マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[161: 暇入]

水道代も書いておけば特定承継人に請求できるよ。
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html

但し、物件明細書に滞納額が書いてあっても、不動産屋が、これは書いてあるけど払わなくていいです、と説明することがあるらしいので、その場合、争いになるかも。

[162: 匿名さん]

なるかもって適当な言い方
自信がないことは書くのやめてね

[163: 匿名さん]

今時マンションの水道料を一括して支払うとこもあるんだね。
戸別に集金とかいってるけど、そんな面倒くさいことするの？

[164: 匿名さん]

自治体がマンション居室ごとに水道料の徴収すること自体ないと思うけど。
マンションで一括ですよね、戸別のメーター自体も管理組合じゃなかったかな。
管理会社が検針してるし、だから水道料の請求も管理費と同じ請求書の明細で来るよね。

[165: 匿名さん]

有名な裁判ですから、みなさん（特に九州の方は）ご存知だと思いますが・・・

【区分所有法第59条の競売請求と規約に定められた法的手続に要する費用（弁護士費用を含む）が請求の併合により認められた裁判例】

福岡地裁　平成24年2月9日判決
平成23(ワ)2294
建物使用禁止等請求事件
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/061/082061_hanrei.pdf

[166: 匿名さん]

規約や細則に記載がなかったら、弁護士費用等は回収できないのですか？

[167: 匿名さん]

請求することができるということは、標準管理規約に記載されてますが、
やはり、規約に記載されてなかったら、請求できないようですね。

[168: 暇入]

弁護士費用はピンキリなので、高すぎると争うことは可能である。
高名な弁護士（橋下事務所とか）だと一般の弁護士の３倍かかるから。

[169: 匿名さん]

裁判の判決の時に裁判官が弁護士費用を斟酌する事が多いよ、担当裁判官の裁量ね。
マンショントラブルも交通事故の損害賠償と似ていて被害者に手厚いよ。

[170: まんかんし]

水道料金は一括支払いで各戸へは管理組合が請求
その際差額が発生する　組合の収入となる

[171: 匿名さん]

＞組合の収入となる
組合は収入（利益）はありませんよ、商売じゃありませんから。
共用部の上下水道費用も要りますからね、あとはメーターの更新もあるかな。
毎年総会で収支は知らされるでしょ、問題ないよ。

[172: 匿名さん]

水道ネタはもういらないね。　貯水タンクの消毒清掃とかでも論じますか？　笑

[173: 暇入]

大阪市の場合は100戸くらいのマンションで年間５０万円くらいの差益がでるよ。
自治体によって大口の単価設定が違うので、差益がほとんどでないところもある。うちはほとんどなし。

[174: 匿名さん]

水道は田舎は組合で徴収してるけど
普通は戸別だよ

地域の水道局がレベルが低いと
個別での検針や徴収ができないだけね

辺鄙な地域のマンション買ってることの証明だから、黙っておいた方が恥かかないよ

[175: 匿名さん]

オタクが恥かいてますよ？

[176: 匿名さん]

は？

[177: 匿名さん]

もう一度、保険の適用範囲について教えてください。
マンションの総合保険の場合です。

個人賠償責任特約では、専有部分の枝管からの漏水で階下に損害を与えた場合は、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
保険の適用があるとなっていますが、経年劣化によるものは適用除外という
項目は記載されていませんが、保険の適用はあるのでしょうか。

知ってる方、よろしくお願いします。

[178: 匿名さん]

保険を引き受ける側（損保会社）としては、料率アップや引受規制により対応しています。

≪参考≫
よこ管ネット通信　第16号（平成26年12月）
http://yokokan-net.jp/net.tsusin16.pdf

[179: 匿名さん]

>178さん
ありがとうございます。
これですっきりしました。
要は、わたしどもは総合保険に加入しているのですが、現在はその保険で
経年劣化であっても保険の適用はされるということですね。
ただ、将来的には、新規引き受け拒否や料率アップが想定されるということ
になりますね。
ただ、損保会社を変えずに継続するのであれば、そういったマイナスの部分
はないといっていますが、これは分らないでしょうね。
日本興亜、三井住友、東海日動火災はまだその動きはないといっていますが。

[180: 匿名さん]

そもそも個人賠償責任保険では
劣化によるものであろうが
無重過失であれば、保険会社は払わざるを得ない
劣化によるものかどうかも、調べられなければ免責にはできない

個人賠償責任保険は、独立した損害保険で
マンション用に作られた保険ではないですからね

[181: 匿名さん]

>180さん
どうやらそのようですね。
いろいろ検索してみると、経年劣化によるものには適用されないとの
ことも記載されていましたので、迷っていたところでした。
施設賠償責任保険では、建物の経年劣化による壁からのクラックによる
雨漏りには適用されないので、それと混同しているのでしょうね。

[182: 匿名さん]

自動車保険の個人賠償特約との違いはあるのですか。？

[183: まんかんし]

>>171

総会で配布される報告書をよく見ましょう　賃借人の方にはありませんが

[184: 匿名さん]

>>181
屋上防水で適用されるものもありますよ
宅内の保証のみが出るだけですけどね
その商品なら壁面でも出ます
2回目からは予想できるから支払われませんけど

施設賠償と個人賠償は考え方が違います。建物主体と人主体で異なります


>>182
車の取扱に起因するものが全て免責
海外適用だとか細かいところは各社で違うから
ちゃんと約款見て比べるしかないよ

[185: 匿名さん]

