購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART84】

[匿名さん]

暴言禁止、中傷だけの発言禁止、相手の主張に反論するときは客観的意見を。
都心や郊外に拘るかたは別スレへお願いします。

[641: 匿名さん]

>専有面積150㎡程で総額1500万程掛かりましたが、
それは広いけど、ちょっと近郊に行けば1500万ぐらいで建て売り戸建てが手に入るし、それで十分かな。

[642: 匿名さん]

>>641
1500万円というのはリノベート費用のみです。マンションの購入価格は1億円を優に超えます。
一軒家、マンションなどかなりの数を見てきましたが、結局思うのですが、
値段相応ですよ。上の方で戸建て派の方達が論じてましたが、坪30万の戸建ても坪50万の戸建ても、
やはり値段相応。まあ常識的に考えてそうですよね。もちろん極く稀にラッキーな人で、
お得な物件を手にされる方も入るでしょうけど、それはあくまで例外的なこと。
ですから、まず予算ありきで、それから新築か中古か、中古ならリノベーションは必要か？
など、色々な選択肢の中から選ばれればいいと思います。

[643: 匿名さん]

>>637
うちは戸建てなんですが、中古をリフォームしました。一から作り上げる程のこだわりはないのですが、壁紙や水廻りなど、自分好みに仕上げたので愛着湧いてます。中古だと、壁紙なんかも派手に冒険出来て楽しかったです。天井スピーカーも幾つか取り付けました。とても気に入ってます。お気持ち分かります。

[644: 匿名さん]

>>642
1億円のマンションと5000万の戸建てだったら、マンションがいいし、逆に5000万のマンションと1億円の戸建なら戸建がいい。値段相応はその通りですね。

[645: 匿名さん]

>>643
そうなんですよね。キッチンはほぼ妻の趣味なので言われるがままでしたが、
ビルトインの食洗機も付けて、カウンタートップはマロンブラウンの大理石にしたり。
自分のこだわりは洗面所のボウルをイタリア製の洒落たデザインのものを指定して、
水栓金具はグローエのモダンなデザインにしたり、カタログをあれこれ見たり、
ショールームで実物を見せてもらったり楽しい時間でした。
天井スピーカーもいいですね。オーディオなども凝りたくなりますよね。

[646: 匿名さん]

>1億円のマンションと5000万の戸建てだったら、マンションがいいし、
>逆に5000万のマンションと1億円の戸建なら戸建がいい。
>値段相応はその通りですね。

結論でたんじゃないの？戸建てもマンションも家は値段相応である。
遂にこのスレも終了か！

[647: 匿名さん]

価格で言えば、今東京都で売りに出ている戸建てとマンションの最高値は：

戸建て：南青山＠12億円
マンション：六本木＠12億円
ちょうど価格も一緒だしね。立地や広さなど違いはあるだろうけど、
世間の評価で同価格なんだから、今現在の価値も一緒。
比例して、マンションも戸建てもやはり価格相応ということで結論かな。

[648: 匿名さん]

さて、この結論に反対してくるのは戸建て派？マンション派？郊外民、都心民？

[649: 匿名さん]

当たり前というか、無難な結果ですね。
ゴチャゴチャ御託を並べてソースがどうだの資産価値がどうだの言ってたけど、
それは買った以降の話しであって、買う瞬間は価格に見合う今現在の価値を受け入れるかどうか。
マンション・戸建ての形態に関係なく、価格=貨幣価値という絶対的公平な物差しで、
高いものは価値が高く安いものは価値が低い、というごく当たり前のことを、
ここまで長々なと議論してきた時間は・・・
いずれにせよ、無難な当たり前の結果だったね。

[650: 匿名さん]

>647
戸建に住むんだったら、普通は中古戸建を探すのではなくて土地を買う。
その上に好きな家を建てるでしょう。

中野の土地でも19億円ですよ。そこに豪邸建てたら23億円くらいしますね。
https://www.homes.co.jp/tochi/b-1169130005595/

[651: 匿名さん]

