HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9951: 評判気になるさん]

まぁ、60平米の部屋が5000万の部屋と思うかは人それぞれだからね～

[9952: 匿名さん]

>>9949
立地が悪いのは動かしがたい事実だからね。
慎重なコメントは良識派。
ポジティブなコメントは業界の息が掛かってるとみて間違いない。

[9953: 匿名さん]

>>9950 マンション検討中さん
5000万円『台』です。5000万でも@275ですから、凡そ@280から。

[9954: 匿名さん]

>>9952 匿名さん

移動に車しか利用しない人は全然立地が悪いとは思わないよ。

[9955: 匿名さん]

61平米が１番小さくて北向きだから
そこが5000万円台なんでしょうね
お買い得感は疑問です

[9956: 匿名さん]

価格も大体決まったことだし、これから駅遠だ焼却場だ塩害だ言い出す人は著しく安値妄想してたネガということですな。

[9957: 匿名さん]

>>9954
車しか使わない富裕層にとって、
ゴミ焼却所の横は立地悪いと思うでしょ。

[9958: 匿名さん]

ゴミ焼却場の隣がショッピングセンターって例は少ないんじゃないの？

[9959: 匿名さん]

早速ネガが発生し始めてるね

[9960: 通りがかりさん]

地震、液状化、台風、海面上昇などなど、
自然の猛威が怖くない人向きのマンションですね。

価格に惑わされず、長期的には高台の安定地盤で
駅近のマンションを購入されたほうが得策ですよ。

[9961: 匿名さん]

埋立地に立つ巨大な団地。
地図上では都心に近いけど、時間的距離はほぼ郊外（その中では近いけど）。
塩害とまさかの地盤沈下。
関空みたいにはならないと思うけど。

[9962: マンション検討中さん]

>>9960 通りがかりさん
どこか良い物件を紹介して下さい。

[9963: 通りがかりさん]

>>9962 マンション検討中さん

埋立地ではない物件を薦めます。
湾岸は明らかに供給過多でしょう。
本物件が止めを刺しました。

お見合い、低層住戸の大量在庫が
発生するのは誰でも想像できるでしょう。

[9964: 通りがかりさん]

さすがに高い、、、
入居が始まってもまだまだ販売中か？

[9965: 通りがかりさん]

>>9923 匿名さん
現地は陸の孤島ですよ？
地下鉄決まらないと割高

[9966: 通りがかりさん]

>>9965 通りがかりさん

陸ではなく、海に囲まれた本物の孤島ですよ。

[9967: 匿名さん]

>>9962 マンション検討中さん

地盤の良い高台にできる、パークシティ武蔵小
山かな

[9968: 匿名さん]

>9965

地下鉄決まっても割高。できるの１０年以上先だよ。

[9969: 匿名さん]

たしかにそこは良いと聞いた。でも、もう残り僅かだから急いだ方が良い。

[9970: 匿名さん]

売れ残り物件のセールスがきた。

[9971: 通りがかりさん]

>>9968 匿名さん

海を通る地下鉄はコスト高。
30年以上はかかるでしょうね

[9972: 匿名さん]

5000万円台なんて年収600万もあれば余裕なわけでしょ。年収の話となれば600万以下なんてほぼ見ない中で、こういう時だけ高いと言うのはどういうことだろう。埋立地や駅遠がイヤというなら、そもそもここは検討対象外ですから他を探すべきですしね。

[9973: マンション検討中さん]

正直、地下鉄なんて東京オリンピック終わって熱冷めてフラッグ売り切って知事変わったら、梯子外される可能性あるわな

[9974: マンション検討中さん]

越中島買わなくて良かった。

[9975: 匿名さん]

てかみんな
融資受けれるかの判断に注目し過ぎ

毎月の支払いで考えよな

[9976: 匿名さん]

最安値が5000万円台だけど、坪単価で言えば広めの部屋は270くらいのもあると思う。普通にお買い得だよね。まさか80平米で6000万以下なんて思ってた人はいないでしょ。

[9977: マンション検討中さん]

みんな惑わされずに勝どき東買えばいいんだよ。引き渡しは同じ2023年に,3000戸が勝どき徒歩1分で販売される。

騙されちゃいけない、晴海フラッグ中古になったら駅遠、地下鉄なし、2023年に勝ちどき東が完成したらみんなそっちかう。

もう工事ははじまってんだから。

[9978: 匿名さん]

