マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[242: 匿名さん]

新しい方式に変更になったのは、管理会社の不正が原因だった
からです。
財産の分別管理では、印鑑と通帳の同時保管の禁止や１ヶ月分の
保険を掛けることが義務づけられています。
分らない方は、財産の分別管理で検索してみてください。

[243: 匿名さん]

収支報告書は、毎月管理組合に提出するようになっていますが、
提出されていない管理会社はありますか？
これをやっていない管理会社が多いと聞いています。

[244: 匿名さん]

収支報告書を毎月交付しているかどうかについては、２～３年前に
国交省が管理会社に抜き打ち調査をした際、殆どが交付していなかったので、
指摘された事項でした。
現在は改善されていると思いますが、一度毎月収支報告書が交付されているか
どうか確認する必要があります。
もし、交付されていないなら、管理会社に請求し、それでもだめなら、
地方整備局に通報してください。

[245: 匿名さん]

>241
多くのマンションがそうですよ、うちもそうです、なにも問題有りませんよ。

委託管理費の支払いは当月分は当月２５日、保険も加入していまよ。

[246: 匿名さん]

>245さん
別に問題はないのですが、ハ方式でも保険を掛けている
管理会社があるんですよということをおしらせしたかった
ものですから。

[247: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されてますよ。

[248: 匿名さん]

何の情報交換してんだ？
当たり前の事を書き込み合戦して。

[253: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社より配布されているのですね。
それでは、その収支報告書は、理事会で理事の全員に配布
して、現状を認識させるよう説明はされてますか？

[254: 匿名さん]

うちは、収支報告書が毎月きているかどうかはわかりませんので、
明日確認してみます。

[255: 匿名さん]

ウチは理事だけが見られるwebにアップしてる

[256: 匿名さん]

決算の月次報告は適正化法で義務化されてますから、確認するまでもなく来てるはずですよ。
来てなければ大問題です。
通常は管理者である理事長宛に送られていて公表されてないので確認するなら理事長に聞いてみてください。

[257: 匿名さん]

>256
適正化法で義務化されているのですけど、Ｈ２４の国交省の抜き打ち調査
では殆どの管理会社は、収支報告書は交付してませんでしたよ。
理事長だけがみてもどうしようもないでしょう。
毎月理事会で理事全員に配布して現状を認識する必要があるのです。

[258: 匿名さん]

長期修繕計画にのっていないところが悪くなった場合は工事をしますか？
各戸にある煙探知機の交換や機械式駐車場の建て替え、玄関扉の交換、
共用玄関のオートロックの取り替え工事等

[259: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の必要額は、１５，０００円程度といわれていますが、
それより少ないマンションは、共用部分が悪くなっても、最低限の補修しか
できず、又大規模修繕工事にしても、周期をできるだけ延ばしたり、修繕個所を
減らしたり、グレードを落としたりしなければならないといわれています。
しかし、十分な工事をするためには、修繕積立金の値上げをしなければならない
のですが、これが又難しい。
値上げをスムーズに行うための何かいい方法はありませんか。

[260: 暇入]

金利が安いので
いざというときは借金で賄う、と日頃から広報しておけば十分でしょう。

[261: 匿名さん]

>260
しかし、借り入れをした場合は、修繕積立金で支払わなければ
ならなくなります。
そうすると、修繕積立金の大幅値上げになってしまいます。
できることなら、どうせやらなければならない工事なら、早めに
積立金の値上げをすれば、値上げ額も小さいと思いますが。
値上げの時期が遅れれば遅れるほど、値上げ額は大きくなりますので。

[262: 暇入]

平置き駐車場が多いマンションだと、駐車場収入で潤沢な修繕積立金があることが多いんですが
無駄な工事ばかりやってますよ。
予算の範囲だと総会を簡単に通るんです。少し足らないくらいがいいですよ。

[263: 匿名さん]

