マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[181: 匿名さん]

>180さん
どうやらそのようですね。
いろいろ検索してみると、経年劣化によるものには適用されないとの
ことも記載されていましたので、迷っていたところでした。
施設賠償責任保険では、建物の経年劣化による壁からのクラックによる
雨漏りには適用されないので、それと混同しているのでしょうね。

[182: 匿名さん]

自動車保険の個人賠償特約との違いはあるのですか。？

[183: まんかんし]

>>171

総会で配布される報告書をよく見ましょう　賃借人の方にはありませんが

[184: 匿名さん]

>>181
屋上防水で適用されるものもありますよ
宅内の保証のみが出るだけですけどね
その商品なら壁面でも出ます
2回目からは予想できるから支払われませんけど

施設賠償と個人賠償は考え方が違います。建物主体と人主体で異なります


>>182
車の取扱に起因するものが全て免責
海外適用だとか細かいところは各社で違うから
ちゃんと約款見て比べるしかないよ

[185: 匿名さん]

>183
それは収益ではなく、収入と支出ですよ。

[186: 匿名さん]

>184さん
保険は難しいですね。
専有部分の配管の漏水は経年劣化では保険がきかないと思ったので、
共用部分の工事と一緒にやるよう、修繕積立金の値上げをして
それに備えようとしてたのですが、保険が適用されるのだったら
値上げは難しいですね。

[187: 匿名さん]

収支報告書で、管理費の繰越金が２０％以下のマンションは
かなり余裕がない管理組合といえるでしょう。
そういうマンションは、消費税が５％から１０％になった場合
例えば４年で繰越金ゼロとなります。
そして、５年目からは管理費がマイナスとなります。

[188: 暇入]

金利が安いから
足らなくなったら借りたらいいよ。
修繕積立金制度は廃止しても大丈夫。
大規模修繕はすべて借入金で賄い、
修繕費返済分担金として支払えばいいよ。

[189: 匿名さん]

>188
足りなくなるたびに借りてもいいけど、毎回臨時総会を
開催して総会決議をえなければならなくなるよ。
修繕積立金を借りるには、修繕積立金で返済計画をたてないと
借り入れできないよ。

[190: 暇入]

金利が安いから積立金制度は時代遅れ。
修繕積立金が潤沢にあると無駄な工事が増えるよ。

[191: 匿名さん]

>190
修繕積立金は、潤沢にある必要はありませんが、全てを網羅した
長期修繕計画を作成すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は
簡単に算出されます。
それ以上の積立金は必要ありません。
長期修繕計画に基づいて工事をしていけば、無駄な工事をする
こともありませんよ。

[192: 暇入]

長期修繕計画の予定金額は過大なんですよ。
あんなもの信じるとはあほですね。

[193: 匿名さん]

>192
長期修繕計画は余裕をもって計画してあるのは当然でしょう。
ギリギリや少なめに予算化されてたら、不足したらどうするんですか。
それに、工事とかは、大規模修繕計画分だけではなく、突発的に発生
するのもありますからね。
そういったものにも充当するのですよ。

[194: 暇入]

不測したら借りたらいいだけ。
金余り超低金利なので積立金制度は時代遅れである。

[195: 匿名]

恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

[196: 匿名さん]

解約するには、一月前となりますよね。
当月末払いだと雇用関係の法律に触れると思います。
雇われている管理会社が弱者となります。

[197: 暇入]

うちも当月分当月払いです。
しかし、あまりに瑣末な話です。
値引き要求したほうが簡単。

[198: 暇入]

管理委託契約は雇用契約ではありません。
トンチンカンなこと書かないで下さい。

[199: 匿名さん]

>195さん
マンションで理事長をしている者です。
会社で働いている者の給料は、後払いが原則です。
しかし、管理組合と管理会社の最初の契約で先払いとなっているものを、
後払いとするには、１ヶ月間の事務管理費を支払わなければ正常化する
のでしょうが、交渉するのは難しいでしょうね。
いい方法としては、毎年契約を更新しますが、そのときに提案する方法も
あるのではと思われます。
強硬策として、他の管理会社との競合もあるでしょうが。
一度、管理会社に管理組合が相手方の債権を取得しないという、国交省の
方針に逆行しているので考慮してもらえませんかという提案をしてみたら
いかがでしょうか。

