フラット金利はどうなる？【24】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の24です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547608/

[881: 匿名]

>>875　「3000万借り入れで10年後に変動金利3%上昇してそれが以後25年つづいた」場合、変動の方が総返済額約200万円以上増えると思うのですが。

[882: 匿名]

881ですが、878に対してのレスでした。すみません。

[883: 匿名さん]

>>876
35年かけて返済すると、どんなリスクがあるの？

[884: 入居予定さん]

久々に0.3%台まで下がったね
8月実行と9月実行天秤にかけてるのでこのまま下がってほしいなぁ

[885: 匿名さん]

リストラ、早期退職とかで収入が減るリスクや、病気になるリスクでしょ。中途半端な病気だと保険も出ないのに退職せざるを得ないとかもあるしね。

[886: 検討中の奥さま [女性 30代]]

フラット35の9月の金利はどうなりそうですか？

[887: 匿名さん]

>>885
それって35年かけて返済すること特有のリスクなの？賃貸だろうが変動だろうが同じことでは？
頑張って返済期間短くして、その分貯金なくなったらどうなるの？
リスク減ったの？

[888: 匿名さん]

繰上げせずに同じ金額を現金で持っててうまいこと増やせるとも限らないし、ただ現金で持っているだけなら繰り上げたほうが支払額は少なくて済む。

リスクが無いかといえばあるでしょ。

団信の保険機能とかを考えて繰り上げないというのも手だけど、どちらを選ぶかはどちらのリスクがより大きくて、自分にとって切実かを判断するしか無い。

[889: 匿名]

>>888
支払い期間が長い方が利息が増えて支払い総額も増える。
これはその通りだけど、やっぱりフラット特有のリスクじゃないし、35年とも関係ない。
25年より20年の方がいいし、変動の方がより顕著。

[890: 匿名さん]

>>887
リスクとやらに対応するために現金持ってた方がいいでしょ？
支払い額減らしてどーすんの？
35年かけて返す権利＝期限の利益も効用だよ。

[891: 匿名さん]

上でフラットの商品性を全く理解していないとおっしゃっていた方に対して私の考えを。

①35年返済で設定→月々の返済金額を最小限に抑え、返済不能リスクを低減。
②最初から短期間で設定→低金利と引き換えに返済額のハードルを上げる事になり、返済不能リスクが上昇。

①は繰り上げ返済で、結果的に短期間での完済とする事も可能。
繰り上げ返済は、使っても生活に支障の出ない余裕資金が大前提ですが、100万円とかで数十万の利息を即時に節約する事が可能。しかもほぼノーリスクで。自分のような投資センスとは無縁な人間は、借金をしている間は資産運用よりも繰り上げ返済のほうがお得だと思っています。
繰り上げが出来なければ、地道に毎月の返済をこなしていくだけです。

下がるとしてもあと1.58％程度と思われる現在の水準で、35年間金利を固定できてしまうのはラッキーだと思っています。
予測できない金利上昇のリスクは、金融機関が負ってくれるのですから有難い事です。

35年かけて返済するのはリスクが大きすぎるのかどうかは、人それぞれではないでしょうか。

むしろ、融資する金融機関の方が、本当に回収できるかどうかにシビアな筈ですから、リスクが大きすぎる人には貸してくれないのではないかと思いますよ。

[892: 匿名]

そもそも、変動も固定も、借金すること自体にリスクを伴います。

返済のスタイルは、年収や仕事の安定性、家族構成、社会環境などによって変化させるべきで、皆さん単純に自分に合ったものを選んでいるだけの話です。

相手の経済状況などの情報を知らずに、変動や固定の利点を言い合っても意味は無いのではないでしょうか。

私の場合は、想定できる最悪の状態の時、家計破綻せずにすむかどうかを基準に選択しました。

[893: 匿名さん]

>>890
インフレ予想がコンセンサスなんだから、固定35年、返せる範囲で目一杯借りるのが、フラットの商品性を最大限いかしたことになるのでは？
フラットの最大の特徴は、変動と違って金利固定で35年の期限の利益を得られることだと思います。
支払い金利最小化は分かりやすいけど、インフレ考えたら、何が一番得なのか現時点では分からないし、考えても仕方ないっす。

[894: 入居済み住民さん [男性 40代]]

２月実行でめちゃくちゃ嫌味な方いたけど、フラットＳの優遇金利は ０．３％ だったよね
４月か５月に０．６％優遇になったから、１０年間は金利が１％きってるよね
年内２番底の金利が来るかもしれないから今から実行の人がうらやましいね
７月実行の不運人より

[895: 匿名さん]

>>893
インフレにのるなら、返せる範囲で最大限借金することは正しいかと。
インフレもリスクなので、インフレ対応のためならたくさん借金した方がよい。この場合、借金はリスクというよりリスクヘッジになるのでは？
さらに繰上げ返済せず、インデックスファンドでも買っておけば、インフレが起こった際には、最適な打ち手だったということになるのかな？

[896: 匿名さん]

0.6になったのは2月中旬の契約からですよ。

[897: 検討中の奥さま [女性]]

9月下がるかなあ。

[898: 匿名さん]

私も9月実行なので気になります。

[899: 匿名]

長期金利が最近は下落傾向にあるので、このまま行けば9月も少しだけ下がりそうですね。

[900: 匿名さん [女性]]

少しどころじゃなく、0.1%くらいはさがりそう～
てか、下がってほしい。
今日の10年国債を見ると…

[901: 購入検討中さん]

いつになったら上がるのやら。
ねぇ、上がる上がる連呼厨さん？

[902: 匿名]

