HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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HARUMIFLAGを売却してみて
https://www.sumu-lab.com/archives/95948/

【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[8201: 匿名さん]

価格はパークタワー晴海やプラウドシティ東雲の見学に行って、ここと真剣に比較検討していると相談すればなんとなくは解決するかと。
誰が検討せずに投稿しているかもだいたいわかる。

[8202: 検討中]

>>8200 匿名さん

この視点大事。販売中にキャンセル住戸多発しそう

[8203: マンション検討中さん]

多分この掲示板に書き込んでいる人5人くらいなんじゃ…
毎回同じ主張の繰り返し笑

[8204: 匿名さん]

駅遠の板マン大量供給で400とか
ダレが買うねん

[8205: マンション検討中さん]

勝どき駅近くで開発が多く計画されているので、早く捌かないともう売り切れない可能性大です。タワー棟以外は最大で3年くらいで売り切らないとまずいでしょう。とするなら価格競争で勝つ必要が出てきますよね。しかも大きい部屋が多いからグロスで高くなる。３５０以上はないよね。

[8206: 匿名さん]

HARUMIFLAGが周辺のマンションに比べて坪単価が安価になる理由。
①　駅から遠く、BRTと称するバスしか交通手段がない。
②　販売戸数が4145戸と極めて多い。
③　平均専有面積が85平米と広い。
④　４年後の入居。４年後には、マンション価格の崩壊、ローン金利の上昇が予想される。
⑤　デベや東京都は新築マンションと言うが、実際はリノベマンション。
⑥　外廊下の板マンで、タワマンではない。
⑦　眺望が良いのは一部の棟だけ。

　以上から、坪単価は270万～300万と予想する。これ以上だと、売れ残り、ゴーストタウンになる。

[8207: 匿名さん]

>>8143 匿名さん
千代田区は高校まで医療費タダ。
北区は高校まで入院費は医療費タダ。

[8208: 匿名さん]

>>8206
清掃工場の存在と、土地価格が激安、
２つそこに加えて、更に10%引きでよろしく！

[8209: 匿名さん]

>>8208 匿名さん
ご助言、ありがとうございます。
8206に以下を加えます。
⑧　清掃工場の存在
⑨　土地価格が激安

予想坪単価は240万～270万

[8210: 買い替え検討中さん]

ttps://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
harumiflagは結構否定的なレスが付いてるね。まー4000戸4年後遠駅だからしょうがないか。

[8211: 匿名さん]

パンダは、85m2 5000万円台、坪230ってとこかな。

[8212: 匿名さん]

坪単価400以下じゃ出てこないよ。

[8213: 匿名さん]

数年後には坪単価600万で売れるんだから、500万でも即完売かと。

[8214: 匿名さん]

400万なら安いほうだと思う。
豊洲は500万だってよ。

[8215: 評判気になるさん]

価格は確かに気になりますが、価格のことばかり書き込むと400とか500とか言って喜ぶ人がいるので、
もう少し違うテーマも話しましょう！
今日もLINEでBRTのこととか連絡来ましたよね？？

[8216: 笑う]

高くてもせいぜい坪300以下でしょう。

・高く言う奴・・・ここ10年数年の新規近所住民、販売中のデべ関係者or購入予定者

・安く言う奴・・・まともな考え

慈善事業で売らない？　何をとチクるってるのか。
そもそも開発が絡むとは言え、都有地を非常に安く払下げてもらっている。
都も必要に迫られて開発を委託しているものの都民の貴重な財産をデべの儲けの道具には出せない。
比較対象？の
インフラ整備済みの品川定借物件とは異なるが、
駅からの距離感、物件総数も合わせて考えれば自ずと答えは出る。

[8217: 買い替え検討中さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
販売価格は相場よりも１～２割安くなると想定される。ってことは、280が相場ぐらいだとすると、平均230ぐらいもありえるかな。特に１期は。

[8218: 匿名さん]

