HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[9001: 名無しさん]

>>8999 検討板ユーザーさん
85平米8000万台ならね。

[9002: 匿名さん]

駅近より広さが重要視される時代が来るね

[9003: 匿名さん]

勝ちどきタワーは81m2、8980万とかでしょ。

[9004: 検討板ユーザーさん]

>>9003 匿名さん
https://www.athome.co.jp/mansion/1020255842/

[9005: 匿名さん]

>>8997
暇なら後学の為にも見に行ったほうがいい。
ただ、今はブロガーがこぞって情報上げるだろうから、無理して行く必要もないかも・・・
多少の経験があればカタログショッピングで十分だったりするｗ

[9006: 匿名さん]

>>9002 匿名さん
働き方改革がうまくいけばね。まぁうまくいっても一部企業だけだし、大半は通勤に苦労するわけだが。駅近信仰はまだ続くと思うよ。

[9007: 匿名さん]

>>9004 検討板ユーザーさん

間取り悪いし2LDKじゃん。

[9008: 匿名さん]

>>9004
南って超絶お見合いだっけ？
すんげーお買い得な気がするんだけど気のせい？今の相場ってこんなもんなの？
何かの間違いってオチのような・・・

[9009: マンション比較中さん]

板マン坪250万なら余裕の買いだわ、普通のサラリーマン夫婦が殺到するレベル
グロスで5000万円台でしょ？めちゃめちゃ安い
幕張の駅遠タワマンの需要根こそぎもっていく。手付金無駄にしても晴海フラッグにすると思うわ

[9010: マンション検討中さん]

>>9006 匿名さん

ここはBRTでサラリーマンの街 新橋、虎ノ門あたりまで10分程度だし、いずれ東京駅にもつながりそうだし、会社までの駅近って意味ではニーズ高そうですね

[9011: 匿名さん]

>>9006
一部といっても、いわゆる大企業はほぼ網羅されるので、対象となる従業員数はかなりの数にのぼるでしょう。とくにフラッグから都心方向に通勤する会社員のカバー率はかなり高いはず。
実際、ホームワークやテレワークしている人たちは急激に増えてると思いますよ。

[9012: 買い替え検討中さん]

話題なのと格安期待で見に行って撃沈してくる人が殆どじゃないかな？

[9013: 匿名さん]

>>9012
それはもう予想じゃなくて、あなたの願望ですよね？

[9014: 販売関係者さん]

たしかにそうだけど、じゃあなたは高値望んでるの？

[9015: 匿名さん]

まぁ無難に300そこらで大抽選会じゃないの？80平米で7500万前後。相場比較で普通に安いが四年も待つ意味のない人は近隣新築物件に流れる人も少しでてくるレベル。

[9016: 匿名さん]

80平米7500万…
駅無
いらんな…

[9017: 匿名さん]

>>9014　販売関係者さん
高値を望んでるわけではなく、そこまで激安を期待して撃沈されるような浅薄な人はごく一部でしょう、ほとんどの人は常識的なラインを想定してるでしょう、と考えてるわけです。

[9018: 匿名さん]

>>9016 匿名さん
あと一本足せればKTTやティアクロの中古や、同じく駅なしのPTHが買える感じ。相場では？

[9019: 匿名さん]

８０平米７０００万・・・
駅なし

これでどうだ！！

[9020: 匿名さん]

BRTあるとはいえ、駅が遠いし広い部屋が多すぎるので
平均坪280万前後が妥当では。
もちろん見えるビューで変わると思うが。

[9021: 検討板ユーザーさん]

BRTといっても結局バス便なので乗車待ちに20分や30分待てない人はやめといたほうが懸命。

[9022: 匿名さん]

>9018
仰る通り
だから要らないw

[9023: マンション検討中さん]

ここを考えている皆さんはここ以外はどこを検討されているのでしょうか？
グロスで予算いくらでしょうか？

[9024: 評判気になるさん]

70平米6800万ぐらいじゃないの？板橋とか北区とおんなじレベル感でしょ。

[9025: 匿名]

sea village と　sun villageは価格差はあまりなさそうですよね？
秋まで待とうかと考えております

[9026: 匿名さん]

場所によって色違うし
数も多く出るし
まあそれなりに手が出せる価格帯のモノはそんなに焦んなくても出てくるでしょう。
全てが全て同じ単価で売り出すわけじゃないんだから

[9027: 匿名さん]

70平米3980万円くらいだと思っています。85平米で4980万円くらい。かなり自信はあります。
戸数を考えるとこの位のインパクトは必要。

[9028: 匿名さん]

坪280の噂に惹かれてこれだけ集まったなら、300だったとしても少し背伸びして出す人なんて腐るほどいるやろ。

[9029: 匿名さん]

安いから集まった客は背伸びしてまで高く買わんやろ

[9030: マンション検討中さん]

