KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.20

[匿名]

いよいよPart20です！
3期1次も目前！！
建設的な議論をよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552521/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住友商事 、野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【物件情報を追加しました 2015.2.19　管理担当】

[842: 匿名さん]

>840

価格表みると南と北とで平均して坪１００万円くらい違いますよね？

タワマンでは南西カーストは止むを得ないかも

[843: 匿名さん]

＞８３８

南西は平均して高いですよ、坪単価が全然違います。

[844: 匿名さん]

>834
大きさじゃない
坪単価の評価の違いがある、坪単価が低くて大きい部屋と高いけどコンパクトな部屋の価格が同等でも、坪単価はその部屋の価値の違いだから。

[845: 匿名さん]

>>831
ないないw

[846: 匿名さん]

全室南にするのが一番ベストですが、タワマンだと構造上厳しく、無駄。だから北方向をお買い得価格にするでしょうね

でもKTTに関しては北や西より東が低坪価格ですね

眺望がいいですからね。

[847: 匿名さん]

誰がどんな部屋に住んでようが気にしないくらいのこころの広いお金持ちさんがいるようなマンションがよかった。
KTTはそういう点で残念です。

[848: 匿名さん]

>>847
この掲示板に書いていることを契約者の集団の特徴を示していると考えているあなたも残念です。

[849: 匿名さん]

くだらない議論が続いてますね。
どうでもいいじゃん、劣等感とかそんなこと。

[850: 匿名さん]

>>849
同感。。

[851: 匿名さん]

真面目な質問でタンクスペースは0.5畳くらいですか？

[852: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>851
そのくらいだと思われます。

[853: 匿名さん]

>>851
タンクは10年程度で交換が必要になる。
部屋の外なら立ち会い無しで交換できるが、
中なら立ち会いが必要。狭い場所での作業だから交換時間もそれなりに掛かる。

[854: 匿名さん]

１０年に１度の立会いくらい何でもない。
でも、収納だったら…て本気で思う。
だから安いって結論ですね。

[855: 匿名さん]

交換に100万くらいかかるんでしょ？

[856: 匿名さん]

約坪1/4分　
価格平均320万÷４＝80万上乗せと考えるか　
スペース　3.3÷1/4＝0.825マイナスと考えるかはあなた次第　

[857: 匿名さん]

>８５６
その理論だと大きい部屋は損が少ないね

[858: 匿名さん]

>>855
全部そうとっかえ(IHとかも)で70万くらいなのに、いったいどのクラスのをつけるつもりなんだろうか。

[859: 匿名さん]

＞８５６

例えば２２坪で坪３２０万だと

８０万÷２２＝３６３６０　

坪３２３,６万の価格ということでいいのかな。

[860: 匿名さん]

3期2次の登録は今週末だそうですが、何部屋出ますかね〜。

[861: 申込予定さん]

うちは今週末登録予定ですが、営業さんによると3期1次も半数が抽選になったので、2次もどんどん入っているようです。
このご時世本当すごい売れ行きですね。
抽選にならない事を望みます…。

[862: 匿名さん]

3期1次までで1030売れて、まだその勢いですか。
BRTの追い風もあるのかもしれませんが、凄いですね。

[863: 匿名さん]

>>862
BRT決まって値段変わらずはすごいよね。

[864: 匿名さん]

ＢＲＴもまだ不確定だから賭けだけど、勝算を計算できる賭けですよね。
世間が評価しきてていないタイミングだからこその値付け。

数でいえば、３期２次で７０～１００でれば穏当かな。

[865: 匿名さん]

3期2次 90
最終期 198
くらいかなー？

BRTの基本計画策定が、2015.04。
ここで確定きたら、一気に終わりそう。

[866: 匿名さん]

>>861さん

どのタイプの部屋を登録予定ですか？

[867: 匿名さん]

それは聞かないでやってください。
倍率つくかどうかの瀬戸際かもしれないので・・・

[868: 匿名さん]

そうですか～
仲良く抽選になるかもしれませんね。

[869: 匿名さん]

BAYZに続いてGFTが完売しそうですが、KTTも4期でけりがついちゃいそうですね。

[870: 匿名さん]

