ばかりでは論外かな。
>何度目の大規模修繕かも解らないしね、費用の調達割合は積立金に限ると６６％くらいみたいだね、
>残りは借金か一時金ということだよ。

>表の見方くら言勉強しようね。

Ｎ＝１，６２１であるが、不明分（２６５）を除くと１，３５６（分母）となる。
修繕積立金の回答は、１，３４２（９９．０％）であり、借入金等の重複を考慮しなければ、以下のような推測ができる。
(A) 修繕積立金のみ＝１，０４９（７７．４％）
(B) 修繕積立金＋借入金（公的金融機関）＝１１１（８．２％）
(C) 修繕積立金＋借入金（民間金融機関）＝７３（５．４％）
(D) 修繕積立金＋一時徴収金＝４６（３．４％）
(E) 修繕積立金＋その他＝６３（４．６％）

(A)＋(B)＋(C)＋(D)＋(E)＝１，３４２

[484: 匿名さん]

↑
表の見方くら言勉強しようね。

費用の調達割合って書いてあるよ　ボケ

[485: 匿名さん]

>>483
何度目の大規模修繕か解らなければ無意味。
一回目の大規模修繕のマンションがその全体の中の何％なの？　わずかですよね。
２回目以降は組合も所有者も学習済み、不足ないよう積立ますからね。

[486: 匿名くん]

>>484
>表の見方くら言勉強しようね。

【くら言】って、な～に？

>費用の調達割合って書いてあるよ　ボケ

P.260 ページの表は、「大規模な計画修繕工事実施時の工事費」の
【調達方法】である。

[487: 匿名さん]

↑
その２ページ下に費用の調達割合があるんだよ　
現実にかかった費用の調達先だわ　積立金は66.9%
関連の表はちゃんと見ようなぁ　低脳君

[488: 匿名くん]

>>487
>その２ページ下に費用の調達割合があるんだよ
>現実にかかった費用の調達先だわ　積立金は66.9%
>関連の表はちゃんと見ようなぁ　低脳君

修繕積立金のみで大規模な計画修繕工事を実施した８割近くの管理組合には無関係である。

[489: 匿名さん]

↑
表の見方や解釈すらできない人は意見する事すら無意味ですよ。
修繕複数回と初回との違いすら数字出せないのならなんの意味もないしね。

無駄なデータだし、おたくもう来なくていいから。　

[490: 匿名くん]

>>489
>表の見方や解釈すらできない人は意見する事すら無意味ですよ。
>修繕複数回と初回との違いすら数字出せないのならなんの意味もないしね。

>無駄なデータだし、おたくもう来なくていいから。

P.260 の表と P.262 の表との関係性も理解できずにデータを語るな。
おたくもう来なくていいから。

[491: 匿名さん]

>>471
>>473
内容よりもやたら「ですよ。」が多いことが気になるですよ。笑

[492: 匿名さん]

>490
表との関係性も理解できずにデータを語るな。
必要な情報がないデータは無意味。
おたくもう来なくていいからね。　無能者さん。

[493: 匿名さん]

↑
この人いつも形勢が不利になると、罵詈雑言が出てくるね。

[494: 匿名さん]

↑
必要な情報が記載してあるデータが出せずに困っているのはおたくでしょ？
出せるのならデータ出しなさいよ、特に大規模修繕初回についてのデータをね。

それを出せないなら、おたくもう来なくていいからね。　無能者さん。

[495: 匿名さん]

その国交省の調査は、個々の管理組合が修繕積立金で足る分の修繕しかしないからそのような調査結果なのです。
またその調査対象は国交省傘下のマンション管理センターに加入する管理組合が多数で一般的ではありません。
あまり意味無いかもです。

[496: 匿名さん]

要するに、一時金を徴収しているマンションは殆どないと
いうことですよね。
殆どというか、大半は修繕積立金を充当しているということ。
一部、借り入れもあるというぐらいのものですね。
一時金徴収だけのマンションは、限りなくゼロに近いという
結果ですね。

[497: 匿名くん]

>>495
>その国交省の調査は、個々の管理組合が修繕積立金で足る分の修繕しかしないからそのような調査結果なのです。

第１回目の大規模修繕工事は、予定外の事態が発生しない限り、
計画に基づき、積立金の範囲内で実施するのが基本であると思います。

[498: 匿名さん]

それなら早期に買換え住替えの方には有難い事ですね。
余分な修繕費や積立金の値上げも回避できます。
あとは住み続ける人たちが費用を計算し出し合って維持すれば良いだけ。

[499: 匿名くん]

>>489
>表の見方や解釈すらできない人は意見する事すら無意味ですよ。
>修繕複数回と初回との違いすら数字出せないのならなんの意味もないしね。

>無駄なデータだし、おたくもう来なくていいから。

P.247 には、大規模な計画修繕工事の実施回数が示されている。
このデータとP.260 のデータを突き合わせたかい？

[500: 匿名さん]

一回目の大規模修繕が積立金で足りるようだと、以後積立金の値上げがまたもや難しくなります。
新築マンションの多くは７０～８０㎡で積立金月額６０００円～８０００円と低め、将来大変ですね。
将来転居する予定の住人多いなら簡単には値上げ出来ませんから。総会での議決数には届かないかな。
集団生活、集団管理、多数の意向が重視されるのが集合住宅だからね。