>>9027 匿名さん
もしこれだったら鼻血出る笑

[9031: 通りがかりさん]

えっと、
75㎡は、5.3k～5.8kくらいでは。。。

これを支払う場合、5k借金するとしたら、
毎月返済は、固定資産税や管理費などいれて
約20万/月

これが払える層を逆算すると
世帯年収は1000万ちょい上

都心勤務の35歳前後ボリューム層にササル

[9032: 匿名さん]

平均、85m2、7500万かな。
これ以上やすくすると、大抽選会になってしまうので安過ぎはやめてほしい。適度に部屋を選べる感じにしてほしいです！

[9033: マンション検討中さん]

>>9032 匿名さん

それじゃ、パークタワー晴海より高いからねえ

[9034: 匿名さん]

>>9033 マンション検討中さん
パークタワー晴海は平均340ですよ！

[9035: 通りががりさん]

>>9032 匿名さん

売り側ならともかく、買う側で、高くして欲しい人なんて、いないでしょ　笑

[9036: 匿名さん]

ここ、全体平均を予想してもあんまり意味ない気がする。
眺望の良い部屋の平均と、イマイチの部屋の平均を分けて考えないとね。

[9037: 匿名さん]

>>9032 匿名さん
ほんとそれ。それすら出せない人には郊外に別の選択肢があるんだし、これだけ人気の物件ならしっかりした値付けで無駄な抽選会は避けてほしいもんだ。

[9038: 通りががりさん]

>>9034 匿名さん

残念。高ーーい部屋はね。

[9039: 通りががりさん]

>>9037 匿名さん

しっかりした値付けの部屋は、湾岸にたくさんあるよ。

そして、選びたい放題

[9040: 匿名さん]

>>9038 通りががりさん

残念。290は安ーーい部屋ですよ。

貧乏人さん。

[9041: マンション検討中さん]

>>9037 匿名さん

価格が魅力だから人気があるんでしょ。いわゆる、差別化戦略ではなく、コスト競争力戦略のほう。

[9042: マンション検討中さん]

>>9040 匿名さん

そこよりも駅遠いんだから、安くなるでしょ

はい、論破　笑

[9043: マンション検討中さん]

>>9040 匿名さん

８５㎡７５００万が坪２９０？
でもパークタワー晴海の安い部屋は
２９０なんでしょ？

はい、矛盾。

[9044: 匿名さん]

>>9043 マンション検討中さん
はい？

[9045: 匿名さん]

どうでもいいけど坪300も出せない貧乏人とは同じ地区に住みたくないな。犯罪率が上がるからね。

[9046: 匿名さん]

>>9038 通りががりさん
https://wangantower.com/?p=15521
パークタワー晴海の価格がわからない場合は、こちらを参照しましょう。

[9047: マンション検討中さん]

>>9045 匿名さん

その言葉、港区の物件と比べたら、自分にブーメランが帰ってきませんかね？
上には上があるからねえ。お山の大将は辞めたいところ

[9048: 匿名さん]

>>9045 匿名さん

既にクロノティアロ晴海レジに大勢お住まいです

[9049: 匿名さん]

湾岸エリアの板マンはそもそも価値が低い。最寄り駅まで徒歩20分もかかるしね。坪単価180万円の70平米3900万円がいいところ。千葉、埼玉と同じだよ。

[9050: 匿名さん]

>>9048 匿名さん
その人達は含み益で既に裕福な生活ができてるんじゃない？笑

[9051: 匿名さん]

>>9049 匿名さん
千葉、埼玉をなめないでほしいですね～
70、4000は、栃木、群馬価格。

[9052: マンション検討中さん]

>>9050 匿名さん
え？含み益ではいい暮らししできないわ。約定してないんだから。

[9053: 匿名さん]

>>9047 マンション検討中さん
なぜ港区と比較する？
近所に貧乏人がいると風紀が悪くなりますよ。

[9054: マンション検討中さん]

>>9053 匿名さん

貧乏というのは相対的です。自分より上から見れば、自分は貧乏。それがいやなら、パークマンションや都心パークコートでも買ってください。

[9055: 匿名さん]

都営住宅がない区ってあるの？

[9056: 匿名さん]

>>9054 マンション検討中さん
それは自分が考える貧乏でしょ。笑

港区に住みたいなら、賃貸でも借りれば。

[9057: マンション検討中さん]

>>9056 匿名さん

あなたも自分が考える貧乏でしょう。お山の大将は、やめましょう

[9058: 匿名さん]

平均200万台でリリースされると、世帯年収1000万前後が犇めく、都内有数のマウント地区になりそうだな。。

[9059: 匿名さん]

>>9052 マンション検討中さん
数年住んでるのに買った時より1000万ちかく高く売れるなら、ちまちま貯金せず使ってしまう人がいてもおかしくない。

[9060: 匿名さん]

