HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9301: 匿名さん]

確かにグロスが高ければ
どれだけ坪単価が割安だったとしても
手が届かなかったりローンで首が締まるなら本末転倒。
結局、売れ残りリスクは大きくなる。

デベ達は4000戸をいかにして捌くのか
、言われる270云々も相場乖離でも
場合によってはドン引きになり得ることはご留意いただきたい

[9302: 匿名さん]

千葉ニュータウンの新築マンションだと100平米で4000万円ちょっと位。晴海フラッグも同じくらいの金額にして欲しいな。ここは10分の1で土地を仕入れているから、千葉ニュータウン並みの価格にできるでしょ。

[9303: 匿名さん]

土地を安く仕入れているから、デベとしては長期販売、竣工売れ残りでも何も問題ない。350-400で入居時5割売れていたほうが利益でるからね。

[9304: 通りがかりさん]

>>9303 匿名さん

そういう価格のマンションを見送る力のあった人たちが、ハルミフラッグを検討しているんでしょうね

[9305: 匿名さん]

>>9297 匿名さん
サンとパーク、ほとんど違いがないなら、ここ狙いの人は、先の売られるパークに挑んで、もしダメだったら秋にサンで第2ラウンドってことかなぁ。

[9306: マンション検討中さん]

for ファミリー
共働き前提の世帯は、中央区の超激戦保育園事情を調べておいた方がいいですよ。ポイント競争、すさまじいですよ。中央区外からきて、ほんとに認可保育園に入れるのか。また入れなかったら、認可外でいくら負担になるのか。などなど。
それらを踏まえた金額が、毎月の実質負担額ですからね。

[9307: マンション住民さん]

認可外があればの話ですよね。結局入れず仕事やめてる人結構いるんで、世帯収入に頼らないといけない家庭は中央区は要注意ですね。

[9308: マンション検討中さん]

保育園に入れないから仕方なく辞める。片働きになると長い老後のために貯金しなくてはならなくなる。そんな中で夫が転勤となり、生活費がさらに増える。ほんと、よくありそうなパターンですね。余裕のある返済計画って大事ですね。

[9309: マンコミュファンさん]

そん時は貸せばいいじゃん。

[9310: 匿名さん]

ま、そういうときに貸しやすいのも都心三区の力だよね。

[9311: 匿名さん]

>9305 匿名さん
私は目当ての部屋が320以下ならパークで決めたいと思っています。それ以上なら、残念ながらサン待ちですね。今回のパークの部屋に60m2台がないので予算オーバーです。まあそういう人が多いと340くらいになるのでしょうけど。

[9312: 匿名さん]

ここが出来上がるのは、4年後。
なので、買い替えの人は、その間の賃貸リスクが少なくて済むが、
売却済みやこれから家買うひとは、4年分の家賃が発生。
4年後に売却考えてる人も、今のままのバブル価格で4年後も売れたらいいけど、
下がってる率の方が高いよね。
200-250ってとこで、この金額以上なら、不動産価格落ち着いてから買ったほうが
いいと思う。焦って高値で買っちゃって、五輪終わった後、暴落が間違いなく
ある。今の不動産価格は、91年ころのバブル以上に値段上がってる。

[9313: 匿名さん]

>>9312 匿名さん

なぜ下がる確率が高いのかな？

[9314: 検討板ユーザーさん]

四年後に値下がりすると思ってる人はここ買わないでしょ。

[9315: 匿名さん]

>>9312 匿名さん

暴落、間違いなくあるんだ。ふーん。

[9316: 匿名さん]

倍率下げでしょ。もう戦いは始まってる。

[9317: 周辺住民さん]

>>9312 さん

　家賃が発生しない人はたくさんいるでしょ。
資金的に体力のある人は意外にいるもんですよ。高くてもいい部屋からなくなると思います。

[9318: マンション検討中さん]

もしかしたら仕様を下げて激安にするかもしれない

[9319: 匿名さん]

倍率下げ工作、始まるの早くね？

[9320: 匿名さん]

4年後の引き渡しって、建設期間の長いタワマンの倍。前例ないでしょ。こんな青田売りに付き合える人がどれくらいいるか。

[9321: 匿名さん]

スケルトンで売るくらいの事してみなさい

[9322: 匿名さん]

いい部屋狙いの人はタワー棟待ちでしょ。
資金に余裕がある人が、なぜ長寿命化星1つの中古板マンを買う必要があるの？

[9323: 匿名さん]

>9321

それいいね。

[9324: 匿名さん]

4年後引き渡し物件を売らなきゃいけない理由
を深読みしないとね

[9325: 匿名さん]

>>9324 匿名さん
4年も買い控えされたら、湾岸の相場が崩れてしまう。だから、トットと売り切ってしまいたい、ということでしょうか。

[9326: マンション検討中さん]

