マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[253: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社より配布されているのですね。
それでは、その収支報告書は、理事会で理事の全員に配布
して、現状を認識させるよう説明はされてますか？

[254: 匿名さん]

うちは、収支報告書が毎月きているかどうかはわかりませんので、
明日確認してみます。

[255: 匿名さん]

ウチは理事だけが見られるwebにアップしてる

[256: 匿名さん]

決算の月次報告は適正化法で義務化されてますから、確認するまでもなく来てるはずですよ。
来てなければ大問題です。
通常は管理者である理事長宛に送られていて公表されてないので確認するなら理事長に聞いてみてください。

[257: 匿名さん]

>256
適正化法で義務化されているのですけど、Ｈ２４の国交省の抜き打ち調査
では殆どの管理会社は、収支報告書は交付してませんでしたよ。
理事長だけがみてもどうしようもないでしょう。
毎月理事会で理事全員に配布して現状を認識する必要があるのです。

[258: 匿名さん]

長期修繕計画にのっていないところが悪くなった場合は工事をしますか？
各戸にある煙探知機の交換や機械式駐車場の建て替え、玄関扉の交換、
共用玄関のオートロックの取り替え工事等

[259: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の必要額は、１５，０００円程度といわれていますが、
それより少ないマンションは、共用部分が悪くなっても、最低限の補修しか
できず、又大規模修繕工事にしても、周期をできるだけ延ばしたり、修繕個所を
減らしたり、グレードを落としたりしなければならないといわれています。
しかし、十分な工事をするためには、修繕積立金の値上げをしなければならない
のですが、これが又難しい。
値上げをスムーズに行うための何かいい方法はありませんか。

[260: 暇入]

金利が安いので
いざというときは借金で賄う、と日頃から広報しておけば十分でしょう。

[261: 匿名さん]

>260
しかし、借り入れをした場合は、修繕積立金で支払わなければ
ならなくなります。
そうすると、修繕積立金の大幅値上げになってしまいます。
できることなら、どうせやらなければならない工事なら、早めに
積立金の値上げをすれば、値上げ額も小さいと思いますが。
値上げの時期が遅れれば遅れるほど、値上げ額は大きくなりますので。

[262: 暇入]

平置き駐車場が多いマンションだと、駐車場収入で潤沢な修繕積立金があることが多いんですが
無駄な工事ばかりやってますよ。
予算の範囲だと総会を簡単に通るんです。少し足らないくらいがいいですよ。

[263: 匿名さん]

>262
正しい運用がされていることを前提として、議論しなければ
意味がないじゃないですか。
積立金に余裕があれば、無駄な工事をしているし、総会の議案も
簡単に通るというこの発想では話しになりませんよ。
それに、工事に無駄はありません。
工事をするということは、その分資産価値も高まり、より快適な
マンションライフが送れるということじゃないですか。

[264: 暇入]

知ってるとこは10年に一回、大規模修繕やってる。
戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
それで修繕積立金は月5000円くらい。
まー、きれいでいいけど。。

[265: 匿名さん]

>264
自分の部屋のことを考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子紙を１０年で張り替えるのと
２０年たってもそのままのとこもあるでしょう。
どちらが快適ですか。
別に張り替えなくても、生活に支障はきたさないですけどね。
大規模修繕工事も同じことです。
できることなら周期は短い方がいいし、仕様もグレードが高い
にこしたことはないでしょう。
しかし、そこは積立金の問題がありますが。
積立金の乏しいマンションを知っていますが、スラム化が早く
資産価値もなく、売却するにせよ、賃貸に出すにしろ難しいですよ。
そんなマンションは空き部屋が多くなります。

[266: 匿名さん]

＞戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
少なすぎ、100台分も、ではなく100台分しかだろ。

＞それで修繕積立金は月5000円くらい。
え？　年間６万？　プレハブか？　まぁガンバッテ修繕工事やってみてね。

[267: 匿名さん]

暇入りさんのような借金まみれのマンションでは、中古売却できないでしょう。

[268: 匿名さん]

１戸当り月の必要修繕積立金の額は、駐車場収入も含めての
数字ですよ。
その額が１５，０００円以上あるといいですね。

[269: 匿名さん]

１台月の駐車料が２万円なら、修繕積立金は１５，０００円になりますね。
月５，０００円と併せてね。

[270: 匿名さん]

駐車場の利用料はマンションごとにその使途はそれぞれですよ、修繕積立金に繰入は少ないでしょ。
都心では駐車設備メンテや更新に費用掛かるし、地方都市などは１台目の料金は極端に安いとかあるしね。

[271: 暇入]

↑そそ。そこは大阪市内でマンション内でも２万はとれる。
（20000＊100台＋5000＋170戸）/170戸だと
16700円くらいね。
平置き駐車場のあるとこはだいたい金満。

[272: 匿名さん]

ハハッ　ほとんど駐車場利用料で修繕工事するマンションってなに？　　ﾌﾟｯ

[273: 匿名さん]

