HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9151: 匿名さん]

ブランズの見学会の案内来たから申し込んだ。
ブランズと比較して最終的に決めようと思う。

ブランズの70㎡と、ここの板マン90㎡が例えば同じ10階で同じ価格なら、
圧倒的利便性と高級感でブランズを選ぶ。
70㎡と100㎡だったら、どっちにするか迷う。

価格に置き換えると、ブランズ低層階が坪380だった場合、
ここが290ならブランズを迷わず選択、265なら私は迷う。
250切れば迷わずこっちを選ぶ。

タワーと板の差に加えて、ブランズなら自家用車無しでも良いが、
ここの車無しは無理ってのも価格差を認める一因。

[9152: 匿名さん]

>>9150
眺望の普通っていうのが分からない。
良いが虹橋向きで、悪いが中庭向き、豊洲市場向きが普通って事？

[9153: 匿名さん]

この程度の立地なら車なしでも問題ない人結構いると思うけどね。逆に車手放せない人ってどこに住んでも車置ける事が前提だったりする。

[9154: 通りがかりさん]

>>9151 匿名さん

ブランズメールできました？

[9155: 匿名さん]

>>9153
この程度の立地って・・・
徒歩20分圏内に駅がないとか、地方都市に匹敵するレベルかと・・・
そういった意味では唯一無二とも言えるけど、
車はあったほうがいいと思うよ、無くても何とかなるだろうけどさ。
電チャリはマストだね。

[9156: マンション検討中さん]

>>9153 匿名さん
いやさすがにBRTやバスがあるとはいえ
ファミリーの行動考えたら車ほしいよ
駅徒歩20分は家族じゃむり
BRTから乗り換えもしんどいし行き先限定しすぎ
買い物して荷物たくさんあって子供もいて徒歩20分以上はいやすぎる

[9157: 匿名さん]

敷地内の商業行くにも車って人もいるかもｗ
端のほうだと歩くの結構しんどい気がする。

[9158: 通りがかりさん]

>>9149 匿名さん

正規分布ではないだろうねー。そもそも、個体が別なので。ピークがいくつかあるんじゃないかな？

Y軸を頻度、X軸を価格として、左から右に価格が安くなっていくとすると、上に凸が二つあるイメージでは。タワーと板で。

[9159: 通りがかりさん]

で、板はタワーよりも坪単価要素が少ないと仮定すると、板マンションの分布は、階数と部屋の向きにより、ピークが半分より右にずれた曲線を描くのでは？

[9160: 通りがかりさん]

このイメージを表に示すとすると(table1)

table1 板の分布

　　　　　　率
坪２５０　　１０
坪２６０　　３５
坪２７０　　４０
坪２８０　　１０
坪２９０　　　５
合計　　　１００

ここで、価格の拡がり要素は、向きと階数

とか。

[9161: 匿名さん]

都バスと大江戸線に乗り放題のシルバーパスを持った年寄り向きだね
目の前のほっとプラザも年寄り無料だし

[9162: 評判気になるさん]

>>9158 通りがかりさん
正規分布うんぬんよりも、Aエリアの標準偏差は80万、Bエリアは20万、ということでAエリアの方が価格に幅があります、なぜでしょうって考察するのが普通の使い方では。
フラッグ全体の標準偏差が50万です！といわれても、ふーん、それで？としか言いようがない。

[9163: 通りがかりさん]

>>9162 評判気になるさん

え？日本語でお願い

[9164: 匿名さん]

湾岸マンション相場をディープラーニングした結果、ここの坪単価は260-290と予想されました。

[9165: 匿名さん]

1σで80万てことは
残り33%は坪x00万中心でx00+80万以上かx00-80万以下に分布してるってことになる。

ほんま？w

[9166: 口コミ知りたいさん]

お前らさっきから何いってんだ

[9167: 匿名さん]

　率
価格はもっとばらけるでしょ。
坪250　　10 　パンダ他
坪290　　30 　眺望ないがネガ少ない。PT晴海ですぐ売れた北・西よりちょい安程度。
坪330　 50　眺望あり。PT晴海南より同面積でグロス500-1000万安。
坪370　　10 角部屋等
坪410　　角+RBとか専用施設
合計　　　１００

[9168: 匿名さん]

その割付だと1σは精々30万くらい
現実的なバラツキ
80万はないやろw

[9169: マンション検討中さん]