>>9057 マンション検討中さん
はい？
貧乏の定義をいきなり語りだしたのはそっちでしょ。笑

「貧乏というのは相対です。ｷﾘｯ」

[9061: 匿名さん]

>>9058 匿名さん
あまり高値で売りさばくと非難されかねないから、それが現実的な値付けかも。

[9062: 匿名さん]

>>9061 匿名さん
高く売っても非難、安く売っても非難。
平均300がいい案配だとおもいますよ。

[9063: マンション検討中さん]

>>9062 匿名さん

湾岸のらえもんの予想は、２５０だっけ？

[9064: 匿名さん]

>>9063 マンション検討中さん

違いますよ。

[9065: マンション検討中さん]

>>9064 匿名さん

うそ？じゃ、いくら？

[9066: 匿名さん]

>>9062 匿名さん
だね。まぁ売る側がいくらで出そうが非難される筋合いはないけどねw

[9067: 匿名さん]

いまの集客ペースなら、３３０以下の部屋は大抽選会でしょうね

[9068: 匿名さん]

のらえもんは晴海フラッグに対して興味ないよね。
事前案内会も行かないみたいだし。

[9069: マンション検討中さん]

>>9068 匿名さん

でも、全戸３００未満で予想してるよねー♪

[9070: 匿名さん]

>>9069 マンション検討中さん
それはあなたでしょ。
そんなこと一言も発言してないよ。

[9071: 匿名さん]

>>9069 マンション検討中さん
全戸平均300未満、ね
よく読もう！

[9072: マンション検討中さん]

>>9070 匿名さん

https://wangantower.com/?p=15707

書いてあるけど？

[9073: マンション検討中さん]

>>9068 匿名さん

期待してるって、書いてあるよ。？

[9074: 匿名さん]

>>9072 マンション検討中さん
書いてないね。よく読もう。

[9075: マンション検討中さん]

>>9074 匿名さん

今住みたいマンションの筆頭です、って書いてあるね

大人気じゃん

[9076: マンション検討中さん]

へぇー

のらえもん先生も良いこと言ってるんだね。

競争力ある価格が待ち遠しい

[9077: 匿名さん]

全戸300未満w
これはイタイですね～。

[9078: 通りがかりさん]

のらえもんの記事知らなかった。ますます楽しみ

[9079: eマンションさん]

さすがのらえもん。高値物件をスルーしてきよかった

[9080: 匿名さん]

>>9075 マンション検討中さん
あなた、バカでしょ。笑

[9081: 匿名さん]

坪300前後が一番信用性あるよな。

[9082: eマンションさん]

>>9080 匿名さん

でも、
今、住みたいマンションの筆頭、って書いてあるよ

大人気、ハルミフラッグ

[9083: マンション検討中さん]

現実的には@270?@330くらいでしょう。
@200とかだと大船、海老名よりも下になってしまう。

[9084: マンション検討中さん]

坪300以下は治安が悪くなる！
とかいうやつがいるほうが治安や風紀に悪影響だわ

[9085: マンション検討中さん]

安くしないでほしい！抽選いやだから！
→それだけ出せそうならこんな駅遠物件にする必要がないが…

安くしないでほしい！治安が悪くなるから！
→バルクの価格が一定以上ならあんまり治安変わらんと思うが…
　むしろこんだけまとまって分譲の戸数あるところ買って治安心配する理由がわからん。賃貸他有象無象の溢れる他地域よりわかりやすい民度になっていいとおもうけど。

どっちも視野が狭過ぎる

[9086: 匿名さん]

なかなか香ばしい人が揃ってますなぁ

[9087: eマンションさん]

でも、ここのすごいところは、掲示板に購入者がゼロ人であること。購入者がいないにもかかわらず、この盛り上がり。すごすぎ

[9088: 匿名さん]

港区のタワーには、よくわからん我が物顔の地権者がいっぱいいるから、ハルミの方が民度の差は少ない気がするけど。

[9089: 検討板ユーザーさん]

>>9027 匿名さん
北関東に帰ってどうぞ。

[9090: 匿名さん]

豊洲や東雲のように爆発的に子供が増えて騒がしい町になるでしょ。田舎者が集まればより開放的で煩い町になるね。夏場は玄関開けっ放しで子供の泣き声が響いてるとかね。最初はお行儀よくてもそのうち共用部は三輪車や遊具だらけになったりさ。フツーのサラリーマン家庭が多いだろうし、主婦と子供が町を回すようになれば当然そうなるだろうね。
豊洲や東雲は町の価値が上がり続けて以前より高い所得者層を引き込むことでお行儀よくできているが、ここはどうかね。ま、全部憶測だけど。

[9091: 販売関係者さん]