>647
とりあえず検索すると、都内の１億円以上の物件で、戸建・土地　900件、マンション80件。
3億円以上だと、戸建て120件、マンション6件。

予想通り、お金持ちは戸建て一択だ。

[652: 匿名さん]

>650
やはりバカな戸建派だね。ここの用途地域は？商業地域だね。容積率も500%。
要は普通はビルなどを建てる商業地。だから比べるべきは銀座などの商業地。
何で中野で坪単価1000万なのか、理由分かりませんか？
銀座で同じ広さなら土地だけで＠9000万ｘ190坪で171億円。そこに一軒家建てますか？
全くアホばっかだな郊外至上主義者は・・・

[653: 匿名さん]

>>643
私も中古リフォームも検討しました。でも、ウチの近所だと戸建でも中古も新築もあんまり値段が変らないんです。
その上リフォームとなると駅から離れないと予算オーバーになるし、震災の二年後だったこともあって震災後に建てられた新築の方が安心な気がして新築を選んだっていうか、実際はリフォームで耐震補強もできるので問題は無いんですよね。本当のところでは良い中古住宅も見つからなかったんです。
土地（注文住宅）、新築建売、中古戸建、マンションと探したんですけど結局物件が多く選べたのは建売で、予算も間取りも広さもピッタリだったので建売になりました。
建売はやはり間取りに生活スタイルを合わせるようになるので、今の間取りは大変気に入ってます。
建売で不満なのは間接照明や壁収納などが少ないって事ですね。反面、家具の配列に制限が少ないとは言えますけどそういうアラカルトってあった方が良いです。
今はDIYで戸棚を付けたりして結構気に入ってます。でも、間接照明って配線が隠せないのでどうにもならないんですよね。
そういったゆとり的な部分で注文住宅って良いなって思います。
私もオーディオはお金は掛けてませんけど好きなので天井スピーカは羨ましいです。私だったら配管だけ通して…とか妄想が膨らみます。

[654: 匿名さん]

中野の容積率500%がバカなら、マンション住まいはもっとバカとなるが。
マンションなんて商業地や工業地ばっかでしょう。住宅地でも容積率の高い、隣にビルが建てられるような日照の無い場所とか。

[655: 匿名さん]

>マンションなんて商業地や工業地ばっかでしょう。
ばっか、というと住宅地に建っているマンションは無いとでも？どこまで無知なの。爆笑

[656: 匿名さん]

だから、高級住宅地は２階までの高さ制限が普通。
マンションが建つような土地は用途は住宅地でも、容積率が緩い低級な土地。

[657: 匿名さん]

>654
東京都のマンション、既に建っている中古マンションで検索すると3000件以上。
その中から、19億の土地とかいう例を出してくるので、
1億円以上のマンションを検索したら78件在ったので、
用途地域というのを確認するといい。
だいたいが、第一種住居地域か、もっと規制の厳しい第一種低層住居専用地域。

http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/list/

商業地や工業地などあり得ない。もっと常識を付けるように！

[658: 匿名さん]

＞６５６
違うよ。６５４は
＞マンションなんて商業地や工業地ばっかでしょう。
って言ってるよ。

[659: 匿名]

今の価値なんてどうでも良い。将来、郊外物件は人口減で二束三文。今まだ価値がある物件なら売り逃げすべき。

[660: 匿名さん]

657のサイトだと、1億円以上の中古マンション78件、1億円以上の戸建・土地1,200件。
やはり圧倒的な差があるな。
マンションがそこそこ高いのは、新築時だけだな。

[661: 匿名さん]

657のリンクだと、その78件の情報に繋がらない。
仕方ないから、例えばそのうちの一件だとこんな感じ。
あとは自分で調べろ。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1190030000794/

[662: 匿名さん]

>マンションがそこそこ高いのは、新築時だけだな。
だから、広尾ガーデンヒルズは築３０年経っても新築時の２倍の価値だって結論出てたよ。
ソース載せようか？

[663: 匿名さん]

661のリンクのマンションは広さが116㎡しかなく、注文戸建てだとかなり小さい方（下位2割くらい）なのに、管理費・修繕積立金で6万円/月。駐車場を合わせて9万円/月ってどういうこと？
管理組合はボッタされてるね。