中国の人民元切り下げの影響でしょうか、10年国債の利回りが大幅に下がってますね。今のところ今年の5月辺りの水準ですが。

世界的に株価も下がっているので、9月に噂されているアメリカの金利引き上げが先延ばしになるでしょうし、フラット金利も当面はは下がっていきそうな感じですね。

金利が下がるのは嬉しいですが、世界的な不況になってしまうのも心配です。

[903: 匿名さん]

フラットは今年に入って上昇傾向だよ。
不安な変動さんは目に入ってないようだがw
ちょっとダウが下がったくらいでアメリカも年内利上げは変わらんと思う。

[904: 匿名さん]

心配なのは円安の方。
1ドル130円を超える様だと、日銀も異次元緩和引き締めの方向に動かざるを得ない。
そうなると色んな悪影響が出てくるだろうな。

[905: 匿名]

>>903　ここ1ヶ月とあと少しの間はフラット金利下がりそうですが、流れ的には確かに上昇傾向ですし、もっと長い目でみると上がっていきそうな感じですね。

とりあえず今のこの程度の金利で実行できたら運がいいと思った方がよいでしょう。

[906: 匿名さん]

団信込みで2%以下ならいいのでは？

[907: 入居予定さん]

35年の長い支払期間不安なので全固定にしました。もし返済期間が短いなら変動の方でも良かったかも。
ここ20年くらいはずっと金利は低いままだそうだけど、バブル期前後はすごく金利上がってたみたいだし、そういう時期がこの先きっと来ると思う。何より今が一番低い位なのだから後は下がるよりも上がる可能性しかないですよね。
上がり始めてから固定に変えるのではそれこそ混むだろうしもう遅いと聞きました。
変動よりは高いけれどそれでも低金利に変わりないし今のうちに組んでおけば将来金利が幾ら上がっても安心。

[908: 匿名さん]

安心を買うというのはフラットの一番良い使い方と思います。
金利の上昇を心配してあれこれ調べる時間も節約できるし、繰り上げを焦る必要もない。

儲けようと投資をして結局損得ゼロで時間だけを無駄にするような人は、フラットを選んでおいて、その労力を仕事にでも向けたほうがよっぽどいい結果になるんじゃないでしょうか。

例えば、いつでも固定に変更できるソニー銀行の変動セレクトはまさにフラットの対極で、毎月「固定に変えたほうがいいんじゃないか？」って考えるのが何年も続いてしまいます。
いつでも選べるということは選ぶための労力をずっと払い続けなければいけないので、小心者の私みたいな人間には耐えられないですね。せっかく変動で低い金利なのに、すぐに怖がって固定にしてしまいそうで。

[909: 匿名]

今年実行できる人はいいですよねぇ。歴史的にみてかなりの低金利ですから大損することはほぼないでしょう。

[910: 匿名さん]

9月は下がりそうなのですね。
嬉しい限りです。

[911: ビギナーさん [男性 30代]]

中国のおかげで長期金利は下がってますね。あとはアメリカ次第！利上げは折り込み済みだから限定的か

[912: 匿名さん]

当分、固定も変更も上がる気配ないですね。

[913: 匿名さん]

>>912
変更じゃなくて、変動です。

[914: 匿名さん]

買い替えでフラットで組んで引っ越してから現自宅を売ろうとしたのですが、マンションマニアさんのブログで都民銀行でも同じことができるのでそちらにしました！
やはり変動の1%切りがいいのかなと。

[915: 匿名さん [男性]]

3000万借りるとして0.1％金利が違えば返済額が80万位変わってしまう。
10年固定なら10年で20万てとこか。結構大きいな。

[916: 匿名さん]

フラットは近いうちに爆上げ。

[917: 契約済みさん [女性 30代]]

近いうちとはいつぐらいですか？

[918: 匿名さん]

30年くらい先じゃないですか？
地球の歴史からすれば「近いうち」でしょう。

[919: 購入検討中さん]

>>916
一生ほざいてなｗ
上がる上がる連呼厨め。

[920: 匿名]

爆上げはないでしょうけど、中国の件が落ち着いたら10月辺りからまたジワジワまた上がりそうな気がします。

9月はほぼ下がるの確定ですかね。

[921: 匿名さん]

年度内はこのままでしょ。

[922: 匿名さん]

>>419
別に攻撃してるんでは無くて、むしろ攻撃を受けないやり方を教えてやってるんですがね。
まぁ、千世帯を超えるマンションだからこれを攻撃と捉える人もいるでしょう。
別スレに行けば攻撃も攻撃と捉えられかねない示唆も受けませんので色んな考え方をした人が全てハッピーです。
ワレメ厨こそ不愉快に思う人が多いのに自分の動きをビッグウェーブししたいという私利私欲でここに居続けているんでしょ。

[923: 匿名さん]

>922
どうした？

[924: 申込予定さん]

FOMC議事録から9月利上げもなくなったし株価も2万わったしいい感じに国債買われてますね

[925: 匿名]

>>924　なんかいい流れになってきましたね。9月か10月実行予定なので嬉しい限りです。

[926: ビギナーさん [男性 30代]]

９月は1.54か1.55ですかね

[927: 起債条件決定]

9月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.84％（スプレッド0.48％）だからおそらく9月の金利は1.54％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2015年09月：0.70?+0.36+0.48=1.54?
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[928: 匿名]

1.5はきってほしかったです。
先月より下がるようですし、よしとするしかないですね。

[929: 匿名さん]

1.4台になる可能性は０ですかねー？

[930: 申込予定さん [男性 30代]]

今回ローンチスプレッドが高いですね 残念