KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.20

[匿名]

いよいよPart20です！
3期1次も目前！！
建設的な議論をよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552521/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住友商事 、野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【物件情報を追加しました 2015.2.19　管理担当】

[802: 匿名さん]

バルコニー出ないよね。
でも、窓開けて生活できない環境って
イマイチだと思います。

[803: 匿名さん]

>>795
少なくともDTやパークハウス晴海のようなツインタワー(90度)よりは見合いないですよ。いくつかのモデルルーム行けばすぐにわかるはず

[804: 匿名さん]

タワマンはベランダに出れないと書いている人がいるけど、
その人達はタワマンに住んだことがあるのかな。
そんなタワマンがあるのであれば教えて欲しい。

自分は風の強い湾岸のタワーでつ高層階に住んだことあるけど、
たまにそんな日もある程度の印象だから
適当なネガとしか思えないんだよね。

[805: 匿名さん]

〉804

じゃないの
ちいさな狭いマンションから初めてタワー買いますって人多そう。浮かれ加減的に
ベランダ開けて解放感を楽しめない部屋はタワーとしてヤバイ

[806: 匿名さん]

>>793
換気口は全て防音フード付きですよ。
エアコンの配管口もシーリングされているし、室外機経由で入る音なんてほぼ無視してＯＫだから大丈夫だと思います。ここは最初から騒音を考慮して設計されているので、そういった懸念点はほぼ潰されていると考えてよいです。最初から考慮していないと、２重サッシにしただけではダメ、といったモグラたたき状態になるのでしょうが。そういった点ではＴＴＴに対して騒音対策では明確に優位に立っていますね。

ちなみに２重サッシでは断熱性が高まるため、冷暖房効率が非常に良くなるメリットがあります。窓が２重になりガラス部分の断熱性も上がりますし、内側が樹脂サッシとなるためその部分の断熱性の向上も大きいです。

[807: 匿名さん]

眺望なんていくら良くても3日で飽きるよ。DW なら、それでも見るけどね。バルコニーに眺望を見るために出たりするのは、お客さんが来たときくらい。それでも3分だね。

[808: 匿名さん]

幹線道路沿いのマンションに住んでたことあるけど、煩くて窓は開けられないね。もう二度と住みたくないと思った。

[809: 匿名さん]

二重サッシが面倒かどうかも主観によるよね。
東棟の角だとＤＷはもともとＦＩＸ窓だから外に出るとかほとんど関係ない。
騒音の心配をシャットアウトするメリットの方が高い。

視界にもツインタワーの９０度よりも、トライスターの１２０度の方が干渉度が少ない。
近すぎるより、少し離れている方が視界にも入る。
方向を９０度ずらしたツインタワーって、ずれているから真正面を見れば視界が遮られないという効果はあるけど、人間の視野はそれに限られるわけではないから、相対する部屋から丸見えです。

そうした懸念を払拭するなら、相対する部屋からなるべく離れた・ズレた部屋を買わないといけない。
ＫＴＴなら角部屋になるし、ＤＴやティアロなら、南東角か北西角。ただＤＴの南東角は前建が目の前だから微妙。
或いは建物が建っていない方角の中住戸。

[810: 匿名さん]

窓閉めれば静かなんて当たり前のことです。それは普通に生活する上で最低限の条件です。窓が開けられない生活ってストレスです。上質な生活はできません。

[811: 契約済みさん]

まぁそれなら角部屋のFIX窓は避けるべきでしょうね。
もともとダイレクトウインドウは開け閉めの想定はないし、高層階に住む人のライフスタイルとは相容れないかもですね。

晴海通り沿いのタワマンに住んでいますけど、夏は普通に窓を開けて生活してますよ。
ベランダには洗濯物干し以外にほとんど出ませんけどね。

[812: ビギナーさん]

自分は高速道路まで１００メートルぐらいのタワマンだけど
自分も普通に窓開けるよ。
音は当然聞こえるけど、気になる人はここはむかないと思う。

[813: 匿名さん]

>807
飽きるかどうかは様々として、常に美しい景色が観れるのはタワーのステイタスだと思う。

個人的に眺望がよろしくない部屋、何でタワマンに住むのかと思う　眺望悪なら低層の敷地面積の多い高級マンションの方がいい

[814: 匿名さん]

>>806
>内側が樹脂サッシとなるためその部分の断熱性の向上も大きいです。

内側が樹脂サッシというのは初めて聞きました。
自分はもっと上の階なので二重サッシではないのですが樹脂サッシなのでしょうか？

日本ではアルミのサッシが一般的ですが
アルミサッシがこんなに普及しているのは日本だけで
断熱性が極めて悪いので海外では禁止されているところもあるとか。

後付けで樹脂のものに交換できるだろうかと考えているところでした
最初から樹脂サッシなら大変助かるのですが...