>>9977 マンション検討中さん
そっちは相場から見て坪400万とかじゃないの？それでもみんなそっち買う？

[9979: 周辺住民さん]

このご時世でこの価格、セカンドとしてはとても魅力的だと思います
本気で住もうとは思わないけど

[9980: マンション検討中さん]

みんなー

ここ四年後。。笑

[9981: 匿名さん]

近隣比較グロス１０００万安くても買えない人の怨念がすさまじい・・・

[9982: 匿名さん]

近隣比較ったって
近隣に20階未満の板マンはあったか？

[9983: マンション検討中さん]

例えば60平米で5000万円代ってことは、価格は5000万から5980万の間って事で合ってる？

すると坪単価の振れ幅は275万から330万？

パークタワー晴海のパンダ部屋が3F 北側 71.65平米で5970万 坪単価275.4万だったのだけれど、それより晴海フラッグの価格帯は上って認識で良いのかな？

ちなみにパークタワー晴海の海側角部屋は坪400万くらいからだから、さっきの比率で行くと晴海フラッグの海側角部屋は坪400万から480万の幅、テレビで出てた106平米はグロスで12850万から15400万って事？

発表通りの「50から100平米、5000万円代から１億超」の範囲には収まってるよね。

乱暴な単純計算だけど、こんな予想で良いのか、中の人教えてください！！

[9984: マンション検討中さん]

>>9983 マンション検討中さん
間違えました、「60から100平米」でしたね…

[9985: 通りがかりさん]

晴海民です。
晴海全然悪くないけどなぁ。
人少ないからごみごみしてなくて湾岸の公園とか素敵で。
トリトン勤務なら駅遠関係なし徒歩勤務。
なんにせよ晴海が好きな身なので文句言うくらいなら頼むから坪300で文句言うようなクレーマー貧乏人には来ないでほしい。

[9986: 匿名さん]

こんな僻地よりも先日発表された西新宿の再開発物件のほうが良いでしょ。日本最高層のタワマンが複数建設される大規模再開発案件だし、晴海フラッグのような孤島のリノベーション板マンなんて恥ずかしくて住んでられなくなる。

[9987: 匿名さん]

>>9981 匿名さん
本当ですね。。これだけの注目物件でこの価格帯なら全く不自然ではないのに。。

[9988: 評判気になるさん]

>>9987 匿名さん

これで1000万円程度しか差がないなら
近隣買ったほうが良いけど

[9989: マンション比較中さん]

電車通勤の人は大江戸線　激混みで大変でしょうね。知人はマンションから新橋までシャトルバスですけど　かなり不便そうです。バスも時間読めないから現役世代は　かなり通勤は覚悟ですね。

[9990: 評判気になるさん]

>>9985 通りがかりさん
晴海を過大評価し過ぎ。
金ないからこそ3Aでなく
仕方なく晴海なんですよ

[9991: 匿名さん]

リーク通りの坪270～280平均ならまあ実需で気に入った人は買ってもいいと思う、
但し交通網については１ミリも期待しないほうがいい。

リークから10パー調整して坪250～260平均なら知人友人にも勧めるレベル、
倍率をつけながら早期に完売。

坪300前後なら手出し無用、周辺の売れ残りを買い叩くか素直に中古でいい。
但しセカンドや別荘暮らしを想定するなら目の前公園＋虹橋永久方向は価値があると思う。

[9992: 匿名さん]

>>9985

＞頼むから坪300で文句言うようなクレーマー貧乏人には来ないでほしい

あのさ・・・
晴海の分譲で坪300超えてるとこなんか今まで無かったろｗ
売れ残ってるＰＴ晴海以外でさ・・・

[9993: 匿名さん]

なんだかんだネガっていても
あっさりとモデルルームで感化されて
オセロみたいパタパタと黒から白に
なっちゃうんだろうな。
買いたくても買えない人だけが
いつまでも黒いまま。

[9994: 匿名さん]

>>9989
BRTは始発だから時間は読めるでしょう。私は使わないけど。

[9995: 匿名さん]

>>9991 匿名さん
良い判断かと

[9996: 匿名さん]

湾岸名物、ネガ大発生の時期に入りましたな。
憎むべきは今の価格ではなく、安い時期に買わなかった自分なのにね。

[9997: 匿名さん]