>>9167 匿名さん

パークタワー晴海で、坪２７０クラスがあったんだから、ここはもう少し低価格側に分布がシフトするのでは？

[9170: マンション検討中さん]

>>9168 匿名さん

バラツキってのは、同じものを作ろうと思ったときの結果ね。マンションの部屋はすべて条件がことなるから、そもそもバラツキとはいわないね。

なのに、標準偏差だの、３シグマだの、工場管理初級みたいな取り扱いをするから、おかしくなる。

単に価格の分布でしょ。

[9171: 匿名さん]

バラツキは結果であって
意図がどうかはここでじゃ関係ない。

結果が質的量的にどうなってるかを知りたいのだから
結果、分布を見りゃ良いだけ。
分かるかね？ww

[9172: マンション検討中さん]

>>9171 匿名さん

後半の文、日本語でお願い

[9173: 通りががりさん]

>>9171 匿名さん

「W」で、ごまかそうとしてないか？

[9174: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[9175: 通りがかりさん]

最高かよ

[9176: 匿名さん]

>>9151 匿名さん
ブランズとココは比較にならないと思う。
ターゲットも違うし。
多分検討なんてしてない。ガセっぽい。

[9177: 匿名さん]

みなさん価格分布についていろいろと分析されていましたが

結局、何が分かったのでしょうか？ｗ

[9178: 匿名さん]

そんな白熱しなくても…安けりゃ買うし高けりゃ買わない、あまり思い入れはせずにフラットな目線で価格発表待つ方が良いのでは？
掲示板とは言え、不用意にデベ側に情報与えるのは良くないよ。
流石に4年後の物件に初めての自己居住用として検討する人なんて居ないでしょうから、皆さん投資家か、既に所有してる方でしょ。
別に買わないを選択して生活に困るわけでは無いのだから。

[9179: 匿名さん]

現代ビジネスが晴海フラッグを痛烈に否定していますね。やはり晴海フラッグは実需でも投資でも買うべきではない。単なるババ抜き物件です。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63864

[9180: 匿名さん]

いがいと安いんだね。

[9181: 匿名さん]

>>9179 匿名さん

今回もいつも通りのサカーキーだが、最後の所には同意。

この物件はスタートでつまづくととんでもない負の遺産となる。
ダイワ有明は高々250戸程度だが、ここは4000戸以上。
初期に安値で売れ過ぎれば後で値上げすればよいが、高値で売れないとなると値下げしても取り返しがつかない。

適正価格はブロガーたちも予想している270~300のレンジだとは思うが、果たして市場が付いてこれるかどうか。

[9182: 通りががりさん]

>>9181 匿名さん

坪２７０って、世帯年収１５００万くらいが買う価格だからね。

あおって、世帯年収１０００万でも買えるっていうだろうけど、それってカツカツ背伸びローンだよね。

そんな世帯年収があるのは基本共働き。しかし、共働きの最優先は時間。すなわち駅までの距離。

そんなことを考えると、世帯年収１５００万クラスを４０００戸も確保するか、すっごい頭金を持っている人を４０００戸確保する必要あるだろうから、いやこりゃ、大変そうだね

[9183: 通りががりさん]

あとは一人働き家庭で年収１５００万もあるだろうけど、老後の厚生年金＋企業年金が一本しかないので、共働きの２倍で貯金に励む必要があると。考えれば、坪２７０でついてこれる人達は、市場にどれくらいいるんでしょうね。

[9184: 通りががりさん]

坪２７０のターゲットって

企業年金なし方働き年収３０００万層
企業年金あり方働き年収２０００万層
共働き世帯年収１５００万
（＝厚生年金企業年金ダブル世帯）
Or
貯金４０００万～５０００万世帯

では？

[9185: マンション検討中さん]

あと親からの贈与相続じゃないっすか？

[9186: 匿名さん]

>>9184 通りががりさん

まあ85m2坪270=7000万だともう少し低めのラインだろうね。
坪300で7700万ならその層がターゲットになるかな。

しかし、その年収層がわざわざ駅遠晴海を選ぶか、って話。
特に共働き世帯が狙う物件じゃない。

金を持ってるシニア層もレインボーブリッジビュー狙いである程度は集まるかもだけど、駅遠を選ぶと思えない。

金持ちが選ぶ物件じゃない以上、坪300超えるとマジで販売は死亡すると思う笑

[9187: マンション検討中さん]