[815: 匿名さん]

条件が良くない部屋でもタワマンにすがり付きたい

[816: 匿名さん]

>>814
契約時に配布された「マンション建物仕様説明書」のサッシ部分をご覧ください。２重サッシの内側は樹脂サッシである事が記載されております。残念ながら通常サッシはアルミサッシですが・・・。

[817: ビギナーさん]

BRTすごいね。
この辺りが都内マンションの唯一の勝ち組になれそうな気がするよ

[818: 匿名さん]

>>811
えー？この近くの高層階に住んでますが、夏も急に強風が吹き出したりするので、滅多に窓は開けませんよ。
夏は高層階でも虫がいますし。

[819: 匿名さん]

やっぱり高層階でも虫は来るんですね。
網戸とかつけられないんでしょうか。

[820: 匿名さん]

窓あまり開けないわ。
春は杉花粉、夏は猛暑、虫、秋は稲花粉、虫、冬は寒い。

[821: 匿名さん]

>>816
それらしい説明書が見当たらないのですが...
いずれ残念がなら二重ではない部屋はアルミサッシなのですね
自分は景色重視で高層階にしましたので後悔はしてませんが
その部分は二重サッシの部屋がうらやましいですね

[822: 物件比較中さん]

二重サッシ、後からでも問題なくつけられますよ。検索するとわかりますが、ここと同じ仕様のものでもそれ程高くありません。

個人的には、省エネの観点からも二重サッシは今後流行すると思います。暑さ寒さの大半は窓から入ってきますし、結露防止にも有効ですからね。床暖房、24時間換気が一般化して次はサッシですよ。

[823: ビギナーさん]

>>818
どこに住んでいるんですか？
自分は湾岸タワマンの20階あたりですけど、
突風・強風が来るのはたまにですよ。
住み始めて5年ぐらいたちましたが
虫はまだ来たことがありません。

[824: 匿名さん]

>>817 BRT、私もなめてました。この計画どおりなら、公費で数分間隔のシャトルバスを運行して頂くようなものですからね。
勝ちどき東にあわせて街も綺麗になりそうですし、選手村跡地と築地市場跡の再開発も利便性を享受するには程よい距離です。
１期２期で希望の部屋を買えた方はラッキーでしたね。

[825: 匿名さん]

高層からの眺めはいつ飽きますか？

[826: 契約済みさん]

BRTに乗るのに環2の陸橋に上らなければ乗れないんですか？

[827: 匿名さん]

お金無い人が眺望いらないとか言ってるのでは？
眺望あるに越した事はないでしょ。
タワマンでリビングから隣のベランダとか見たくないよ～。
眺望ないならもっと便利な場所が良いです。

[828: 匿名さん]

>>826
BRTの場所は決定してません。
環２の上には作れないと思う。

[829: 匿名さん]

>>823
この近くで高層階ですが、夏にはセミが飛んで来てバルコニーに転がる事さえ年に１回か２回ありますよ。
秋にはトンボも飛びますし、虫はまだ来ないなんて信じられません。

[830: ビギナーさん]

>>829
いやーありえないっしょ。
何階に住んでいるのですか？
年数回の虫のバルコニー訪問で窓を閉め切りなんて、貴方も結構来てますね

[831: 匿名さん]

眺望もだが、タワマンには見えない差別がある

エレベーター降りて北か南かで天国と○獄
北に住む友人は常に劣等感を感じてると言っていた
高層住みでも劣等感で虚しくなるとか

同じフロアで北と南とで1000-2000千万の違い、明らかに購入者層にも格差

タワマンは向きによる格差社会がある

[832: 匿名さん]

>831

KTTも向きでかなり価格差がある。
住民レベルの差はあると思います。

[833: 匿名さん]

KTTもマンションカーストあるの？
3階住人なんでいじめないでください。

[834: 匿名さん]

しかし、南のちっちゃい部屋があれば、北の広い角部屋もあるから一概に言えないのでは？
北のちっちゃい部屋の人が劣等感持つのかな？

[835: 購入検討中さん]

ここは方角での価格差は少ない。50平米台の単身または投資用住戸が多いところがきになるね。

[836: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>831
それってルームタイプの少ないタワマンだと発生するよね。
ここはルームタイプがおおいいので関係ないかと思われます。

