HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9501: mon]

>>9500 マンション検討中さん
ついてます

[9502: 匿名さん]

もし本当に、そんなに安いのなら絶対買いたいです。

[9503: 匿名さん]

大抽選会ですかねー

[9504: 匿名さん]

駐車場料金を教えてください

[9505: マンション検討中]

すいません。
夕方に晴海フラッグからフリーダイヤルから電話があったのですが、気付かず出損ねてしまいました。
同様の電話があった方に質問ですが、予約の確認でしょうか？

[9506: 匿名さん]

安い部屋が270位みたいですね。眺望はないけど人気でそう。

[9507: mon]

>>9506 匿名さん

1番安いとこでそれぐらいのレベルですね

[9508: マンション掲示板さん]

100平米で、約8000万。

良いじゃないですか。駅ないけど。

[9509: マンション検討中さん]

HARUMI FLAG、ついに竣工しました(モデルルームが)
あと１週間ですね！！

[9510: 匿名さん]

早くMRに行く方、情報共有よろしくお願いします。

[9511: マンコミュファンさん]

セミリタイヤー組ですが、ここで無く他を検討します。
どこかおすすめの終のすみかありますか

[9512: 匿名さん]

100平米超が7980万円くらいでしょうね。
70平米が4000万円後半、85平米が6000万円前半、駅徒歩20分だから、この位の水準にしないとね。

[9513: マンコミュファンさん]

>>9511 マンコミュファンさん

予算と場所的な拘り(例えばどこそこ迄タクシーでいくら位)、中古でも構わないなどをを提示して頂かないとご案内しようがありません。

[9514: 匿名さん]

駐車場の月額料金によりますね？15,000円くらいなら買いますが。ご存じの方はいますか？

[9515: 匿名さん]

>>9512 匿名さん

PTHや幕張ベイパークの駅遠物件の販売不振見てると、共働きが当たり前のご時世、やはりここも厳しい販売になりそうだ。
10-20年先の社会がどう変化するか予想は難しいが、ここの団地マンションを中古で売るのは苦労しそうだし、ホントお値段次第ですね。

[9516: マンション掲示板さん]

>>9515 匿名さん
現地を回ったけど、団地といえば団地。
公園と植栽を頑張ればキラキラ感はあがるんだろう。

[9517: マンション掲示板さん]

坪300だよ。
間違いない。

[9518: 匿名さん]

あと一週間で意味のない価格予想も終わってだいたいの状況がわかるね
ブロガーの記事もフラッグ一色になりそうね

[9519: 匿名さん]

>>9512 匿名さん

ご希望は分かりました。
でも、そのぐらいだと思ってモデルルーム行ったらガッカリすると思いますよ。

[9520: 匿名さん]

>>9512 匿名さん
各プラス1000万円で当たりです。

[9521: 匿名さん]

三井のお偉いさんが周辺タワマン70m2=フラッグ85m2でグロス価格同等っていってんじゃん。

[9522: 匿名さん]

せめて、内装のグレードだけは上げてほしい。

[9523: 匿名さん]

>>9521
そのフラッグがタワマンのことで、タワマン同士の比較ならここは２割安で納得。
もしここの板マンと周辺タワマンの話だったら、駅なし板マンのくせに高すぎ、スルー確定。

[9524: 住民板ユーザーさん2]

食洗機はオプションな気がする

[9525: 匿名さん]

BRTのイメージ画像みたけど。30年前の北京で走ってたゴンゴンチーチャーそのものだった。((´∀｀))ｹﾗｹﾗ

[9526: 匿名さん]

>>9515 匿名さん
同感です。
共働き組は駅遠のハルミフラッグを敬遠するだろうから、購買力のある層に訴求できないのは厳しい。
もともと、湾岸地域は、ドゥトゥール、パークタワー晴海、シティタワーズ東京ベイなどが高値チャレンジするまでは坪単価300万円を超えないのが当たり前だった。
相当安くしないと、大量に売れ残るだけだと思う。
高値を匂わせるようなコメントは、いざ価格が発表されたときに、「おお、予想よりも安い」と思わせるための伏線でしょう。訪問販売でも用いられるやり方です。

>>9511 マンコミュファンさん
予算が許すのならば、たとえば「グランドメゾン江古田の杜」はいかがですか。
大江戸線の駅から徒歩10分ですが、毎日通勤しなくてもいい人には気にならないかも。
大規模プロジェクトなので売れ残っていて、値引交渉が可能かもしれないです。
あるいは、価格重視ならば、京葉線（海浜幕張）の駅遠ですが、幕張ベイパークはいかがですか。
第1棟は完成済みで（まだ完売していません）、現在第2棟（スカイグランドタワー）の販売中です。
ただ、永住希望ならば、タワーはやめた方がいいかもしれません。

[9527: 匿名さん]