[664: 匿名さん]

30年〜35年前に、広尾ガーデンヒルズ100㎡=30坪と、同じ広さの田園調布3丁目の戸建（土地30坪）を買った場合の価格推移

広尾ガーデンヒルズ
1985　　 約9,000万円
1990 　　約8億円
2014　　 約1億8千万円

田園調布戸建
1980　　　7,500万円（土地4,500+建物3,000）
*1985　　 1億1,700万円（土地9,000+建物2,700）
1990　　 4億650万円（土地38,550+建物2,100）
2014　　 9,000万円（土地9,000+建物0）

マンションは、もちろんもっと高層階になれば更に価格は上がると思われます。このマンションは中層の5階ですので、標準的、公正な価格と言えるでしょう。ペントハウスになると1.5倍ぐらい付いてもおかしくないです。ガーデンヒルズは分譲時の約2倍の価値を維持し、田園調布戸建ては土地価格は同じに見えますが、実はインフレ率を考慮すると、9,000万円から1.1億円程度になっていて良いはずが同価格ということは、実質的には約2割のマイナスということになります。

[665: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは、全国マンションのランキングで価格変動率１位だからね。
上位0.1%を一般化されてもな。

[666: 匿名さん]

レアケースをもしもボックスで話て何になるのか？
くるくるパーですか？

[667: 匿名さん]

>664
田園調布に30坪なんて無いよ。
300坪が標準では？2014年で9億円。

[668: 匿名]

予算あるなら正直、戸建てでもマンションでもどっちでも良いじゃん。普通のサラリーマンなら8000万くらいまででしょ。8000万で買うなら都心に近くて便利なマンションの方が8000万の郊外戸建てより、良い。便利な立地なら資産価値も安心んでしょ。

[669: 匿名さん]

>>663
管理費、修繕積立金の安いマンションは、将来的にボロボロになる可能性が高い。
安管理費=安マンションとも言えますね。
都心には管理費・修繕積立金で２０万を超えるようなマンションも多数ありますよ。
それだけ管理体制がいいと判断できます。

あなたは戸建てでしょ？１０年間手を入れなかったら庭は荒れ放題、壁も天井もぼろぼろでしょ。
剪定も庭師に頼めば一回100万、壁の塗替えも200万とか掛かりますよね。
それに比べれば、スケールメリットのあるマンション管理費は割安なんですよ。

[670: 匿名さん]

>300坪が標準では？
あなたは何もご存知ないんですね。田園調布は現在は最低区画は５０坪になっています。
また、この比較は両物件の条件を均すために３０坪にしたまでで、別に５０坪や１００坪で
計算して頂いても結構です。結果は同じことですから。

[671: 匿名さん]

>300坪が標準では？2014年で9億円。
だったらマンションも300坪換算だと18億円になるというだけでしょ。
あなた計算できる？苦笑

[672: 匿名さん]

<剪定も庭師に頼めば一回100万

あなた、ボッタくられてるのに気付いてませんね。

[673: 匿名さん]

サイトだと、1億円以上の中古マンション78件、1億円以上の戸建・土地1,200件。

マンションに住んでしまったら、資産価値下落でほぼ自動的に富裕層から脱落ということだ。

[674: 匿名さん]

親の代からのお付き合いですから。腕の良い親方ですから信頼してます。

[675: 匿名さん]

>673
>マンションがそこそこ高いのは、新築時だけだな。
とか非常識なことを言っている方はここは似合いませんよ。バイバ〜イ

[676: 匿名さん]

>マンションなんて商業地や工業地ばっかでしょう。
>マンションがそこそこ高いのは、新築時だけだな。
今日はまた一段と出来の悪い戸建てシンパばかりですな。
田園調布の最低区画すら知らず・・
相手にするまでもない。既に結論の出ている事案ばかりですから以降スルーでいいでしょう。
全く相手にならんわ。

[677: 匿名さん]

>>676
田園調布の最低区画、教えてください。。

[678: 匿名]

田園なんて田舎臭い地名のエリアに住みたいの？

[679: 匿名さん]

・建築物の敷地面積の最低限度
　165平方メートル=50坪だね。

以下参照。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/tosh...