[837: 匿名さん]

>>831
南原理主義者さんがまたでたぞー！
2000千万円=200億円てどこの世界のはなしだー。とつっこみつつ。

マンションカーストとかくだらなすぎて、ほんとやめてほしい。というか、こんだけ大所帯のマンションで、(名前ははなから無理として)顔と部屋なんて一致しないのでは？

[838: 匿名さん]

KTTって南向きパンダ部屋あったよね。
南向きだから高いにはなってない気がする。単純な方向で価格差あったっけ？

[839: 匿名さん]

>>838
方角と視界の抜けるか否かで差がつきますよ。

[840: 匿名さん]

南向きはパンダ部屋でも高い。角部屋だからね。
平均して高いのはやっぱり南西かな？

[841: 匿名さん]

豊洲方面の北低層に住んでます、階数は区画エレベーターが違うので気になりませんが、やっぱり方角の格差は感じます。
エレ降りて左と右、何となくですけど身なりも違う気がします。

次は南向きを、と思っていますが自分に手が届かないのが現状で、不動産価格は益々上昇しそうだし、景気の波に乗り遅れましたかね？

[842: 匿名さん]

>840

価格表みると南と北とで平均して坪１００万円くらい違いますよね？

タワマンでは南西カーストは止むを得ないかも

[843: 匿名さん]

＞８３８

南西は平均して高いですよ、坪単価が全然違います。

[844: 匿名さん]

>834
大きさじゃない
坪単価の評価の違いがある、坪単価が低くて大きい部屋と高いけどコンパクトな部屋の価格が同等でも、坪単価はその部屋の価値の違いだから。

[845: 匿名さん]

>>831
ないないw

[846: 匿名さん]

全室南にするのが一番ベストですが、タワマンだと構造上厳しく、無駄。だから北方向をお買い得価格にするでしょうね

でもKTTに関しては北や西より東が低坪価格ですね

眺望がいいですからね。

[847: 匿名さん]

誰がどんな部屋に住んでようが気にしないくらいのこころの広いお金持ちさんがいるようなマンションがよかった。
KTTはそういう点で残念です。

[848: 匿名さん]

>>847
この掲示板に書いていることを契約者の集団の特徴を示していると考えているあなたも残念です。

[849: 匿名さん]

くだらない議論が続いてますね。
どうでもいいじゃん、劣等感とかそんなこと。

[850: 匿名さん]

>>849
同感。。

[851: 匿名さん]

真面目な質問でタンクスペースは0.5畳くらいですか？

[852: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>851
そのくらいだと思われます。

[853: 匿名さん]

>>851
タンクは10年程度で交換が必要になる。
部屋の外なら立ち会い無しで交換できるが、
中なら立ち会いが必要。狭い場所での作業だから交換時間もそれなりに掛かる。

[854: 匿名さん]

１０年に１度の立会いくらい何でもない。
でも、収納だったら…て本気で思う。
だから安いって結論ですね。

[855: 匿名さん]

交換に100万くらいかかるんでしょ？

[856: 匿名さん]

約坪1/4分　
価格平均320万÷４＝80万上乗せと考えるか　
スペース　3.3÷1/4＝0.825マイナスと考えるかはあなた次第　

[857: 匿名さん]

>８５６
その理論だと大きい部屋は損が少ないね

[858: 匿名さん]

>>855
全部そうとっかえ(IHとかも)で70万くらいなのに、いったいどのクラスのをつけるつもりなんだろうか。

[859: 匿名さん]

＞８５６

例えば２２坪で坪３２０万だと

８０万÷２２＝３６３６０　

坪３２３,６万の価格ということでいいのかな。

[860: 匿名さん]

3期2次の登録は今週末だそうですが、何部屋出ますかね〜。

[861: 申込予定さん]

うちは今週末登録予定ですが、営業さんによると3期1次も半数が抽選になったので、2次もどんどん入っているようです。
このご時世本当すごい売れ行きですね。
抽選にならない事を望みます…。

[862: 匿名さん]

3期1次までで1030売れて、まだその勢いですか。
BRTの追い風もあるのかもしれませんが、凄いですね。

[863: 匿名さん]

>>862
BRT決まって値段変わらずはすごいよね。

[864: 匿名さん]

ＢＲＴもまだ不確定だから賭けだけど、勝算を計算できる賭けですよね。
世間が評価しきてていないタイミングだからこその値付け。

数でいえば、３期２次で７０～１００でれば穏当かな。

[865: 匿名さん]