>>9299 マンコミュファンさん
ちかくに住んでたけど言うほど嫌悪施設感ないよ
匂いもないし
なんならほっとぷらざ晴海で安くマシンとプール使えるし

[9327: マンション検討中さん]

勝どきに住んでるけど、ほっとプラザ晴海に嫌悪意識はないな。
ここら辺認証や認可外もなかなか激戦なので、1.２歳の子供ありの時に引っ越す人は大変そうですね。認可外は英語系の園が大半だから20万というところかな。

[9328: 匿名さん]

>>9325
倍率つけるぐらいの多少弱気含みの価格で出して、
手付け2割必須にすれば面白いと思う。

[9329: 匿名さん]

板マンは中古凋落率悪いからなあ。晴海フラッグをリセール目当てで買うなら景色がいい部屋か、タワマン。これだけ供給多ければ格差つくよ。安物買いの銭失いにならないように気をつけないと

[9330: マンション比較中さん]

共用施設がまとまっているのに、タワーのメリットってなによ？
75くらいの板マンが坪250くらいならいいなー、飛びつくわ

[9331: 匿名さん]

>9328

要望書集めて倍率がつく程度に販売戸数を調整する。事前案内会ってデベにとっては様子を探るためのモルモット集め。

[9332: 匿名さん]

喜んでモルモットになります！！

[9333: 匿名さん]

ここがマンション買うワンチャンとばかり進んで罠にはまりに行くレミングみたいなモルモットばかりでは、様子見の意味がないような気もする。

[9334: 匿名さん]

いやっ、レミングだらけかどうかを見極めたいのでは。

[9335: 匿名さん]

今秋に手付けを払ってしまうと、どんなに条件の良い他のマンションでできても動けない。話題性も徐々に薄れていく。4年間浮気しない自信がない。

[9336: 匿名さん]

>>9330
タワーは新築で、長寿命化も三ツ星。
金が無きゃ板マンだけど、金が有ったらタワーに決まってるわ。
将来的な資産価値が全然違う。

[9337: 匿名さん]

4年後は西新宿の大規模再開発の方が話題になっているでしょうね。日本最高層のタワマンが複数建ちますし。
晴海フラッグは単なるババ抜きで、ここに資金を寝かせる資産価値は無いと思います。こんな不便な場所、坪単価200万円でも高いですよ。

[9338: 匿名さん]

>>9337 匿名さん
検討版でこの内容に参考になるが9か。

[9339: 住民板ユーザーさん1]

板マン買いつつタワマンも手つけキープしたいな。流石に難しいか。

[9340: マンション検討中さん]

地下鉄って結局出来るんことになったんですかね？
出来ても徒歩圏と言えるかは微妙ですが、ないよりあった方がいいと思ってます。


東京都がつくる方針ってのはどれくらいの確度なんですかね？
色々見ていると実現性低いって記事もあったりしてよくわかりません
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190415-00199735-diamond-bus_...

[9341: マンション検討中さん]

販売はじめる前からネガがお盛んな物件は人気になる
間違いない

[9342: 匿名さん]

こんな不便な場所、坪200マソでも高いってとこが参考になったんと
ちゃいまっか？笑

[9343: 匿名さん]

>>9340
豊住線は都も区も作ると言い続けてメトロがやる気なくて30年以上。
その豊住線が出来るまで江東区は協力しないだろうから、その後だね。
完成は20年から30年後と考えておくのが妥当。

[9344: 匿名さん]

流石に370万以下にはならないでしょ。

[9345: 匿名さん]

>>9344 匿名さん
この期に及んで高値厨ですか
厳しいと思いますが、がんばってください

[9346: マンション検討中さん]

単なる団地でしょ。

[9347: 匿名さん]

ま、300平均で落ち着くでしょ

[9348: 匿名さん]

事前案内会ががんがん追加されて、ついに６月半ばに達した。もはや梅雨入りかも。

[9349: マンション掲示板さん]

>>9348 匿名さん

案内状が届いたのが遅かったので、なかなか予約できませんでしたが、日曜日の予約できました。モデルルーム楽しみですね。

[9350: 匿名さん]

>>9343 匿名さん

今のままだとなかなか進まないだろうけど、湾岸にIRが決まったら一発で話が進みそう

想定利用者数(採算)も上がるだろうし、大阪でも似たような話は出てるけど、足りないお金はカジノリゾート運営会社に協力してもらうこともできる

[9351: 匿名]

今日帰ったら、掲示板に防災センターの副所長達数人が、交代すると有った。
追放かな！！
更迭か？？
自己都合退社も時間の問題だろう。懲戒免職相当の事して来たからね。
とんでもない人々でしたね。マンションのコミュニティは全て破壊されました。
新人が来たようですね。
後わずかな期間で管理会社、良心的な会社に変わるのにね。
ISは、スリーダイヤモンズのフラッグシップマンションの全てをぶち壊しました。
あんな職員を、送った三菱管理の人事部の責任も非常に大きいと考えます。