都心で@300を優に超えるなかそもそも@270でさえ買えないような貧乏層はマンションなんて買うべきじゃないよ。

[9188: マンション検討中さん]

大船でさえいま@430で売ってる昨今。@300以下とかあり得ないだろ
https://manmani.net/?p=17098

[9189: 通りががりさん]

>>9187 マンション検討中さん

あなたのいう貧乏層が、世帯年収1500万以上、or方働き2000～3000万層を指すのなら、そうかもしれませんね。

[9190: マンション検討中さん]

@270だと今なら本厚木あたりの価格帯みたいだね。
https://manmani.net/?p=6525

[9191: 評判気になるさん]

坪270だと世帯年収800万ぐらいの人達でも買うでしょ。
あと神奈川千葉埼玉の戸建てでバス便なんて普通にあるし、そういう人達が移ってくることは十分考えられると思うけど。

[9192: マンション検討中さん]

都内の坪350くらいの地域で85m2買うと9000万円するけど、ここが270-280くらいなら7000万円で買える 広い部屋に住みたいけど千葉とか埼玉とかの郊外は嫌という層には、そこそこ都心でこの価格で買えるなら刺さりそうね

そもそも入居数年前から売り出してじっくりさばいていこうとしてるっぽいので、即完売するような誰が見ても安い価格(85m2が6000万とか)は無いでしょう

[9193: マンション検討中さん]

期待はパワーカップル（子あり含む）なんだろうけど、そういう家は堅実だろうから、老後を考えて人生１００ねん戦略を理解している。となると、財布の紐は固い。ここを、どうやって口説くかですな。

中には、max借りれる額で判子をおしてくれる家計もあるかもしれないが、若者のシェアリングエコノミー化を踏まえると、難しいのでは。

瞬間風速的に年収があがっているバブル組も、稼げる時間が残り少なく、貯金が多くあるのかは疑問。

→パワーカップル（子あり含む）を口説論理展開が必要だね

[9194: マンション検討中さん]

>>9191 評判気になるさん

７５㎡だと、
坪２７０で、６０００万越えですよ!!!
高級物件ですよ!!!

世帯年収８００万？？

[9195: マンション検討中さん]

ついこないだまで、駅近タワーも坪200前半だったからねぇ。給料は増えてないのに、市場価格が上がったからって、なんで一般家計の買える金額があがるんだよ　笑

[9196: 通りがかりさん]

坪200越えるとね。リーマンでは、そこそこの大企業＋共働き（or貯金多）世帯だよ。1200万＋共働きや、1200万＋貯金3000万、など。

[9197: 評判気になるさん]

住宅ローン減税もあるし低金利だし都内家賃も高いし、一馬力750万あれば6000万の物件買うでしょ。
逆に買わない理由がわからん。

[9198: 通りがかりさん]

>>9197 評判気になるさん

そういう層が主要ターゲットに入るなら、多くの大人がこんなに価格で悩まんだろ　

[9199: マンション検討中さん]

>>9197 評判気になるさん

なんだろ、もっと色々皆さん考えて、計算してるんじゃないですか。皆さん、諸々投資とかしてますしね。例えば、多くの住宅ローンを借りるだけで、これら考え抜いたすべての投資効果も吹っ飛びますしね

[9200: 通りがかりさん]

パワーカップルはお互いの勤務地が違うだろうしそれぞれに転勤リスクあるからフツーに考えれば駅近重視だろうね。その前提の中で、マンションの価格競争力により、BRTでもいいやっていう考えに、何世帯引き込めるかだね

[9201: マンション検討中さん]

@270で悩んでるならココは買えないから静岡とか小田原に住むのをオススメする

[9202: 通りがかりさん]

>>9201 マンション検討中さん

別にそこまで離れなくても、大手町アクセスだとして、葛飾区とか千葉とか埼玉とかに、あるじゃん。大手勤めの人、たくさん住んでるじゃん

[9203: 通りがかりさん]

ビジネスマンの能力としては、個人の年収なのかもしれないが、家を買うとなった場合は、世帯能力だからねぇ。ここを混在する人いるよね。ビジネスマンでそこそこ年収が高いからといって、高い家が買えるとは限らない。

[9204: 買い替え検討中さん]

