HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9251: 匿名さん]

4年後かぁ。
実需層は購入するのかなぁ？
せめて２年以内には引っ越したいよね。

[9252: 匿名さん]

たぶん4年後まで婚姻関係が続きません

[9260: 周辺住民さん]

[No.9253～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[9261: 匿名さん]

アエラ

[9262: 匿名さん]

>>9247 匿名さん

そりゃセスナ機レベルの話では。

[9263: 匿名さん]

>9261
かなり安値…気になる

[9264: 匿名さん]

サンビレッジはまだ売らないんだな。シーとパークの売れ行きまた価格調整するつもりだろうか。
とりあえずモデルルームは行くが、悩ましいなぁ。

[9265: 匿名さん]

駅なしで清掃工場横の板マンを考えたら270が相場だから、
かなり安値だと平均250を期待して良いってことかな？

[9266: マンション比較中さん]

沖式シービレッジが評価低い理由って、どなたかわかりますか？間取りは良いんですけど気になってまして。

[9267: 評判気になるさん]

250万以上だと、買えない、部屋が大きいのばかりだから。

[9268: eマンションさん]

>>9267 評判気になるさん

そりゃそうですよ、２５０万って、数年前まで、世帯年収１５００万、方働き年収２５００万とかの方々が検討する部屋ですからね

最近の社会問題の一つに、金利上昇リスクも無視させて（金利は上がらないでしょうと根拠のないことを言う）、背伸びして借りれるだけ借りるように煽る、ってのがありますよね？

[9269: 周辺住民さん]

マンションブロガーの間でも盛り上がってますね。
ttps://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1552272710/294-296

[9270: 通りがかりさん]

たしかに、世帯年収も高くなく、貯金もないにも関わらず、背伸びして借りれるだけ借りる場合って、新居でカップラーメンばっかり食べて生活するのかな？世帯年収3000万の医者同士の夫婦は、グロス5500万の家を買えるか、真剣に検討してたけどね。

[9271: 匿名さん]

まあ、家はケチっちゃ駄目だからねえ。
8000万以下ならほしい。

[9272: 匿名さん]

>>9265 匿名さん

350から370位になるようですよ。

[9273: 匿名さん]

>>9266
沖式の内容は知らないけど、シーの評価がパークやサンより低い点を挙げるなら、
夜景がなく眺望が寂しい、フラッグの中心地から離れていて
フラッグ内に点在する共用施設や店を使いにくいから、ここに住むメリットが減る。
賃貸棟と平行な並びで団地感が一番強い。
こんな所かな。

[9274: 通りがかりさん]

>>9271 匿名さん

けちるけちらないではなく、適切な借金をしましょう、ということですね

[9275: マンション検討中さん]

>>9272 匿名さん

もう今の時期に、その高値煽りは無謀でしょ


高値煽りと、
高額ローン煽り

[9276: 匿名さん]

ここの売主のデベならほかの物件担当営業でもここの価格しってるのかな？だいたいこれくらいです。って断言されたけど。

[9277: マンション検討中さん]

>>9276 匿名さん

知ってるかもだろうけど、元号のときと一緒で、フライングはだめだろうね

[9278: 匿名さん]

キャッシュクリアしたあと書き込んだら初心者マーク付いた。そらそうか。

[9279: マンション検討中さん]

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58197

ここにも書いてあるけど、
世帯年収800万～1000万くらいだと、
やはり坪180の70㎡で、
グロス3800くらいですよね

坪220～240くらいになると、
世帯年収1200～1400程度だよね
（ただしダブル厚生年金）

[9280: マンション検討中さん]

>>9279 マンション検討中さん

30代共働き世帯年収で800万って言ったら
同年代平均の平均年収以下の層だからな

東京都の30代男性の平均年収が600万くらいだし

[9281: マンション検討中さん]

>>9280 マンション検討中さん

結婚したり子供産んだら、しかたなく辞める人も多いからね。育休中も給料出ないし。まして、中央区の保育園環境。ずーっと共働きで完走できれば、厚生年金二人分ゲットできますが、いずれ転勤リスクも出てきますし、なかなか高きハードルですよね。片働きとなった途端、長ーーーい老後に向けて、貯金人生になりますし。

[9282: 通りがかりさん]