>>8216 笑うさん

既に土地はデベに売ってるので、デベの儲けの道具ですよ。いくらで出そうとデベの自由。品川のように、都議会が価格に口出したりしませんから、シティタワー品川のような爆安にはなりません。

たぶん、平均は既に報道にあったような価格（坪270-280程度）になるでしょうね。それが適正です。

[8219: 匿名さん]

第一期は坪単価230万円前後ですよ。
西新宿エリアの再開発で3200戸が供給されるので、晴海フラッグなんていずれ誰も関心が無くなりますよ。
晴海フラッグは新築時は坪単価230万円、10年経てば坪単価180万円以下になるでしょう。

[8220: 匿名さん]

>>8217 買い替え検討中さん
相場って周辺相場じゃないの？

[8221: 匿名さん]

所詮陸の孤島

[8222: 匿名さん]

こういう・・・海に突き出た真っ平らな場所に住むって不安はありませんか？

[8223: 匿名さん]

>>8222 匿名さん

超気持ち良さそうに思います。

[8224: 匿名さん]

BRTの停留所も複数ヶ所できるし、思ったほど交通の便は悪くなさそうだね。

[8225: 匿名さん]

>>8218
同感だけど、今は相場というか適正価格で周辺が売れてないからねぇ・・・
そこに4000戸規模が降ってくると思うと・・・
あとはもう適正（相場）で売るのかちょっと下げて早期完売狙うのか、
予想の斜め上で長期戦上等なのかはデベの腹次第だよね。
検討者としては高くても欲しいのか安くなければいらないのか、
相場ならまあ買ってもいいのかを考えればいい。
超大型案件だしキラキラ広告全開で展開してくると思うけど、
冷静に考えれば考えるほど酷い立地だし、色々難しいところではある。

[8226: 買い替え検討中さん]

この時期に売り出すのは五輪以後の冷え込みリスクを考えての事だろうし、長期戦はまず望んでないでしょうねぇ。
広告も高級志向というよりカジュアルで行ってるから板マンは安く出して話題の内に売り切るつもりじゃないのかな。
後から出てくるタワマンは高級かもしれないけど、、、

[8227: 匿名さん]

1期は坪単価420万だそうです。
どんどん高くなりそう。

[8228: 匿名さん]

坪単価600万でも即完売しそう

[8229: 匿名さん]

まだ言うてるわ

[8230: 匿名さん]

あと1カ月ちょっと我慢すれば価格公表されるのに、無意味な価格論争はやめよう。

[8231: 口コミ知りたいさん]

280位だと思うけど、激安だと思う価格は150くらいかな。
200でも駅遠でゴミ処理場併設の団地で実質中古で入居時期もあるって考えると悩むよ。

[8232: 匿名さん]

激安デマまだ飽きませんか（笑）

もう誰も信じないでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから、激安で売る訳がない。

坪単価400くらいが適正価格だよ。周辺価格もそんなもんだから。

[8233: 匿名さん]

>>8230 匿名さん

価格公開は秋以降だってさ。

[8234: 匿名さん]

価格発表の頃には割安なパークタワー晴海も完売。

[8235: 匿名さん]

>>8233
何でそういうガセをさらっと流すの？ソースは？
物件概要に5月下旬販売予定ってあるんだからGW前後には明らかになるでしょ・・・

>>8234
それはガセとは言い切れないけど、今の残り具合だと年内どうか？って感じじゃないかな？

[8236: マンション検討中さん]

ここって選手村として使用後にリフォームして販売されるのですか？知っている方いましたらご教示ください。

[8237: 匿名さん]

>>8236
板マンはその通り。
ただし、マンションを造ってる途中でオリンピック村として貸し出して、
その後、完成させて売ると強弁してるので、名目上は新築です。笑

[8238: 匿名さん]

貸し出し料として販売価格から差し引いてほしいな

[8239: 匿名さん]

