HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[8751: 匿名さん]

>>8749
順番的に、何十年も待たせてる有楽町線延伸が先なのは妥当だね。
新地下鉄はそっちが片付いてからで、20-30年後と思っておく方が良さそうだ。

[8752: マンション検討中さん]

環2沿いって可能性もあるでしょ。
今のルートは中央区が勝手に言ってるだけだし。

[8753: 匿名さん]

都知事が湾岸地下鉄を否定している時点で可能性ゼロ。都知事は湾岸エリアは東京のお荷物としか思っていないよ。
BRTで適当にお茶を濁して、あとは湾岸エリアは放置したまま。こんなエリアの交通利便性を高める価値なんて無いよ。

[8754: 匿名さん]

>>8752
その可能性は限りなくゼロでしょう。
BRTと被るという理由で選ばないとしてるし。
メトロがやらないと言ってる以上、中央区の意向を無視して事業が進むはずがない。

万が一、環２になるとしたら、一旦現在の地下鉄構想が挫折して、
50年後に新たに復活した場合だね。笑

[8755: マンション検討中さん]

むしろBRTと被るって理由だからあるんだよ。
掘れないとかじゃない。

[8756: ご近所さん]

なんか煽られて高く出てきそうですね。

[8757: 匿名さん]

断言してもいいけど行政主導の間は絶対先に進まない、お茶濁されて終わり。
冷静に考えてみて？世田谷や八王子に住んでる人が臨海地下鉄なんか興味あると思う？
大切な税金使って強行したらそれこそ政治生命断たれる可能性大だし、
よっぽど肝の座った首長じゃないと無理だよ。
鉄道事業者がやらせてくれ！っつって熱意や札束で行政や周辺を動かすぐらいじゃないとね・・・

[8758: 匿名さん]

コミケ線

[8759: 通りがかりさん]

>>8739 匿名さん
ありがとうございます。
遠いですね…普段使いできない。

[8760: マンコミュファンさん]

>>8750 マンション検討中さん
徒歩3分

[8761: マンション検討中さん]

豊洲も20年前の頃、駅を降りた時、ビックリする位殺風景な町でした。工場跡の空地もかなりあって、ここには住めないと思ったものです。10年、20年先は、なかなか想像が出来ないかも？

[8762: 匿名さん]

出来る人と出来ない人がいるのは確か。

[8763: 匿名さん]

＞都知事が湾岸地下鉄を否定している時点で可能性ゼロ
たまにはニュース見るか読むかしろよ

[8764: 匿名さん]

>>8761
豊洲は不動産事業者をして「奇跡の街」と言われるぐらいだからね。
逆に高島平や多摩ニューが数十年後にあんなになっちゃってると予想できた人も少ないのでは？

絶対的に必要なのは代謝だよね、○○の街（丸の内や日本橋）と呼ばれるエリアはやっぱり強い。
ここは代謝という意味では分譲して終わりだし少し弱い感じはするけど、
賃貸棟や商業に天下の三井が携わり続けてくれたら多少は安心だし、
虎の門－築地跡－新市場－有明展示場を結ぶ環二エリアは化ける可能性大。
ネックは交通空白のみ。

[8765: 匿名さん]

今日、seaとparkの事前説明会のお知らせきたけど、ここはどこがいいんだろうな。。難しいですね。
皆さんすでに意中の部屋決まられてるのかな！？

[8766: 匿名さん]

>>8765
パービレ、サンビレの公園＋虹橋方向が最強だろうね。
差がなくシービレのシー側。
全く眺望が期待できない部屋だと、商業や環二に近いほうが人気になるかも。
タワマン並に幅広いレンジになりそう。

[8767: 匿名さん]

>>8765
どの部屋が良いか、スルーするかは価格次第だよ。
富裕層じゃないもん。

[8768: 買い替え検討中さん]

久しぶりに限定サイトを見たら、間取りが大量に追加されていたんですね。玄関入ってすぐにドアをつけるパターンって、どういう用途を想定してるのでしょう？

[8769: 匿名さん]

>>8765 匿名さん
いつあるの？

[8770: 匿名さん]

>>8765 匿名さん

一部の人に来てるのかな？自分には来てないです。アクセスが多い人とかかな？

[8771: 評判気になるさん]

>>8770 匿名さん
正式にはまだですか
間もなくと思うので
もう少し待ちましょう！

[8772: マンション検討中さん]

4/27に予約しました！

[8773: 匿名さん]