ここのタンクスペースって余ってる部分収納につかってもいいんでしたっけ？専有部分にくみこまれてるんだから大丈夫ですよね？

[871: 匿名さん]

わたしはそのつもりです。
そこで住み替え組の方にお聞きしたいのですが、現在お住まいのマンションのトランクルームに入れているゴルフバックやスノボやスキー板、脚立などどのように収納されますか？
夫婦共々片付けが苦手につき、収納名人さんのご意見を参考にさせていただきたいと思います。

[872: 匿名さん]

>871さん

あの、トランクルームに収納したらいいのでは？

[873: 匿名さん]

>866 >868>871の匿名さんは　なぜ字が赤いの？

[874: 匿名さん]

タンクスペース、専有部分です。
タンクの故障に繋がらない限りは不利益はないかな。スノボ板しまっておくのなら大丈夫かと思ってます。

[875: 匿名さん]

>>871
SICとエコキュートに分散ではいらないです？
SICがない間取りだったらごめんなさい。

>>872
KTTにトランクルームない。

>>873
投稿時に下げ選んだらそうなる。

[876: 契約済みさん]

ここの敷地内にあるドッグランスペース、正直もったいないと思う。
たぶん相当狭いので、ほとんど使われることがない気がします。

ここに４階程度のトランクルーム棟とか造って欲しいです。建ぺい率、容積率の関係で難しいと思いますけど・・・。

[877: 匿名さん]

１４２０世帯分造るの大変そうですけど、

もし１世帯あたり月２０００円負担ＯＫとなると・・・

２０００円／月×１４２０世帯＝２８４万円／月・・・３４０８万円／年

２０年で計算すると、６億８１６０万円也。金額的にはできそうな気がするのだが。
使わない人は他人に貸出ＯＫとか調整できたらよい。

[878: 契約済みさん]

>>876
たぶん犬がお嫌いな方なんでしょうね。。
うちはドッグランがあるから背中を押された感もあります。

[879: 匿名さん]

KTTは敷地いっぱいにトライスラー建築で部屋数稼いで　個人の不動産持分は少ない。

部屋の中はエコキュート分面積引かれ、さらにトランクルームもないとは。

資産評価としては妥当な価格かな。

[880: 匿名さん]

＞＞８７９

分析として甘いですね。

不動産取引を扱う専門家として一言いっときますけど、
マンションの場合共有物分割請求ができるわけでもないから、共有持分が多い、少ないなんてのが現実化するのは、新たな再開発など位です。逆に共有持分が低い方が、実勢価値よりも評価減を獲得できて固定資産税だったり相続税の負担が軽くなるのです。

KTTは専有面積ごとに共有持分が出るわけではなく、高層階の価格帯が高い方により共有持分をもたせるよう売買契約書に記載されておりますので、相続税対策にピタリとはまる物件ではないですが。

ちなみに売却の指針になるのも、積算法的に共有持分云々を見るというより、収益還元法を参考にしたり取引事例を比較することになります。そのからくりがあるからこそ、相続税対策でタワーマンションが目をつけられたりするわけです。

この週末が3期2次の登録のようですので、がんばってください。

[881: 匿名さん]

880
不動産専門家じゃないな

879に相続税の話はない
エコタンク、トランクルームのマイナスの事実を微妙にすり替えるため
どこからかコピペ引っ張ってきたんだろ。

バレバレ

[882: 匿名さん]

タンク部分の面積分とかの話はどうでもいいです。
その面積分は相場より安く買えたと思っているので、織り込み済みです。

SICもない間取りなので困ってます。
もちろんボードや板はタンクのとこに収納予定ですが、ゴルフバックが３セットもあり悩みどこです。

[883: 契約済みさん]

>>882
うちは入居を期に、跳ね上げ式のベッドにして収納スペースを確保しようと考えてます。ご参考になれば。

[884: 匿名さん]

スキー板等の荷物の話はこの検討板でなく他で会話したほうがいいのでは？

スレの引越しをお勧めします。

[885: 匿名さん]

>>883さん
ありがとうございます。
うちは予算の都合上収納の少ない部屋なもので季節ものの衣装をしまうのにそれを考えてます。

ネットで調べると壁に備え付けの収納を見かけるのですが、使い勝手やいい点よくない点など、経験のある方がいらっしゃいましたら参考にさせてください。

[886: 匿名さん]