[680: 匿名さん]

最低敷地面積が50坪であることは、

田園調布に30坪なんて無いよ。
300坪が標準では？

の反論に全くなっていないのだが・・・

[681: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズしか出てないのな。
そこしか資産価値保ってるのがないみたいな状況。。。

[682: 匿名さん]

>680
670で既に回答されています。過去レスも読むべき。
人に尋ねるだけでなく、平均面積が何坪なのかはあなたが調べてみたら？

[683: 匿名さん]

麻布十番の中古マンション197件の真ん中（価格99位）。
価格　5750万円
専有面積 75.6m2（壁芯）
完成時期（築年月） 1974年8月
東京メトロ南北線「麻布十番」歩2分
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...


田園調布の中古戸建て55件の真ん中（価格28位）。
価格　1億5900万円
土地面積 266.21m2（80.52坪）（登記）
建物面積 202.25m2（61.18坪）（登記）
東急東横線「田園調布」歩13分
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...

どちらが良いか比較してみよう。

[684: 匿名さん]

価格なりでしょ。

[685: 匿名さん]

ただでも売れない郊外住宅

家はまさに不動産だ。将来も市場性が保たれる主要都市中心部の有名高級住宅地区でもなければ、現金ないし地金など、動産として保持している方がまし。もしいま郊外住宅を持っているなら、換金できるうちに売り逃げた方がいい。

http://news.mynavi.jp/news/2014/05/12/161/

[686: 匿名さん]

>683
また郊外至上主義者=オオカミ少年＠団地かい。苦笑
こういうデータの見方、もう分かってきたよ。
彼は数値を改ざんするか、都合の悪い部分は隠してしまうクセがあるから、
何々？麻布十番の方は、完成時期（築年月） 1974年8月の記載があるが、
田園調布のほうには書いていないな。ということは・・・

[687: 匿名さん]

やっぱり！田園調布は完成時期（築年月）は2007年。
33年も築年数に差がある物を比較しようという訳ね。
建物面積にも約３倍の差があるしな。。

バカ者！公平な物差しで比較しろとあれだけ言ったのに。
価格、面積、築年数など、どれかで揃えられないのかね？

ってスルーするつもりがコメしてしまった・・・

[688: 匿名さん]

なかなか面白い比較だね。

広尾の真ん中。
価格　6480万円
専有面積 74.77m2（壁芯）
完成時期（築年月）1982年10月
東京メトロ銀座線「表参道」歩10分
東京メトロ日比谷線「広尾」歩12分
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

吉祥寺の真ん中。
価格　1億1500万円
土地面積 144.84m2（43.81坪）
建物面積 192.93m2（58.36坪）（登記）
完成時期（築年月） 1988年3月
ＪＲ中央線「吉祥寺」歩12分
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...

どっちに住みたいかな。

[689: 匿名さん]

その地域に100世帯あったとしたら、上位50番目が住む家ということだね。
どっちがいいかな。

[690: 匿名さん]

＞６８８
たぶん、人口減で１０年後に資産価値逆転してると思う。

[691: 匿名さん]

その街の何番目ではなく、同価値というのは同じ価格、という結論がとっくに出ている。
こういうのが公平な比較という。同じ価格で、築年数もほぼ同じ。


元麻布ヒルズフォレストタワー 2億9500万円（3LDK）
東京メトロ南北線「麻布十番」歩6分
専有面積　159.37m2（壁芯）
完成時期（築年月）2002年5月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...


下馬５（学芸大学駅） 2億9500万円
東急東横線「学芸大学」歩11分
土地面積　287.23m2（登記）
建物面積　495.23m2（登記）
完成時期（築年月）2004年9月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...

