マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

[匿名さん]

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[1: 匿名さん]

2020年4月　　発送電分離実施　　送配電部門を切り離します。
　第1段階
　　　全国規模での電力融通を担う電力広域的運営推進機関を4月に設置
　第2段階
　　　2016年4月　　電力小売りの全面自由化
　　　ガス事業法改正案　　2017年　　都市ガスの全面自由化
　　　　　　　　　　　　　2022年4月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京、大阪、東邦の大手3者にガス導管部門の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　別会社化を義務づける。

　※2月20日の新聞に掲載されました。

[2: 匿名さん]

発送電分離や電力の全面自由化に伴い、高圧一括受電の今後はどうなるのか。
又、太陽光発電はどうなっていくのか関心がもたれるところである。

[3: 匿名さん]

太陽光発電の会社の株価は急落してるからね。

[4: 匿名さん]

オール電化マンション
太陽光発電を設置したマンション
のように、高圧一括受電マンションもなるのか

[5: 匿名さん]

高圧一括受電の導入は、もう暫らく待った方がいいかも。

[6: 匿名さん]

来年の４月から、電力小売りの全面自由化になります。
電力会社から買うより安くなるのだろうか。
太陽光発電の電気も高く売れるのだろうか。
これからいろんな情報が流れてくるでしょうが。

[7: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、専門委員会を設置して、設計・監理会社の選定や
元請会社の選定をしますが、業者の候補先を探すのはどうしていますか。
うちの場合は、建設新聞に掲載（無料）するのと、地元の大手３社と、大手
ゼネコン３社に連絡して、相見積に参加するよう要請しました。
当然、設計・監理会社が修繕個所や材料、仕様等を統一して書類を作成して
業者に送付しました。
そして、建築士が相見積の数量落ちなどを点検して、再見積もりを提出して
もらい、説明会を開催しました。
そして、総合評価方式を採用しまして、一番点数の高かった業者に決めました。
他には、どんな方法で業者を選んでいるのですか？

[8: 匿名さん]

＞総合評価方式を採用しまして
何かと問題の多い総合評価方式ですが、あなたのマンションは、どのような項目と評価基準で行ったのですか？
参考にしたいです。

[9: 匿名さん]

将来的には一括受電は安くなるでしょう
インターネットと水道とかと同様です
まとめた方が徴収が楽なので
それだけでも安くなる理由はあります

太陽光は売って儲けるというよりも
防災の一環として設置して
通常時は高い時間帯の時とかに電気を利用するのがよいかと
もう買取は期待できません

[10: 匿名さん]

>8
基本的には、行政の行っている簡易型ですが、それにマンションに関する
身近なものをプラスしています。マンションの修繕の経験とか現場監督の資格や
経験、会社の決算書類とか。

計算方法としては、見積額が基礎となってますので、やはり見積もり額が
安いところが評価点は高いような気がします。
ただ、見積もりをとるときには、同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米、同じ仕様
というのが絶対条件であり、出てきた見積もりで、数量落ち等があれば修正見積もり
を出すように業者に提案します。当然これは、建築士がやります。
それから、説明会で点数をつけて、計算式により評価点をだします。

[11: 匿名さん]

総合評価方式
　＊施行業者選定協議（ヒアリング時）　　　　６０点満点
　＊企業の技術力　過去５年間の実績等　　　　１０点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　　　　　１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　　　　　１５点満点
　
　入札評価の計算方法
　　①合計点　　　　　　　　　　　上の合計点
　　②特典評価　　　　　３０×①/１００
　　③技術評価点　　　　１００+②
　　④入札額　　　　　　消費税抜き価格
　　⑤入札評価額　　　　③/④×1,000,000
　　　この最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　予定工事との兼ね合いで、工事の増減をしていく。

[12: 匿名さん]

総合評価方式を批判するのもいいけど、何の基準もなく
元請業者を決める方が問題だと思うけどね。
ただ安ければいいという基準ではねえ。
しっかりした管理組合なら、総合評価方式に頼らなくても
いいのだろうが。

[13: 匿名さん]

>9
一括受電については、現在も進行中ですが、電力の自由化後に
更に安くなった場合、契約の変更は難しいのではないでしょうか。
できれば、自由化後に導入をした方がいいとは思っていますが。