こんなへき地に、年収700万以上ある人が買うかな？
年収700万以上ある世帯って、日本に１１％しかいないのよ。

[9205: マンション検討中さん]

ここからの景観や街並みは綺麗でしょうねー

あと、やはり間取りが広いので、モデルルームを比較して見るとここの広さが忘れられなくなる(他が狭く感じる)んじゃないでしょうか

[9206: 通りがかりさん]

>>9204 買い替え検討中さん

共働きの家多いから、世帯年収はもっと高いけどね

[9207: 匿名さん]

シーヴィレッジの間取り酷くないか？
無駄に長い廊下に取られて、全く広さを活かせてなくて部屋が狭いんだが。
パークの方がずっとまともな間取りになってる。
長谷工。（苦笑）

[9208: マンション検討中さん]

>>9204 買い替え検討中さん

逆にめっちゃあるやん。勝負は1500万世帯を4000戸数確保だね

[9209: マンション検討中さん]

>>9179 匿名さん

金利上昇リスク出てるね！

おっ、ここのマンコミの話題、
先取りだったね。素晴らしい

[9210: マンション検討中さん]

>>9209 マンション検討中さん
金利なんて上昇しないよ

[9211: 匿名さん]

世帯年収1000万前後をターゲットとして、平均坪300(260～340)がファイナルアンサー。

[9212: マンション検討中さん]

>>9211 匿名さん

若くて世帯年収１０００万（厚生年金&企業年金有）だと、まぁ、買えるかもねぇ。

[9213: マンション検討中さん]

>>9211 匿名さん

もち、共働き前提だよね（年金ダブル）？

[9214: 匿名さん]

>>9211 匿名さん
現実的だな。インパクトにはかけるが

[9215: マンション検討中さん]

年金が一本か二本かによるよね。こういうのって。年金２本なら、現役時代に突っ込める。年金一本なら、老後に向けてひたすら貯蓄。この差は大きい

[9216: 通りがかりさん]

https://president.jp/articles/-/26246?display=b

こういうの見ると、
パワーカップルはやはり強いね

[9217: マンション検討中さん]

駅近嗜好のパワーカップルにどうやって売り込むかだよな

[9218: 匿名さん]

高値厨は呑気だなぁ・・・
ベイサイドタワーが坪300ちょいの部屋用意してきたんだから、
立地仕様差考えればここのパンダは坪250未満だよ。
平均でも以前のリークの坪280より下に調整してくるはず。
もちろんパービレ角なんかは億では心許ないだろうけどね。

[9219: マンション検討中さん]

共働き世帯年収1500万でも坪250万の支払いは大変だからえ。家購入のために5000万借金したとして、諸費用＋頭金を800入れて、買えるグロスで5500～6000レベルでは？で、家計に1500万ほど残しておいて、支払いは月々20万程度。もちろん管理費と固定資産こみね

ってイメージじゃないかな。結婚前にお互い1000貯金あっても、結婚式＋旅行＋指輪で800くらいつかってるだろうし。

[9220: 匿名さん]

安値廚は予想より高かったら買えなくて千葉に行くしかなくなるのに呑気だな。
高値厨は予想より安かったら喜んで買うだけだぞ。

俺は高値厨。高みの見物。
最安値でも300以下はないと予想。
380万から400万が中心値。

[9221: 匿名さん]

相場観のズレたサカキが300万予想か。。
これ、350超えるかもしれんな。

[9222: マンション検討中さん]

>>9219 マンション検討中さん

250で大変とか言ってる輩は早くド郊外かハザードマップ真っ青の城東の安い地域に行ってどうぞ
検討おつかれさまでした

[9223: マンション検討中さん]

350以上で予測している人は不動産のセンスなし。不動産で良い思いする事はないからもう諦めた方が良い。

[9224: 匿名さん]

このスレの高値厨って、
周辺湾岸マンション住民だよね?
ココが予定通りの安値で出ちゃうと
自宅も連れ安になっちゃうから。

書き込みの客観性がゼロ。

[9225: マンション検討中さん]

>>9224 匿名さん

みなさん、気づいてますから大丈夫ですよ。人生かけた大ベットしたのに、安いのが出てくるとそりゃ、そうなるでしょ。そっとしておいてあげましょう。

[9226: マンション検討中さん]

