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[スレ作成日時]2015-02-21 11:01:33
注文住宅のオンライン相談
マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３
| No.151 |
by 匿名さん 2015-02-26 21:54:59
削除依頼
>>147
少しは御自分で調べるなりした方が勉強になりますよ。 まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。 その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。 標準管理規約 （単棟型）↓ http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf 区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。 競売の場合は滞納管理費共々関連費用は、競落した特定承継人が支払うことになります。 区分所有関係の裁判は弁護士費用を被告側に負担させるなど、通常とは違い優遇面が多いんですよ。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2015-02-26 22:00:38
一体どちらが正しいんですか？
規約に書いてあっても、特定承継人は関係ないかもしれませんね。 しかし、第８条を読むと特定承継人の責任とはなっているようだし。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2015-02-26 22:09:17
>>151
>まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。 >その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。 標準管理規約第60条は、「管理費等の徴収」に関する規定です。 いま話をしているのは、「『区分所有法第59条による競売請求』に係る弁護士費用」に関してです。 （標準管理規約では、第66条（義務違反者に対する措置）です。） |
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| No.154 |
by 匿名さん 2015-02-26 22:13:09
＞区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。
ということで、競売が認められたなら、競売時にその債権を告示しましょうね。 競売参加者は了承した上で競売に参加されるでしょう。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2015-02-26 22:21:11
>153
同じ事ですよ、その滞納者の債務にはかあわりありません。 競売請求に至る以前にも管理組合は当然弁護士を利用し様々な法手続きをしているはずです。 その弁護士費用もその滞納者の債務であり管理組合の債権です、これも管理費等となりますよ。 区分所有法７条の通りですね。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2015-02-26 22:34:44
やはり、裁判費用等は、特定承継人が負担すべきものかもしれませんね。
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| No.157 |
by 暇入 2015-02-27 00:02:59
平成１６年改訂の標準管理規約から、そんなことは当たり前。
それに合わせた規約改訂ができてないところもあるとは思うが。 規約に書いてあっても裁判してみないとわからないのは水道代だろう。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2015-02-27 10:46:16
管理規約や細則に、裁判費用等は相手方負担と明記しておく必要が
あるとのことですね。 確認してみます。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2015-02-27 11:13:41
標準管理規約ではこうなってるね ↓
（管理費等の徴収） 第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使 用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに 一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合 には、別に定めるところによる。 ２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理 組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。 ３ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。 ４ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の 諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。 ５ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分 割請求をすることができない。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2015-02-27 11:45:46
ここにも弁護士費用の文言有るね ↓
（理事長の勧告及び指示等） 第６７条区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若 しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが できる。 ２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者 若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必 要な措置を講じなければならない。 ３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を 講ずることができる。 一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること 二敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返 還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又 は被告となること、その他法的措置をとること ４ 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。 ５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納 金は、第２７条に定める費用に充当する。 ６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告 となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな い。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。 |
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| No.161 |
by 暇入 2015-02-27 11:45:47
水道代も書いておけば特定承継人に請求できるよ。