女性側の厚生年金が例えば月に10万円あれば、
65歳に定年して100歳まで生きるとしたら、

35年で貰える金額は
10×12か月×35年＝4200万円

片働きだと、これが丸々無いので、
その分を現役時代に貯める必要あり。

でも4200万を20年で貯めようと思ったら、
月に約17万円の貯金が必要。

だから、頑張って働こうと思うのだが、
保育園に入れないと働けない。

ここは東京、共働き希望が多く、
多くの人がこの状況。あふれる。

[9283: 匿名さん]

マンション買うと住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、固定資産税もかかるからね。
世帯年収1000万円なら70平米で4000万円以内、年収1500万円なら70平米で5500万円以内、世帯年収2000万円以上なら6000万円を超えるマンションを買っても良いかもね。
ペアローンだけはやめた方が良い。

[9284: 名無しさん]

素朴な疑問なんだけど晴海フラッグを検討してる人たちって
海が見えない部屋だったら一体何が魅力なのかな？
駅から遠いしとても魅力的な物件とは思えないんだけど

[9285: 通りがかりさん]

>>9284 名無しさん

土地取得価格に伴う、
適正価格への期待感

[9286: 匿名さん]

>>9284
この物件の最大の魅力は価格。
もし安くなかったら、あっさり他へ。
私を含めてそういう人が多そう。

[9287: 匿名さん]

広めの部屋を、リーズナブルな価格で購入できる期待かな。
今は80㎡超の新築は、サラリーマンが買える値段を超えてるからね。

[9288: 匿名さん]

それ以外ないでしょ

[9289: マンション検討中さん]

景観の魅力もありますが、やはり価格にも期待したいですね
都内で80?90平米買おうと思ったら9000万あたりが相場だし、そもそもマンションにそんな広い部屋がなかったり、プレミアム住戸で1億超えたりするから、それが7000万台とかで買えたら激安ですねー

[9290: 匿名さん]

>>9289 マンション検討中さん

この立地なら7000でも高いだろ

[9291: マンション検討中さん]

>>9290 匿名さん

広さ次第ですねー
90近くだったら安いでしょ明らかに

[9292: 匿名さん]

駅距離より広さが正義。という新たな価値観の方向性が広まれば良いですね。

[9293: 通りがかりさん]

>>9292 匿名さん

それは苦しいかな。

[9294: 匿名さん]

ここにコメントしてる方で既に現地見た人っていらっしゃいます？

[9295: 通りがかりさん]

いまどき、広い部屋はいろいろ難しいんですよ。グロスがあがるからね。モノも少ないし。

駅距離と土地取得価格に応じた適正価格が出るか出ないか、ポイントはそこでしょうね。みなさん、見るめはシビアでドライでしょうね。

[9296: 匿名さん]

サンとパークの違いって何？管理会社以外で。共用施設を見ると、パークは子育て世代向けのイメージなんだけど。

[9297: 匿名さん]

>>9296 匿名さん
その割にパービレは狭い。
ファミリー向けのサイズはシービレ。

サンとパークの違いはほとんど無いんじゃないかな。

[9298: 匿名さん]

坪単価500万あれば永久眺望買えますかね。

[9299: マンコミュファンさん]

>>9294 匿名さん

現地なら２０回はうろうろしてるよ。
清掃工事という嫌悪施設をどう見るからですね。

当方は春は見送り、秋の街区をまちます。

[9300: 買い替え検討中さん]

>>9298 さん

　そんな値段つかないから大丈夫ですよ。

[9301: 匿名さん]

確かにグロスが高ければ
どれだけ坪単価が割安だったとしても
手が届かなかったりローンで首が締まるなら本末転倒。
結局、売れ残りリスクは大きくなる。

デベ達は4000戸をいかにして捌くのか
、言われる270云々も相場乖離でも
場合によってはドン引きになり得ることはご留意いただきたい

[9302: 匿名さん]

千葉ニュータウンの新築マンションだと100平米で4000万円ちょっと位。晴海フラッグも同じくらいの金額にして欲しいな。ここは10分の1で土地を仕入れているから、千葉ニュータウン並みの価格にできるでしょ。

[9303: 匿名さん]