[14: 匿名さん]

>>13
なので「将来的に」ってかいてます。
今決めるというのは、リスクを考えていなさすぎます
一括受電しなくても、共用部の電気料金は削減できますからね

[15: 匿名さん]

>>11
選定協議って、どういうふうに点数つけるの？

[16: 匿名さん]

>15
施工業者選定協議　ヒアリング時　６０点満点
　施工計画・・・工事に係る技術的所見、品質管理に係る技術的所見、
　　　　　　　　施行上配慮すべき事項に係る技術的所見、住民コミュ
　　　　　　　　ニケーション及び環境対策を採点します。　　

[17: 匿名さん]

>>16
工事に係る技術的所見・・・技術を判断できない組合は採点できず
品質管理に係る技術的所見、・・・技術を判断できない組合は採点できず
施行上配慮すべき事項に係る技術的所見・・・技術を判断できない組合は採点できず
住民コミュ ニケーション・・・飲みニュケーションとの区別がつかない理事長のお手盛り採点
環境対策・・・リサイクルぐらいしか思いつかない組合は判断できず

こりゃ、あきまへんな。

[18: 匿名さん]

＞こりゃ、あきまへんな。
同感。
理事会に照合評価方式とは・・・
子供が飛行機操縦するようなもの

[19: 匿名さん]

>18
やはり批判するための書き込みしかできないんだね。
技術的な問題とかのレクチャーは、設計・監理の
建築士がやるんだよ。
もうこの問題は終わり。情報の提供をしたのに、
なんにもならなかったよ。

[20: 匿名さん]

滞納金があり、少額訴訟を管理組合でやり、支払い命令が
でたのですが、２回払ったら又滞納が続いています。
どうしたらいいのでしょうか。

[21: 匿名さん]

又弁護士費用を支払って強制執行です。
差し押さえる物がないのが通常です。
提訴する前に。相手方の財産を調査するのが賢い方法。
区分所有権をもっていても、抵（根）当権設定をされています。
こうゆう細かい問題になると、管理会社も、弁護士も、
マン菅士も、知りませんね。実務経験が必要。
経営者は理解できるでしょうね。知らない理事長は、
これ以外の問題で良く詐欺にあっています。

[22: 匿名さん]

たかが、滞納金ぐらいで弁護士は使いませんよ。自分たちで簡単にできるんですから。

裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
訴訟という名称はつきますが、裁判とかではなく、単なる手続きをするだけのことです。

　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。 　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。 　　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

　「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
　　受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
　　この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[23: 匿名さん]

そんな暇は有りません。マンションの規模にもよるが。
私は、理事会の承認を得て。いざと、いう特は専門家に相談して判断します。
学習としては受け賜っておきます。私は少額の訴訟は致しません。

[24: 匿名さん]

>23さん
少額訴訟をしないということは、支払い督促とか調停とかですか？
まさか通常訴訟という訳ではないでしょう。
弁護士に依頼しても、支払い督促が殆どですよ。
支払い督促は、裁判所にもいかないで、ネットでも申し込みができますよ。
費用は、支払い督促、少額訴訟どちらも、訴額の１％程度です。
例えば、滞納額１０万円なら、1,000円です。20万円なら2,000円です。

[25: 匿名さん]

>技術的な問題とかのレクチャーは、設計・監理の
>建築士がやるんだよ。

建築士が技術的なことを語っても、
受け取る側が結局、素人組合員なのでなんにも伝わらない。

[26: 匿名さん]

23さんみたいに、何かあればすぐ弁護士等に依頼するマンションも
あるんですね。
それぐらいは自分たちでやってもいいと思うんだけど。
少額訴訟ぐらい誰でも簡単にできることだから。
支払い督促も同じことだから。
大体、弁護士に少額訴訟や支払い督促を依頼してもやってくれるのかな？
弁護士事務所の事務員がするのかな。

[27: 匿名さん]

なにもかも、自分一人でしようとするな、チームを組め。

[28: 匿名さん]

>なにもかも、自分一人でしようとするな、チームを組め。

三人寄れば文殊の知恵

になればいいが、管理組合の場合、

船頭多くして船山に登る

[29: 匿名さん]

