HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[862: 匿名さん]

陸の孤島である有明の長谷工マンションですら坪単価330万超え。
財閥デベの中央区ブランドで、唯一無二の選手村。
普通に考えても600万超えてくる。

[863: 匿名さん]

適正価格は500万円から600万円の間かな。

[864: 匿名さん]

宿舎リフォームの板マンは、外廊下、ディスポーザー・アウトフレームなにそれ？みたいな作りで250万くらいでしょうかね
周りのリセールには影響なさそう
中央のツインタワマンがいくらになるかは気になるね
販売、完成はおそらくだいぶ先だろうけど
その頃にはBRTなどの交通事情もかわってるかもね

[865: 匿名さん]

そんな激安で売るわけ無いでしょ。デベはボランティアじゃ無いよ。

天井高も高そうだし、坪単価500万から600万くらいが適正価格かなと。

そもそも埼玉や千葉より安く買える訳ない事くらい理解しないと。。。

[866: 匿名さん]

安くても500万、高けりゃ600万超えてもおかしくない。

[867: 検討板ユーザーさん]

みんなネタでしょ？ここの土地の購入代金の破格な安さ知ってんの？1000戸を余裕で超える戸数をさばくんだよ？陸の孤島の晴海なんかで全部裁くには平均300〜400台がいいとこだろう。
抽選になって買えたらラッキーてな値付けになるんじゃないの？

[868: 匿名さん]

>>867 検討板ユーザーさん

高値派は坪単価しか語らずグロス価格が抜け落ちてますね。グロスではさすがに非現実的に見えるのでしょうね。

[869: マンション掲示板さん]

東京都の環境計画書が上がっており低層板状のスペックが出てましたが階高3170mm、サッシュ高2330mmでした。板状にしてはかなりの階高でタワマン並です。
プラウドシティ越中島が階高2920mmで、天井高2450サッシュ高2130ですから、板状はスラブ厚は緻密で220～250mm、天井高は2600mmと予想します。これは安くは無いでしょうね。
あと窓ガラスはlow-eですね。

[870: 匿名さん]

ほう。
デベも高く売る気満々じゃないですか。

タワーマンション並みのスペックで、タワーマンションより多くの土地を使っちゃったわけですか。

坪単価予想には興味なかったのですが、坪単価500万は超えてくると予想します。600万超えるか超えないかは、景気次第かな。

[871: 匿名さん]

高スペック板マンなんですねー。
これは安くしてほしい。

坪単価400万くらいだと抽選で買えないだろうし、500万くらいなら2戸買って高くなったら一戸売る。
600万だったら一戸で我慢します。

[872: マンション掲示板さん]

869です
海外の身長2m近くがゴロゴロいるオリンピック選手相手ですから、天井高も高くないとダメなのでしょう。2600ではなく2700mmの可能性もありますね。
加えて階高にゆとりがあると全体重量も抑えられますから、マンションの構造的には有利になり、梁や柱などの基本躯体もスッキリすると思われます。基本スペックは期待出来そうで楽しみですね。
因みに晴海レジデンスは高さ59mで20階、選手村の低層は59m棟で18階なので、二階分を階高の余力に充てたこととなり、単純にこれだけで他の板状より販売価格が1割以上増すことになります。

[873: 匿名さん]

モデルルームができるまで、
まだあと１年もあるんだよねー

[874: 匿名さん]

BRTなんて所詮間隔の短いバス便なだけだし、不便さは変わらないから坪300万円を超えて数千戸さばけるわけがない。坪250万円前後でしょうね。

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん

その価格だと千葉の山奥でも買えないのでは？
普通に考えたら坪単価500万超えるでしょう。600万超えてもおかしくない相場。

[876: 匿名さん]

選手村の町作りについては、デベロッパーが土地を取得したとはいえ、デベロッパーの勝手にはならないかと思います。
中央区議会だより 区長が答弁しています。
「今後選手村については、ノーマライゼーションを実現させた落ち着きのある良好な住宅地として再整備するほか、晴海埠頭公園の拡大再整備や交通結節点となるマルチモビリティ・ステーション整備等について、都との協議を本格化させていく。」

[877: 匿名さん]

東京都や中央区が介入してくればデベは勝手なことは出来ませんからね。そもそもデベも企業イメージ向上のために参画しているわけだから、利益は度外視すると考えます。
全部屋抽選になるくらいの価格帯で売り出してくるはずです。