[692: 匿名さん]

>>691
どちらも値段相応の素晴らしい物件だね。
資産価値という点で見れば、マンションとは言えやはり元麻布アドレスは魅力的。
ただし、学芸大学の戸建ては150坪という圧倒的な広さに加え、
図面が小さいけど6台分の駐車スペースがあるのは車好きには大変な魅力。
ただし世田谷区という見劣りする立地に加え、学芸大学駅からも徒歩11分と遠い。
どっちか好きな方と言われると難しいね。ライフスタイルの違いで選ぶとしか言えないかな。
車好きの方なら学芸大学の戸建てで決まりだろうけど。笑

[693: 匿名さん]

どなたか不動産に詳しい方で、この>691の2カ所の物件の10年後、20年後・・に想定される資産価値、
計算できる人っていませんかね？大変興味深いです。

[694: 匿名さん]

>691の戸建のほうですが、下馬5の基準地価が、坪＠193万。実際の取引価格が2割増しとして＠230万
土地が87坪なので、ちょうど2億円。築10年の上モノはちょっと評価が高過ぎる気がしますね。

元麻布は基準地価が、坪＠607万円。実際の取引価格が2割増しとして＠728万
マンションの総面積や土地持ち分が不明なので、正確な価値は不明だが、
専有面積48坪という点から、まあ20坪程度の持ち分があるとすれば1億4560万円。
タワマンなのでその点で見ると不利だろう。ただしマンションの価値は共有部や、
立地のプレミアム性も付加されるべきだから、正確な価値は不明。
ましてや20年後はどうなのだろう？詳しい方お願いします。

[695: 匿名さん]

10年前、20年前に、現在の現在の不動産価値をぴったり当てた人がいますか？
都合の良い推論を並べ立てるだけ

参考として、これもどこまであてになるかわからないけど、
東京都の人口推移予測を出しときます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rb0002.pdf
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-data.htm

[696: 匿名さん]

>専有面積48坪という点から、まあ20坪程度の持ち分があるとすれば

29階建て、222戸のタワマンでそんなに持分があるのですか？

[697: 匿名さん]

また20年後の資産価値だけで決める話に逆戻りですね。

[698: 匿名さん]

地価や株価が予想できるなら大富豪になれる。
分からないから地価一定とすると、50年後の価値は容易に算出できる。

元麻布ヒルズフォレストタワー 2億9500万円（3LDK） →50年後1,000万円
（土地持ち分10坪×600万円-駐車場代2台100万円×50年分=1,000万円）

下馬５（学芸大学駅） 2億9500万円 →50年後20,000万円
（土地80坪×250万円）

[699: 匿名さん]

マンションや外車は減価償却資産だから、個人名義で持つ奴は阿呆。
損金算入しての節税ができないじゃん。

個人名義なら戸建一択。そうでないと資産は維持できない。

[700: 匿名さん]

会社名義なら駐車場代も損金にできますね。

[701: 匿名さん]

なんでもアリみたいにしたがる　奴

[702: 匿名さん]

都心マンションを買うお方は抜け目ないから、名義は会社・病院・特定目的会社・ケイマン籍SPCなど多いですね。
マンションはいずれ価値が0になるが、償却分は法人税約40%等の節税に使えるから十分元が取れる。

たまに、サラリーマンで成功した人が個人名義で買っちゃうけど、40年間収奪される側にいるのに慣れてしまって、その辺無頓着なんです。人間的にはいい人ですが奴隷根性が染みついているというか。

[703: 匿名さん]

個人名義の戸建だけど、役員住居として借り上げさせて給料の他に家賃、管理費として経費で取ってるよ。
家の修繕費や改装費とかは事業所得の方で経費にできるから会社でも個人でも節税に役立つ。
ちなみに車も購入費も維持費も経費で駐車場代も会社から賃料取ってる。

[704: 匿名さん]

その通り。賃貸の場合は、戸建・マンションに関わらず、必ず法人名義とすべき。

○　会社が不動産オーナーへ支払う賃料・・・４０万円
○　同じ物件を転貸し、社長が会社に支払う社宅賃料・・・３万円

として、会社は37万円を損金計上（経費）、社長も手取り37万円分を圧縮（手取り前所得70万円）。
これだけで月間100万円以上の所得圧縮（節税）になる。

[705: 匿名さん]

