プラウド市川ってどうですか？ その2

[匿名さん [男性 30代]]

プラウド市川スレその2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/ichikawa/

所在地：千葉県市川市市川南3丁目1802番58（地番）
交通：総武線 「市川」駅 徒歩5分 （シャポー出口より）、徒歩7分（南口より）
総武本線 「市川」駅 徒歩5分 （シャポー出口より）、徒歩7分（南口より）
間取：3LDK～4LDK
面積：70.78平米～94.51平米
売主：野村不動産
売主：日本郵便
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537703/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[203: 匿名さん]

ここは賃貸向けに購入するのには最高の物件ですよ。都心に近いし駅に近いしブランド力で家賃も高く設定できるし。

[204: 周辺住民さん]

回りがね。。。

[205: 匿名]

Ｉ−Ｌｉｎｋが出てこないのは、売らなくても賃貸で十分に回せるからです。60平米台で月20万で出てますから。
ここは、Ｉ−Ｌｉｎｋよりは駅から離れますから賃貸需要はどうでしょうねぇ。購入単価・維持費に見合う運用できますか？

[206: 匿名さん]

>205さん、
I Link 60平米で20万円/月はまず無理です。期待してしまうお気持ちはわかりますけど。

>203さん、
もし投資目的の賃貸なら、無理です。市川の賃貸価格は、駅直結のタワーズウェストで平米2700円程度、駅前築1年ザ・レジデンスで平米2400円程度です。ここは新築でも南口徒歩7分なので平米2200円程度でしょう。賃貸家賃は駅からの距離に大きく影響されるので。
・家賃収入80平米なら17.6万円/月、211万円/年。
・物件価格6500万円なら表面利回り3.2%。7000万円なら表面利回り3.0%。

家賃収入狙いの投資なら、あり得ません。「購入したけど転勤になった。賃貸に出してローンの足しにしたい。」と言うのなら、賃貸需要はあるので問題無いでしょう。

繰り返します。最初から賃貸目的なら、無理です。収支成り立ちません。

[208: 匿名さん]

>206 いま出てる賃貸、27階69平米、20万ですよ。 実際、それ以上で貸してる部屋ありますが。

[209: 匿名さん]

>208

今、Yahoo不動産で確認してみて下さい。タワーズウェスト出ています。

91.74平米、23.5万円→平米2,562円
62.42平米、16.5万円→平米2,643円

[210: 匿名さん]

きっと、野村の営業から高く貸せると吹き込まれている信者が多いんだろうね。

信者と書いて儲けると読む。

[211: 匿名さん]

自分で住むなら北口。
永住するなら北口。

でも借りて住むなら南口でも関係ない。

南口買って貸そうかな。

[212: 匿名さん]

>210

うまい、 座布団3枚！

[213: 匿名]

＞２０９　なんでそんなに細かい値段にこだわるの？？　どうでもいい。

　28階だった。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1217900005459/

[214: 匿名さん]

>>211
それで今はどの辺りにお住まいですか？

[215: 匿名さん]

>>211
同意します。
駅からに2、3分遠かったとしても北口に住むのが大切。
利便性なんからより大事なものってあるんですよ。

[216: 匿名さん]

>>214
北口の古家です。
きれいなマンションに憧れております。

[217: 匿名さん]

>213

中には高く出す人もいますし。不動産屋さんは最初のうちは貸し主の意向を尊重するもんです。

http://sp.chintai.net/detail/bk-0000006170000000005644360001/

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1206960027641/

[218: 匿名]

＞２１７

なんでタワーズイーストの物件上げるの??　ウエストに比較するとかなり落ちるよ。イーストはＵＲＬ賃貸。

[219: 匿名さん]

>213さん、

その賃貸価格は相場をかなり上回っているので、借り手は中々出て来ないでしょうね。

[220: 匿名]

賃貸で回せるかどうかは別として、場所は悪くないですね。　完売すると思います。今売り出し中の他の物件は、仕様が悪すぎるのと場所が不便です。

[221: 購入検討中さん]

北口とか色々ありますけど、この物件買える方の属性は高いでしょうね。
きっとここで色々言われても気にしない方が多いのでしょう。羨ましいですけど。
坪220万くらいだったら絶対買ってますね。

[222: 検討中の奥さま]

ってか、お金あれば欲しいです。

[223: 匿名さん]

価格はまさに市場が決めるですね。この価格レベルで充分に売れるのでしょうね。安くする必要なんて有りません。

[224: 購入検討中さん]

>>223
いや、安けりゃ安い方がいいでしょ？
安くする必要なんてありません。
って、ちょっとオカシイ？

[225: 匿名さん]

>>224
企業は最大利益を目指すものです。資本主義の論理です。あのレベルで買う人がいるのです。

[226: 購入検討中さん]

>>223
そういう立場の方が入ってくると面倒臭い事になる。
安く買って高く貸す？高く売る！ってのも普通の考えですが

[227: 匿名さん]

そうかな？一般日本人が今そんなに住居にかけられないと思うけど。
安ければ安いほど良いし、もう少しだして都内にする

[228: 匿名]

いや、だから、「高く貸す、高く売る」っていうのが、今でしょ！
中古も新築もまさに今がその時期。　なので「今安く買いたい」っていう人は、しばらく静観した方が良い。

[229: 匿名さん]

まあ、いずれ分かる販売結果がすべてを証明するでしょう。223さんを指示します。

[230: 匿名さん]

>>223
売れなきゃ安くなるよ。
ただ、少なくともここ数年野村が値下げをしなかっただけ。野村が値下げ販売するようになったら、ちょっとした事件かも。

ワケあって、ここ数ヶ月首都圏の新築あちこち回っている。住友の郊外の超有名高層は値上げしてきて、中規模デベの山手線内側は500マン下げを提示してきた。
あと、ブランズは販売末期になると下げるのがお約束。
不思議な動きだが、市場全体の動きを先取りしているのはどれかと思う。