土地を安く仕入れているから、デベとしては長期販売、竣工売れ残りでも何も問題ない。350-400で入居時5割売れていたほうが利益でるからね。

[9304: 通りがかりさん]

>>9303 匿名さん

そういう価格のマンションを見送る力のあった人たちが、ハルミフラッグを検討しているんでしょうね

[9305: 匿名さん]

>>9297 匿名さん
サンとパーク、ほとんど違いがないなら、ここ狙いの人は、先の売られるパークに挑んで、もしダメだったら秋にサンで第2ラウンドってことかなぁ。

[9306: マンション検討中さん]

for ファミリー
共働き前提の世帯は、中央区の超激戦保育園事情を調べておいた方がいいですよ。ポイント競争、すさまじいですよ。中央区外からきて、ほんとに認可保育園に入れるのか。また入れなかったら、認可外でいくら負担になるのか。などなど。
それらを踏まえた金額が、毎月の実質負担額ですからね。

[9307: マンション住民さん]

認可外があればの話ですよね。結局入れず仕事やめてる人結構いるんで、世帯収入に頼らないといけない家庭は中央区は要注意ですね。

[9308: マンション検討中さん]

保育園に入れないから仕方なく辞める。片働きになると長い老後のために貯金しなくてはならなくなる。そんな中で夫が転勤となり、生活費がさらに増える。ほんと、よくありそうなパターンですね。余裕のある返済計画って大事ですね。

[9309: マンコミュファンさん]

そん時は貸せばいいじゃん。

[9310: 匿名さん]

ま、そういうときに貸しやすいのも都心三区の力だよね。

[9311: 匿名さん]

>9305 匿名さん
私は目当ての部屋が320以下ならパークで決めたいと思っています。それ以上なら、残念ながらサン待ちですね。今回のパークの部屋に60m2台がないので予算オーバーです。まあそういう人が多いと340くらいになるのでしょうけど。

[9312: 匿名さん]

ここが出来上がるのは、4年後。
なので、買い替えの人は、その間の賃貸リスクが少なくて済むが、
売却済みやこれから家買うひとは、4年分の家賃が発生。
4年後に売却考えてる人も、今のままのバブル価格で4年後も売れたらいいけど、
下がってる率の方が高いよね。
200-250ってとこで、この金額以上なら、不動産価格落ち着いてから買ったほうが
いいと思う。焦って高値で買っちゃって、五輪終わった後、暴落が間違いなく
ある。今の不動産価格は、91年ころのバブル以上に値段上がってる。

[9313: 匿名さん]

>>9312 匿名さん

なぜ下がる確率が高いのかな？

[9314: 検討板ユーザーさん]

四年後に値下がりすると思ってる人はここ買わないでしょ。

[9315: 匿名さん]

>>9312 匿名さん

暴落、間違いなくあるんだ。ふーん。

[9316: 匿名さん]

倍率下げでしょ。もう戦いは始まってる。

[9317: 周辺住民さん]

>>9312 さん

　家賃が発生しない人はたくさんいるでしょ。
資金的に体力のある人は意外にいるもんですよ。高くてもいい部屋からなくなると思います。

[9318: マンション検討中さん]

もしかしたら仕様を下げて激安にするかもしれない

[9319: 匿名さん]

倍率下げ工作、始まるの早くね？

[9320: 匿名さん]

4年後の引き渡しって、建設期間の長いタワマンの倍。前例ないでしょ。こんな青田売りに付き合える人がどれくらいいるか。

[9321: 匿名さん]

スケルトンで売るくらいの事してみなさい

[9322: 匿名さん]

いい部屋狙いの人はタワー棟待ちでしょ。
資金に余裕がある人が、なぜ長寿命化星1つの中古板マンを買う必要があるの？

[9323: 匿名さん]

>9321

それいいね。

[9324: 匿名さん]

4年後引き渡し物件を売らなきゃいけない理由
を深読みしないとね

[9325: 匿名さん]

>>9324 匿名さん
4年も買い控えされたら、湾岸の相場が崩れてしまう。だから、トットと売り切ってしまいたい、ということでしょうか。

[9326: マンション検討中さん]

>>9299 マンコミュファンさん
ちかくに住んでたけど言うほど嫌悪施設感ないよ
匂いもないし
なんならほっとぷらざ晴海で安くマシンとプール使えるし

[9327: マンション検討中さん]