>183
それは収益ではなく、収入と支出ですよ。

[186: 匿名さん]

>184さん
保険は難しいですね。
専有部分の配管の漏水は経年劣化では保険がきかないと思ったので、
共用部分の工事と一緒にやるよう、修繕積立金の値上げをして
それに備えようとしてたのですが、保険が適用されるのだったら
値上げは難しいですね。

[187: 匿名さん]

収支報告書で、管理費の繰越金が２０％以下のマンションは
かなり余裕がない管理組合といえるでしょう。
そういうマンションは、消費税が５％から１０％になった場合
例えば４年で繰越金ゼロとなります。
そして、５年目からは管理費がマイナスとなります。

[188: 暇入]

金利が安いから
足らなくなったら借りたらいいよ。
修繕積立金制度は廃止しても大丈夫。
大規模修繕はすべて借入金で賄い、
修繕費返済分担金として支払えばいいよ。

[189: 匿名さん]

>188
足りなくなるたびに借りてもいいけど、毎回臨時総会を
開催して総会決議をえなければならなくなるよ。
修繕積立金を借りるには、修繕積立金で返済計画をたてないと
借り入れできないよ。

[190: 暇入]

金利が安いから積立金制度は時代遅れ。
修繕積立金が潤沢にあると無駄な工事が増えるよ。

[191: 匿名さん]

>190
修繕積立金は、潤沢にある必要はありませんが、全てを網羅した
長期修繕計画を作成すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は
簡単に算出されます。
それ以上の積立金は必要ありません。
長期修繕計画に基づいて工事をしていけば、無駄な工事をする
こともありませんよ。

[192: 暇入]

長期修繕計画の予定金額は過大なんですよ。
あんなもの信じるとはあほですね。

[193: 匿名さん]

>192
長期修繕計画は余裕をもって計画してあるのは当然でしょう。
ギリギリや少なめに予算化されてたら、不足したらどうするんですか。
それに、工事とかは、大規模修繕計画分だけではなく、突発的に発生
するのもありますからね。
そういったものにも充当するのですよ。

[194: 暇入]

不測したら借りたらいいだけ。
金余り超低金利なので積立金制度は時代遅れである。

[195: 匿名]

恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

[196: 匿名さん]

解約するには、一月前となりますよね。
当月末払いだと雇用関係の法律に触れると思います。
雇われている管理会社が弱者となります。

[197: 暇入]

うちも当月分当月払いです。
しかし、あまりに瑣末な話です。
値引き要求したほうが簡単。

[198: 暇入]

管理委託契約は雇用契約ではありません。
トンチンカンなこと書かないで下さい。

[199: 匿名さん]

>195さん
マンションで理事長をしている者です。
会社で働いている者の給料は、後払いが原則です。
しかし、管理組合と管理会社の最初の契約で先払いとなっているものを、
後払いとするには、１ヶ月間の事務管理費を支払わなければ正常化する
のでしょうが、交渉するのは難しいでしょうね。
いい方法としては、毎年契約を更新しますが、そのときに提案する方法も
あるのではと思われます。
強硬策として、他の管理会社との競合もあるでしょうが。
一度、管理会社に管理組合が相手方の債権を取得しないという、国交省の
方針に逆行しているので考慮してもらえませんかという提案をしてみたら
いかがでしょうか。

[200: 暇入]

組合員から徴収する管理費は当月分は前月に払うことになっているんです。標準管理規約の場合。
それとの整合性も考えないと売却したとき
新入居者はいつから管理費を払うのかややこしくなりますよ。

[201: 暇入]

ちなみにうちは管理規約の管理費徴収も当月分当月払い。

[202: 匿名さん]

しかし、それだと管理会社口座に管理費等が口座引き落としになる場合は、
先払いと同じことになるのではないの。

[203: 匿名さん]

前払いを後払いにするのは適正化法的には問題ないよ
普通は債権の確定は役務が提供された時と思うから、おっしゃられるとおり前払いは変ですね
争いにして供託するとかで嫌がらせするか
管理会社が管理組合に保証の代わりとして、一ヶ月分を預けるなど
あの手この手でやるしかないですね

[204: 匿名さん]

理事会がやる気になれば簡単にできるんだけど、理事会で
まとまらなければ難しいでしょうね。
まず、理事会をどうやって説得するかが大切でしょう。
他の理事を説得するのに、国交省云々は却って反感をもたれる
かもしれませんね。

[205: 匿名さん]

全て理事会次第です。
理事会が動けば簡単に解決します。

[206: 暇入]

いやー、理事長ですね。立候補してやるのが一番。

[207: 匿名さん]

（管理費等の徴収）
第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに
一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合
には、別に定めるところによる。

これが普通だが　どうかした？

[208: 匿名さん]

は？
管理費の徴収と業者支払いは別だ

[209: 匿名さん]

↑
業者？　管理会社のことかいな　月初め払いにきまっとるだろ

確か管理会社の保険も有ったな　倒産しても支払った分の保証のな　常識じゃ！

[210: 匿名さん]

普通、管理会社への委託管理費の支払いは当月分は当月中って事で幅有るよ、
早くて月初め、遅くても２５日かな。管理会社によって変わるみたいよ。
管理費などや委託業務費の保険もあるね、管理費等保証委託契約っていうんだよ。