>>9996
憎むべきは今の価格ではなく、安い時期に買わなかった自分

まさに！

[9998: マンション検討中さん]

文春砲炸裂したからには安くしなければならなくなるのか、分かりませんね。ただ、ここの場所等にしては割高なので、安くなった上で買いたいです。投資用ですが。シティタワー品川みたいなイメージかと思ってました。。

[9999: 匿名さん]

ほんとですね！そうやってネガ精神が生まれていくのですね。

[10000: 匿名さん]

10000GETです。

[10001: 匿名さん]

他の湾岸スレは閑古鳥。みなさんここに大集合ですね。
ここはほとんどのデベさんが参加してるので、ネガさんはデベ営業じゃなかったてことかな？

[10002: 匿名さん]

>１０００１

大手は揃ってるけど、デベは他にもある。参加できなかったデベの恨みとか。甘い汁吸えなかったわけだし。

[10003: 匿名さん]

湾岸民はある意味マンションオタクが多いからね。
購入意欲のない物件でも品評会をやりたくなっちゃう。

さて、私の中での晴海フラッグの評価はどうか。
やはり購入リスクの高い物件だと思う。

1.言わずもがなの交通不便。BRTが機能するかどうか怪しい。
2.一斉入居に伴う20-30年後の一斉高齢化。今後街の新陳代謝を行うことができない。
3.子育て世代一斉入居に伴う保育園、小児科、学習塾等の不足

オフィスや商業施設が充実し、多角的な発展を遂げている豊洲や月島との差は歴然としている。

それらのリスク+板マン+実質中古を考慮するとティアクロやPTHと比べて相当な割安感を出さないとリセールにリスクが伴う。

坪300だと湾岸以外の情弱達に2000戸売れたとしても、その後マジで売れない危険がある物件だ

[10004: 匿名さん]

私は大規模修繕が終わった後くらいのタイミングで程度のいい中古買いたいけどな。一次取得者の子供が中学に上がるくらいになれば、環境も良くて落ち着いた街になると思うし。新陳代謝はある土地だと思うよ。

[10005: マンション検討中さん]

中古を買う男って女心のわからない男なんだろうな～。

[10006: マンション検討中さん]

>>9986 匿名さん

＊＊＊の街新宿区には住みたくない

[10007: 匿名さん]

どこぞの予想価格だと、270/坪だと、
ここのほとんどの部屋は、諸費用込みで
7000万以上だよ。
庶民が買える値段じやない。
準富裕層が、四年後の駅遠中古マンション
買うかな？

[10008: 匿名さん]

街として新陳代謝がないという意見はどうもピンと来ない。
ここは晴海全体じゃなくて５丁目のみ。丁目単位で完成しててしばらく動きが見込めない場所であれば、豊洲にも勝どきにも有明にもある。
周辺を広く見れば大きく変貌する場所は近隣にいくらでもあるわけで、郊外の団地とは全く環境条件が異なると思う。

[10009: 匿名さん]

>>10004
正直、その新陳代謝に疑問符なんだよねぇ・・・

ポジティブでは再開発目白押しの環二道路沿いということで退屈はしないと思う、
但し当然虎の門や築地が中心で、どれだけ継続して好影響を及ぼすかは未知数。

申し訳程度に賃貸棟や内需色の濃い商業棟はあるけどオフィス系はほぼ皆無、
駅からも遠いし賃貸需要や転売時の需要も不透明で孤島感は否めない。

豊洲があれだけになったのは鉄道も一因だろうけど、
民主導で住職游学のバランスを最大限に優先させたこと。
官が目立つ有明はあんな感じだし、ここも三井主導ではあるけど売って終わり臭がしないこともない。

ただ湾岸は意識高い人が多いし、5000戸規模1万人超のマンパワーは侮れない。
晴海や湾岸全体で盛り上がっていきましょう！
みたいな輪にきちんと加わることができれば、まあここだけ凹むことも考え難いかなぁ？

[10010: 匿名さん]

住宅手当や家族計画の兼ね合いで実際に購入したいのは3から4年後ですが後学のために事前案内会に行っても冷やかしにはなりませんか。

新橋勤務なのでこことパークタワー晴海を見ようと思ってます。他にオススメありますか。
3LDKで7000万だとここしか無理かな。

[10011: 職人さん]