勝どきに住んでるけど、ほっとプラザ晴海に嫌悪意識はないな。
ここら辺認証や認可外もなかなか激戦なので、1.２歳の子供ありの時に引っ越す人は大変そうですね。認可外は英語系の園が大半だから20万というところかな。

[9328: 匿名さん]

>>9325
倍率つけるぐらいの多少弱気含みの価格で出して、
手付け2割必須にすれば面白いと思う。

[9329: 匿名さん]

板マンは中古凋落率悪いからなあ。晴海フラッグをリセール目当てで買うなら景色がいい部屋か、タワマン。これだけ供給多ければ格差つくよ。安物買いの銭失いにならないように気をつけないと

[9330: マンション比較中さん]

共用施設がまとまっているのに、タワーのメリットってなによ？
75くらいの板マンが坪250くらいならいいなー、飛びつくわ

[9331: 匿名さん]

>9328

要望書集めて倍率がつく程度に販売戸数を調整する。事前案内会ってデベにとっては様子を探るためのモルモット集め。

[9332: 匿名さん]

喜んでモルモットになります！！

[9333: 匿名さん]

ここがマンション買うワンチャンとばかり進んで罠にはまりに行くレミングみたいなモルモットばかりでは、様子見の意味がないような気もする。

[9334: 匿名さん]

いやっ、レミングだらけかどうかを見極めたいのでは。

[9335: 匿名さん]

今秋に手付けを払ってしまうと、どんなに条件の良い他のマンションでできても動けない。話題性も徐々に薄れていく。4年間浮気しない自信がない。

[9336: 匿名さん]

>>9330
タワーは新築で、長寿命化も三ツ星。
金が無きゃ板マンだけど、金が有ったらタワーに決まってるわ。
将来的な資産価値が全然違う。

[9337: 匿名さん]

4年後は西新宿の大規模再開発の方が話題になっているでしょうね。日本最高層のタワマンが複数建ちますし。
晴海フラッグは単なるババ抜きで、ここに資金を寝かせる資産価値は無いと思います。こんな不便な場所、坪単価200万円でも高いですよ。

[9338: 匿名さん]

>>9337 匿名さん
検討版でこの内容に参考になるが9か。

[9339: 住民板ユーザーさん1]

板マン買いつつタワマンも手つけキープしたいな。流石に難しいか。

[9340: マンション検討中さん]

地下鉄って結局出来るんことになったんですかね？
出来ても徒歩圏と言えるかは微妙ですが、ないよりあった方がいいと思ってます。


東京都がつくる方針ってのはどれくらいの確度なんですかね？
色々見ていると実現性低いって記事もあったりしてよくわかりません
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190415-00199735-diamond-bus_...

[9341: マンション検討中さん]

販売はじめる前からネガがお盛んな物件は人気になる
間違いない

[9342: 匿名さん]

こんな不便な場所、坪200マソでも高いってとこが参考になったんと
ちゃいまっか？笑

[9343: 匿名さん]

>>9340
豊住線は都も区も作ると言い続けてメトロがやる気なくて30年以上。
その豊住線が出来るまで江東区は協力しないだろうから、その後だね。
完成は20年から30年後と考えておくのが妥当。

[9344: 匿名さん]

流石に370万以下にはならないでしょ。

[9345: 匿名さん]

>>9344 匿名さん
この期に及んで高値厨ですか
厳しいと思いますが、がんばってください

[9346: マンション検討中さん]

単なる団地でしょ。

[9347: 匿名さん]

ま、300平均で落ち着くでしょ

[9348: 匿名さん]

事前案内会ががんがん追加されて、ついに６月半ばに達した。もはや梅雨入りかも。

[9349: マンション掲示板さん]

>>9348 匿名さん

案内状が届いたのが遅かったので、なかなか予約できませんでしたが、日曜日の予約できました。モデルルーム楽しみですね。

[9350: 匿名さん]

>>9343 匿名さん

今のままだとなかなか進まないだろうけど、湾岸にIRが決まったら一発で話が進みそう

想定利用者数(採算)も上がるだろうし、大阪でも似たような話は出てるけど、足りないお金はカジノリゾート運営会社に協力してもらうこともできる