>262
正しい運用がされていることを前提として、議論しなければ
意味がないじゃないですか。
積立金に余裕があれば、無駄な工事をしているし、総会の議案も
簡単に通るというこの発想では話しになりませんよ。
それに、工事に無駄はありません。
工事をするということは、その分資産価値も高まり、より快適な
マンションライフが送れるということじゃないですか。

[264: 暇入]

知ってるとこは10年に一回、大規模修繕やってる。
戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
それで修繕積立金は月5000円くらい。
まー、きれいでいいけど。。

[265: 匿名さん]

>264
自分の部屋のことを考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子紙を１０年で張り替えるのと
２０年たってもそのままのとこもあるでしょう。
どちらが快適ですか。
別に張り替えなくても、生活に支障はきたさないですけどね。
大規模修繕工事も同じことです。
できることなら周期は短い方がいいし、仕様もグレードが高い
にこしたことはないでしょう。
しかし、そこは積立金の問題がありますが。
積立金の乏しいマンションを知っていますが、スラム化が早く
資産価値もなく、売却するにせよ、賃貸に出すにしろ難しいですよ。
そんなマンションは空き部屋が多くなります。

[266: 匿名さん]

＞戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
少なすぎ、100台分も、ではなく100台分しかだろ。

＞それで修繕積立金は月5000円くらい。
え？　年間６万？　プレハブか？　まぁガンバッテ修繕工事やってみてね。

[267: 匿名さん]

暇入りさんのような借金まみれのマンションでは、中古売却できないでしょう。

[268: 匿名さん]

１戸当り月の必要修繕積立金の額は、駐車場収入も含めての
数字ですよ。
その額が１５，０００円以上あるといいですね。

[269: 匿名さん]

１台月の駐車料が２万円なら、修繕積立金は１５，０００円になりますね。
月５，０００円と併せてね。

[270: 匿名さん]

駐車場の利用料はマンションごとにその使途はそれぞれですよ、修繕積立金に繰入は少ないでしょ。
都心では駐車設備メンテや更新に費用掛かるし、地方都市などは１台目の料金は極端に安いとかあるしね。

[271: 暇入]

↑そそ。そこは大阪市内でマンション内でも２万はとれる。
（20000＊100台＋5000＋170戸）/170戸だと
16700円くらいね。
平置き駐車場のあるとこはだいたい金満。

[272: 匿名さん]

ハハッ　ほとんど駐車場利用料で修繕工事するマンションってなに？　　ﾌﾟｯ

[273: 匿名さん]

計算式は違っているけど、金額はあってますね。
平置き駐車場といってますから、それでの試算ですよね。
機械式駐車場だったら、メンテナンス費用や建て替えも
考慮しなければなりませんが、平置きですから、修繕積立金
へ振り返るのが普通でしょうね。

[274: 匿名さん]

ｳﾌｩ　クルマをもたないととってもお得な団地ですねぇ　ｵﾎﾎﾎﾎ

[275: 暇入]

そこの外の駐車場は３万だから25000円とってるかも！？詳しくは知らないが。。。

[277: 匿名さん]

要は、修繕積立金は少ないより多い方がいいということでしょう。

[278: 暇入]

平置きか、自走式駐車場が多いほどいいということ。

[279: 匿名さん]

自走でもタワータイプが高級物件、平置きは田舎物件。

[280: 匿名さん]

平置きで駐車場が１００もあるマンションって都内では
考えられない。それも１７０戸ぐらいのマンションでは特に。

[281: 匿名さん]

大阪名古屋の都心部でも有り得ない、郊外だよ。

[282: 暇入]

大阪市内ですよ

[284: 匿名さん]

大阪市内といってもド田舎から中心部までイロイロだからね

ましてや１７０戸のマンションならド田舎方面だね

[285: 匿名さん]

でも平置き駐車場が１００台あるのはいいね。
駐車場使用料はいくらなんだろう。
それだけあれば、修繕積立金は少なくて済むしね。
修繕積立金は、多いに越したことないし。