>>881
>>879がもし専門家ならトライスラーとはかかないだろうなぁという素人の感想。

相続税はともかく、中古マンション買うときに敷地面積なんて検索項目ありましたっけ？それが答えだと思います。

[887: 匿名さん]

>>885
KTTて、季節品預かりサービス的な物ありませんでしたっけ？どうしようもなければ、外部に依存するのもありでは？

[888: 匿名さん]

ここのマンションは、　老人ホーム、焼きトン屋、調剤薬局、理容院、他に何が入りますか？

[889: 匿名さん]

＞＞８８１

８８０です。
不動産取引をよく扱う弁護士です。
共有持分が多いとプラスにならない云々は、私の知識を基にその場で思うがままに書きましたので、間違いがありましたらご指摘ください。

[890: 匿名さん]

KTTに入る老人ホーム施設運営の、事業者募集が始まったみたいですね。中央区HPに掲載されていました。

中央区HPより

勝どき五丁目サービス付き高齢者向け住宅（仮称）等複合施設運営事業者募集
http://www.city.chuo.lg.jp/kenko/kourei_fukushi/kati5jigyousyabosyuu.h...

[891: 匿名さん]

>>890
これみてると、ミニスーパー入りそうだなぁと思います。
福祉施設の見舞客+KTT住民で商圏十分にならないかな。

[892: 匿名さん]

スーパーは入らないとMRで聞きました。
具体的に何が入るとかはおっしゃっていただけなかったのですが、TTTにスーパーがあるので予定はないとのことでしした。
（DTにはスーパーが入るそうです）


　老人ホーム、保育園、元々商売をされていた店舗、じゃないでしょうか。将来的にはわかりませんけど。

[893: 匿名さん]

>>892
元々商売していた店舗数と今ある店舗区画数が合わない時点で何か新しいのがはいるのは確実ではないでしょうか？

決まってない時点でスーパーがないって言い切る営業さんも不思議ですね。決まってないのになぜわかるんだろう。

[894: 購入検討中さん]

3期2次の売り出し戸数HPでなかなかUPされないですね。今週末との情報があるから、3期1次の救済的位置付けが強いんですかね？

[895: 匿名さん]

区の事業として補助金をだして、民間の福祉事業団体が住居型老人ホームを運営する形なんですね。

[896: 匿名さん]

>>893
そりゃ、スーパーの入店希望が皆無だからでは？
希望が無ければ可能性も無い。

[897: 匿名さん]

＞８９３

コンビニとかは入るかな、近くにあるけど。


病院は入るとかありますか？


救急車とか頻繁に来る可能性はあるのかな。

[898: 匿名さん]

>>897
救急車は大病院じゃなきゃ来ないでしょ。
でも、住民の急患が出て救急車が来ることは稀にあるでしょうね。

[899: 匿名さん]

いえ、救急車は住民だけでなく

老人ホームにお住いになる高齢者の方もいらっしゃいますので。

[900: 購入者 [ 50代]]

>889
私は881ではありません。
880の貴スレが大変参考になり、改めて売買契約書と重説を読み直しました。有難うございました。私は、880の内容は「枝葉の一部」は除き、正鵠を射ていると思いました。
「枝葉の一部」と思ったのは、共有持ち分の算定に関する部分です。多分、売買契約書他に算定方法の説明は無く、重説書の共有持分表に数値が記載されているのみと思います。間違っていればご教示ください。
また、本質的には貴ご指摘の通りであり、土地に対する共有持分の算定方法は多分売買金額を加味しており、一方で住宅一部共有部分や全体共有部分等に対する共有持分は単純に専有面積で按分しています。

[901: 匿名さん]

880です。
私は同じタイプの共有持分を上下階で確認する機会を得ましたので、同じ面積でも価格の高い高層階のほうが共有持分の割合が高いことを確認しました。

共有持分が低いと固定資産評価額は抑えられますし、例えば賃貸に出すことで、賃借権に相当する利用権が制約されますので資産評価は抑えられ、相続税は低くなります。

売却価格に影響しない限り、共有持分は低い方が良いと思います。

[902: 匿名さん]