そんなことのために、規約が有る。

ルールにのっとって組合運営をすればよい。

良くないと思えば規約の制定、変更、廃止をすればよい。

余計な事を考えるから、もめる、規約を守れ。

[30: 匿名さん]

どこもかしこも弁護士か？
今は自治会も顧問弁護士を雇う時代だとか。。。

[31: 暇入]

弁護士に依頼する場合は通常訴訟です。
示談交渉込みで。

少額訴訟や支払い督促は素人向けの制度で
弁護士に頼む意味がありません。
もめたら、どっちみち通常訴訟に移行するし。

と、弁護士が言ってた。

[32: 匿名さん]

良く読んでください。弁護士とは言っていません。専門家と言っています。

弁護士などへの依頼はしません。被告になれば逃げられないので受けて立ちます。

管理組合の運営も、不動産業の一つです。弁護士など依頼して組合に金銭的損失は避けます。

[33: 匿名さん]

>管理組合の運営も、不動産業の一つです。
大袈裟にー、業者じゃないし商売でもないの。
戸建てがたくさん繋がって集まっちゃっただけだよ。

[34: 匿名さん]

不動産の管理の中の一つである分譲マンンションは、れっきとした不動産業ですよ。

それを管理するには国土交通省の登録制ができたのが、適正化法です。

適正化法も読んでみてください。そう難しい法律ではありません。宅建業法より

易しいです。

[35: 匿名さん]

なにいってんの？　不動産業で検索したら？　マヌケさん

[36: 匿名さん]

アッホー　不動産業って収益事業と　自分の住むマンション共用部の管理混同するアホは寝ろ！
国交省の登録とか？　管理組合がどこに登録するんだよー　恥ずかしい事言うなよ～　笑

[37: 匿名さん]

マンションの共用部分の菅理も、立派な収益事業ですよ。

[38: 匿名さん]

>32
専門家に依頼するには、その者は有資格者じゃなければなりません。
裁判絡みともなれば、弁護士か一部司法書士しかありません。

[39: 匿名さん]

>37
釣りですか？

[40: 匿名さん]

無知なだけでしょ

[41: 匿名さん]

>32
管理組合の運営も、不動産業の１つですとは、どういう思考回路をしてるの？
管理組合の運営は、建物・設備に関することだけではなく、日常の管理も
重要な業務の１つですよ。

[42: 匿名さん]

ペット不可のマンションで、こっそり犬を飼っている者がいる
マンションでは理事会としては、どういう対応をされていますか。

[43: 匿名さん]

理事長がロビーで犬と遊んでいて、管理人が注意したら。
管理会社に圧力をかけて退職においこんだ。
マンションは救いようがない。役員をマークせよ。

[44: 匿名さん]

うちの場合は、まずペットを飼っている郵便ポストに、理事長名で
警告書をいれます。
それから、第２弾として、期限を決めて、それまでにペットを処分
するように警告書を入れます。
里親の紹介が必要なら連絡下さいと記載しておきます。
期限が過ぎても、まだペットを飼っていたら、理事長、副理事長、管理会社の
３名で訪問し、警告します。
その場合、期限を決めてそれまでに、ペットを飼うのをやめなければ、裁判に
なることを通告します。
これ以上いったことはありません。

[45: 匿名さん]

支払督促は自分でできるけど、どうせかかった費用も上乗せして請求するから弁護士使うよ

[46: 匿名さん]

規約に制定していても、認められるかな。弁護士費用。

[47: 匿名さん]

普通に認めるよ、だれが自前で出すの？　

それと、支払督促なんてめんどい事しないし
調停⇒不調で通常裁判だよ、少額訴訟も無駄、
区分所有法通り粛々と競売するだけ。
でも、先に公売掛けられること多いから、その方が楽だよ。
家売ってでも滞納金は払ってもらいましょう、落札した人にね。

[48: 匿名さん]

>でも、先に公売掛けられること多いから、その方が楽だよ。

管理費の滞納先で公売かけられることが多いとは初耳だ

[49: 匿名さん]

マヌケ、管理費滞納で裁判掛けられるような奴は税金もタップリ滞納してるわい。
常識だよ。

[50: 暇入]

抵当権の被担保債権の方が租税債権に優先する（国税徴収法第16条、地方税法第14条の10）。