[200: 暇入]

組合員から徴収する管理費は当月分は前月に払うことになっているんです。標準管理規約の場合。
それとの整合性も考えないと売却したとき
新入居者はいつから管理費を払うのかややこしくなりますよ。

[201: 暇入]

ちなみにうちは管理規約の管理費徴収も当月分当月払い。

[202: 匿名さん]

しかし、それだと管理会社口座に管理費等が口座引き落としになる場合は、
先払いと同じことになるのではないの。

[203: 匿名さん]

前払いを後払いにするのは適正化法的には問題ないよ
普通は債権の確定は役務が提供された時と思うから、おっしゃられるとおり前払いは変ですね
争いにして供託するとかで嫌がらせするか
管理会社が管理組合に保証の代わりとして、一ヶ月分を預けるなど
あの手この手でやるしかないですね

[204: 匿名さん]

理事会がやる気になれば簡単にできるんだけど、理事会で
まとまらなければ難しいでしょうね。
まず、理事会をどうやって説得するかが大切でしょう。
他の理事を説得するのに、国交省云々は却って反感をもたれる
かもしれませんね。

[205: 匿名さん]

全て理事会次第です。
理事会が動けば簡単に解決します。

[206: 暇入]

いやー、理事長ですね。立候補してやるのが一番。

[207: 匿名さん]

（管理費等の徴収）
第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに
一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合
には、別に定めるところによる。

これが普通だが　どうかした？

[208: 匿名さん]

は？
管理費の徴収と業者支払いは別だ

[209: 匿名さん]

↑
業者？　管理会社のことかいな　月初め払いにきまっとるだろ

確か管理会社の保険も有ったな　倒産しても支払った分の保証のな　常識じゃ！

[210: 匿名さん]

普通、管理会社への委託管理費の支払いは当月分は当月中って事で幅有るよ、
早くて月初め、遅くても２５日かな。管理会社によって変わるみたいよ。
管理費などや委託業務費の保険もあるね、管理費等保証委託契約っていうんだよ。

[211: 匿名さん]

約款を良く読みなさい。簡単に管理費等は返りませんよ。

[212: 暇入]

管理業務報告書を見てから振り込むようにすべきだろう。

[213: 匿名さん]

管理会社は杜撰だな
書き込みも低次元だ

[215: 匿名さん]

>>211
＞約款を良く読みなさい。簡単に管理費等は返りませんよ。

毎年総会時に管理会社の重要事項説明会があるから詳しく聞いてるよ、約款の不明点もね。

おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるよ。

[216: 暇入]

毎月口座振替で管理委託費を支払っていることが問題だろう。

[217: 匿名さん]

＞おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるよ。

２１５のことですね、わかります！

[218: 匿名さん]

保証契約はマンション管理業者はすべからく入る必要がある
ただしこれは全額が完全に保証されるわけではない
だから管理会社なんかに前払いをする必要はない

[219: 暇入]

後払いOKの管理会社を探せばいいだけ。

[220: 匿名さん]

管理会社は酷い人間が多いんじゃな。

[221: 匿名さん]

1ヶ月分までが上限ですよ。

[222: 匿名さん]

No.216　No.217　No.219　No.220



おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

[223: 匿名さん]

No.221

おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

[224: 匿名さん]

壱行で十分の場合もある。壱か月分が上限である、は正しい。

[225: 匿名さん]

↑
おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるてるよ。

そんな事は約款にも記載有るから言われなくても皆知ってますよ、ワザワザ書く事でもないわい。

[226: 匿名さん]

>224
おたく当たり前ですよ、管理委託費は月ごとに支払うんですよ、一カ月で十分です。

[227: 匿名さん]

管理会社の収納口座を使用しているのなら、保険を掛けることが
義務づけられていますが、それは１ヶ月分です。
何故１ヶ月分の保険を掛けさせるかといいますと、前払いが前提だからです。
前払いでなかったら、１ヶ月分の保険を掛ける必要はありませんので。
当然、管理費の中には、管理会社に支払う分だけではありませんが。
前払いをしないと、いろんな修理や点検費用が支払えない可能性があるからです。
分譲後、はじめての月は支払いができないので、管理会社への支払いも前払いとなり、
そのままになっているものと思われます。

