KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.20

[匿名]

いよいよPart20です！
3期1次も目前！！
建設的な議論をよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552521/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設 、三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住友商事 、野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル 、三菱地所レジデンス 、住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【物件情報を追加しました 2015.2.19　管理担当】

[201: 匿名さん]

>>196
例えばブリリア有明とか、SKYZ/BAYZとかの100㎡クラスの広いゲストスイートです。ここは60㎡～70㎡が3室、35㎡～40㎡くらいが3室で１つ１つの規模が小さいです。

あとこれは好みの問題ですがクロノレジデンスとかドゥトゥールのゲストルームのほうがホテルライクでクラシカルな高級感があって良いと思います。ここのゲスト「華」はちょっと派手すぎで落ち着かないかな。都市をテーマにしたコンセプトなので敢えてクラシカルにしなかったんだと思いますが。他も「伝統」と「自然」でルームコンセプトを３つに分けているのは良いのですが、やはり少し広さが足りない感じです。泊まるだけなら十分ですが、他物件のゲストルームはビューバスあり、キッチンありでパーティールームとしても使えるコンセプトが多いですね。

ちなみにドゥトゥールはここのゲストルームより小さく50㎡くらいなんですが、スパという最強の共用施設が付いてるので、その点がかなり有利ですね。

[202: 匿名さん]

ここのゲストルームで十分ですね。　宿泊がまず一番の目的です。　経験上、意外に利用率は低い。ある一定の週末などに集中するので抽選はありますが・・

[203: 匿名さん]

1400に対して６部屋しかないと、抽選ばかりで利用しずらいだろうなあ

[204: 匿名さん]

＞２０３　　他に比べりゃ数としてはまあまあと思うけどね。　DTは３つ。ティアロは８６１戸に３つ。Bayz＆Skayzが相互利用で１６６０戸に６つ。

[205: 匿名さん]

数としては良いほうかw

[206: 匿名さん]

>>203

築5年以上の5/1000戸の物件に住んでるけど未だに週末は争奪戦っぽい
一か月前の段階でほとんど空きなんか見たことない
平日はちらほら空きが目立つようになってきたけど、それでも稼働率は90パー超えてる印象

[207: 匿名さん]

そうなるとTTTの１１部屋は恵まれてる

[208: 匿名さん]

２棟、１９８１戸に１１部屋ですか！　恵まれていると思いますよ。でもDTって、ほんとに３部屋しかないんですか？

[209: 匿名さん]

賃貸組は1?2?部屋らしい。
11部屋は分譲組の方11/1400　恵まれてるな。

[210: 匿名さん]

ん？　賃貸含めると2,794戸では？　ま、TTTは、どうでもいいけど。

[211: 匿名]

>>201
196です。
返答ありがとうございました。
なるほど、広さやコンセプトがいろいろなんですねー。
参考になりました。ありがとうございます。

ゲストルームの話題はあまり出なかったような気がするので、
久しぶりにいい議論になっている気がしますねー。

[212: 匿名さん]

DT利用料は高いのかな？豊洲の住友ツインのゲストは確か1泊7000~？忘れたが。
まあこれもここにはどうでもいい話だ

[213: 匿名さん]

TTTは分譲住戸1981に対しゲストルーム11部屋ですね。

http://towerlife.jp/m/area/tokyo/the-tokyo-towers.php
＞ゲストルーム（シータワー 3階に7室、49-50階に1室。ミッドタワー 4階に1室、54-55階に2室）

賃貸は813戸で1部屋だけだから、やっぱり差がついてます。
http://www.axel-home.com/000340.html

DTのゲストルームは3部屋ですが、なんと利用無料です。SOHO区画も利用できるとすると1650戸だからたぶん予約取れないと思います・・・。

[214: 匿名さん]

DT　住人へのおもてなしがすごい

[215: 匿名さん]

DTはドデカイ　スパ2つに約400ｍ2使用してるのでゲストルームは3つだけ、でもめったに使えないゲストルームよりいつでも使えるスパのほうがいいな。

[216: 匿名]

ゲストルーム数


ＴＴＴ　　　　１１部屋／１９８１戸　　　１部屋／１８０戸
ＫＴＴ　　　　　６部屋／１４２０戸　　　１部屋／２３６戸
Skyz&Bayz　　　６部屋／１６６０戸　　　１部屋／２７７戸
ティアロ　　　　３部屋／　８６１戸　　　１部屋／２８７戸
ＤＴ(SOHO含)　　３部屋／１６５０戸　　　１部屋／５５０戸

[217: 匿名さん]

TTTでも平均一年に2回しか使えないのか、DTは使えればかなりラッキーってレベル。

[218: 匿名さん]

>>214
ゲストルームの費用を無料にするということはメンテナンス費用が管理費/修繕積み立てにのるわけですよね。
受益者負担のほうが不公平感なくないですか？

[219: 匿名さん]