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html 但し、物件明細書に滞納額が書いてあっても、不動産屋が、これは書いてあるけど払わなくていいです、と説明することがあるらしいので、その場合、争いになるかも。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2015-02-27 12:12:23
なるかもって適当な言い方
自信がないことは書くのやめてね |
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| No.163 |
by 匿名さん 2015-02-27 12:13:26
今時マンションの水道料を一括して支払うとこもあるんだね。
戸別に集金とかいってるけど、そんな面倒くさいことするの？ |
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| No.164 |
by 匿名さん 2015-02-27 12:20:51
自治体がマンション居室ごとに水道料の徴収すること自体ないと思うけど。
マンションで一括ですよね、戸別のメーター自体も管理組合じゃなかったかな。 管理会社が検針してるし、だから水道料の請求も管理費と同じ請求書の明細で来るよね。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2015-02-27 12:22:39
有名な裁判ですから、みなさん（特に九州の方は）ご存知だと思いますが・・・
【区分所有法第59条の競売請求と規約に定められた法的手続に要する費用（弁護士費用を含む）が請求の併合により認められた裁判例】 福岡地裁 平成24年2月9日判決 平成23(ワ)2294 建物使用禁止等請求事件 http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/061/082061_hanrei.pdf |
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| No.166 |
by 匿名さん 2015-02-27 13:39:29
規約や細則に記載がなかったら、弁護士費用等は回収できないのですか？
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| No.167 |
by 匿名さん 2015-02-27 14:12:58
請求することができるということは、標準管理規約に記載されてますが、
やはり、規約に記載されてなかったら、請求できないようですね。 |
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| No.168 |
by 暇入 2015-02-27 14:36:47
弁護士費用はピンキリなので、高すぎると争うことは可能である。
高名な弁護士（橋下事務所とか）だと一般の弁護士の３倍かかるから。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2015-02-27 16:34:35
裁判の判決の時に裁判官が弁護士費用を斟酌する事が多いよ、担当裁判官の裁量ね。
マンショントラブルも交通事故の損害賠償と似ていて被害者に手厚いよ。 |
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| No.170 |
by まんかんし 2015-02-27 17:49:15
水道料金は一括支払いで各戸へは管理組合が請求
その際差額が発生する 組合の収入となる |
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| No.171 |
by 匿名さん 2015-02-27 18:18:05
＞組合の収入となる
組合は収入（利益）はありませんよ、商売じゃありませんから。 共用部の上下水道費用も要りますからね、あとはメーターの更新もあるかな。 毎年総会で収支は知らされるでしょ、問題ないよ。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2015-02-27 18:20:44
水道ネタはもういらないね。 貯水タンクの消毒清掃とかでも論じますか？ 笑
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| No.173 |
by 暇入 2015-02-27 21:38:22
大阪市の場合は100戸くらいのマンションで年間５０万円くらいの差益がでるよ。
自治体によって大口の単価設定が違うので、差益がほとんどでないところもある。うちはほとんどなし。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2015-02-28 01:01:50
水道は田舎は組合で徴収してるけど
普通は戸別だよ 地域の水道局がレベルが低いと 個別での検針や徴収ができないだけね 辺鄙な地域のマンション買ってることの証明だから、黙っておいた方が恥かかないよ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2015-02-28 01:06:51
オタクが恥かいてますよ？
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| No.176 |
by 匿名さん 2015-02-28 10:52:06
は？
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| No.177 |
by 匿名さん 2015-02-28 11:34:12
もう一度、保険の適用範囲について教えてください。
マンションの総合保険の場合です。 個人賠償責任特約では、専有部分の枝管からの漏水で階下に損害を与えた場合は、 保険の適用があるとなっていますが、経年劣化によるものは適用除外という 項目は記載されていませんが、保険の適用はあるのでしょうか。 知ってる方、よろしくお願いします。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2015-02-28 11:56:13
保険を引き受ける側（損保会社）としては、料率アップや引受規制により対応しています。
≪参考≫ よこ管ネット通信 第16号（平成26年12月） http://yokokan-net.jp/net.tsusin16.pdf |
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| No.179 |
by 匿名さん 2015-02-28 12:21:52
>178さん
ありがとうございます。 これですっきりしました。 要は、わたしどもは総合保険に加入しているのですが、現在はその保険で 経年劣化であっても保険の適用はされるということですね。 ただ、将来的には、新規引き受け拒否や料率アップが想定されるということ になりますね。 ただ、損保会社を変えずに継続するのであれば、そういったマイナスの部分 はないといっていますが、これは分らないでしょうね。 日本興亜、三井住友、東海日動火災はまだその動きはないといっていますが。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2015-02-28 13:39:57
そもそも個人賠償責任保険では
劣化によるものであろうが 無重過失であれば、保険会社は払わざるを得ない 劣化によるものかどうかも、調べられなければ免責にはできない 個人賠償責任保険は、独立した損害保険で マンション用に作られた保険ではないですからね |
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| No.181 |
by 匿名さん 2015-02-28 13:49:51
>180さん