[287: 匿名さん]

発送電分離の閣議決定がされました。今後は、通常国会での法案成立
を目指して審議されます。
これによりますと、
　２０２０年４月に実施
　又、都市ガスの小売りを１７年を目途に全面自由化し、２２年４月にガスを
　利用者に送る導管の管理運営事業を別会社化する。

これらにより、料金低下が期待されます。

[289: 匿名さん]

いい土地なんでしょ
外野がわーわー言っても仕方がない

とはいえ完全平置きなら敷地広すぎるし
はっきり言ってほとんどの人は遠いよね
自走式なら意識してないけど修繕費用は莫大にかかる　というか直せないので機械式よりもタチは悪い

妄想というのも一理あると思います

[290: 匿名さん]

自走式にもいろいろあるよ。
鉄骨もあるし、鉄筋もある。
１００年ぐらいはもつよ。
機械式だったら、３０年もすればアウトだろが。

[291: 匿名さん]

>>290
もたないよ

[292: 匿名さん]

高級物件はマンション本体のすぐ横に外壁も有るタワータイプの自走式立体駐車場だよ。
平面式は田舎物件の象徴。

[293: 匿名さん]

>291
自走式のレベルしだいだけど、しっかりした鉄筋コンクリートづくり
のことをいっているんだよ。
これだったら、補修さえしっかりやれば、１００年でももちますよ。

[294: 匿名さん]

発送電分離と電力の自由化がいよいよい本格化してきました。
高圧一括受電を導入しようと考えているマンションは、どう
取り組んでいくべきか調査しておく必要があります。

[295: 匿名さん]

鉄骨で作られた２階の自走式駐車場の寿命は何年ですか。
雨の日に錆汁が下の駐車場に駐車している車を汚してトラブリます。

[296: 匿名さん]

>295
うちも鉄骨ですが、建築士によれば、50年以上はもつといっています。
ただ、50年で取り壊しという訳ではなく、メンテナンスさえよければ
もっともちますとのことです。
うちは、20年なんですが、頑丈で、将来のために修繕積立金の準備を
しようとも思っているのですが、現状では何の問題もないようです。
駐車場の建て替えはうちの長期修繕計画に記載されてません。

[297: 匿名さん]

亜鉛メッキを施すといいとのことです。

[298: 匿名さん]

今は、パズル式機械駐車場も、殆どは亜鉛メッキを使用しており、
耐久性はいいようです。
空き駐車場が出てきた場合、そこの有効活用として、１階部分を
駐輪場に活用したいというマンションもありますが、故障の原因と
なりますので、それはやらない方がいいでしょうね。
外部貸し出しもありますが、収益事業とみなされ、課税対象になり
ますし、会計もややこしくなりますからね。
ただ、やるのは管理会社ですので、その費用がどれだけになるのかを
試算してみる必要はあります。税金分も含めて。
立地のいい、駐車場料金が高いところなら、検討の余地は大でしょう。

[299: まんかんし]

買ってはいけない　機械式駐車場　のマンション
分譲業者に騙されないようにしましょう

[300: 匿名さん]

どこの田舎もんだ。
俺から言わせると全部平面駐車場を用意できる田舎でわざわざマンションに住む理由がわからない。
そもそも機械式駐車場がデフォの地域もある事をわかってるのか？
完全に田舎者の思想。

[301: 匿名さん]

そうだね、自走式駐車専用棟を持ったマンションがベスト、でも１００年はむりでしょ。

[302: 匿名さん]

>301
自走式でも鉄筋だったら、１００年もちますよ。
マンションの建物と一緒だから。

[303: 匿名さん]

むりでしょ

[304: 匿名さん]

じゃあ９０年ならもちますか？

[305: 匿名さん]