[228: 匿名さん]

最初は一括で徴収してるから払えるよ
何ヶ月分かは前払いになる、口座振替も間に合わないしね

保証については、組合員からの徴収分を守るのが目的で、金を持ち逃げされないため
委託費は、途中で逃げてサービス提供できなくなるだけで、払ってても払ってなくても管理組合にとっての状況としては変わらないから、前払いしなければいい
そうすると被害は拡大しない

[229: 匿名さん]

＞普通、管理会社への委託管理費の支払いは当月分は当月中って事で幅有るよ、
＞早くて月初め、遅くても２５日かな。管理会社によって変わるみたいよ。

これでいいでしょう、なにも問題ない。　保険も有るし組合は安泰。
事故が有ったら次の管理会社を早く見つけるだけ、沢山あるから選び放題だよ。

[230: 匿名さん]

管理会社は選び放題。ハラハラしてる管理会社はご注意を！

[231: 匿名]

>何故１ヶ月分の保険を掛けさせるかといいますと、前払いが前提だからです。
ちがうよ。前払い後払いにかかわらず管理会社の口座に一時収納するからだよ。
今は大半の管理組合が管理組合口座に直接収納されるようになってるが、
管理委託費前払いしてるなら保証が必要になる。
普通は管理会社が保証機構に加入してて保険がかかる。

[232: 匿名さん]

>>231
一時収納して委託費は省いて入金

委託費が要件ではなく出納による問題

普通ではなく原則以外全部

[233: 暇入]

イロハのイロ

[234: 匿名さん]

管理会社のフロントです。
何だかここの掲示板読んでると気が滅入りますね。
一部の本当に勉強されてて詳しい方を除いて殆どが一部は正しいけれど、誤った認識がまぜこぜになっていますね。
あとは管理会社性悪説みたいな感じが大多数だと受け取れます。
私がこの仕事をやりはじめたばかりのころ、とてもいいお客様に恵まれました。
経験も浅く右も左もわからず担当を任された私に、とにかく誠実に、真面目に、お客様の事を真剣に考えて取り組めば大丈夫だと言われました。不器用でもいいから嘘や誤魔化しや要領の良さなんかを求めず、相手の立場に立ってプロ意識を持ってやりなさいと。
このお客様とはその後15年のお付き合いとなりました。
同業他社に転職する際は、君たちはある種自分の腕一本で管理組合を切り盛りするわけだから、勉強のためにも他所の会社も経験して来いと言っていただき、最後の総会では出席者全員に笑顔で頑張ってねと言われ感動しました。
不人気職のため中々まともな人材は来ませんが、それでも皆真面目にマンションの事を考えて頑張っています。
ここでフロントへの不平不満を見るたびに、まだまだしっかりしなければなと改めて思いました。
今は現場から離れフロントの育成をしてますが、よきパートナーとなれるよう精一杯頑張りたいと思います。
と、まったく関係のない話をしました。

[235: 匿名さん]

＞保証契約はマンション管理業者はすべからく入る必要がある
　（イ）の方式（昔の原則方式）では入る必要はありません。

227の書き込みはほとんどウソ
＞おたく当たり前ですよ、管理委託費は月ごとに支払うんですよ、一カ月で十分です。
　保証契約は管理会社が使い込んだ時や倒産した時の保証金です。１か月分で十分ですか？

＞ちがうよ。前払い後払いにかかわらず管理会社の口座に一時収納するからだよ。
　違います。支払一任方式などでは、管理会社が組合資金を一時流用することもできます。

＞今は大半の管理組合が管理組合口座に直接収納されるようになってるが、管理委託費前払いしてるなら保証が必要になる。
　違います。
　管理費前払いは関係ありません。
　事務管理契約の内容によります。
　原則方式以外の契約の時は保証契約が義務付けられています。

＞普通は管理会社が保証機構に加入してて保険がかかる
　違います↑の時だけです。

　皆さん、重説では、「事務管理の方式（イ・ロ・ハ）」の違いに気をつけましょう
　過去に管理組合の資金を流用して、自転車操業していた管理会社が倒産したことがあります。
　当然、１か月分の保証金で足りるはずがありません。