公益施設34人のうち年間50%ものひとが急患になるという事態があるとしたら、年間17回救急車がきます。

マンション住民がざっと1440世帯で一世帯あたり2人いるとして1年に1%(どんなひとでも100年に1回くらいの割合では呼ぶと思うの)のひとが救急車を呼ぶとすると年28回。

住宅地前でサイレンならすかどうかとかいろいろ放って考えても住民の救急車のほうが多いような。

[903: 匿名さん]

計算出していただいて水を差すようだが


若い人とご老人との体力の差




救急車出動は頻繁でしたけどね。
＜元老人ホーム付近住人＞

[904: 匿名さん]

902さんではありませんが突っ込みを。

その年齢差を考慮してわざわざ50倍もの発生頻度を仮定しているんですよ。
この物件の契約者は３０代～６０代まで幅広く分布しており平均年齢は40台と思われるため、50倍の係数は妥当か大目に見積もられたと思ってよい位ですね。そもそも3000人という桁外れの人数が住むわけで、直観的な常識でとらえると判断を誤ります。

あとここはサービス付き高齢者住宅で各居室にバス・トイレ・キッチンが備え付けられており個室で自立した生活が可能となっており、特別養護老人ホームほどの重度要介護者のみ対象というわけではない点も考慮する必要があります。

[905: 匿名さん]

高齢者向き住宅を入れるにあたって、どの程度補助があったのだろう？等価交換のようなことがあったのですか？

[906: 匿名さん]

902だけど、904さんに言いたいこといわれてしまったw。

どんな体力あっても100年に1回程度救急車呼ぶのは変ですか？平均寿命より長いので当然一生呼ばない人もでてくるし。多分実測したら住民側の100年に1回というのは過小評価だと思います。

公益側の方は1年で半数のひとが緊急搬送される事態は、まぁまぁ妥当では？>>903さんはそれ以上あると思いましたか？

[907: 匿名さん]

>>905
もともと都が地権者だったよね。なので地権者住戸的に考えればよろしいかと。
あと補助金なら過去ログ読もう。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552521/res/542-549/

[908: 購入者 [ 50代]]

>901
900です。KTTの場合、「同じ面積でも価格の高い高層階のほうが（土地の）共有持分の割合が高いこと」「売却価格に影響しない限り、共有持分は低い方が良い」既に契約済ですのでどうしようもないですが、この経済性の観点に今まで気付きませんでした。現実的には、思った部屋を自由に選べるばかりではないにせよ、知識として有益と思います。有難うございました。

[909: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

救急車についてですが

自分の家の近くに高齢者向け住宅(百戸弱ぐらいはありそう)があるけど一年に1,2回あったかなの程度ですよ

自分は普通の会社員なので、
ずっと家にいる専業主婦とかならもっと見ているかも知れませんが
気にしなくても大丈夫そうです。

[910: 匿名さん]

>>909
そう思いただけ

[911: 匿名さん]

>>888
寄宿舎だったかなぁ

[912: 匿名さん]

＞９１１

なんの寄宿舎ですか？

テナントにお店じゃなくて？

[913: 匿名さん]

>>912
船員さん

[914: 匿名さん]

>>911
また適当なことを。

水産庁詰め所のはなし？
それは勝どき5丁目再開発のA/B-2地区でしょ。
KTTはB-1地区。KTTのテナントに宿舎いれてどうするのー。

[915: ビギナーさん]

>>910
事実だよ

[916: 匿名さん]

>>914
失礼。A地区は保育所だ。B-2地区が船員さんの寄宿所。
どちらにせよ、B-1地区のKTTには入りません。

[917: 匿名さん]

>>914
勘違いです。すみません。

でも隣ですよね

[918: 匿名さん]

>>917
隣だとなにかあるの？

[919: 匿名さん]

ここの内廊下ってそこそこのグレードあるかな？同じトライスターでJVってことでどうしても比較対象として見てしまうスカイズの内廊下が凄く簡素な出来だったのでちょっと心配。
近くでみると外観の品質はこっちの方が良いし価格帯も違うから手抜きは無いと期待してるんですが、、、。

[920: 匿名さん]