パズル式機械駐車場はちょっと安っぽく感じませんか？
普通の機械式ならまだいいんですが、パズル式はいかにもお粗末という
気がしないでもありませんね。

[306: 匿名さん]

値段とメンテ費はお高いですよ。

[307: 匿名さん]

平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が
殆どかからないので、その駐車場料は修繕積立金に回すことが
できますが、機械式駐車場は、それこそ金食い虫で、大変です。
それに、いずれ作り直さなければなりませんが、そのときは、
例え積立金は準備されていたとしても、駐車場を解体して
作り直すまでの期間は相当日数かかりますので、その間は
各人は駐車場の確保をしなければなりません。
建て替えは不可能に近いのではないでしょうか。

[308: 匿名さん]

しかし、都内では平置き駐車場はないし、
機械式でもないと困るしね。

[309: 匿名さん]

＞平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が殆どかからないので、

マンション本体と同じでメンテ修繕費は掛かるだろ　平置きでも舗装や各種ゲートの更新
屋根があるならその更新　区画線の引き直し　これからは充電設備も当たり前だし　
修繕積立金に回せるのはそう多くはないだろうな

[310: 匿名さん]

>309
平置きや自走式の場合の必要経費は微々たるものですよ。
殆どを積立金に回せますよ。

[311: 匿名さん]

>310
＞舗装や各種ゲートの更新 屋根があるならその更新 区画線の引き直し これからは充電設備も当たり前だし
って書いてあるけど　
自走式は外壁あるし塗装も必要　鉄骨の塗装もね　で駐車場は何階建てなのかな？

＞微々たるものですよ。
一台当たりいくら？ 笑　　おたくの田舎の平置きの事を考えてたら御話しになりませんよ

[312: 匿名さん]

>311
外壁塗装にいくらかかるの？
駐車場料金にしてみれば、微々たるものだよ。
大規模修繕工事と一緒の期間ぐらいにやればいいのだし、
100台で2万円の料金なら、13年で3億以上になるんだよ。
それだけの収入に対し、外壁塗装料は平米いくら？

[313: 匿名さん]

↑
塗装費用はマンション本体のそれと同じだろ、御揃いカラーが多いしね、どうかした？
１５０～１７０戸なら本体の塗装が塗料によって違うが1.5~2億ってとこかな。＋駐車場棟分だな。
平面の舗装と駐車場出入り口のチェーンやシャッターゲート更新もあるね。
マンション本体の修繕ばかりじゃなく、専用使用料払ってるし、ちゃんと整備しないと苦情出るよ。

おたく、吹きっ晒しで地べたに置くような屋外駐車場の事ばかり書いてたら笑われるよ。
自走式でもマンション建物にひっつくような自走式タワーとかだよ。

[314: 匿名さん]

>313
170戸で外壁塗装だけで、1.5～2億？
何ばかなこといってるの、笑われるよ。
総体でそれぐらいだよ。
うちのは、3階建ての自走式で鉄筋コンクリート造り、
外壁はタイル張りだよ。

[315: 匿名さん]

↑
外壁塗った事無いの？　大規模修繕でも一番費用掛かるんだけどね　高層ならもっと高いよ
＞総体でそれぐらいだよ。
何が総体なのか意味解らないけどね　大規模修繕が１７０戸で２億で済むならプレハブだよ　笑
塗装自体もそうだが工費　足場等が高額なんだけど　無知は困るわぁ

外壁がタイルなら張替がいるのよ、セラミックの高級品なら１００年いけるかもだがね～笑

[316: 匿名さん]

>315
1戸当たり100万円ぐらいが相場だよ。
屋上防水、外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
格子や電気の補修、開放廊下のシート張り替え、敷地内の通路等の補修、
集会室の補修や塗装、足場等いろんな工事費が含まれてそれぐらいだよ。

[317: 匿名さん]