[9352: 匿名さん]

クロノ住民ですか？

[9353: 匿名さん]

ここ契約したらマンションコミュニティはもう見ないのがいちばん幸せになれそう

[9354: 匿名さん]

>>9350
だからタラレバが多すぎるのよｗ
湾岸にIRが決まったら、って言うけどそのIRもようやく法案通った段階だし、
首都圏なら横浜が頭二つぐらいリードしてて東京は五輪開催もあって大幅に出遅れてるし、
簡単に湾岸っていうけど土地も余ってないし（まとめるのは大変）、手垢のついてないのは中央防波堤ぐらい。
五輪後に首長が強力なイニシアチブで強行するぐらいじゃないと東京は一発目は恐らく無理だよ。
少なくとも小池さんじゃ決められない。

[9355: 匿名さん]

>>9354 匿名さん

横浜こそ地元の反対が強いから無いんじゃない？憶測で言い合ってても仕方ないというか、今年度くらいには決まるんだろうけど

しかし>>9354みたいに東京は無さそうって観測が強いなら、IRは湾岸にまだ織り込まれてないということで逆に決まった時のインパクトは大きそうだね

[9356: 匿名さん]

湾岸にIRなんていらない
カジノが近所に出来たら大きくマイナス査定
広い部屋が多いのに子育て世代に敬遠されちゃう

[9357: 匿名さん]

>>9354 匿名さん
IRは法案がようやく通ったというレベルではなく、今年度中に立候補受付、来年度オリンピックが終わったあとに決定じゃないでしょうか。

大阪が2025年、地方が2027年、東京が2027年から2030年に完成ぐらいで。

土地は青海1丁目に確保できてます。国際展示場がIRの一部になるのでしょうね。

[9358: 匿名さん]

IR推進法が成立したのは2016年12月だから2年以上前の話。先月にIR施行令が公布されていよいよ具体的に動き出した段階。
たしかに大阪夢洲が先行するだろうが、首都圏もそれほど遅れないのではないか。

[9359: 匿名さん]

榊大先生の話だと晴海フラッグの平均坪単価は270万円らしいですね。
板マンのパンダ部屋が坪単価220万円、タワマン高層階が300万円前半くらいかも。
立地考えるとこれでも高いですけどね。

[9360: 匿名さん]

>>9359 匿名さん
サカーキーと私の意見が珍しく一致した。
これはいよいよ確定だね。
駅遠中古板マンだし、270でも高いけど、大量の売れ残りは避けれそうな値付け

[9361: 匿名さん]

榊大先生の予想単価って、タワマン除いてじゃないかな？

[9362: 匿名さん]

ほんとここ数年での値上がり相場でみんな麻痺しちゃってるよね…
平均年収のベースアップなんて大して加速的でないのに物件価格と借入許容だけがバンバン上がっちゃって。

坪270は相場的に安いとはいっても、
生活でのキャッシュフローを満足させながら支払いを維持できる層ってのはやっぱり限られる。
買える層がどれだけいてどれだけ資産持ってたとしても、これだけ物件を出し続ければいずれ供給が需要を上回る。

[9363: 評判気になるさん]

ほんとどこも高いよね。稼げるようになって家族もできて頑張ってるのに東京で家も買えないのか！ってがっかりする。

[9364: 買い替え検討中さん]

晴海フラッグは、庶民の宝であってほしい。

[9365: 匿名さん]

ハルミフラッグが第一候補だけど、大江戸線が心配。大江戸線の車両ってかなり細いからどうなるのかな。勝どきから新宿方面に通勤する人いっぱいいる？

[9366: 匿名]

割安坪単価の設定は2022年の生産緑地大解放の関係もあるのかな
江東区vs世田谷vs練馬

ますます都心が値上がりしそうだね。
資産価値を考えるなら、無理しても中央線より南の山手線徒歩１０分圏内ねらうべきじゃないかな

[9367: 匿名さん]

ここは中央区だから安泰だわ

[9368: 匿名さん]

榊はだいたい坪単価100万下に外すから、坪単価370万くらいかもな。

[9369: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[9370: 匿名]

タワーの販売開始時期はいつ頃になりますか。

入居までの期間を考えるとすぐに板に手を出すのはリスキーだなと。

[9371: 匿名さん]

タワーやサンビレの情報待ちたいところだが、買うなら第1期が鉄則。

[9372: マンション検討中さん]

>>9362 匿名さん
だから新築供給数は年々減ってるのでは？ここは例外だけど都内全体でみれば減る傾向にあるのは間違いないです

[9373: 匿名さん]