>>218
ＤＴスレの情報によると、中央区の条例で利用料とるとホテル業扱いになるから取れなかったとか。
じゃあなんで他のタワマンはセーフなの？？という突っ込もうと思ったけど、恐らくスパとSOHO併設が原因なのかもね。有明物件でスパと有料ゲストルームありのタワマンは前例ありなので。それとも江東区と中央区の違いなのかな。何れしろ少し不思議ではある。

スレ違いなので戻すと、上でフィットネスで特色ってなに？？と書き込みあったけど、たとえばＴＴＴのアネックスみたいな有酸素系だけでなくウェイトやレッスン講座あるような本格ジムとか。富久クロスも同じでウェイト・有酸素・ヨガレッスンもあり、さらにサウナ併設でサウナとジムの間に自販機とマッサージ機が置いてあるリラックススペースまである。

ここまでやると、本当に使えるジムが自分の物件内にあると言えるし、アピールになると思うんだけどなあ。

後はやっぱり超豪華なスカイラウンジ。ここのスカイラウンジはダイレクトウィンドウじゃないし、100㎡で狭くてバーサービスもない。内装デザインは凄くかっこよいと思うんだけど。鹿島主体なせいか、こういった共用部分の押しの強さが足りない気がする。その点、スミフは分かっててタワマンで大規模なら豪華にして何ぼ！といった感じが分かりやすくてよいね。

[220: 匿名さん]

>>218
当然そういう考え方があってもいい
いずれにしても「全く利用できない」って不満が必ず上がってくるから、
組合で色々変えていくことになると思うよ
今のＭＳは先着順→抽選→月3回まで→月2回まで（前月利用が無ければ＋1回まで持ち越し可）、
って感じでどんどん変わっていった、それでも常に満員御礼って印象

[221: 匿名さん]

無人で、ただマシンを置いておく程度でジムという名称は誤解を生むので、フィットネスルームでいいのではないでしょうか？

[222: 匿名]

>>219
「宿泊料」をとるとホテル業になるのでダメ、
そのかわりマンションのゲストルームは「リネン使用料」という名目でお金を取ってる、
と何かで見た気がします。
間違ってたらすんまそん。
いずれにしろ、タダだと管理費から手出しになるので、
ある程度使用者から徴収したほうがいいと思いますけどねー。

[223: 匿名さん]

>>219
KTTでもバーサービスもほしい人が多ければ成立するんじゃないの？
組合で賛成多数なら(3/4だっけ？)そういうのできるはずだし。面積的にはバーサービスもできるとおもうけどなー。昼はカフェサービス(2F)、夜はバーサービスみたいな感じで。

[224: 匿名さん]

TTT とかみてると、夜間の電気がついている部屋の割合そんなに多く見えないのだけど(別宅利用の人が多いの？)
KTT もそんな感じになるのかな？

そうすると、ゲストルームの割合の考え方もちがうのかもしれないですね。使わないひとが多いMSと多いMSでかなり抽選倍率かわりそう。

[225: 匿名]

＞２１９　　鹿島の質実剛健さが、意外に好きだったりします。

[226: 購入検討中さん]

アルコールはトラブルが怖いなー。暴れる人とかゲロ吐く人とか

[227: 匿名さん]

>>217
使う頻度は少ないので、部屋の種類ににこだわりなければ、使いたい時は普通に部屋取れますよ。TTT。

[228: 契約済さん]

ゲストル－ムの稼働率は、料金やキャンセル料等のル－ルによっても左右されると想像します。
KTTの場合は、管理規約案の段階ですが、部屋により5～7千円／泊、MAX3泊／月、予約システムまたはコンシェルジュにて申込み→抽選→コンシェルジュにて料金払込みにより予約成立、
キャンセル料：1週間前～：1/2、当日：全額、です。
書き込み下さった他マンションはどんな感じですか？

[229: 匿名さん]

>>223
うーん、スカイビューラウンジにバー後付は厳しいんじゃないかな。水回り引いてカウンター作ったり大改修が必要になっちゃうし、元々100㎡でそんなに広くないからバーカウンター作ると狭くなってしまうので。

昼はカフェで夜はバーってまさにクロノがそのスタイルだけど、西新宿６０のスカイラウンジもバータイムあったし三菱はバーが好きな印象だね。三井はSKYZとかGFTとかラウンジは飲食禁止で、ここも管理が三井だから同じスタイルなのかな。

[230: 匿名さん]

>225
鹿島は建設屋、住友は不動産屋の特徴がパワーバランスによって出ますよね。

[231: 匿名さん]

>>225　共用部に尖った派手さはないけど、専有部の仕様とか質実剛健ですよね。
大規模マンションは最後の１割を売るのが大変と聞きますが、ここは予想以上に外観が格好良くなってきましたし、このまま完売までいっちゃうのかな～。

[232: 匿名さん]

>>228
キャンセル料 一週間前から1/2 高っ！

[233: 購入検討中さん]