[878: 匿名さん]

営利企業は利益を度外視出来ないよ。
株主に訴訟起こされてしまいます。

オリンピックに絡めて一番高い値段で売るのが常套手段でしょう。

坪単価600万超える確率は低いですが、坪単価500万から550万くらいが適正価格かと。
400万だと瞬間蒸発で現金客しか買えない。

わざわざ激安で売ったり激高で売るわけがない。
適正な価格である500万から550万で売られるに一票。

[879: 匿名さん]

高スペック板マンはやっぱり人気出るだろうね。
高いぞ、これ。

[880: 匿名さん]

景気によっては600万超えてもおかしく無いけど、今の景気のままだと550万って良い価格帯な気がする。

相当プレミアムになるね。個別リフォームでプレミアム感倍増かな。

[881: 匿名さん]

>>877 匿名さん

民間に行政は介入出来ませんよ。

[882: 匿名さん]

適当に坪500とか書いとけば、今売ってる晴海のマンションを安く見せることができるから不思議だよね。


晴海って、今そんなに売れてないの？ ？

[883: 匿名さん]

>>882 匿名さん

選手村は高くなるでしょ。ハイスペックで作ってるみたいだし、500万とか600万くらいは覚悟するべし。

[884: 匿名さん]

坪250万に一票
あの戸数と駅距離じゃ売れないから

[885: 匿名さん]

土地の売買契約時に東京都との取り決めがあると思うので、行政が一切介入出来ないと断言できるかどうか、契約書を確認しないとわからないのでは？

[886: 匿名さん]

ピタリ予想で坪320

て書いてみたけど、板状がパークタワー晴海より高くなることは、理論的に考えて成り得ないので、やはり坪300きるかな。
もちろん平均ね。
虹橋最前列とか一部は高くなるだろうけど、個数が半端なく多いから平均するとそんなものでしょう。

[887: 匿名さん]

何故埼玉や千葉より安い価格で売り出されると思ってるんだろうか笑

普通に考えたら、激安でも激高でも出てこないよ。

ズバリ坪単価500万前後だね。
タワーは坪単価550万。スペック落としてくると予想。

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん

パークタワー晴海の半分の原価(リフォーム代含む)で、パークタワー晴海より駅より遠いからそれはない
パークタワー晴海は坪320万程度でも1年で650戸しか売れてない
ここは4500戸でしかもJVだから長期販売出来ない上に既出の東京都との怪しい土地取引の問題まである

[889: 匿名さん]

>>887 匿名さん

むやみやたらに煽るだけでなく、なぜパークタワー晴海が埼玉や千葉並みの価格なのか、考えてみるといいですよ。

ここが坪320には同意。

[890: 匿名さん]

幅広い世代の居住する街作りを明言しているから家族構成等で申込みに縛りがかけられる可能性は高いよ。
特に新設される小中学校の関係から若年層を扶養する家庭が優先されて投資目的の購入は実質的に排除される。

[891: 匿名さん]

>>882 匿名さん

売れてないというより、中古の在庫が多すぎますね。加えてDTがまだ残ってるのにさらに前建タワーが売り出し開始。
いったいどうやって価格を維持するのか。
もしここが300を大幅に上回って売り出されるようなことがあったら、皆築浅のDT、KTTやﾃｨｱﾛ、ｸﾛﾉの中古に流れるでしょうね。

[892: 匿名さん]

>>883 匿名さん
マンションは立地が第一。
いくら仕様がよくても、埋立地の駅遠立地で坪500万とかで誰が買うんだよ。
市場を知らなすぎ。それとも、ここを買っちゃった人の願望か？

[893: 匿名さん]

近くに住んでる者です。
商業棟に大規模スーパーお願いします。
東雲イオンまで行くの面倒なので。

[894: マンション検討中さん]

坪300万とか言ってるのは素人ですか？ベイサイドタワー晴海がいくらで売り出されているか知らないのでしょうか？晴海2丁目のマンションと選手村を比較はできないでしょ。私は坪450～500と断言します。根拠はあります。

[895: 匿名さん]