郊外ってどこなの？

[706: 匿名さん]

明確な定義ないでしょ。

[707: 匿名さん]

富裕層自慢は富裕層スレでどうぞ。

[708: 匿名さん]

自分は富裕層だと思っていない。だから税金や生活費等の倹約に勤めている。
証券会社の定義だと一応超富裕層らしいけど。

[709: 匿名さん]

世の定義がどうのより
物件価格、8千万以上が購入者全体の1％未満なので
そこで区切る考えもよいのでは？

これ以上の層こそ富裕層スレに行かないと
富裕層スレの存在意味がなくなる。

[710: 匿名さん]

>>704
同じ年収でも自営業の人たちは生活レベルが全然違う。サラリーマンは役員でも所詮サラリーマン。

[711: 匿名さん]

節税も儲かって利益が出るから出来る。
利益が無ければ節税は出来ません。
気楽な稼業の自営業は少数では？
殆どは厳しいです、総サラリーマン化が示してます。

[712: 匿名さん]

>>711
全くその通りです。ウチも自営業ですけどホント大変です。
それと、不動産は名義を法人にすると会社の資産になってしまうので不便ですよ。
住宅購入の所得税の減税も受けられないし住宅ローンでは借りれません。
法人名義で現金一括購入だと決算時に減価償却がきつかったりしますし。まあ、一括で買えるほど儲かっていれば問題ないでしょうけど。
ウチは自宅も個人名義です。所得税減税の無くなる10年後から会社に貸して賃料を取る予定です。ちょうど修繕とか始めるころだしいいタイミングです。10年目からはローンも会社持ちと思うと気楽です。
でも、今の不景気は深刻です。個人消費が伸びるまで我慢できない企業はもうダメでしょうね。ウチも我慢の真っ最中です。
個人消費が伸び悩んだまま消費税が上がれば日本経済ってかなり深刻な事態になると思います。

サラリーマンの方が絶対良いですよ。休みも多いし責任も小さい。
スキルがあって収入が良ければサラリーマン最強だと思いますよ。

[713: 匿名さん]

節税とかの話は結構なので、純粋に現在同じ価格で、築年数もほぼ同じ2物件の、
将来的な価値について知りたいです。
戸建て、マンションという形態の違いと立地の違いからどのように変化するか？
過去〜現在までの推移も含め、将来により価値のあるのはどちらなのか話しましょう！

元麻布ヒルズフォレストタワー 2億9500万円（3LDK）
東京メトロ南北線「麻布十番」歩6分
専有面積　159.37m2（壁芯）
完成時期（築年月）2002年5月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...


下馬５（学芸大学駅） 2億9500万円
東急東横線「学芸大学」歩11分
土地面積　287.23m2（登記）
建物面積　495.23m2（登記）
完成時期（築年月）2004年9月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc...

[714: 匿名さん]

>713
ぱっと見るとやっぱり元麻布って高いんだな、という印象ですね。
もちろん元麻布ヒルズは周辺エリアでも目立つ、森ビルの手掛けた超高級物件なので、
その分のプレミアというかブランド料も加味されているのでしょう。
戸建ての方は、立地は下馬だし見劣りしますが、駐車スペース6台分というのは貴重ですね。
築年数は12年ほどで今現在、両物件とも同じ価格。この先どうなりますかね？
ちょうど3億程度の物件に興味あるので気になります。

[715: 匿名さん]

住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
元麻布：坪単価６１０万
下馬：　坪単価１９７万

一見すると元麻布の方が割高。でも下馬は戸建てなので土地付き。
さて、立地や土地の価値、ブランド価値、生活環境、利便性、駐車場持ち分、
総合してどっちに住みたいですかね？

[716: 匿名さん]

将来的な価格が気になるなら買わない方が良い

[717: 匿名さん]

だから2億3奥の物件の話は富裕層スレでやってください。

[718: 匿名さん]

＞712
＞サラリーマンの方が絶対良いですよ。休みも多いし責任も小さい。
宮仕えのサラリーマンからの自営業です。
自営業は顧客に対しての責任等は大変ですが上司のいない気楽さは何ものにも代えがたい良さです。