ゴールデンウィーク中は行けないからその次の週末に行けたらいいなぁ

[8774: 評判気になるさん]

>>8772 マンション検討中さん

>>8770 匿名さん
何時？

[8775: 通りがかりさん]

>>8774 評判気になるさん
Brilliaではないですよね？

[8776: 匿名さん]

>>8775 通りがかりさん
ブリリアは週頭、フラッグは昨日電話きた。
併せてDM送るって言ってた。

こういうこと書くと、
まだきてない！みたいな悲壮感漂うレスがあるけど、
順番でちゃんとくると思うよ。
こちとら初日に登録してるからね。

[8777: 評判気になるさん]

>>8776 匿名さん

そうですね。順次来るから安心してください。

[8778: 匿名さん]

電話来たけど、なんか高そうな感じですね・・・。400とか冗談だと思ってたけど、300後半とかありそうな・・・。

[8779: マンション検討中さん]

電話して予約できた！事前案内会で値段も教えてくれるらしい。

[8780: 匿名さん]

SUN VILLAGEのA棟です。
海を眺めながらビールを飲んだら、さぞかし旨いことでしょう。

[8781: マンション検討中さん]

内覧会案内キター！

[8782: 匿名さん]

まずはシーとパークみたいですね。サンは年末かな。

[8783: 匿名さん]

いや、話した感じ300近くのところも出てくると思いますよ

[8784: 匿名さん]

条件悪くて安いのが300ギリギリ割れるか割れないか、広いのは300前半、狭いのは300後半、RB付きとかは400超えてくるみたいな感じですかね～。

[8785: 匿名さん]

>>8784 匿名さん

他物件で野村一筋おばちゃん営業から聞いたときは280～といってたのになぁ。

[8786: マンション検討中さん]

ここって本当に駅徒歩25分なの？
新駅ができて、解消するとか予定あるのでしょうか？
坪単価が安いとは言え、なぜここまで話題になるのかよくわからないのですが。。。

[8787: 匿名さん]

駐車場は月額いくらくらいでしょうか？高かったら買いません。。

[8788: 匿名さん]

その価格じゃ相当厳しい販売になるね。昨今の駅遠物件の不人気を見ると。
SEA villageに限って見れば全戸85m2越え。つまり300前半で設定するとミニマム8500万?という価格設定になる。

駅遠物件で共働き世帯需要が限られる中、それだけの高価格帯を単身で出せる人間は限られてくる。

前半は知名度で勢いよく売れても後半にかけて息切れするのが目に見えてる。

[8789: マンション検討中さん]

8500万からとか流石に有り得ないわな

[8790: 匿名さん]

厳しい販売になっても仕方ないと考えているか、8500-でも5-6年あれば売り切れると考えているかの複合要因なんでしょうね。

[8791: 匿名さん]

シーは普通の2LDKもあるから、6500ぐらいからあるのかなと、、、望みをつないで、と。
ボリューム帯は80m2台、 8000-8500なのかな。

[8792: 匿名さん]

近くの勝どきに、売り切れないで長期好評販売中のタワマンだってあるんだが

[8793: 評判気になるさん]

>>8792 匿名さん
勝どきに売り切れないタワマンなんてあったっけ？どこ？

[8794: 匿名さん]

電話きました。パンダで坪300～とのこと。
結局、貧乏人の夢は散る価格帯でした。

[8795: マンコミュファンさん]

>>8794 匿名さん

安い

[8796: 匿名さん]

高っ

[8797: 匿名さん]

>>8794
オペレーターのねーちゃんが具体的なことに言及する訳ないだろｗ
それともお抱え営業直通の超お得意様かな？

電話あって、その時に価格も案内できるって話だったからもうほとんど仕上がってんだろうけどね。
顔色や集客見ながら焦らされると思ったけど案外動きが早い。
あと3週間、楽しみに待ちましょう！

[8798: 匿名さん]

坪300～でも初販は250戸程度しかださないから売り切れちゃうんだろうな。

[8799: 匿名さん]

大規模物件だと、事前案内会やってその時に予定価格を来場者に伝えて反応を探る。それ以前にリークすることはないよ。

ここの掲示板、事前に高値吹聴するケースが多い。高いって印象与えとけば、実際の価格を提示したときにお買い得感与えられるからね。

フェイクニュースはそれをすることによって得をする人が流す。

[8800: 匿名さん]