ここに関する記事を読んだのでシェアしておきます。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63864

[9528: 匿名さん]

9527

記事を読んだけど
>生産緑地
なんて郊外の話は中央区に関係ないし
S氏も登場してるし

[9529: 匿名さん]

>>9526 匿名さん

>>もともと、湾岸地域は、

こういうこと言い続けてる人はどんどん相場に置いてけぼりになって永遠に負け続けるんでしょうね
センスの無い人のアドバイスなんて半笑いで流し読みするのが吉

[9530: 匿名さん]

>>9529 匿名さん
たぶん、こういう反論が返ってくると思っていた。
そういうあなたは、せいぜいハルミフラッグを高値掴みしてください。

[9531: 匿名さん]

>>9521 匿名さん
周辺っていうのはPTHとかの事を指しているのかな？
PTHがおよそ360~370だっけ？
つまりここは300くらい？

沖式見てもわかるけど、ここはもっと安いよ。PTHと比較しても

立地→駅距離で劣る。駅力も劣る。
商業施設→大差なし(ここの商業施設は面積的に期待できない)
眺望→同等
建物→新築大林のタワマンvsハセコーや三井住友、マエケンの板マン。しかも中古。どうあがいても完敗。

立地で-40万。建物で-50万。
だいたい270~280くらいになるでしょ？それでも売り切れるかどうか怪しい。
如何せん立地も建物も湾岸において最低ランクなんだから。

[9532: 匿名さん]

パークタワー晴海って360もするの？
販売当時、低層安い部屋なら270～300位だったよ？
瞬殺で売り切れたけど。

[9533: 匿名さん]

>>9531 匿名さん
今の相場で坪300切るなら、早期完売で苦戦は無いと思う。
あとは、繁盛期に作った低仕様商品が
立地の悪い中で中古とでこまで勝負できるか、だね。
飛行機影響はないかね？

[9534: 匿名さん]

>>9527 匿名さん がリンクを貼った週刊現代の記事では、「公式発表はされていないが、販売価格は1坪あたり270万円前後との見方が強い。」とあるが、坪270万円くらいならば、（何が何でも永住するという覚悟のある人は別として）リセールを考えている人は見送った方がよさそうだと思う。
最短でも徒歩17分という駅遠だし、ハンパない団地感を考慮すると、坪270万円だとリセールに苦労しそうだ。当然、リセール時にはハルミフラッグの中古物件が大量に出回っているだろうし。
当初は永住するつもりでいても、数年後に駅遠に耐えられなくなって住み替えようと思うかもしれないが、その時に残債割れの金額でしか売れないと困るだろう。

[9535: 匿名さん]

２７０だったら２戸買いたい

[9536: 匿名さん]

来週になればわかるのかな？良くある何千万円台とかじゃない。私はGW後半なのでGW中は妄想て楽しめます。100平超3から4LDK眺望の良い部屋は億超えるかな…

[9537: 匿名さん]

>>9532 匿名さん

確かそうだったと思うよ。
その価格から推測するとここのタワーは310万位になると思うな。前出で誰か75平米が85平米になって販売価格が同じくらいになると予想してたしね。

[9538: 匿名さん]

4年後引き渡しというデメリットが価格に反映されてないぞ。もっと安くなるはず。

[9539: 匿名さん]

>>9537 匿名さん
ここの新築タワマンは勝どき東と競合するけど、どうすんのかね。相当価格差つけないと売れないだろう。
まあPTHと比較しても坪310-320なら妥当なところか。

タワーの施工主って決まってる？スーゼネ？

[9540: 匿名さん]

改めて思い返すと勝どき東A1,A2が2023年に2700戸、豊海も2025年に2500くらい？供給か。

勝どき駅周辺の住宅事情は狂気の沙汰だな笑

[9541: 匿名さん]

勝どき東は相手にならんだろ
単価100違うわ

[9542: 匿名さん]

>>9531匿名さん
パークタワー晴海の売れ筋相場はこの辺りです。
坪360というのは南側や角の眺望のいい部屋が、含まれているからでしょう。

[9543: 評判気になるさん]

>>9531 匿名さん
眺望に関しては晴海フラッグの圧勝。
PTHは南東角の高層階リビングから
虹橋が綺麗に見れなかった。東京タワーも富士山も見えなかった

[9544: 匿名さん]

皆さんに質問ですー。

ここって、10万クラスの賃貸って、出てくると思いますか？

それこそ30平米とかでいいのですが。

[9545: ご近所さん]

>>9539 さん

５ー５街区のタワー
設計：三菱地所設計事務所
施工：前田建設

５ー６街区のタワー
設計：日建ハウジングシステム
施工：三井住友建設

[9546: 匿名さん]

30平米なら13万くらい出せば出てくるかもしれないですね。

[9547: 匿名さん]