計算式は違っているけど、金額はあってますね。
平置き駐車場といってますから、それでの試算ですよね。
機械式駐車場だったら、メンテナンス費用や建て替えも
考慮しなければなりませんが、平置きですから、修繕積立金
へ振り返るのが普通でしょうね。

[274: 匿名さん]

ｳﾌｩ　クルマをもたないととってもお得な団地ですねぇ　ｵﾎﾎﾎﾎ

[275: 暇入]

そこの外の駐車場は３万だから25000円とってるかも！？詳しくは知らないが。。。

[277: 匿名さん]

要は、修繕積立金は少ないより多い方がいいということでしょう。

[278: 暇入]

平置きか、自走式駐車場が多いほどいいということ。

[279: 匿名さん]

自走でもタワータイプが高級物件、平置きは田舎物件。

[280: 匿名さん]

平置きで駐車場が１００もあるマンションって都内では
考えられない。それも１７０戸ぐらいのマンションでは特に。

[281: 匿名さん]

大阪名古屋の都心部でも有り得ない、郊外だよ。

[282: 暇入]

大阪市内ですよ

[284: 匿名さん]

大阪市内といってもド田舎から中心部までイロイロだからね

ましてや１７０戸のマンションならド田舎方面だね

[285: 匿名さん]

でも平置き駐車場が１００台あるのはいいね。
駐車場使用料はいくらなんだろう。
それだけあれば、修繕積立金は少なくて済むしね。
修繕積立金は、多いに越したことないし。

[287: 匿名さん]

発送電分離の閣議決定がされました。今後は、通常国会での法案成立
を目指して審議されます。
これによりますと、
　２０２０年４月に実施
　又、都市ガスの小売りを１７年を目途に全面自由化し、２２年４月にガスを
　利用者に送る導管の管理運営事業を別会社化する。

これらにより、料金低下が期待されます。

[289: 匿名さん]

いい土地なんでしょ
外野がわーわー言っても仕方がない

とはいえ完全平置きなら敷地広すぎるし
はっきり言ってほとんどの人は遠いよね
自走式なら意識してないけど修繕費用は莫大にかかる　というか直せないので機械式よりもタチは悪い

妄想というのも一理あると思います

[290: 匿名さん]

自走式にもいろいろあるよ。
鉄骨もあるし、鉄筋もある。
１００年ぐらいはもつよ。
機械式だったら、３０年もすればアウトだろが。

[291: 匿名さん]

>>290
もたないよ

[292: 匿名さん]

高級物件はマンション本体のすぐ横に外壁も有るタワータイプの自走式立体駐車場だよ。
平面式は田舎物件の象徴。

[293: 匿名さん]

>291
自走式のレベルしだいだけど、しっかりした鉄筋コンクリートづくり
のことをいっているんだよ。
これだったら、補修さえしっかりやれば、１００年でももちますよ。

[294: 匿名さん]

発送電分離と電力の自由化がいよいよい本格化してきました。
高圧一括受電を導入しようと考えているマンションは、どう
取り組んでいくべきか調査しておく必要があります。

[295: 匿名さん]

鉄骨で作られた２階の自走式駐車場の寿命は何年ですか。
雨の日に錆汁が下の駐車場に駐車している車を汚してトラブリます。

[296: 匿名さん]

>295
うちも鉄骨ですが、建築士によれば、50年以上はもつといっています。
ただ、50年で取り壊しという訳ではなく、メンテナンスさえよければ
もっともちますとのことです。
うちは、20年なんですが、頑丈で、将来のために修繕積立金の準備を
しようとも思っているのですが、現状では何の問題もないようです。
駐車場の建て替えはうちの長期修繕計画に記載されてません。

[297: 匿名さん]

亜鉛メッキを施すといいとのことです。

[298: 匿名さん]

今は、パズル式機械駐車場も、殆どは亜鉛メッキを使用しており、
耐久性はいいようです。
空き駐車場が出てきた場合、そこの有効活用として、１階部分を
駐輪場に活用したいというマンションもありますが、故障の原因と
なりますので、それはやらない方がいいでしょうね。
外部貸し出しもありますが、収益事業とみなされ、課税対象になり
ますし、会計もややこしくなりますからね。
ただ、やるのは管理会社ですので、その費用がどれだけになるのかを
試算してみる必要はあります。税金分も含めて。
立地のいい、駐車場料金が高いところなら、検討の余地は大でしょう。

[299: まんかんし]

買ってはいけない　機械式駐車場　のマンション
分譲業者に騙されないようにしましょう

[300: 匿名さん]

どこの田舎もんだ。
俺から言わせると全部平面駐車場を用意できる田舎でわざわざマンションに住む理由がわからない。
そもそも機械式駐車場がデフォの地域もある事をわかってるのか？
完全に田舎者の思想。

[301: 匿名さん]

そうだね、自走式駐車専用棟を持ったマンションがベスト、でも１００年はむりでしょ。

[302: 匿名さん]

>301
自走式でも鉄筋だったら、１００年もちますよ。
マンションの建物と一緒だから。