事前案内会の時に予定価格を来場者に伝えて反応を探る。それ以前にリークすることはないよ。

ここの掲示板、事前に高値吹聴するケースが多い。高いって印象与えとけば、実際の価格を提示したときにお買い得感与えられるからね。

フェイクニュースはそれをすることによって得をする人が流す。

[8801: 匿名さん]

ここはもれなく消費税10％だよね？
坪単価だと8％と比較して5もあがるんだよね。。

[8802: 匿名さん]

>8798

売れる見込みの数だけ販売して即日完売って大々的に宣伝する。お約束だよ。

[8803: 匿名さん]

このご時世、埼玉や千葉でも坪300で完売なんだから、ここが300でも楽勝に売り切れるよ。

[8804: 通りがかりさん]

た、高いですね。
ブランズの方が良さそうですね。

[8805: 入居前さん]

ここが300でも楽勝とか、どんだけ楽観ｗ
駅遠だし周りの環境最悪なのに、頭どーかしてるよ。

[8806: 匿名さん]

ここは仕様もいまいちっぽいし、
立地にマイナス点が多いから300超えたら即スルー。

[8807: 入居前さん]

臭い海の近くに浮かぶ埋立地で駅遠で、、、
まぁ、北区とか足立区とかに比べれば中央区だから、そーいうコンプレックスがある田舎者には無理してでも買うんじゃない？ｗ

[8808: 匿名さん]

【坪400厨】
かく乱して掲示板を機能不全に陥れる役割、若しくは周辺物件への誘導が目的。
最近めっきり影を潜めたけど直前までやりすぎると客がいなくなるからねｗ

【坪300厨】
坪300を印象付けて坪280～290で売る為の撒き餌。
280前後なら十分な安値を演出できる。

結局リーク通り坪280前後なんじゃないの？
客の反応見ながら5パーぐらいの調整はあるかもだけどね。

[8809: 匿名さん]

>>8808 匿名さん

80m2超は280くらいだろうね
三井は狭い間取りだと単価高くなる傾向があるから、割合的に少ない60-70m2で景色が良いところは320あたりと予想
景色が望めないところはパンダとして250とかからあるかもねー

[8810: 匿名さん]

300からってリークに対して、直視できない貧乏人達がいるね。
250からあるかもねーwって何を根拠に。笑

[8811: 匿名さん]

250戸程度を坪200万台で販売すると大抽選会になってしまいますよね。パンダ部屋で数戸は200台があると思いますが、普通に考えて検討に値する部屋は300～なのでは？

[8812: マンション検討中さん]

坪単価も大事だけど
結局買えるかどうかはグロスの価格次第だよね
そう考えると25坪～の物件で
坪280ということは最安値7000～になるし
それはそれは売れにくい気がしちゃうけどな

[8813: 匿名さん]

>>8812 マンション検討中さん

むしろ、周辺のタワマンは70m2でそれくらいするから、同じ値段帯で、景観と広さをとってフラッグか、利便性をとってそれらタワマンかで良い感じに住み分けられそうだと思うけど
周辺のタワマンよりグロスがガクンと低いと市況に影響するし、そこには配慮するって販売側も公言してるからね
280は良い具合だと思うよ

[8814: 匿名さん]

そんな激安の訳ないでしょ。
坪単価350から400辺りが中央値だよ。

[8815: 匿名さん]

最安値でも300は下回らないと思う。

[8816: 匿名さん]

>>8812
仰る通りで25坪＠280グロス7000万が基本線なんじゃない？
坪260で6500万の部屋もあるだろうし（個人的には5980万～を期待したいしインパクトも十分）、
公園＋虹橋永久のDW角部屋なんかは坪400＠1億で買えれば御の字かも・・・

つか今更ではあるけど >>8780 の画像だとほとんど仕上がってるよね、当たり前なんだけどさｗ
ここから5年も雨風に晒されると思うと・・・
新品仕上げってどこまでやるんだろ？クラック補修は当然としても外壁も塗装し直すのかね？
その規模も含めて前代未聞だし確認すべきことが多すぎる・・・

[8817: 匿名さん]

ＤＭこないな～って思ってたら、昼にメールで案内が来た!
ＧＷ期間中の４月分は午前中は最初から×表示だったから、２日前くらいからＤＭが届いている人向けの枠だったのかな？
この１時間くらいで４月の午後枠はあっという間に埋まっちゃったけど、５月の枠はまだかろうじて空いてるみたいだよ。

[8818: 匿名さん]