公式サイトを見ていると高級志向じゃなく間違いなくカジュアルだからな。
じゃなきゃ４０００戸も売れないでしょう。安値期待で案内会も今回は大盛況なんだから。

[9092: 匿名さん]

>>9090
子どもがたくさん居てにぎやかな方が、街として活気があっていいと思う人もいるから、そう心配しなくても大丈夫でしょう。
神経質な人は見送った方がいいと思うけど。

[9093: マンション検討中さん]

>>9090 匿名さん
そりゃそうでしょ
逆にDINKSだらけの4000戸とか気持ち悪いよ

[9094: 評判気になるさん]

>>9093 マンション検討中さん
それ想像したら怖いなｗ

[9095: 匿名さん]

外部因子がガタガタ煩わしいならそもそもマンションなんかに住まなきゃ良い。
集合住宅って属性を弁えてない。
どうぞ静かな郊外に一軒家にお過ごしください。
それかマンション一棟ごと買い占めれば？w
誰一人としていないので静かでいいんじゃないですかね？w

[9096: 匿名さん]

匿名掲示板のネガに攻撃的に反論してしまうような人は多分神経質だろうし、気をつけた方がいいかもね。

[9097: 匿名さん]

80平米は簡単で280。60から70は290から300。難しいのは100平米以上の住戸。都心部なら70～80平米より単価は上がるが、この立地だと下げざるを得ないのかな。

[9098: 匿名さん]

特に4街区の単価は安くなりそうだね。

[9099: 匿名さん]

いろんなブロガーが全戸平均坪300で予想してますね。

[9100: 評判気になるさん]

>>9097 匿名さん
辰巳で100平米の中古は8000万切ってるしそこまで高くならんでしょ。

[9101: 匿名さん]

晴海のこの土地は長らく東京都のお荷物だったから、ゴミ処理場くらいの使い道しかなかった。
民間が再開発してくれて東京都も助かったな。土地の本来の価値を考えると坪単価180万円でも高いくらいだよ。
既に23区に住んでいる人には魅力が無い土地だから、外から集客しないとな。中国人の団地にすればいいよ。
無価値の土地に湾岸地下鉄を作る来なんて東京都は本気では考えていないよ。

[9102: 評判気になるさん]

先週にたまたま東京東側の団地に行ったんだけど、ものすごく環境良かったよ。まず敷地が広くてゆとりがある、車通りがほぼない、大きな公園がある、スーパー、役所系、学童、学校が敷地内と言えるぐらいの近さに密集してる。ファミリー層には最適だった。設備はもうボロいからダメだけど。
ここが新しい団地の姿になればいいのになぁ。

[9103: 匿名さん]

>>9102 評判気になるさん
ボロい以外は全部フラッグのことじゃん。

[9104: マンション検討中さん]

100平米以上の値付けが興味ある

[9105: 匿名さん]

100平米で9000万くらいなら妥当だな。

[9106: マンコミュファンさん]

お前らここの仕入れ値を思い出せ

[9107: 匿名さん]

仕入れ値が不当であると言うならば、それは都への返却を求めあまねく都民に還元すべきものであり、限定された人間に還元されるべきものではない。

[9108: なんで「販売関係者さん」がデフォなの？]

２００平米超の部屋はあまりないのかな。

[9109: 名無しさん]

情勢は民意が決めてくれる。
理由は出る戸数。
軒並み高値ならスルー、安かれば抽選三昧。

おそらくパワーカップル前提のカモがお逝きになさってからが
勝負だと想う。

[9110: 買い替え検討中さん]

ツボ300ならパス

[9111: 検討板ユーザーさん]

>>9093 マンション検討中さん
そのうち不倫カップルだらけになってファミリー増えるよ。

[9112: マンション掲示板さん]

>>9107 匿名さん
ちょっとなにいってるかわからない

[9113: 匿名さん]

パワーカップルは駅近を好むから、ここに食いつく気がしないのだが。

[9114: マンション検討中さん]

掲示板の反応見る限りほぼ@280@290あたりで確定だろう。@250は有り得ないし@350はタワー棟だけだろう。

[9115: 匿名さん]

>>9112 マンション掲示板さん
何言ってるかは分かるだろ。自分の読解力のなさを恨むんだな

[9116: 通りがかりさん]

坪単300以上出せる人は、少し狭くても駅チカ物件やタワマンの安いとこ狙った方が資産性落ちなくていいと思うよ。
住民の質（笑）も気になるんでしょ？
正直ここは都内で家が買えない人が狙ってると思う。
ほんとはこんな駅遠すぎ物件嫌だよ。

[9117: 匿名さん]

中央区はおろか、江東区でもメジャーセブンの物件で坪300万の新築は私が知る限りありません。それにBRTや都バスで20分足らずで都心に出られますから、東京東部勤めの人にはもはや駅遠とかどうでもいいことです。

[9118: 匿名さん]