どうやらそのようですね。 いろいろ検索してみると、経年劣化によるものには適用されないとの ことも記載されていましたので、迷っていたところでした。 施設賠償責任保険では、建物の経年劣化による壁からのクラックによる 雨漏りには適用されないので、それと混同しているのでしょうね。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2015-02-28 13:52:16
自動車保険の個人賠償特約との違いはあるのですか。？
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| No.183 |
by まんかんし 2015-02-28 14:15:16
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| No.184 |
by 匿名さん 2015-02-28 18:19:42
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| No.185 |
by 匿名さん 2015-02-28 20:31:05
>183
それは収益ではなく、収入と支出ですよ。 |
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| No.186 |
by 匿名さん 2015-02-28 20:35:23
>184さん
保険は難しいですね。 専有部分の配管の漏水は経年劣化では保険がきかないと思ったので、 共用部分の工事と一緒にやるよう、修繕積立金の値上げをして それに備えようとしてたのですが、保険が適用されるのだったら 値上げは難しいですね。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2015-03-01 10:19:54
収支報告書で、管理費の繰越金が２０％以下のマンションは
かなり余裕がない管理組合といえるでしょう。 そういうマンションは、消費税が５％から１０％になった場合 例えば４年で繰越金ゼロとなります。 そして、５年目からは管理費がマイナスとなります。 |
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| No.188 |
by 暇入 2015-03-01 10:34:15
金利が安いから
足らなくなったら借りたらいいよ。 修繕積立金制度は廃止しても大丈夫。 大規模修繕はすべて借入金で賄い、 修繕費返済分担金として支払えばいいよ。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2015-03-01 10:46:40
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| No.190 |
by 暇入 2015-03-01 10:57:52
金利が安いから積立金制度は時代遅れ。
修繕積立金が潤沢にあると無駄な工事が増えるよ。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2015-03-01 11:37:39
>190
修繕積立金は、潤沢にある必要はありませんが、全てを網羅した 長期修繕計画を作成すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は 簡単に算出されます。 それ以上の積立金は必要ありません。 長期修繕計画に基づいて工事をしていけば、無駄な工事をする こともありませんよ。 |
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| No.192 |
by 暇入 2015-03-01 11:45:35
長期修繕計画の予定金額は過大なんですよ。
あんなもの信じるとはあほですね。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2015-03-01 11:56:41
>192
長期修繕計画は余裕をもって計画してあるのは当然でしょう。 ギリギリや少なめに予算化されてたら、不足したらどうするんですか。 それに、工事とかは、大規模修繕計画分だけではなく、突発的に発生 するのもありますからね。 そういったものにも充当するのですよ。 |
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| No.194 |
by 暇入 2015-03-01 12:17:28
不測したら借りたらいいだけ。
金余り超低金利なので積立金制度は時代遅れである。 |
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| No.195 |
by 匿名 2015-03-01 12:33:58
恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。
管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？ すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。 これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。 これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。 これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。 私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。 ご教示お願いします。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2015-03-01 12:44:18
解約するには、一月前となりますよね。
当月末払いだと雇用関係の法律に触れると思います。 雇われている管理会社が弱者となります。 |
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| No.197 |
by 暇入 2015-03-01 12:46:13
うちも当月分当月払いです。
しかし、あまりに瑣末な話です。 値引き要求したほうが簡単。 |
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| No.198 |
by 暇入 2015-03-01 12:50:02
管理委託契約は雇用契約ではありません。
トンチンカンなこと書かないで下さい。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2015-03-01 12:52:00
>195さん
マンションで理事長をしている者です。 会社で働いている者の給料は、後払いが原則です。 しかし、管理組合と管理会社の最初の契約で先払いとなっているものを、 後払いとするには、１ヶ月間の事務管理費を支払わなければ正常化する のでしょうが、交渉するのは難しいでしょうね。 いい方法としては、毎年契約を更新しますが、そのときに提案する方法も あるのではと思われます。 強硬策として、他の管理会社との競合もあるでしょうが。 一度、管理会社に管理組合が相手方の債権を取得しないという、国交省の 方針に逆行しているので考慮してもらえませんかという提案をしてみたら いかがでしょうか。 |
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| No.200 |
by 暇入 2015-03-01 13:08:43
組合員から徴収する管理費は当月分は前月に払うことになっているんです。標準管理規約の場合。
それとの整合性も考えないと売却したとき 新入居者はいつから管理費を払うのかややこしくなりますよ。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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