5/2－5/5がかろうじて残ってて、新たに5/10-12の枠が公開されたね！
って一人で盛り上がってるけど、ここに書き込んでる皆さんは２日前から申し込み済みなんですよね(汗)
うちはだいぶ遅く案内が来たほうなのかな。。

[8819: マンション検討中さん]

メールじゃなくて、電話があるんだよ。
メールは、恐らく電話アポ終了後、最後に一斉送信。

[8820: マンション検討中さん]

自分はここで子育てしたいから、80m2以上の広めの部屋で、7000前半だったら購入しようと思ってるけど、坪単330超えたら撤退かな。坪350以上とか言ってる人達いるけど、そういう人達って、何の目的でここ購入しようと思ってる人達なんだろ？と不思議。自分は、都心で広めの部屋に住めそうなことに魅力を感じてますが、真面目にここで、8000以上出すひとって、背伸びしすぎの感じがします。と思う感性は、変でしょうか…？
貧乏人は下がってろって反論ありそうなんですが、一応2馬力なので、億ション買えますけど、余裕持った生活したいですし、ギリギリで生活する人達ばかりだと、ギスギスした環境になりそうなので不安もあります。ここはどういった属性の人達が購入するんでしょうか…？

[8821: 匿名さん]

全然変じゃないですよ。でも２馬力といっても人それぞれで、港区あたりは保育園申込者の世帯年収の平均が1600超えとかだから（←区役所で直接聞きました。）、8000で割安と感じる人は多いと思います。ただ、周辺の港区民はみんなここに興味持ってないですけど(爆)
結局、私もそうですが広めで多少割安ならばオーケーと思っている人もいるんじゃないかな。みんなそれなりに金融資産はあるだろうし、自分たちが無理じゃないって感じれば、あまり深く考えないで買っちゃうと思います。
値段が高くなれば、競合する人が減って抽選なしで買える安心感がありますし。その先上がるだの下がるだの気にせず、高い買い物ですし自分が気に入っているかどうかで選べばいいのかなと。それくらいであれば、ギスギスすることもないんじゃないでしょうか。どうでしょう。。

[8822: マンション検討中さん]

販売が延期されたみたいだから、ブランズと比較検討できそうです！

[8823: 匿名さん]

>>8820
賃貸も含めると5000戸規模の街なんだから属性もピンキリだよ、
いちいち気にする必要なし！

ちょい前の湾岸標準の世帯1000万前後の子育て世代（予定も含む）が中心になると思うけど、
親からの2000万譲渡があれば単独500万ぐらいでも何とかなるだろうし、
プレミアムに住んで馬や牛飼ってる人もいるだろうし、
場所柄で銀座で働いてるネーチャンも紛れたりするはずだよ。

タワマンあるあるだけど、
「こいつ絶対詐欺やってんだろｗ」っていう不自然に若くてド派手なカップルもいるはずｗ
そういうのは大体賃貸住人で2年もしない間に居なくなってるけどねｗ
安い部屋に住んで共有施設使い倒せればこんなにお得なこともない。
パーティー屋、セミナー屋、そっちの筋の人に狙われるのもある意味仕方のないこと。

[8824: 買い替え検討中さん]

なんだ高いのか、じゃ駅遠だしいらないや

[8825: 名無しさん]

販売開始が延期された理由は？
それからサンだけ販売開始がより遅くなったのはなぜ？
景気動向消費税増税？

[8826: 匿名さん]

そうか
消費税増税になるマンションなんですね
10％は大きいなあ

[8827: 匿名さん]

>>8820 マンション検討中さん
都心と書いていますが、このマンションは都心じゃありませんが。

[8828: 匿名さん]

>8825

増税の経過処置が適用されるのは3/31までの契約まで。延期に関係なく、すでに過ぎているからそれは関係ない。

[8829: 匿名さん]

土地が安いからいくらで売っても利益は出る。300弱とリークして世間の反応を確認したのは間違いない。たぶん反応が良くなかったので一転様子見になったんでしょう。

[8830: 匿名さん]

>>8822
ウソかと思ったら物件概要が更新されてるね。
5月だったのが7月と11月に変更になってる。
一般的に延期はネガティブだけど果たして・・・

>>8825
ネガなら集客に苦戦してることに他ならないけど、
話題性は抜群だしその線は薄そう・・・

パービレシービレだけでも結構な戸数だし、
単純に予定客を捌ききれないってことなんじゃないの？
ちょっと間延びしちゃいそうな感じもあるけどね。

[8831: マンション検討中さん]

ハルミフラッグの様子見は、もう少し続きそうですな

[8832: 匿名さん]