>>9117

では、中央区や江東区で
ここみたいに板マンションが大量に並ぶ新築は知っているんですか？

BRTは所詮バス
駅遠は駅遠

[9119: 匿名さん]

>9117
それよりも
ここより大幅に駅近で坪300ちょいで
大苦戦している江東区物件を私は知っていますw

[9120: 匿名さん]

>>9119
ダイワマン？

[9121: 匿名さん]

デベ的にはぶっちゃけ坪単価150万円でも黒字になる。パンダ部屋は坪単価180万円、平均坪単価は220万円らしいのだが、これでもデベは大儲け。笑いが止まらないな。

[9122: マンション検討中さん]

>>9107 匿名さん

本当にその通りですね
都民でもない、なんなら日本人でもない人が激安で購入する可能性もあるわけですから(購入の条件はつけていないはず)、それで特定の個人が得をして広い家に住んだり、即転売してお金儲けするくらいなら、デベが適切な価格で売って、利益を下請けなどの会社全体に分配してあげた方がよっぽど経済的で合理性がある

[9123: マンション検討中さん]

湾岸で三戸購入した経験から言うと、ここで平均坪単価を予想しても意味がないと思われます。湾岸のマンションは、眺望(永久眺望を含む)、角部屋、ワイドスパン等によって坪単価は大きく違ってくるようです。例えば、平均300万としますと、上は400万下は200万を超えるぐらいで、300万位の部屋はないか少ないかと思われます。特にタワマンは顕著です。板マンでもハルミフラッグは同様に思われます。

[9124: 匿名さん]

>>9122 マンション検討中さん
二束三文の土地を安くデベに売り払っても、4000世帯から永遠に入ってくる固都税の方が圧倒的に有意義です、都民にとって。

[9125: 匿名さん]

>>9123
その通り。ここは眺望の評価が非常に高いので、眺望を見込める部屋とそうでない部屋で、価格帯が大きく二層に分離する可能性が高い。

それぞれの平均で考えないと意味がない。

[9126: 匿名さん]

>>9124 匿名さん
論点をすり替えられてもね。土地の払い下げ価格が不当というのなら、その差額が誰に還元されるべきかが論点。都が潤う方法を話している訳ではない。

[9127: 匿名さん]

落札額が不当とか利益は都民に還元されるべきとか左巻きがイキってんなｗ
どっちでも何でもいーだろ・・・

正規に落札して（ツッコミどころ満載ではあったけども）既に民間に移ってんだから、
デベさんは条件を満たす建物を造るだけだし、外野が騒いだところで言ってもどーにもならん。
欲しけりゃ買え、ムカついて仕方ないんだったら入札の無効を訴えろ！

[9128: 購入経験者さん]

BRTは最新のシステムで定時運行できる、もはやバスではない。

[9129: 匿名さん]

>9127
そういった背景が
価格予想の材料にはなるかもだけど
結局は価格が出されてそれを個々が判断するだけだという意味では
ただの空騒ぎでしかないよね。
まあそんな事言い出したらスレ内の内容のほとんどはそんなもんだけど

[9130: 匿名さん]

>>9128
ＢＲＴの頭文字が語るようにどこをどう見てもバスだろｗ
もちろんバスっつってもピンキリで、
構想当初は専用ターミナル、専用道路、複数路線、優先システムのピンを想定してたけども、
結局2台連結してルートも最小限、本数も一時間6本っていうキリに落ち着きそうだけどね。

[9131: 匿名さん]

>>9126 匿名さん
都民も都もデベもメリットしかない。論点もなにも誰も損失が出てないものを問題視してもね。たがら左は相手されんのよ。

[9132: 匿名さん]

>>9130
専用ターミナル、複数路線、優先システムは想定通り。
本数一時間6本はプレ運行時の話、本格運行後はその倍。
その他バリアフリーや料金収受の電子化により乗り降りの時間短縮効果も見込まれる。

[9133: 匿名さん]

>9131

ゴーストマンションになったら住民税が入らない。

[9134: マンション検討中さん]

デベは安く仕入れて普通に売って得をする
購入者は相場よりは(単価が)安めに買えて得をする(広いのでグロスはそこそこする)
で、皆ハッピーでいいじゃない

[9135: 匿名さん]

>>9128 購入経験者さん

バス・ラピッド・トランジット（英: bus rapid transit, BRT）

どうやらバスのようです。

[9136: 匿名さん]

詳細アンケートキター！！

[9137: 匿名さん]

>>9135
Bus Rapid Transitとは、バスを基盤とした大量輸送システムのこと。統合的なシステムそのものを指す用語であって、その一部のパーツであるバスとは、定義から言っても規模から言っても先進性から言っても、異なる概念としてとらえるべきです。

[9138: 匿名さん]