[719: 匿名さん]

>713
前も出てたけど、ほぼこうでしょ。

元麻布ヒルズフォレストタワー 2億9500万円（3LDK） →50年後1,000万円
（土地持ち分10坪×600万円-駐車場代2台100万円×50年分=1,000万円）

下馬５（学芸大学駅） 2億9500万円 →50年後20,000万円
（土地80坪×250万円）

[720: 匿名さん]

あんたら日本語読めるの？

[721: 匿名さん]

>719
それは土地の価値だけを見るとね。マンションの価値は土地の価値と全く違う。
>715が書いている通り、築１２年の現在時点でも、
>住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
>元麻布：坪単価６１０万
>下馬：　坪単価１９７万
とだいぶ差がある。

更に、下馬の５０年後の地価が、インフレ率は考慮せず今の価値で250万どころか、
100万に下落している可能性も高い。人口減少や都心回帰で。
そうなると土地の価値は8700万円になる。もしくはそれ以下かも。
というように、家の価値は土地だけでなく多面的に見る必要があるよ。

[722: 匿名さん]

>>713
同じ3億でも、元麻布を検討する人は、世田谷区やそれも下馬とかは最初から検討しない。
世田谷で検討する人は麻布なんて検討しない。そういうものだと思います。
それに、資産価値とか気にする人は、そもそも世田谷に家なんて買わないでしょ。
これから地価の下落は目に見えているから。でも都心は住みにくそうなイメージがあるし。
だから、まあ値下がりしてもとにかく土地付きの戸建てなら安心。
そういう人が世田谷を買う。

一方の麻布を買うとする人は、元々土地勘があって都心エリアが好きな人。
交通や食、買い物、教育、文化など全てにおいて利便性を最優先する人でしょう。
ついでに資産価値という意味でも、歴史的に見て価格は上っていく可能性が高いので、
管理費という形で管理も全て請け負ってくれる、手入れの楽な分譲マンション、
という選択をするのでしょう。普通に考えて、土地という絶対的な価値が無いにも関わらず、
都心一等地マンションは高価格で売買されているので、立地と建物に価値を見出しているのでしょう。
人には価値観の相違があるので、そんな違いがあるでしょう。

[723: 匿名さん]

都心と言っても、数千万の安マンションの価値は怪しいけど、
３億円とか、ある一定層の富裕層向けは必ず存在していて需要があるので、
高級マンションは値崩れしにくいんですね。
ですから、都心部の高級マンション市場はこれからも安泰だと思います。
ただ、先に書いた１億以下の普通マンションは近郊エリアよりはマシでしょうが、
でも価値の保存性という意味では、立地がブランド希少性があるか、
建物もそれ相応の最高レベルの建物・仕様であるか。
そういう他との差別化がポイントかもしれません。

[724: 匿名さん]

設定に無理がある。

都心近郊の坪単価が下がり、都心の単価が上がると考えるのは楽観すぎるよ。
都心近郊の単価が下がるくらいの状況であれば
都心もつられて下がると考えないと。

下落率が多少違う位だよ。

[725: 匿名さん]

そもそも都心にそれほど需要があるなら
バブルが崩壊しても、あれほど価値が下がらなかったはずだしね。

[726: 匿名さん]

>バブルが崩壊しても、あれほど価値が下がらなかったはずだしね。
というより、バブルで上がりすぎたんだよ。
都心区のほうがバブルが膨らみすぎた。

[727: 匿名さん]

都心のほうがボラティリティ=変動率が大きいのは常識だよ。

[728: 匿名さん]

であれば、元の坪単価が高いんだから
近郊につられて価値が下がると、その下落率は都心の方が高くなってしまうんだよね。

[729: 匿名さん]

>近郊につられて価値が下がると、
逆でしょ。都心に釣られて近郊が下がるという順番。
バブルは、元々価値の高い場所から上がっていくものですから。
下がるときも上がったところから。

[730: 匿名さん]

ってことはさ

>719
の例だと、結局戸建ての方が資産価値が高く残ると考えるのが妥当ってことでしょ？

[731: 匿名さん]