本来は坪180～210万程度が妥当な世帯年収1200万世帯を、煽って煽って持ち上げて持ち上げて、で、坪300が借りれますよ、つまり買えますよって、もっていくんだろうねえ。。

[9227: マンション検討中さん]

なんでだろう、なんでだろう

田舎の若いヤンキーが高級車乗っるのをみたら車に全部突っ込んでどうするのっていうくせに、世帯年収1200程度で坪250、グロス6000を買うことについてはなにも言わないのは、な、な、な、な、なんでだろう

[9228: マンション検討中さん]

思い起こせば、クロノは、坪200台前半多かったしね。数年前にクロノを買った以上の支払い能力のある家計が、クロノよりも駅から遠い物件をどれだけ選ぶのか。買う側の給料は変わらないからね。ついこないだまで、坪230でも高い!!って言ってたよね

[9229: 匿名さん]

家は必需品、車は贅沢品だからですね。

[9230: マンション検討中さん]

例えるなら、これまでハンバーガーセットが６００円だったのが、この数年で１１００円になってるようなもの。そりゃ頑張ったら買えるけど給料もこれまで通りの昇給カーブでしか増えてないし、老後もお金かかるでしょ。そろそろ、調整局面入りでは？

[9231: 匿名さん]

300以下なら瞬間蒸発と思います。普段不動産に興味ない層も一生に一回の住みかとしてここを狙っている人が多すぎます。反応購入比率仮に2%でも20万人が資料請求すれば完売の計算。

[9232: マンション検討中さん]

>>9229 匿名さん
田舎では車は必需品。都会では家は贅沢品

[9233: 住民板ユーザーさん1]

そう思うと豊洲のパークシティが3000万台で買えた頃が懐かしい。今は倍になってるし。

[9234: マンション検討中さん]

>>9228 マンション検討中さん
クロノ発売時はオリンピックも決まってなかったから安かったね。これだけ都市整備されたら全く別次元のエリアになってしまったから高くても仕方ないかも

[9235: 匿名さん]

オリンピックだからマンションを買おう！
って訳は本来無いはずで、関係者やマスコミのリードが上手かっただけでしょう
BRTはどっちにしろ中央区が五輪前からやる気だった

[9236: マンション検討中さん]

>>9235 匿名さん
オリンピックをきっかけに都市整備されるから買うわけですよ。

[9237: 匿名さん]

ドゥトゥール前のパンダ部屋、
将来地下鉄駅近辺、坪307万。

じゃあここは？
駅遠だし諸々考えて
パンダで坪200くらい？？w

なんつって

[9238: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[9239: 匿名さん]

370確定くさいな。

[9240: 匿名さん]

ベイサイドの中階層眺望なし部屋が坪300で激安だと大騒ぎの事態だから、ここもその前後で出せば蒸発ですな。よいベンチマークだったと思います。

[9241: 匿名さん]

>>9238 匿名さん
どーせ問屋街でしょ？w

[9242: 匿名さん]

作ってる最中に地震きたら面白いのに笑笑

[9243: 匿名さん]

単価と総額の両方を気にシなきゃいけない面白いマンションになりそうです

[9244: マンション検討中さん]

>>9238 匿名さん

高値掴みですか。ハルミフラッグがうらやましいんですね。

[9245: マンション検討中さん]

>>9240 匿名さん

いよいよ、ハルミフラッグの影響が出てきましたか

[9246: 匿名さん]

>>9238 匿名さん
日本橋エリアと埋め立て地は別物ですからね。
自分は代々港区ですが、港南は港区の＊＊だと思ってますし。

[9247: 匿名さん]

米同時多発テロで倒壊したビルは、飛行機が数機突撃してもビクともしない設計だったらしいが、実際はあっという間に倒壊して人が大量に亡くなった。
埋め立て地は杭が深いから大丈夫とか言われてるが、いざ地震が来た時には数千人の命が失われるかもしれない。
机上の空論はあてにならない。

[9248: 匿名さん]

永久眺望の部屋は坪単価500万以内で買えますかね。
各階ゴミ置き場が2つって贅沢だよな。
高そう。

[9249: eマンションさん]

日本橋

[9250: 匿名さん]

日本橋といったって日本橋駅の近くじゃなくて馬喰町駅や浜町駅のほうのことでしょ

エリアなんて言葉を付けて曖昧にするのはあの辺の特徴