3期2次 90
最終期 198
くらいかなー？

BRTの基本計画策定が、2015.04。
ここで確定きたら、一気に終わりそう。

[866: 匿名さん]

>>861さん

どのタイプの部屋を登録予定ですか？

[867: 匿名さん]

それは聞かないでやってください。
倍率つくかどうかの瀬戸際かもしれないので・・・

[868: 匿名さん]

そうですか～
仲良く抽選になるかもしれませんね。

[869: 匿名さん]

BAYZに続いてGFTが完売しそうですが、KTTも4期でけりがついちゃいそうですね。

[870: 匿名さん]

ここのタンクスペースって余ってる部分収納につかってもいいんでしたっけ？専有部分にくみこまれてるんだから大丈夫ですよね？

[871: 匿名さん]

わたしはそのつもりです。
そこで住み替え組の方にお聞きしたいのですが、現在お住まいのマンションのトランクルームに入れているゴルフバックやスノボやスキー板、脚立などどのように収納されますか？
夫婦共々片付けが苦手につき、収納名人さんのご意見を参考にさせていただきたいと思います。

[872: 匿名さん]

>871さん

あの、トランクルームに収納したらいいのでは？

[873: 匿名さん]

>866 >868>871の匿名さんは　なぜ字が赤いの？

[874: 匿名さん]

タンクスペース、専有部分です。
タンクの故障に繋がらない限りは不利益はないかな。スノボ板しまっておくのなら大丈夫かと思ってます。

[875: 匿名さん]

>>871
SICとエコキュートに分散ではいらないです？
SICがない間取りだったらごめんなさい。

>>872
KTTにトランクルームない。

>>873
投稿時に下げ選んだらそうなる。

[876: 契約済みさん]

ここの敷地内にあるドッグランスペース、正直もったいないと思う。
たぶん相当狭いので、ほとんど使われることがない気がします。

ここに４階程度のトランクルーム棟とか造って欲しいです。建ぺい率、容積率の関係で難しいと思いますけど・・・。

[877: 匿名さん]

１４２０世帯分造るの大変そうですけど、

もし１世帯あたり月２０００円負担ＯＫとなると・・・

２０００円／月×１４２０世帯＝２８４万円／月・・・３４０８万円／年

２０年で計算すると、６億８１６０万円也。金額的にはできそうな気がするのだが。
使わない人は他人に貸出ＯＫとか調整できたらよい。

[878: 契約済みさん]

>>876
たぶん犬がお嫌いな方なんでしょうね。。
うちはドッグランがあるから背中を押された感もあります。

[879: 匿名さん]

KTTは敷地いっぱいにトライスラー建築で部屋数稼いで　個人の不動産持分は少ない。

部屋の中はエコキュート分面積引かれ、さらにトランクルームもないとは。

資産評価としては妥当な価格かな。

[880: 匿名さん]

＞＞８７９

分析として甘いですね。

不動産取引を扱う専門家として一言いっときますけど、
マンションの場合共有物分割請求ができるわけでもないから、共有持分が多い、少ないなんてのが現実化するのは、新たな再開発など位です。逆に共有持分が低い方が、実勢価値よりも評価減を獲得できて固定資産税だったり相続税の負担が軽くなるのです。

KTTは専有面積ごとに共有持分が出るわけではなく、高層階の価格帯が高い方により共有持分をもたせるよう売買契約書に記載されておりますので、相続税対策にピタリとはまる物件ではないですが。

ちなみに売却の指針になるのも、積算法的に共有持分云々を見るというより、収益還元法を参考にしたり取引事例を比較することになります。そのからくりがあるからこそ、相続税対策でタワーマンションが目をつけられたりするわけです。

この週末が3期2次の登録のようですので、がんばってください。

[881: 匿名さん]

880
不動産専門家じゃないな

879に相続税の話はない
エコタンク、トランクルームのマイナスの事実を微妙にすり替えるため
どこからかコピペ引っ張ってきたんだろ。

バレバレ

[882: 匿名さん]

タンク部分の面積分とかの話はどうでもいいです。
その面積分は相場より安く買えたと思っているので、織り込み済みです。

SICもない間取りなので困ってます。
もちろんボードや板はタンクのとこに収納予定ですが、ゴルフバックが３セットもあり悩みどこです。

[883: 契約済みさん]

>>882
うちは入居を期に、跳ね上げ式のベッドにして収納スペースを確保しようと考えてます。ご参考になれば。

[884: 匿名さん]