不動産バブル崩壊と言われてるこの時期に、坪300はちょっと高いわな

[8833: マンション検討中さん]

@250なら欲しいな。
あり得る価格設定。
85平米で6500万。中央区アドレス。夢が広がる。

[8834: 匿名さん]

>>8833 マンション検討中さん

75平米ならそれくらいの値段であるかもね
それでも中央区、今の相場なら破格
東雲や有明の板マンでも70平米の3LDKが6000万台じゃ買えなくなってるからね
オリンピックプレミアムは多少付くでしょうけど

[8835: マンション検討中さん]

>>8829 匿名さん

加えて、ここの価格が発表されると、少なからず他の湾岸物件にも影響でそうだよね

例えば、既存竣工済み物件も売りつつ、ここも売りたい、となると、先ずは「ハルミフラッグは高いから待っても無駄で、既存竣工物件を買った方がいいよ」とし、出きるだけ既存竣工済み物件を売ったあとで、ハルミフラッグの価格を発表し、４０００戸をさばいていく、という方策進めるんでしょうかね？

しかし、買い側は様子見ムードなので、既存竣工物件とハルミフラッグのどちらを優先する方策が展開されるのでしょうか。楽しみ。

[8836: 匿名さん]

最低価格でも坪300以下は無いと思う。
永久眺望は500超えちゃうかもね。。

[8837: マンション検討中さん]

もし、パークタワー晴海が竣工前完売してたら、ここの価格もイケイケ設定だったのかもしれないけど、蓋を開けたら、まさかの竣工してもあの状況だよねぇ？

まぁ、１０年前と今で決定的に違うのは、インターネットの発達に伴い、一人ひとりがタイムリーで情報収集可能になった結果、一般人もプロの目同様に不動産を見れるようになったこと。

さぁ、ここはどうなるのか。いやぁ、価格発表と、それによるここの売れ行きがほんとに楽しみですね。

[8838: 匿名さん]

電話からは、ある程度高くなりそうな感じ(330-)でした。シーは結局グロスが高いので、長期にわたって販売し、パークとサンはそれに並行して売っていく感じだと思いました。

[8839: 通りがかりさん]

高ければ売れない
安ければ売れる

ハルミフラッグまで閑古鳥が泣いちゃうと、いよいよ冷え込んじゃうでしょうから、いやぁ、どうなるでしょうか

[8840: 匿名さん]

最初は高めに言っておく
後でそれよりも下げる
客が喜ぶ

[8841: 匿名さん]

>>8838 匿名さん

こういう情報が有難いね
それでも信じられない人は直接電話してみましょう
憶測と期待だけで予想言ってる書き込みなんて無価値よ

[8842: 匿名さん]

高値情報を吹聴して、それよりやや低い価格と提示してお得感を演出する。情報誘導にみな騙されちゃう。

[8843: 通りがかりさん]

>>8841 匿名さん

残念だから、まだ価格発表されてないからね。

[8844: 通りがかりさん]

まずは、余っている竣工済み物件を売りたいのでしょうか。とはいっても、湾岸は思いっきりハルミフラッグ様子見ムード

[8845: 匿名さん]

今は腹の探り合いだよ。
ここは売れないと簡単にマスコミの餌食になる。
少なくとも販売不振と言われない程度に売れる価格はどこか。デベが探っている。

腐っても中央区なのか、ダブルインカムが主流の今、駅遠はやはり安値にしないと売れないのか。

[8846: 匿名さん]

ここを安く出すってのが露見したら湾岸苦戦物件にとっては致命的だからね。

[8847: 通りがかりさん]

>>8845 匿名さん

うん、頼みのダブルインカムはこの先長いし、リセール重視で現実的。だから、非日常演出では騙せない。駅遠をカバーするだけの価格設定が必要でしょうね。

[8848: 匿名さん]

ここが大量に売れ残ってゴーストタウンになったら、東京オリンピックの負のレガシーと言われるだろうからデベはいろいろ考えるだろうね。

お上から指導もあったりして。あっ、最近は忖度か。

[8849: 通りがかりさん]

まぁ、ここはオリンピック関係ですから、苦戦湾岸物件のことを考えて一緒に沈むより、日本全体のイメージを考えて好景気を演出するのでは？

[8850: 匿名さん]

入居４年前から売り始めるんだから、高くもなく安くもない絶妙なところでじっくり売り続けてほしいね
周辺住民ですが、地域全体が盛り上がるのを期待してます！