SEAの前の埠頭って残るんでしょうか？CGだと綺麗に消えてるけどGoogle Mapとか現地見ると大抵結構なサイズの船が停泊してます　低層買うと場所によっては常に船ビューって可能性もありますよね？

[10012: 匿名さん]

そもそも晴海埠頭のターミナル
建物古いけどあのまま残るんですか？

全部が新しい街なところが魅力なのに。

[10013: 匿名さん]

新橋勤務なら環２沿いオススメ。ベイサイドタワー晴海は安い。有明のシティタワーズ も3LDK7000万前半何個かあった気がする。値段だけならプレミスト有明は3ldkで7000万切る。有明はゆりかもめでもBRTでも新橋いける。

僕も新橋勤務で似た状況だったのでご参考まで

[10014: 匿名さん]

新橋勤務で３～４年後、かつ予算制限ありなら、ここの一択では？

[10015: 匿名さん]

>10010

冷やかしはありだと思うけど、事前案内会は今からだと予約取れないと思うよ。それに事前案内ってモデルルームお披露目して、来場者の反応を探るのが売る側の目的だから、具体的な情報は出てこない。モデルルームオープンしてから行っても遅くないと思うけど。

[10016: 匿名さん]

皆さんご意見ありがとうございます。仰る通りここ1つに絞ってみてきましたが、団地感が否めず他も勉強しなければと焦っています。

事前案内会は抑えてありますが、もう少し詳しい情報が出た頃に行くべきならキャンセルしようかと思います。

[10017: 匿名さん]

>>10010
実際に住みたい（買いたい）のは4年後で新橋勤務（BRT一本、チャリ通も可能）で、
70～80平米7000万予算・・・ここを買う為に生まれてきたような方ですね（笑）
冷やかしどころか大歓迎でしょう。
逆にＰＴ晴海なら夏までに決めて、年内に引っ越すことになるだろうね。

ちなみに予算無視か広さを妥協できる前提なら勝どき東、商業一体の三菱月島、
予定は未定の豊海再開発やその他の勝どき月島等、
東湾岸で供給が途絶えることは今後15年は考え難い、
機会損失を考慮しなければいつでも買えるから慌てる必要もない。

[10018: 匿名さん]

>>10015

＞具体的な情報は出てこない

予約時に確認したら「価格表もお渡しできる」ってことだったよ。
大規模JVだし既に腹は決まってるというか、
客の出足や顔色見ながら上げ下げするにしても全社の調整に時間が掛かるし、
元々は5月末ぐらいの売り出しだったし、チンタラやってる時間もないんじゃないかな？

[10019: 匿名さん]

あのサイズのMRに購入希望者が殺到して連日大賑わいなら、そういう空気に押されて早めに決めないとという気持ちになると思う。事実、狙ってる部屋があるならそこから消えていくと思った方がいい。みんな考えていることは大体同じだから。

[10020: 匿名さん]

>>10011
オリンピック村周囲のコンクリート船着場とそれを囲むフェンス、
官庁船の停泊機能はずっと残ることが決まってる。
港湾局のHPで確認した。
なので今後も船は停泊するでしょう。

晴海の客船ターミナルは壊すという話もあったが、
メンテナンス工事は継続的にやってる。
残り続けるかもしれんし、壊されるかもしれん。
こちらはどうなるか、まだ決まってないみたい。

[10021: 職人さん]

>>10020さん
早速貴重な情報ありがとうございます
あまり船を気にしたくないのなら中層以上を狙った方が無難ですね
停泊中はエンジン切っているんだとうけど船の音結構するしそれも心配です

[10022: 匿名さん]

>>10020
時代に合ってない（大型客船が虹橋潜れない）ってことで、
若洲や船の科学館跡への移転計画は結構前からあるよね。
ほぼ既定路線だとは思うけど、それがいつかと言われるとお役所仕事だから・・・
としか言いようがないけどｗ
直接は関係ないけどＩＲ法案も通って、立候補するならあの辺りは候補地だし、
有明や晴海が五輪に翻弄されたように結局先延ばしになりそう。

[10023: 住民板ユーザーさん]

>>9982 匿名さん

あるよ。
晴海レジデンスとか

[10024: 匿名さん]

5月にMR行けばキッチンや風呂周りの設備イメージも掴めますか？

そこを重視したくて。

[10025: 住民板ユーザーさん]

>>9992 匿名さん
ドトールが最高値で売れ残っています。

[10026: 匿名さん]