[236: 暇入]

原則方式はハ

イロハのイロが保証が必要。

[237: 匿名さん]

>235
個々に指摘は面倒なので、まとめていいますが、嘘ばかり書かないで下さいね。
その書き方はどうせ無知で嫌われ者の詳しいなんとかさんだよね、納得のインチキ投稿ね。

おたく無能過ぎて御相手出来ません、お引き取り下さい。

[238: 匿名さん]

そういう投稿はお里が知れますね。
自分を下げて惨めでしょ。

[239: 匿名さん]

おたく無能過ぎて御相手出来ません、お引き取り下さい。

[240: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[241: 匿名さん]

うちの場合は、イ方式だけど、管理会社は重説では、保険を掛けている
ことになっているけど。

[242: 匿名さん]

新しい方式に変更になったのは、管理会社の不正が原因だった
からです。
財産の分別管理では、印鑑と通帳の同時保管の禁止や１ヶ月分の
保険を掛けることが義務づけられています。
分らない方は、財産の分別管理で検索してみてください。

[243: 匿名さん]

収支報告書は、毎月管理組合に提出するようになっていますが、
提出されていない管理会社はありますか？
これをやっていない管理会社が多いと聞いています。

[244: 匿名さん]

収支報告書を毎月交付しているかどうかについては、２～３年前に
国交省が管理会社に抜き打ち調査をした際、殆どが交付していなかったので、
指摘された事項でした。
現在は改善されていると思いますが、一度毎月収支報告書が交付されているか
どうか確認する必要があります。
もし、交付されていないなら、管理会社に請求し、それでもだめなら、
地方整備局に通報してください。

[245: 匿名さん]

>241
多くのマンションがそうですよ、うちもそうです、なにも問題有りませんよ。

委託管理費の支払いは当月分は当月２５日、保険も加入していまよ。

[246: 匿名さん]

>245さん
別に問題はないのですが、ハ方式でも保険を掛けている
管理会社があるんですよということをおしらせしたかった
ものですから。

[247: 匿名さん]

収支報告書は毎月交付されてますよ。

[248: 匿名さん]

何の情報交換してんだ？
当たり前の事を書き込み合戦して。

[253: 匿名さん]

収支報告書は毎月管理会社より配布されているのですね。
それでは、その収支報告書は、理事会で理事の全員に配布
して、現状を認識させるよう説明はされてますか？

[254: 匿名さん]

うちは、収支報告書が毎月きているかどうかはわかりませんので、
明日確認してみます。

[255: 匿名さん]

ウチは理事だけが見られるwebにアップしてる

[256: 匿名さん]

決算の月次報告は適正化法で義務化されてますから、確認するまでもなく来てるはずですよ。
来てなければ大問題です。
通常は管理者である理事長宛に送られていて公表されてないので確認するなら理事長に聞いてみてください。

[257: 匿名さん]

>256
適正化法で義務化されているのですけど、Ｈ２４の国交省の抜き打ち調査
では殆どの管理会社は、収支報告書は交付してませんでしたよ。
理事長だけがみてもどうしようもないでしょう。
毎月理事会で理事全員に配布して現状を認識する必要があるのです。

[258: 匿名さん]

長期修繕計画にのっていないところが悪くなった場合は工事をしますか？
各戸にある煙探知機の交換や機械式駐車場の建て替え、玄関扉の交換、
共用玄関のオートロックの取り替え工事等

[259: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の必要額は、１５，０００円程度といわれていますが、
それより少ないマンションは、共用部分が悪くなっても、最低限の補修しか
できず、又大規模修繕工事にしても、周期をできるだけ延ばしたり、修繕個所を
減らしたり、グレードを落としたりしなければならないといわれています。
しかし、十分な工事をするためには、修繕積立金の値上げをしなければならない
のですが、これが又難しい。
値上げをスムーズに行うための何かいい方法はありませんか。

[260: 暇入]

金利が安いので
いざというときは借金で賄う、と日頃から広報しておけば十分でしょう。

[261: 匿名さん]