>バブルは、元々価値の高い場所から上がっていくものですから。
家だけに限らず、フェラーリとか希少な高級車が異常に値上がりしたでしょ。
でも、上がって元の定価に戻ってきただけの話。それがバブル。
価値の無い普通の国産車などは関係なしだった。

[732: 匿名さん]

>730
土地の価値と、マンション価値は違うという根本的なところから勉強したら？
でなければ、元麻布は土地（価値）のないマンションなのになぜ同じ価格なの？

[733: 匿名さん]

資産価値=土地の価格、と考えるのは早計。だったら築12年の元麻布マンションなんて価値なしのはずだろ？なのに郊外の戸建てと同価格だよ。どう説明するの？

[734: 匿名さん]

>732

いや、マンションに価値があるのはわかるけど
マンションの資産価値の多くの割合が耐久消費財でもあるでしょ？

だから最終的に戸建て（土地）に価値が残ると考えることは間違っていないと思うけど。

[735: 匿名さん]

いやいや、資産価値も土地の価値もイコールの部分あると思いますよ。
>住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
>元麻布：坪単価６１０万
>下馬：　坪単価１９７万

この坪単価って、ほぼその立地の土地の価格と同じぐらいです。
勿論マンションの上モノの価値も減少していきますが、
都心部のガーデンヒルズのように３０年経っても新築時の２倍の価格になっているマンションもあり、
この元麻布ヒルズのようなブランド価値のある物件は、そのようになっていく可能性が非常に高いと思います。
立地の良さ=需給バランスで圧倒的な価値ですから。

[736: 匿名さん]

要はマンションは地価の影響を直に受けると考えるのが自然ってことでしょ。
だから地価が下がればマンションの価格も下がる。

これは戸建ても同じことなんだけど
やはり価値が下がろうとも、最終的に土地の持ち分が多い方が資産価値が残るわけでしょ。
（戸建ての所有権とマンションの区分所有権で、また違う考察をする必要も出てきますが）

[737: 匿名さん]

そもそもの土地の価値は、元麻布は下馬の約３倍。それは間違いないですよね。
だから、同じ戸建て同士ならその価値のまま何十年たっても変わらない。
まあ、元麻布のほうが値上がりして下馬は値下がりは必至だと思いますが、
今はそのままとします。
違いは戸建てか、マンションかですよね。でも躯体の価値はマンション、
それもこのような一等地の高級マンションは築後４０〜５０年は耐久消費財とはいえ、
なかなか価値が下がっていません。↑のガーデンヒルズのように。
都心でも限定されるでしょうが、元麻布などは最高のエリアの一つですしブランド立地であり、
また元麻布ヒルズというマンション自体に、ブランド価値があるので、
それらの相乗効果で、単なる耐久消費財とは言い切れない「価値」があると思います。
エルメスのバーキンのようなものですよ。単なる消費財では説明の付かない価格設定ですよね。
需給バランスが極端に悪いから、中古バッグのほうに新品の何倍もの値が付く。
そういうことが不動産でもあてはまるケースもあると思います。

[738: 匿名さん]

人口が減るんだから地価は下がるけど、賃貸で大家や不動産やに利益を分配するのは
バカらしい。一生住める場所に住むなら多少下がってもしょうが無い。

住めることだけで満足だよ。資産としてだけ考えたら不動産以外にする。

[739: 匿名さん]

中古でも使えなくなるものは価値が下がると思いますよ？

あと、ガーデンヒルズはヴィンテージマンションのテッペンに君臨しているので
一番上の物件を強調してもあまり意味がないと思いますが
このガーデンヒルズの今後１０～２０年（築５０年）が
そのまま元麻布の将来になる可能性が非常に高いと思います。
まあ、それは時間を経てみないとわからないですね。

[740: 匿名さん]

>住めることだけで満足だよ。資産としてだけ考えたら不動産以外にする。
確かにそうです。投資として考えればもっと効率のよいものが沢山ありますからね。
自分の気に入った立地に、必要なぐらいの広さの家か分譲マンションを持つ。
それで十分かな。