スキー板等の荷物の話はこの検討板でなく他で会話したほうがいいのでは？

スレの引越しをお勧めします。

[885: 匿名さん]

>>883さん
ありがとうございます。
うちは予算の都合上収納の少ない部屋なもので季節ものの衣装をしまうのにそれを考えてます。

ネットで調べると壁に備え付けの収納を見かけるのですが、使い勝手やいい点よくない点など、経験のある方がいらっしゃいましたら参考にさせてください。

[886: 匿名さん]

>>881
>>879がもし専門家ならトライスラーとはかかないだろうなぁという素人の感想。

相続税はともかく、中古マンション買うときに敷地面積なんて検索項目ありましたっけ？それが答えだと思います。

[887: 匿名さん]

>>885
KTTて、季節品預かりサービス的な物ありませんでしたっけ？どうしようもなければ、外部に依存するのもありでは？

[888: 匿名さん]

ここのマンションは、　老人ホーム、焼きトン屋、調剤薬局、理容院、他に何が入りますか？

[889: 匿名さん]

＞＞８８１

８８０です。
不動産取引をよく扱う弁護士です。
共有持分が多いとプラスにならない云々は、私の知識を基にその場で思うがままに書きましたので、間違いがありましたらご指摘ください。

[890: 匿名さん]

KTTに入る老人ホーム施設運営の、事業者募集が始まったみたいですね。中央区HPに掲載されていました。

中央区HPより

勝どき五丁目サービス付き高齢者向け住宅（仮称）等複合施設運営事業者募集
http://www.city.chuo.lg.jp/kenko/kourei_fukushi/kati5jigyousyabosyuu.h...

[891: 匿名さん]

>>890
これみてると、ミニスーパー入りそうだなぁと思います。
福祉施設の見舞客+KTT住民で商圏十分にならないかな。

[892: 匿名さん]

スーパーは入らないとMRで聞きました。
具体的に何が入るとかはおっしゃっていただけなかったのですが、TTTにスーパーがあるので予定はないとのことでしした。
（DTにはスーパーが入るそうです）


　老人ホーム、保育園、元々商売をされていた店舗、じゃないでしょうか。将来的にはわかりませんけど。

[893: 匿名さん]

>>892
元々商売していた店舗数と今ある店舗区画数が合わない時点で何か新しいのがはいるのは確実ではないでしょうか？

決まってない時点でスーパーがないって言い切る営業さんも不思議ですね。決まってないのになぜわかるんだろう。

[894: 購入検討中さん]

3期2次の売り出し戸数HPでなかなかUPされないですね。今週末との情報があるから、3期1次の救済的位置付けが強いんですかね？

[895: 匿名さん]

区の事業として補助金をだして、民間の福祉事業団体が住居型老人ホームを運営する形なんですね。

[896: 匿名さん]

>>893
そりゃ、スーパーの入店希望が皆無だからでは？
希望が無ければ可能性も無い。

[897: 匿名さん]

＞８９３

コンビニとかは入るかな、近くにあるけど。


病院は入るとかありますか？


救急車とか頻繁に来る可能性はあるのかな。

[898: 匿名さん]

>>897
救急車は大病院じゃなきゃ来ないでしょ。
でも、住民の急患が出て救急車が来ることは稀にあるでしょうね。

[899: 匿名さん]

いえ、救急車は住民だけでなく

老人ホームにお住いになる高齢者の方もいらっしゃいますので。

[900: 購入者 [ 50代]]

>889
私は881ではありません。
880の貴スレが大変参考になり、改めて売買契約書と重説を読み直しました。有難うございました。私は、880の内容は「枝葉の一部」は除き、正鵠を射ていると思いました。
「枝葉の一部」と思ったのは、共有持ち分の算定に関する部分です。多分、売買契約書他に算定方法の説明は無く、重説書の共有持分表に数値が記載されているのみと思います。間違っていればご教示ください。
また、本質的には貴ご指摘の通りであり、土地に対する共有持分の算定方法は多分売買金額を加味しており、一方で住宅一部共有部分や全体共有部分等に対する共有持分は単純に専有面積で按分しています。

[901: 匿名さん]

880です。
私は同じタイプの共有持分を上下階で確認する機会を得ましたので、同じ面積でも価格の高い高層階のほうが共有持分の割合が高いことを確認しました。

共有持分が低いと固定資産評価額は抑えられますし、例えば賃貸に出すことで、賃借権に相当する利用権が制約されますので資産評価は抑えられ、相続税は低くなります。

売却価格に影響しない限り、共有持分は低い方が良いと思います。