>260
しかし、借り入れをした場合は、修繕積立金で支払わなければ
ならなくなります。
そうすると、修繕積立金の大幅値上げになってしまいます。
できることなら、どうせやらなければならない工事なら、早めに
積立金の値上げをすれば、値上げ額も小さいと思いますが。
値上げの時期が遅れれば遅れるほど、値上げ額は大きくなりますので。

[262: 暇入]

平置き駐車場が多いマンションだと、駐車場収入で潤沢な修繕積立金があることが多いんですが
無駄な工事ばかりやってますよ。
予算の範囲だと総会を簡単に通るんです。少し足らないくらいがいいですよ。

[263: 匿名さん]

>262
正しい運用がされていることを前提として、議論しなければ
意味がないじゃないですか。
積立金に余裕があれば、無駄な工事をしているし、総会の議案も
簡単に通るというこの発想では話しになりませんよ。
それに、工事に無駄はありません。
工事をするということは、その分資産価値も高まり、より快適な
マンションライフが送れるということじゃないですか。

[264: 暇入]

知ってるとこは10年に一回、大規模修繕やってる。
戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
それで修繕積立金は月5000円くらい。
まー、きれいでいいけど。。

[265: 匿名さん]

>264
自分の部屋のことを考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子紙を１０年で張り替えるのと
２０年たってもそのままのとこもあるでしょう。
どちらが快適ですか。
別に張り替えなくても、生活に支障はきたさないですけどね。
大規模修繕工事も同じことです。
できることなら周期は短い方がいいし、仕様もグレードが高い
にこしたことはないでしょう。
しかし、そこは積立金の問題がありますが。
積立金の乏しいマンションを知っていますが、スラム化が早く
資産価値もなく、売却するにせよ、賃貸に出すにしろ難しいですよ。
そんなマンションは空き部屋が多くなります。

[266: 匿名さん]

＞戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
少なすぎ、100台分も、ではなく100台分しかだろ。

＞それで修繕積立金は月5000円くらい。
え？　年間６万？　プレハブか？　まぁガンバッテ修繕工事やってみてね。

[267: 匿名さん]

暇入りさんのような借金まみれのマンションでは、中古売却できないでしょう。

[268: 匿名さん]

１戸当り月の必要修繕積立金の額は、駐車場収入も含めての
数字ですよ。
その額が１５，０００円以上あるといいですね。

[269: 匿名さん]

１台月の駐車料が２万円なら、修繕積立金は１５，０００円になりますね。
月５，０００円と併せてね。

[270: 匿名さん]

駐車場の利用料はマンションごとにその使途はそれぞれですよ、修繕積立金に繰入は少ないでしょ。
都心では駐車設備メンテや更新に費用掛かるし、地方都市などは１台目の料金は極端に安いとかあるしね。

[271: 暇入]

↑そそ。そこは大阪市内でマンション内でも２万はとれる。
（20000＊100台＋5000＋170戸）/170戸だと
16700円くらいね。
平置き駐車場のあるとこはだいたい金満。

[272: 匿名さん]

ハハッ　ほとんど駐車場利用料で修繕工事するマンションってなに？　　ﾌﾟｯ

[273: 匿名さん]

計算式は違っているけど、金額はあってますね。
平置き駐車場といってますから、それでの試算ですよね。
機械式駐車場だったら、メンテナンス費用や建て替えも
考慮しなければなりませんが、平置きですから、修繕積立金
へ振り返るのが普通でしょうね。

[274: 匿名さん]

ｳﾌｩ　クルマをもたないととってもお得な団地ですねぇ　ｵﾎﾎﾎﾎ

[275: 暇入]

そこの外の駐車場は３万だから25000円とってるかも！？詳しくは知らないが。。。

[277: 匿名さん]

要は、修繕積立金は少ないより多い方がいいということでしょう。

[278: 暇入]

平置きか、自走式駐車場が多いほどいいということ。

[279: 匿名さん]

自走でもタワータイプが高級物件、平置きは田舎物件。

[280: 匿名さん]

平置きで駐車場が１００もあるマンションって都内では
考えられない。それも１７０戸ぐらいのマンションでは特に。