お安い事で、工事も安ものかな。
うちは修繕積立金１戸月額１１０００円で大規模修繕は１５年でやるけど、
１５年で戸当たり２００万、積立金はほぼなくなるかな。１４階１６５戸でね。
駐車場や専用庭Rバルコニーの専用使用料積立金も有るけど不足した時しか崩さないからね。

それとね
＞外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
おたく、マンション修繕はこれに足場施工を含めて外壁塗装工事って言うんだけどね　勉強しようねぇ
塗装工事だけで戸当たり１００はみとこうね、低層の建物なら幾分安いかもね。

[318: 暇入]

1戸当たり７０万で十分である。

[319: 匿名さん]

おつかれさん　ろんがい　さようなら

[320: 暇入]

↑かもねぎ

[321: 匿名さん]

ろんがい　さようなら

[322: 匿名さん]

>317
修繕は大規模修繕工事だけではないんだよね。
途中で、消防設備の交換、高置水槽の交換、エレベーターの交換、駐輪場の増設、
給水設備、電気設備、ガス設備、インターホンの交換、ＬＥＤへの切り替え等
いろんなことに必要となるんだけどね。
それに、大規模修繕工事の周期は１５年とは長すぎないかい。
普通は、１２年～１３年が相場だけどね。
お宅は、大規模修繕工事をしたら、積立金がゼロになるの？
大変だあ、どうしよう。

[323: 暇入]

１５年で問題なし。

[324: 匿名さん]

>>322
オンボロマンションほど短い周期で修繕するんだね 車と同じで部材部品が安物なんですよ

＞消防設備の交換、高置水槽の交換、エレベーターの交換、駐輪場の増設、 給水設備、電気設備、ガス設備、インターホンの交換、ＬＥＤへの切り替え等
そんなの１５年ももたないの？　笑える

＞お宅は、大規模修繕工事をしたら、積立金がゼロになるの？
ならないよ、レスちゃんと読んでる？　オッチョコチョイ？　まぁ余るほどお金集めるのは罪だからね　

普通はね大規模修繕は計画的にほぼ全て　一気に工事するのがお得なの　解る？　あんぽんたんさん

＞普通は、１２年～１３年が相場だけどね。
高級な素材使ってる物件なら２０年以上修繕しないよ　ボロ物件しか知らない人は理解出来ないだけ

[325: 暇入]

金利が安いので大規模修繕工事でお金が足らなければ
借金したらいいよ。

[326: 暇入]

負担はなるべく先送りすべき。
借金のこして死ぬのが得です。
積立金でやると積立金の残高があるうちに死んだら損します。

[327: 匿名さん]

>324
例えばね、自分の部屋で考えてごらん。
畳やふすまの張り替え、壁紙の張り替えは10年でもいいし、20年でも
いいんだよ。
30年張り替えなくても、生活には支障はない。
お宅は、高級なたたみや壁紙をつかっているから、20年以上はやらなくていいんだね。
あんたのとこは、15年で工事をするんだろう。そうすれば次の工事は
築30年たってからだよね。
そのころには、大規模修繕工事だけでなく、いろんな工事費が必要に
なるということだよ。
大規模修繕工事を何でも一緒にやるのは不経済。
一緒にやるのは、足場を組むからそれに伴いベランダや窓のガラスの
シーリングを一緒にするんだよ。分かる？

[328: 匿名さん]

アホくさ　次元違うこと言わないでよ　配管類もステンとスチール、塩ビでもいろいろ。
外壁塗装の耐久年数もその塗料によって倍位は違うんだよ、セラミックタイルならメジの補修で済むしね。
屋上防水はタイプが多いしね、中には非歩行タイプの安物とか、値段もピンキリ。

クルマと同じでマンションも安い高いには理由があるんだよ。耐用年数もそれぞれって事。

２０～３０年ごとの大規模修繕で十分なマンションも多く有るんだよ、世間知らずさん。

[329: 匿名さん]