タワマン、、、公団や団地によく見る施設ばかり揃えたなあ

[921: 匿名さん]

>>919
内廊下、って普通はＭＲで再現して見本を見せているはずですけど？

[922: 匿名さん]

>>921
おっしゃる通りなんですが全く気にしてなかったです。
何気無くこれ見たとき内廊下の品質についてはノーチェックだった事に今更気が付いた次第です。立地や間取りに比べれば大した要素ではないんですがね〜。
http://www.rehouse.co.jp/chintai/lease/bkdetail/4BP14310/

[923: 匿名さん]

>>922
気になるならMRでまたみてくれば？

[924: 匿名さん]

>>922
高級な内廊下だと、壁面が木目の板張り風だったりしますね。
でも、今はスカイズみたいな内廊下が一般的では？

[925: 匿名さん]

>>919
SKYZの内廊下ってこちらですよね。シンプルで明るくて悪くないと思いますが確かに高級物件のようなラグジュアリー感はないですね。ファミリー向けなので、そういうコンセプトなんでしょう。
https://www.livable.co.jp/rent_home_image/misc14/LSI1503021.jpg

添付写真はMRの玄関部分ですが内廊下再現してたかどうかは不明です。。

内廊下のCG見る限りブラウン系なのでSKYZよりクロノレジデンスの内廊下に近い仕上がりになるかもしれませんね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67708815/shisetsu/?kkk=N...
http://www.mecsumai.com/brand/detail/id/481?re_adpcnt=80x_2lMB

[926: ビギナーさん]

>>922
でもこのレベルだと外廊下の方がマシに感じてしまいました。。。
MRで見たのは普通に良かったはず。

[927: 匿名さん]

小さな写真では限界があり、今度MRで確認しますが、内廊下、エレベ－タ－ホ－ルの仕上げや照明は、良い質感、雰囲気と期待します。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67708815/shisetsu/?kkk=N...

[928: 匿名さん]

>>927
エレベーターホールも一階のCGしかないので各フロアのエレベーターホールの様子も聞いてみてください！さすがに団地仕様は無いかと思いますが聞き損ねてしまいました。

[929: 匿名さん]

スカイズの内廊下は、色が安っぽいんだよな。

[930: 匿名さん]

簡素でさっぱりとした感じですかね、中はスカイリンクのような

どの共用施設も高級タワー仕様ではなさそう

写真やMRでイメージ掴むのってむづかしいですね

[931: 匿名さん]

廊下は個人の所有でなく共用設備だからね


まあKTTに高級感は求められないよね

[932: 匿名さん]

環状二号線と清澄通りの交差点でしょ？うるさくないの？

[933: 匿名]

>>932
お、登録間近だからネガが来ましたね！
今日から3日間はネガループ祭りですね。
みなさんご苦労様です！

[934: 匿名さん]

＞＞９３２

また同じネタでループですか？過去スレみればくさるほど語りつくされてます。

[935: 匿名さん]

また登録前の祭りがはじまるのですね！

[936: 匿名さん]

多所において高級感にに欠ける所がDTとの価格差なんじゃないかな、例えば玄関ドアーを開けると廊下に出っ張ってしまうとか。

[937: 匿名]

高級感重視なら、専用でオプションたくさん付けたらいいのでは？

[938: 匿名さん]

高級志向はここを買わないよ

なんでOP付けてまでわざわざ

[939: 匿名さん]

登録件数出ましたね。７０戸だから３期は合計２００戸供給で終了っぽいですね。
登録期間は相変わらず金・土の２日間です。

３期終わって残り213戸だから、４月～５月の４期で150戸くらい売って、６月～７月の最終期で残り放出で完売になりそうです。４月にはＢＲＴ基本計画が確定しますし予定どおり勝どき５丁目にステーションが決まれば勢いづきそうですね。３月末に選手村事業者も発表されます。事業者が決まると事業計画のプレゼン内容もある程度伝わるでしょうから、そちらも判断材料になりそうです。

[940: 匿名さん]

>>939
BRTはバスだから、停留所だけどね。

[941: 匿名さん]

７０売れてあと２００少しか。
第４期はＧＷあたりとして、そこで概ねゴールが見えそうですね。