300で買えるかなぁ。350万くらいが適正価格なんじゃないかなと予想している。

[9548: 匿名さん]

>>9547 匿名さん

晴海フラッグ担当者「是非連絡先を教えて下さい。優先販売します」

[9549: 匿名さん]

350万円ぐらいが適正価格って、あなたの適正って何？解説をお願いします。

[9550: 通りがかりさん]

今日、選手村の建設現場を見てきた印象です。
・周囲のタワマンを見た後なのか、建物のこじんまり感、階高が低く見える。直床なんでしょうか。長谷工マンション風の団地感は否めない。
・建物と建物の間は圧迫感や、影になるところが多い。展望が望める部屋とそうじゃない部屋の差か大きい。恐らく値付けもそうなるのでしょう。
・海側の建物は徒歩で行くには、それなりの距離感。
・すでに躯体ができているにも関わらず、入居が4年後か。長いなぁ。
・近くの古い団地を見ると、いずれここもそうなるのがイメージできて、微妙。

[9551: 匿名さん]

低層マンションの東京湾ビューって豪華客船に乗った気分かな。

[9552: マンション検討中さん]

>>9551 匿名さん
いやー、行けばわかるけど、海の色綺麗じゃ無いし、においも泥くさいよ。

[9553: 匿名さん]

必死な人多いけど、300なら即完売でしょう。350で5年かな。安く仕入れてるし、デベにとっては10年ぐらいかかっても余裕で利益出る
物件。年400戸ずつ定期的に売れたほうが長期的なボトムライン見通もし立ちますしね。

[9554: 匿名さん]

>>9544 匿名さん
100％むり。
10万だと1k、20m2とかでしょ。

[9555: 匿名さん]

ここに30平米の部屋あるんですか？

[9556: 匿名さん]

400はいかないと思うけど、350ってのは現実味あるよな。

[9557: 匿名さん]

>>9552 マンション検討中さん

何回も晴海客船ターミナルから乗ってるけど
そんなこと無かったよ。

[9558: 匿名さん]

>>58014：eマンションさん

そうですかー。
ここは興味あって、セカンドとして借りたかったんですよね。
それこそ共用施設も楽しみですし。
いちばん最低条件でいいので、10万クラスがあるとうれしいなー。
この団地スタイルだとリセール期待できないので、買うのはちょっとなあ、と思ってましたー

[9559: マンション検討中さん]

ここに直接、現地みたいんですが、敷地内に入ることは可能ですか。
工事関係者以外立ち入り禁止とか？
客船ターミナルの方には入れたり出来ますか。
実際、どぶ臭いとゆう貴重なご意見があったので気になります。
大江戸線勝どき駅から歩きの方法以外に例えば都バス等の方法ご存知のお方
いらっしゃれば、教えていただきたいです。

[9560: マンション検討中さん]

内装の仕様等は、棟に寄って高級仕様または、安い仕様と
施工会社やデベに依っては違いがあるのかは、どなたもご存じないですよね？モデルルーム公開されてない訳だし。

[9561: mon]

>>9560 マンション検討中さん
仕様は全部同じ、たぶんタワーも同じ、各棟幹事デベは違うけど晴海フラッグ仕様で共通させてる

[9562: 匿名さん]

>>9559
経験上、隅田川や東京湾が臭うのは、夏場の渇水期と、
下水処理を放棄して雨水と一緒に下水を東京湾に垂れ流す大雨の後。

[9563: 匿名さん]

買えたらだけど。即転売すれば２０％くらいは抜けそう。

[9564: 匿名さん]

買えますよ。
そんなに簡単じゃないですよ。
広告賞がハンパないですから、初動は話題になるでしょうけど。

[9565: 匿名さん]

このご時世、駅から遠いというのは致命的では？
晴海っていう言葉やイメージで検討するのは、ちと危険。
多摩ニュータウンや赤羽団地も当初は人気だったよ。

[9566: 匿名さん]

晴海にどんなイメージ持ってるの？
ゴミ工場と空地とトリトンとURってのが以前の晴海だったけど
選手村は選手が寝るだけの場所だし

[9567: 匿名さん]

350万以下なら即買いだな。

[9568: 匿名さん]

流石に永久眺望だと450万超える？

[9569: 匿名さん]

>>9544匿名さん
賃貸棟にシェアハウスを作るそうなので、そこだと10万クラスの賃貸もありそうですね。

[9570: 匿名さん]

ネガティブな書込みがあると、速攻で高値煽りが書き込まれる。
誰が投稿しているのか想像できて、単純明快で面白い。
高値煽り⇒実際の発表価格は坪270万円程度(?)⇒「予想していたより安い」と思った検討者の申込みが殺到
というシナリオか。

[9571: 匿名さん]