>>894 マンション検討中さん

素人じゃない沖氏とかここ安くなると書いてますけどね
住友不動産みたいに長期販売するならともかく、ここは駅距離15分以上の数千戸を売らなくてはいけない
世帯年収1,500万超える世帯が何千も、こんな駅距離で地盤の悪いマンションを買うわけないのは自明のこと

[896: 匿名さん]

坪500とか言ってる人は、単なる煽りですから気にせずスルーで。そんなこと有り得ないのを知ってて言ってるだけです。

[897: 匿名さん]

>>894 マンション検討中さん
ベイサイドはおいくらなんですか？

[898: 匿名さん]

この記事を見ると中央区のマンションの過半数が下落していますね。
ドゥトゥールなんて6%の下落です。選手村が売り出されたら更に下落傾向が強まりますね。

https://www.nikkan.co.jp/releases/view/40814

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
ドゥトゥールは元の値段が高かったので、下落というか適正価格になってきているという感じですね。
お隣のスカイリンクタワーと３本合わせて、ベイシティ晴海という名称もあります。
スカイリンクタワーは、中央区も一部住戸を保有しているので、生活保護受給者も住まわれています。貧富の差が激しすぎてなんだろうと思っていました。
都会の縮図というやつでしょうか。

[900: 匿名さん]

１ヶ月分だけの成約を抜き出して比較しても、あまり意味があるとは思えないですね。
のらえもんさんのブログの方が、分析としては良いと思います。

https://wangantower.com/?p=14704

[901: マンション掲示板さん]

マンションマーケットの価格予想ですか。
あのサイトの市場価格予想は滅茶苦茶ですよ。中古売り出し価格の方角や階数、特異価格などの個別要素のバラツキ補正が不味すぎるのか、月毎に予想価格が波打ちまくり。坪20から30くらい平気で月毎に変動しており全くいい加減です。恐らく成約価格をそのまま予想価格に反映している感じで、成約住居がたまたま坪単価高い部屋だったら価格上昇、低かったら下落となっていると思われます。
ビックデータ解析が流行ってますが、適当な解析でもネタになりますからね。

[902: 匿名さん]

坪500万くんは買っちゃった人ですね。
自分の選択が正しかったと思いたいから死に物狂いで煽ってます。

[903: 匿名さん]

そもそも選手村は駅遠なんだからドゥトゥールはあまり関係がないでしょう
どちらかというとパークハウス晴海やパークタワー晴海の方が参考になるが、それらよりさらに駅遠でしかも供給過剰である
ということで坪300万はどうみてもいかないね

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
販売価格はわからないけど、維持管理費や固定資産税がタワマンに比べると、かなり安く済みそう。スマートシティ構想で光熱費も安くなりそうだし、商業施設や区民センターや保健センター、病院、温浴施設があり健康プログラムも充実したほっとプラザはるみもある。
永住するなら、二丁目タワマンより選手村だと思います。

[905: 匿名さん]

>>904 匿名さん

二丁目タワマンの方はららぽーとがあるし、ぎりぎり歩ける距離で勝どき駅と有楽町線使える
選手村の方は勝どき徒歩20分でバスがいくら充実しても駅のキャパシティ含め不安しかない

[906: 匿名さん]

>>905 匿名さん
若いうちは二丁目もよろしいと思いますよ。

[907: 匿名さん]

お年寄りにもオススメだよ。

[908: 匿名さん]

600万かどうかは分からないけど、500万なら普通にあり得そう。

激安販売する訳がないと思うんだけど。。。

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

駅距離20分の僻地に年収2,000万世帯が4,000世帯も集まるとかデタラメもいいとこだな笑笑

[910: 匿名さん]

年収2000万もあればこんな僻地は買わない。
東池袋の駅近マンションのほうがはるかにいい。

[911: 匿名さん]

選手村の賃貸棟は、三井不動産が柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー賃貸でやっている試みをぜひ導入して欲しい。
柏の葉は都心から遠い割に家賃が高く感じますが、晴海だったら都心からも近く上手くいく気がします。

・第1期先着70名様入園保証保育園
・365日無休小児科 病中病後時保育
・保育園併設学童保育 学校送迎あり
・チコル・シェアキッチン…プロの料理人が常駐し、温かい食事を提供、学童保育での給食予定。
・チコル・デリカ…プロの料理人が提供する夕食お惣菜サービス。ケータリングも可能。お子様に夕食を提供するキッズバルも開業予定。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/kashiwanoha_chintai/