BRTは電車や都バスより大幅に高いというのが嫌。
普通の都バスの路線を増やして欲しかったわ。

[9139: 匿名さん]

>>9123 マンション検討中さん
上下かなり幅がある。だから平均単価で議論するんです。

[9140: 匿名さん]

BRTがバスかどうかなんて、文字でみればそりゃバスだし、仕組みでみれば今までのバスと違うんだから走ってみないとわからん。仕入れ値の件も価格決めるのは売り手側なんだから大きなお世話。

[9141: マンション検討中さん]

みんなのコメント大事だと思うよ。ここで@300以上否定する人が溢れかえれば、デベは弱気になるしね。

[9142: 匿名さん]

じゃあせめて標準偏差くらいつけてほしい

[9143: 匿名さん]

ツイでテスト走行中の画像をみたけど普通に連結バスだったｗ
最近よく見掛ける新燃料バス（水素バス？）のほうが近未来的だった。

恐らく営業はＢＲＴを前面に押し出してくると思うけど、
ないよりはマシって程度で当面はあんまり期待しないほうがいい気がする。
当初よりも遅れに遅れてるし、ハードルもガンガン下がってるのが実情。

[9144: 買い替え検討中さん]

BRTの晴海フラッグ始発もありますか。
座席の座り心地は、バスより良いのかな？
座って優雅に銀座新橋東京に移動出来たら、25分歩いて深く潜るのに10分大江戸線のるより快適かもです。バスより運賃高いんですよね？

[9145: 匿名さん]

>>9144
あるよー

[9146: 匿名さん]

>>9139
いや幅があるというより、単価は眺望あるなしで二極化するので、別々に平均単価出さないとダメということでは？

[9147: 匿名さん]

>>9143
ガンガン下がってはいないと思う。
小池ディレイは入ったけど、仕様で妥協したのは専用レーンぐらいでは？

[9148: 評判気になるさん]

>>9142 匿名さん
標準偏差は集合が2つないと使い道ないで。

[9149: 匿名さん]

>9148
正規分布ではないからってこと？

[9150: 匿名さん]

中間階の中住戸、眺望が普通で280～300だと言ってるんで、階層や眺望で±して考えりゃ良いだけの話し。

[9151: 匿名さん]

ブランズの見学会の案内来たから申し込んだ。
ブランズと比較して最終的に決めようと思う。

ブランズの70㎡と、ここの板マン90㎡が例えば同じ10階で同じ価格なら、
圧倒的利便性と高級感でブランズを選ぶ。
70㎡と100㎡だったら、どっちにするか迷う。

価格に置き換えると、ブランズ低層階が坪380だった場合、
ここが290ならブランズを迷わず選択、265なら私は迷う。
250切れば迷わずこっちを選ぶ。

タワーと板の差に加えて、ブランズなら自家用車無しでも良いが、
ここの車無しは無理ってのも価格差を認める一因。

[9152: 匿名さん]

>>9150
眺望の普通っていうのが分からない。
良いが虹橋向きで、悪いが中庭向き、豊洲市場向きが普通って事？

[9153: 匿名さん]

この程度の立地なら車なしでも問題ない人結構いると思うけどね。逆に車手放せない人ってどこに住んでも車置ける事が前提だったりする。

[9154: 通りがかりさん]

>>9151 匿名さん

ブランズメールできました？

[9155: 匿名さん]

>>9153
この程度の立地って・・・
徒歩20分圏内に駅がないとか、地方都市に匹敵するレベルかと・・・
そういった意味では唯一無二とも言えるけど、
車はあったほうがいいと思うよ、無くても何とかなるだろうけどさ。
電チャリはマストだね。

[9156: マンション検討中さん]

>>9153 匿名さん
いやさすがにBRTやバスがあるとはいえ
ファミリーの行動考えたら車ほしいよ
駅徒歩20分は家族じゃむり
BRTから乗り換えもしんどいし行き先限定しすぎ
買い物して荷物たくさんあって子供もいて徒歩20分以上はいやすぎる

[9157: 匿名さん]

敷地内の商業行くにも車って人もいるかもｗ
端のほうだと歩くの結構しんどい気がする。

[9158: 通りがかりさん]

>>9149 匿名さん

正規分布ではないだろうねー。そもそも、個体が別なので。ピークがいくつかあるんじゃないかな？

Y軸を頻度、X軸を価格として、左から右に価格が安くなっていくとすると、上に凸が二つあるイメージでは。タワーと板で。

[9159: 通りがかりさん]

で、板はタワーよりも坪単価要素が少ないと仮定すると、板マンションの分布は、階数と部屋の向きにより、ピークが半分より右にずれた曲線を描くのでは？

[9160: 通りがかりさん]