>9366

生産緑地、動き始めてるみたいだよ。郊外駅前の長らく放置されていた土地が整地されてるって情報が出てきてる。

[9374: マンション検討中さん]

>>9373 匿名さん
生産緑地って郊外駅前にあるの？

[9375: 匿名さん]

>>9373
マンション派だけど、良質な戸建てが供給されるといいね。
今はもうとにかく選択肢が少なすぎる・・・

[9376: 匿名さん]

>>9370
売り出すのは一年後（来春）ってどこかで見た記憶があるけど、
竣工は2024年春だし、2021～22年から売り出しても十分間に合うから流動的じゃないかな？
いずれにしてもモデルルームである程度のことは教えてくれると思うよ。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

[9377: デベにお勤めさん]

>>9365 バスで、東京駅から中央線、同じくバス便で四谷駅まで行き丸ノ内線で新宿のほうが
いいかも。勝どき駅めちゃこみ予想。

[9378: 匿名]

ということは、タワーとサンしか興味なくても今回の事前案内会には足を運ぶべきでしょうか。

こういった大規模物件は初めてなもので教えていただければ嬉しいです。

[9379: 匿名さん]

>>9378
後学の為にも見に行ったほうがいいと思うよ。
棟毎に別物だけど雰囲気や価格帯は掴めるだろうしね。
ただ忙しかったり面倒だったら掲示板やブログ情報で十分だとも思う。

[9380: 匿名さん]

都内では空前絶後の規模の分譲マンションとなること必至だから、後学のためにも見に行く価値は十分にあると思われる。

[9381: 匿名さん]

新地下鉄、走りますね！
つくばエクスプレスと繋がるみたいですよ！

[9382: 匿名さん]

臨海地下鉄だね。
そろそろ正式発表だよ。

[9383: 評判気になるさん]

地下鉄が完成するのずっと先じゃないの？

[9384: 匿名さん]

>>9383 評判気になるさん

オリンピックと同時らしいよ。

[9385: マンション検討中さん]

どこから突っ込めばいいのか
そんな簡単にすぐできるわけがない

[9386: マンション検討中さん]

この物件みて思うのは、デベとして最適な判断は、安く仕入れたからこそ高く時間かけてでも売って自社物件の価値を最適化することなんだよね。

[9387: 匿名さん]

そのとおりだよね。買う私たちは同品質なら安いのがいいし、デベは高くは売りたいけど、竣工後長期販売は(例外はあれども)資金回収に難があるから、現実的な価格に落ち着くけど、土地を安く仕入れて、仮に進捗が5割でも利益でるなら、それだけ高い価格で長期販売するのがデベの利益最大化になるからね。あまり安く売ると、株主から訴えられたら負けるから。

[9388: マンション検討中さん]

こんなJV案件で一社ごとの持分は限定的、かつ確実な利ざやが見込まれてるだろうに、株主から訴えられたら負けるって、それいったいどこの株式市場なんや。

[9389: マンション検討中さん]

ここまでの談合物件、安く売る意味が無さすぎる。住友が黙っとらんて

[9390: マンション検討中さん]

値段高くして捌ききれるのかなあ。庶民が中央区に住めるのを期待してたけど共働き世帯は厳しそうですね。一応価格帯はチェックしますが見学するまでもなさそう。立地もイマイチだし。

[9391: 匿名さん]

銀座まで地下鉄走るから、価格は上がる。

[9392: 匿名さん]

数十年後に地下鉄が通っても、駅遠は変わらず。
駅遠は資産価値が薄いよ。

[9393: 匿名さん]

>>9392 匿名さん

昨日テレビで、オリンピック選手村に地下鉄の駅ができる、とやってました。

[9394: 匿名さん]

庶民が中央区に住もうなんて考えちょっと甘くないですか？

[9395: 匿名さん]

ダイヤモンドオンラインの記事を読みましょう。地下鉄はもしかしたら30年後にはできるかもしれませんが、できないかもしれません。

[9396: 匿名さん]

>>9389
タワーに大きく関わる可能性も残されてるけど、
サイトの序列や板マンの管理会社を見るに、
住友の発言力（持ち分）は高くない気がする。

>>9394
元々中央区は庶民というか商人の街だし、
色んな意味でお高くはないよｗ

[9397: 匿名さん]

中央区は銀座と日本橋が有名なだけで、住宅地のほとんどは隅田川以南の埋立て低地。江東区と大して変わらない。イメージと都心に近く便利というのが人気の理由。晴海は便利じゃないから実質的には江東区と変わらない。

[9398: 匿名さん]

>>9393
テレビ局はスポンサーの宣伝を放送する営利企業だよ
地下鉄がどこを通る予定なのか、中央区のホームページで調べるが吉

[9399: 匿名さん]

>>9394 匿名さん
兜町に住んでますが。

[9400: 匿名さん]

>>9393 匿名さん
なんのテレビですか？？