>>327
おたくどこ読んでるの？
＞普通はね大規模修繕は計画的にほぼ全て　一気に工事するのがお得なの　解る？　あんぽんたんさん
って書いてあるのに　畳やふすまの張り替え？　　どうかしたの？

[330: 暇入]

外壁がホーローのマンションってあるの？

[331: 匿名さん]

>328
大規模修繕工事は、悪くならなければやらないの？
予防保全ということを知らないんだろうね。それに改良工事も。
頭の回転が悪いようだから、分かりやすいように自分の部屋でのことで
理解させようとしたんだけど、それも無理のようだね。
20年も30年も手をいれないマンションはスラム化が著しいマンションの
典型だよ。
畳を30年変えなくても、別に生活に支障はないのと同じこと。

[333: 匿名さん]

大規模修繕工事はそのマンションごとに時期は違いますし、専門家と相談し管理組合が判断する事です。
１２～１３年で大規模修繕する事が当たり前なのではありません、造りの違いも当然有ります。
ただ単純に、国交省や他の団体が推奨する施工時期なのでしょうかね、あまり意味はないと思います。

変な話、施工業者によってコンクリート寿命にも大きな差があるんですよ、
施工法や職人の打設の腕によって変わります。楽して早く仕上げたがる業者のそれは最悪です。
その物件ならば１２年で大規模修繕必要かもしれませんね。
その当たり外れはマンションを購入する人には解らない事ですから、運ですね。神社でお願いして下さい。

[334: まんかんし]

大規模修繕費は高ければ高いほど儲かる管理会社
誠実な建築士を選定し行うべき修繕項目を定め　相見積もりを

[335: 匿名さん]

大規模修繕工事で相見積をとるときには、同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米、同じ仕様で見積もりをとり、出てきた見積もりをみて、数量落ち等
があれば、再見積もりを提出してもらうことが必要です。
そして、説明会に臨みます。
この作業は、普通は、設計・監理のコンサルタントである建築士が行います。

[336: 匿名さん]

>328
そんな誰でも知ってることを書き込まなくてもいいよ。
マンションの建物の維持・保全については、当然改良工事を含めて
資産価値を落とさないことにあるんだよ。
そのためには、いつも新築同様の状態を保つ努力をしなければなりません。
大規模修繕工事では、見える部分は全て新築時の状態にするのが基本です。
悪くなったから補修工事をするのではないのです。
悪くなったところが出てきたら、その都度補修工事をしますよ。

[337: 匿名さん]

＞大規模修繕工事では、見える部分は全て新築時の状態にするのが基本です。
外野からですが、できもしないことは書いてはいけません。
資産価値は径年下落して当然、修繕くらいで価値が保てると思うのはおたくくらいですよ。
価値は建物ではなく多くは立地に依るところが大きい。

[338: 匿名さん]

>337
資産価値をできるだけ落とさないようにしていくことが大切なのです。
資産価値は立地だけではありませんよ。
同じ立地で、同じグレードのマンションがあった場合、建物設備の維持・保全に
力をいれ、例えば１２年～１３年で大規模修繕工事をするところと、積立金も
少なく、最小限の費用しかかけず、大規模修繕工事も、２０年周期ぐらいしか
やらないマンションで、それも全ての補修工事をしないマンションでは資産価値は
大きく変わってきますよ。

[339: 匿名さん]

>337
大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえませんか？
塗装をやりかえたり、開放廊下のシートを剥ぎ新しいのに変えたり、
開放廊下の天井や照明器具、部屋の扉や格子等全て塗装するでしょう。
外壁は、高圧洗浄と補修ぐらいですが、タイルですから問題ないです
しね。

[340: 匿名さん]

大規模修繕短期でおこなうように誘導する管理会社の方？　

現実は１５～２０年以上での工事が多いのに　どうかしたの？

安い塗装工事すると保証期間が１０年とかだし　安物工事してるのかな？

[341: 暇入]

大規模修繕な職人さんって常に仕事あるのかい？