>>232
そうでもしないとみんな適当に予約して、本当に使い人がつかえなくなるからね。個人的にはこれ大賛成ですわ！いくら安かったとしても使いたい時に使えなかったら全く意味ないからね

[234: 匿名さん]

そうだけど、せめて3日前位からでいいのにね。キャンセル料。

[235: 匿名さん]

>>234
適当に予約するつもりがなければ問題ない話だろ。
それともこのマンションは、そんなに民度がひくいのかい？

[236: 匿名さん]

>>235
せめて３日前と言ってるのだから本当に使うかの調整の話だろう。

来る予定の人が急遽体調悪くなったとかを気にしているだけかと。

これをキャンセル料無しにしてくれという話ならワガママだと思いますけどね。

[237: 匿名さん]

>>230
南青山で問題起きた三菱のマンションを施工したのは
鹿島建設なんだが。

[238: 匿名さん]

適当にとかではなく、急に予定が変更になってしまうことなんて、良くあること。

[239: 匿名さん]

>>237
問題を起こして日が浅いから、鹿島も念には念を入れているはず。KTT契約者にはむしろ朗報ですね。

[240: 匿名さん]

>>237
その論理なら、横浜でやらかしたのは住友のマンションなんだが。にならないかい？

大手だって信用しちゃいけない。
大手で信用できるのは、なにか起きないではなくて起きたときのリカバリーがよいこと。手付け金倍返しでしょ？三菱の。

[241: 購入検討中さん]

大手を選べば間違いないということ。

[242: 匿名さん]

おいおい今ＴＢＳで池上彰のテレビ見てるんだけど、免震じゃなくてもオイルダンパーの制震でも、地震に対してすごく効果あるみたいだね。

[243: 購入検討中さん]

>>242
どんなはなしだったんですか？ぜひ詳しく教えて下さい。

[244: 契約済みさん]

>>242
是非聞かせて下さい！

[245: 匿名さん]

すいませんＤＴのスレに行っました。
テレビ地震に対しての室内の揺れ動きや、鉄筋６階立ての耐震性強度試験や、神戸の高層マンションで中心部に駐車場棟を作り、回りを部屋が囲みその間をダンパーでつないだマンションだったんだけど、構造が違う建物なのに揺れをダンパーが吸収して、マンション全体の揺れ動きを素早く抑えていました。（説明文では分かりずらいと思いますが），制震ダンパーがあれば免震まで必要？と思える内容でした。
ここはＴＴＴと同じ地盤なので東日本大震災を経験したＴＴＴの教訓を参考にして、制震でも敵無しでしょう。
ここ購入してよかったと思いました。

[246: 匿名さん]

BAYZの構造と似てますね。BAYZはさらに免震装置がつきます。

[247: 匿名さん]

大林組のDFSの説明でしたね。
http://www.obayashi.co.jp/service_and_technology/related/tech032

勝どきザタワーは3棟をオイルダンパーで連結する構成ではありますが、DFSのような完全に分離した固有周期が異なる建物間をオイルダンパで連結している訳ではないので、DFSほどのエネルギー吸収性能はないと思います。要はダンパーのストローク幅と速度でエネルギー吸収効率は決まるわけですが、VDコアフレームではダンパをブレース形式に配置してストロークが多めに出るよう考慮されているとはいえ、同一建物内ですし3棟の固有周期が異なるわけでもないので限界があります。

なおDFSは確かにベイズの免制震に似ていますが、BAYZの鋼材ダンパに対しDFSはよりエネルギー吸収性能の高くメンテフリーであるオイルダンパーを使っている為、その点はDFSのほうが有利ですね。BAYZの免制震については、恐らく軟弱地盤であるため単純に免震にすると長周期化しすぎるため鋼材ダンパで敢えて少し短周期に抑える意味もあると思います。あとはDTやティアロなど通常の免震でも免震層にオイルダンパを設けて振動収束させますが、それを上部の鋼材ダンパに置き換えたという意味も強いでしょう。免制震というといかにもすごいですが、制震装置があるという意味ではDTやティアロも免制震と言えなくもないし、ちょっとした発想の転換といった感じだと思います。

[248: 匿名さん]

TTTとここは、湾岸では希少な強固な岩盤へ直接基礎で固定されてるのがポイント。
さらに、鹿島の構造説明会での解説によれば、VDコアフレームの効果で、500年に1度の大地震でも高層階の揺れは1m程度とのこと。
制震に区分はされてるけど、最新の免震に引けを取らないスペックですね。
この性能が活かされるような大地震が起きないのがベストではありますが。

[249: 匿名さん]

>>247
興味深く読ませていただきました。
三棟の固有周期なのですが
Ｙの字でつながつているため一方向からの振動であればそれぞれの周期は変わるのではないかと思いましたがいかがでしょうか？

[250: 匿名さん]

>>248
免震のほうが、やっぱり良い。と言っているのと同じですね。