このイメージを表に示すとすると(table1)

table1 板の分布

　　　　　　率
坪２５０　　１０
坪２６０　　３５
坪２７０　　４０
坪２８０　　１０
坪２９０　　　５
合計　　　１００

ここで、価格の拡がり要素は、向きと階数

とか。

[9161: 匿名さん]

都バスと大江戸線に乗り放題のシルバーパスを持った年寄り向きだね
目の前のほっとプラザも年寄り無料だし

[9162: 評判気になるさん]

>>9158 通りがかりさん
正規分布うんぬんよりも、Aエリアの標準偏差は80万、Bエリアは20万、ということでAエリアの方が価格に幅があります、なぜでしょうって考察するのが普通の使い方では。
フラッグ全体の標準偏差が50万です！といわれても、ふーん、それで？としか言いようがない。

[9163: 通りがかりさん]

>>9162 評判気になるさん

え？日本語でお願い

[9164: 匿名さん]

湾岸マンション相場をディープラーニングした結果、ここの坪単価は260-290と予想されました。

[9165: 匿名さん]

1σで80万てことは
残り33%は坪x00万中心でx00+80万以上かx00-80万以下に分布してるってことになる。

ほんま？w

[9166: 口コミ知りたいさん]

お前らさっきから何いってんだ

[9167: 匿名さん]

　率
価格はもっとばらけるでしょ。
坪250　　10 　パンダ他
坪290　　30 　眺望ないがネガ少ない。PT晴海ですぐ売れた北・西よりちょい安程度。
坪330　 50　眺望あり。PT晴海南より同面積でグロス500-1000万安。
坪370　　10 角部屋等
坪410　　角+RBとか専用施設
合計　　　１００

[9168: 匿名さん]

その割付だと1σは精々30万くらい
現実的なバラツキ
80万はないやろw

[9169: マンション検討中さん]

>>9167 匿名さん

パークタワー晴海で、坪２７０クラスがあったんだから、ここはもう少し低価格側に分布がシフトするのでは？

[9170: マンション検討中さん]

>>9168 匿名さん

バラツキってのは、同じものを作ろうと思ったときの結果ね。マンションの部屋はすべて条件がことなるから、そもそもバラツキとはいわないね。

なのに、標準偏差だの、３シグマだの、工場管理初級みたいな取り扱いをするから、おかしくなる。

単に価格の分布でしょ。

[9171: 匿名さん]

バラツキは結果であって
意図がどうかはここでじゃ関係ない。

結果が質的量的にどうなってるかを知りたいのだから
結果、分布を見りゃ良いだけ。
分かるかね？ww

[9172: マンション検討中さん]

>>9171 匿名さん

後半の文、日本語でお願い

[9173: 通りががりさん]

>>9171 匿名さん

「W」で、ごまかそうとしてないか？

[9174: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[9175: 通りがかりさん]

最高かよ

[9176: 匿名さん]

>>9151 匿名さん
ブランズとココは比較にならないと思う。
ターゲットも違うし。
多分検討なんてしてない。ガセっぽい。

[9177: 匿名さん]

みなさん価格分布についていろいろと分析されていましたが

結局、何が分かったのでしょうか？ｗ

[9178: 匿名さん]

そんな白熱しなくても…安けりゃ買うし高けりゃ買わない、あまり思い入れはせずにフラットな目線で価格発表待つ方が良いのでは？
掲示板とは言え、不用意にデベ側に情報与えるのは良くないよ。
流石に4年後の物件に初めての自己居住用として検討する人なんて居ないでしょうから、皆さん投資家か、既に所有してる方でしょ。
別に買わないを選択して生活に困るわけでは無いのだから。

[9179: 匿名さん]

現代ビジネスが晴海フラッグを痛烈に否定していますね。やはり晴海フラッグは実需でも投資でも買うべきではない。単なるババ抜き物件です。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63864

[9180: 匿名さん]

いがいと安いんだね。

[9181: 匿名さん]

>>9179 匿名さん

今回もいつも通りのサカーキーだが、最後の所には同意。

この物件はスタートでつまづくととんでもない負の遺産となる。
ダイワ有明は高々250戸程度だが、ここは4000戸以上。
初期に安値で売れ過ぎれば後で値上げすればよいが、高値で売れないとなると値下げしても取り返しがつかない。

適正価格はブロガーたちも予想している270~300のレンジだとは思うが、果たして市場が付いてこれるかどうか。

[9182: 通りががりさん]

>>9181 匿名さん

坪２７０って、世帯年収１５００万くらいが買う価格だからね。

あおって、世帯年収１０００万でも買えるっていうだろうけど、それってカツカツ背伸びローンだよね。

そんな世帯年収があるのは基本共働き。しかし、共働きの最優先は時間。すなわち駅までの距離。

そんなことを考えると、世帯年収１５００万クラスを４０００戸も確保するか、すっごい頭金を持っている人を４０００戸確保する必要あるだろうから、いやこりゃ、大変そうだね