>10024

MRは部屋の中は一通り再現してるよ。

ただ、おそらく、オプションだらけでスッピンの状態はわからないだろうけど。

[10027: 匿名さん]

>>10021
そうだね。
船のエンジンは結構うるさい。

シービレッジの低層は海に近くて
定期的に船の窓とお見合いになる可能性は有るから、
永久眺望と言えるのかどうか微妙な所だと思う。

[10028: 匿名さん]

>>10022
新客船ターミナルへの移転スケジュールは既に決まってるよ。
ずっと晴海に残るのは、客船ではない官庁船。

そして、洒落た建築物として評価する人もいる旧ターミナルを
壊すのか保存するのかの結論は、
オリンピック後に港湾局と都議会・都知事が決めると思う。

[10029: 匿名さん]

>>10028
大変失礼いたしました、ググればすぐ出てくるね、申し訳ない・・・

「東京国際クルーズターミナル」
https://www.tokyo-international-cruise-terminal.jp/

[10030: 匿名さん]

https://youtu.be/9QFHnAE6Jkc

都心で働きつつ、平凡で温かい家庭を守っていきたい人にはピッタリの住まいでは？

[10031: 匿名さん]

そうすると、
船着き場の隣接する部屋は、風向きに依っては船の燃料（ガソリン軽油重油）の
匂いが24時間換気口から入ってきますね。特に低層階

[10032: マンション掲示板さん]

>>10025 住民板ユーザーさん

一杯いくら？

[10033: 匿名さん]

>>10023 住民板ユーザーさん

晴レジは２０階建てなので
ギリギリでタワマンの資格を持ってますよ

[10034: 匿名さん]

>>10028 匿名さん

先日、関西で官庁船の停泊する目の前のホテルに泊まったらチェックインからアウトまで
官庁船が一日中エンジンを掛けっぱなしで
うるさいし空気の振動は伝わってくるしで眠れませんでした

[10035: マンション検討中さん]

シービレ低層大人気w

[10036: 匿名さん]

>>10034
民間なら燃費を気にするけど、公務員様は燃費を気にしないから。

[10037: 匿名さん]

>>9985 通りがかりさん
自分は、日本橋住みで関係ないけど言わせて。
あなたが買った時は坪200くらいだったでしょ。坪300を買う人をバカにする権利はないよ?

[10038: マンション検討中さん]

俺の買ったドトール51階坪465万

[10039: 匿名さん]

新橋勤めってどこの会社がある？
30代で年収1000万を越す大手だと、大手町とか六本木とかだよね？

[10040: マンション検討中さん]

電通？

[10041: マンション掲示板さん]

今30代で仕事できる人なら外資なら1500万は出すよ。
営業職ばっかりだけど（笑）

[10042: 匿名さん]

勝どき駅徒歩5分の超高層ツインタワーのトーキョータワーズが新築時は坪単価180万円台で買えた。
ここは勝どき駅徒歩20分で坪単価280万円。本来の実力だとせいぜい坪単価150万円。
マトモな判断ができる人間であればこんな物件には手を出さない。駅遠のリノベ団地の板マン。周りからは奇異の目で見られる。東京オリンピックの代々木公園のように更地にして大規模公園にすべきだったね。

[10043: 通りがかりさん]

>>10037 匿名さん
自分は分譲購入者ではなくマンション一棟持ちなので晴海下げが嫌なだけ。

[10044: 匿名さん]

>>10042 匿名さん

TTTが・・・というなら今の築年数と中古相場で語るべきでは？
昔はいくらだった＝本来いくら、では無いと思いますよー、開発等で価値は上がっていきますから。昔を懐かしんでも今のマンションは買えませんよー？

[10045: マンション検討中さん]

>>10039 匿名さん

汐留だけどバンクがありますね。

[10046: 匿名さん]

>>10006 マンション検討中さん

西新宿の某タワー見ていると、近づきたくないよね

[10047: マンション掲示板さん]

>>10039 匿名さん
みずほでしょ。最寄りは内幸町だけど新橋から歩く人多いよ

[10048: 匿名さん]

虎ノ門(霞ヶ関)までいくなら官公庁向きでもありますねー

[10049: 匿名さん]

>>10045
銀行？

・・と思ったらソフトバンクか。

[10050: マンコミュファンさん]

みずほは今大手町
官庁勤めだと天下りとかしてないと無理でしょ