駅から歩くのはきついけど、スマホの地図アプリで見ると都心との距離は近いですね。
そこが、多摩ニュータウンや八潮団地とは決定的に違うところでしょうか。

[9572: 匿名さん]

駅無しで立地が最悪という人がいますが、そうではないですね。
都心に近くて眺望最高というのは、そうそうある立地ではないです。

[9573: 匿名さん]

３５０までなら買う予定。２８０ならラッキーだけど、抽選で買えなくなるぐらいなら３００過ぎあたりに落としてほしい。２５０とか言ってるのは転売ヤーとしか思えない。

[9574: 匿名さん]

抽選になって落選しても救済販売する。戸数が多いからあぶれることはない。高値がいいって検討者じゃないよね。普通、いいものを安くでしょ。

[9575: 匿名さん]

>>9569：匿名さん

なるほどー
賃貸棟はもうちょい自由な間取りもありそうですねー

[9576: 匿名さん]

結局、晴海フラッグの平均坪単価はシントシティと同じ坪単価240万円ほどになりましたね。シントシティは1000戸の供給ですが駅力のあるJR駅まで徒歩5分。晴海フラッグは駅力の無い大江戸線まで徒歩20分。どちらもいわくつきの土地であることは同じ。
シントシティも各デベがリスク分散して販売しており、晴海フラッグと同じ。
坪単価240万円でも10年前の相場より15％高いですし、デベも儲かりすぎて高笑いしているようです。

[9577: 評判気になるさん]

>>9576 匿名さん
その情報源は？信頼できる情報ですか？この投稿永久に残りますよ。

[9578: 匿名さん]

>>9573 匿名さん

晴海フラッグ担当者「連絡先を教えて下さい。優先販売しますよ。ちなみにこの掲示板では昨日に続き2人目です。ご内密に」

[9579: 匿名さん]

本当に住みたい人から見ると、２５０とかで出されて抽選になると嫌でしょ。転売目的とか儲け目的の人ばかりだよね、ここ。

[9580: 匿名さん]

>>9578：匿名さん

あなたそれ、通報レベルですよ。
風説の流布、気をつけなさい

[9581: マンション比較中さん]

豊洲市場の関係者が買いそう。関係者は朝早いから車やバイクが当たり前だから、駅歩は考えない。橋渡ってすぐなら職住近接　3分くらい？

[9582: 匿名さん]

>>9580 匿名さん

いやいや、高値厨への皮肉にしか見えませんがwww

[9583: 口コミ知りたいさん]

流布ってそうゆうこと？

[9584: 匿名さん]

>>9576 匿名さん

嘘はやめなさい。

[9585: 匿名さん]

安く買いたいおそらくはテンバイヤーの無茶なこじつけ、誹謗中傷などの書き込みが目立ちますね。

[9586: 匿名さん]

板マンって、向きは違えど
赤羽団地位の間隔で、
建ちますか？

[9587: 匿名さん]

>>9557 匿名さん

有難う御座います

[9588: 匿名さん]

>>9553 匿名さん
売れなかった期間の維持コストや管理費は誰が持つの？

[9589: 匿名さん]

デべが持つよ。仮にコスト年50万として５年で250万。急いで坪300で売るより、330で売ったらデベの儲けは２０坪で600-250=350万のプラスになるね。

[9590: 匿名さん]

＞９５８９

管理費と修繕積立はね。問題なのは駐車場。未販売住戸が多くて稼働率が低いと管理組合の収入が減って赤字ってことも。

[9591: 匿名さん]

>>9590 匿名さん
駐車場の料金も住友とかはデベもちですよ。
ここは知らないですけど。

[9592: 匿名さん]

>9591

住友は売り方が特殊なんで。

[9593: 匿名さん]

＞９５５１

それ、この掲示板でよく書かれてるけど嘘でしょ。

未販売住戸分全部払ってるの？　購入した人が、入居後、使うとも限らないのに。

[9594: 匿名さん]

>>9593 匿名さん
払ってますよ。

[9595: 匿名さん]

さて、問題です。駐車場設置率６割、稼働率８割、未販売住戸１０戸のスミフマンション。スミフが払うべき駐車場の台数は？

[9596: 匿名さん]

稼働率とかそんな難しいことは考えず、設置率に応じて払ってるよ

[9597: 匿名さん]

>9596

それだと過剰に払ってることになるよね。株主さーん住民（管理組合）への利益供与ですよ。

[9598: 匿名さん]

使ってないのに駐車場払うのが問題でしょ。

[9599: 匿名さん]

>>9593
ケースバイケースではあるけど、
未分譲の比率に応じて保有（引き渡し後は支払い義務が発生）してるケースは多々ある。
分譲後期に駐車場マストの検討者を逃さない為にね。

[9600: 匿名さん]

駐車場の支払い義務なんてつけたら、車いらない人に売れなくなる。この車離れのご時世に。嘘の上塗り。