[9183: 通りががりさん]

あとは一人働き家庭で年収１５００万もあるだろうけど、老後の厚生年金＋企業年金が一本しかないので、共働きの２倍で貯金に励む必要があると。考えれば、坪２７０でついてこれる人達は、市場にどれくらいいるんでしょうね。

[9184: 通りががりさん]

坪２７０のターゲットって

企業年金なし方働き年収３０００万層
企業年金あり方働き年収２０００万層
共働き世帯年収１５００万
（＝厚生年金企業年金ダブル世帯）
Or
貯金４０００万～５０００万世帯

では？

[9185: マンション検討中さん]

あと親からの贈与相続じゃないっすか？

[9186: 匿名さん]

>>9184 通りががりさん

まあ85m2坪270=7000万だともう少し低めのラインだろうね。
坪300で7700万ならその層がターゲットになるかな。

しかし、その年収層がわざわざ駅遠晴海を選ぶか、って話。
特に共働き世帯が狙う物件じゃない。

金を持ってるシニア層もレインボーブリッジビュー狙いである程度は集まるかもだけど、駅遠を選ぶと思えない。

金持ちが選ぶ物件じゃない以上、坪300超えるとマジで販売は死亡すると思う笑

[9187: マンション検討中さん]

都心で@300を優に超えるなかそもそも@270でさえ買えないような貧乏層はマンションなんて買うべきじゃないよ。

[9188: マンション検討中さん]

大船でさえいま@430で売ってる昨今。@300以下とかあり得ないだろ
https://manmani.net/?p=17098

[9189: 通りががりさん]

>>9187 マンション検討中さん

あなたのいう貧乏層が、世帯年収1500万以上、or方働き2000～3000万層を指すのなら、そうかもしれませんね。

[9190: マンション検討中さん]

@270だと今なら本厚木あたりの価格帯みたいだね。
https://manmani.net/?p=6525

[9191: 評判気になるさん]

坪270だと世帯年収800万ぐらいの人達でも買うでしょ。
あと神奈川千葉埼玉の戸建てでバス便なんて普通にあるし、そういう人達が移ってくることは十分考えられると思うけど。

[9192: マンション検討中さん]

都内の坪350くらいの地域で85m2買うと9000万円するけど、ここが270-280くらいなら7000万円で買える 広い部屋に住みたいけど千葉とか埼玉とかの郊外は嫌という層には、そこそこ都心でこの価格で買えるなら刺さりそうね

そもそも入居数年前から売り出してじっくりさばいていこうとしてるっぽいので、即完売するような誰が見ても安い価格(85m2が6000万とか)は無いでしょう

[9193: マンション検討中さん]

期待はパワーカップル（子あり含む）なんだろうけど、そういう家は堅実だろうから、老後を考えて人生１００ねん戦略を理解している。となると、財布の紐は固い。ここを、どうやって口説くかですな。

中には、max借りれる額で判子をおしてくれる家計もあるかもしれないが、若者のシェアリングエコノミー化を踏まえると、難しいのでは。

瞬間風速的に年収があがっているバブル組も、稼げる時間が残り少なく、貯金が多くあるのかは疑問。

→パワーカップル（子あり含む）を口説論理展開が必要だね

[9194: マンション検討中さん]

>>9191 評判気になるさん

７５㎡だと、
坪２７０で、６０００万越えですよ!!!
高級物件ですよ!!!

世帯年収８００万？？

[9195: マンション検討中さん]

ついこないだまで、駅近タワーも坪200前半だったからねぇ。給料は増えてないのに、市場価格が上がったからって、なんで一般家計の買える金額があがるんだよ　笑

[9196: 通りがかりさん]

坪200越えるとね。リーマンでは、そこそこの大企業＋共働き（or貯金多）世帯だよ。1200万＋共働きや、1200万＋貯金3000万、など。

[9197: 評判気になるさん]

住宅ローン減税もあるし低金利だし都内家賃も高いし、一馬力750万あれば6000万の物件買うでしょ。
逆に買わない理由がわからん。

[9198: 通りがかりさん]

>>9197 評判気になるさん

そういう層が主要ターゲットに入るなら、多くの大人がこんなに価格で悩まんだろ　

[9199: マンション検討中さん]

>>9197 評判気になるさん

なんだろ、もっと色々皆さん考えて、計算してるんじゃないですか。皆さん、諸々投資とかしてますしね。例えば、多くの住宅ローンを借りるだけで、これら考え抜いたすべての投資効果も吹っ飛びますしね

[9200: 通りがかりさん]

パワーカップルはお互いの勤務地が違うだろうしそれぞれに転勤リスクあるからフツーに考えれば駅近重視だろうね。その前提の中で、マンションの価格競争力により、BRTでもいいやっていう考えに、何世帯引き込めるかだね