[231: 匿名さん]

売り主の立場:
「瞬間蒸発、即完売」は結果的に値付け失敗。天井8掛け、底8掛けで売買出来たなら良しとすべきだけど、そこはビジネス、もっと利益は得られた筈と言う事。

余裕のある買い主の立場:
「希望の部屋を是非とも欲しい、高値設定で結構。安くされて倍率ついて抽選になったら困る。」

結局「特に高額物件では、上向き時は安くする必要は無い」で、>223が正しい。お金の無い人はもちろん反論するけど。

[232: 検討中の奥さま]

>>230
初歩的な質問で申し訳ないのですが、値引きする場合は、契約者全員への提示ですか、それとも個人的なものになるんですか？
ケースバイケースだとは思いますが…
二期以降に値下げする場合、一期に契約した人は対象外になることとかあるんでしょうか？

[233: 購入経験者さん]

>>232
勿論、個人的なものです。
過去の契約者も値引きなんてしたらデベの経営を大きく圧迫しますので

そもそも、青田売りの段階で完売するような人気マンションは野村に限らず一切値引きはありません。
値引きのチャンスが生まれるのは、青田売りで完売出来ずに現地ＭＲを設置するような状態になったときです。
それが決算期の３月と重なった場合は大チャンスです。５％位の値引きはザラですね。

個人的に値引き交渉をして成立すれば、デベが用意した誓約書に署名捺印を求められます。
「値引きについては一切他人に漏らないこと。漏らしたことが発覚した場合には損害賠償も請求します」というような
文言が誓約書には書かれています。

[234: 匿名さん]

>>231
売り手が想定している利益が確保できれば、少なくとも失敗ではない。予算設定の段階で人気や不動産市場の動向を加味するなど不可能なのだから(但し少なくとも住友は中古取引価格を異様に見すぎて、その上昇分を同じ物件の次期販売で反映させて、利益を増加させている)。
また、広告の失敗や売りタイミングの失敗(近所のタワマンと被るなど)で1年以上も残っている新築物件もある。もちろん悪い物件ではない。早くおしまいにしたい売り手の意図を汲んだ値引きの話に持ち込めたら、ラッキーだろう。
おそらくプラウド市川とは無縁の世界だろうが、可能性はゼロではない。

[235: 匿名さん]

市川の南口でいいなら葛西辺りも候補に入れれば選択肢が増えるよね。

[236: 匿名]

市川からかなり遠いけど、なんで葛西？　江戸川区だし。　探している人は、まず地域を選んでその中で物件を探していくのだろうけど、葛西はかぶらんだろ、市川に物件探しているような人とは。

[237: 匿名さん]

市川と一駅隣の小岩を比較する人もそんなに多くないような。

[238: 匿名さん]

>>236
エリアでなく、線や点で物件を探す人も少なくないですよ。例えば〇〇線は＊＊駅までで西側に限るとか、Z駅のみとか。

[239: 匿名さん]

>>238は>>236でなく>>235へのレスです。

さらに選択肢は増やすばかりでも混乱するから、絞る作業も必要ですね。

[240: 周辺住民さん]

嫌みなんでしょ。総武線からみれば東船橋過ぎて御茶ノ水あたりまで車外の雰囲気とか住環境が全然変わらないからどこすんでも同じというような。市川のステータスを加味しなければ。

[241: 周辺住民さん]

まあ、市川でステータスがあるのは真間、市川３－５丁目あたり、あとはせいぜい菅野だけですけどね
あとの地区は小岩と何も変わらないです　ごく庶民の街

[242: ご近所さん]

>>241
市川5丁目なんて地番は無いし。

千葉県の中でステータスを熱く語るなんて、井の中の蛙。
そんな考えを子どもの代に植え付けたらいじめられるか無視されるだけ。

[243: 周辺住民さん]

>>242
そういう親に育てられたんだから、この方に御子息がいらっしゃったらきっと同じような人間になります。そういう人とはできるだけ関係を持たないように過ごせたらと思いますね。

[244: 匿名さん]

庶民の町である南口に住めば 特権意識をもった方々とお付き合いしなくていいのです。古くからの町の北口に住めない人は無理をする必要はないと思います。

[245: 匿名さん]

>>237
市川南と西小岩を歩いて比較しましたが意外なことに西小岩の方が落ち着いていたな。安アパートは市川南の方が多いんだよね。何でかな。

[246: ご近所さん]

>>245
知らんがな（笑）

[247: 匿名さん]

>>245
市川南はもともと工業地域で中小零細工場があったので労務者が多いのでは。

[248: 購入検討中さん]

みんな、マンションに興味はないのねw
井の中の蛙同士で「市川の高級住宅地を語る」スレでも立てて、存分に語り合ったら？

[249: 周辺住民さん]

>>248
ですよねー。ちょっと気を抜くとすぐに北口の輩に荒らされる。
でも、マンションの影も形もないんでそんなネタで盛り上げてもらっているのが丁度いいんじゃないですか？（笑）

[250: 匿名さん]

今までいろいろなスレで市川が一番という書き込みがたくさんあってそうなのかと思っていたけれど。
いろいろなことがあるね。
地震液状化がなかったら新浦安が千葉県一番地域だったかもしれない。
残念だね。

[251: 匿名]

どこが一番なんて関係ない。住みたいとこに住めばいい。それが一番。　北だの南だの葛西だの小岩だの新浦安だの、目くそ鼻くそ。

[252: 匿名さん]

問題は値付けでしょう