逆にリフォーム費用が掛かるんだよなー。
建築費高騰してるから、相当金かかってる。

[8240: 匿名さん]

リフォームってどこまでなされますか？水回り全とっかえ？

[8241: 匿名さん]

リフォーム費用は都の負担。
機器は全取っ替えだけど、配管は知らん。

[8242: 匿名さん]

>>8241 匿名さん

リフォーム費用は税金からか。けしからんね。

[8243: 匿名さん]

俺も価格出るのは秋以降だと聞いたぞ。

[8244: 匿名さん]

撤去する機器は安くで国内外に売られるのかな。廃棄だともったいなさすぎる。

[8245: 匿名さん]

>>8244 匿名さん

オリンピック目指す子供がいる家とかだと欲しいだろうね

[8246: 匿名さん]

オリンピック関連のものは取り敢えず買って置いて、10年後売却が美味しい。

[8247: 匿名さん]

>>8244 匿名さん
去年だったかな、東京都が、撤去する水回り設備や、空調機の再利用について、アイデアを募集していましたよ。

[8248: マンション検討中さん]

そんな噂を流さないとアンタの割高マンションが暴落するからなんだよね？晴海住民さん。
不安で不安で夜も眠れないのかな？
ギリギリローンで買ったから資産価値の下落は死活問題なんだよな？
でも晴海でそんな坪単価で売れないことは都民ならだれでもわかるんだよ。

[8249: マンション検討中さん]

坪600万とか寝言書いてるやつのことね。

[8250: 匿名さん]

数年後には坪単価600有り得るぞ。
待てば待つほど値上がりするのが再開発エリア。

[8251: 匿名さん]

少なくとも値上がり確実な物件だから、坪単価500でも即完売するぞ。

[8252: 匿名さん]

1964年東京オリンピックの代々木公園（選手村）がハルミフラッグで、駒沢公園（スタジアム集積地）が有明レガシーエリア。
どちらも将来的な資産価値は高いと思う

[8253: 匿名さん]

坪280万円の根拠は土地価格が相場の1/10の坪30万円でしたので容積率300%だとして建物坪あたり10万円。建設費は
マンション建設相場価格坪100万円に整備費等三割程を加算して坪130万円。土地建物合わせて坪140万円が原価になります。原価×2(利益と販売経費等)=平均販売価格坪280万円
実際の販売価格は市場の状況をみて±5%となります。

[8254: 匿名さん]

>>8253 匿名さん

数年前なら350万で売り出しも可能だっただろうけど、今の相場じゃ無理だろ。

平均420万くらいじゃないかな。400万だったら激安だって喜んで良いレベル。

多分280万だと千葉でも相当奥地になるぞ。（笑）

[8255: 匿名さん]

建築費上がってるから400万でも利益出ないだろうね。

[8256: 匿名さん]

安いマンションが良いのなら千葉や埼玉の奥地に行くのが手っ取り早いぞ。

2000万くらいの中古でも買って、結婚、出産子育ての幸せフルコースのほうが、人生満喫できるんじゃないかな

[8257: 匿名さん]

一番安い部屋なら300万くらいもあり得るけど、うーん、それって幸せなんだろうか。

どうせ買うなら500万出してでも永久眺望買ったほうが良いと思う。

[8258: 匿名さん]

最多価格は86平米26坪×280万円=8000万円
購入層は中の上を想定していますので丁度妥当な価格と
なります。
中の上とは世帯年収1500万円前後です。
夫婦共に都心の一流企業に勤めている世帯を想定。
第一期販売は弾みをつけないと数年先の物件を数千戸販売は続かないので予定通りの価格販売になると思います。
第一期販売が好調なら第二期販売から価格が上がる可能性があります。

[8259: 匿名さん]

ありえねーって（笑）
ワザワザ激安で売る訳ねーじゃん。
デベはボランティアじゃないんだから。

坪単価450くらいだと思う。安くても400万くらいかなあ。

坪単価600も当面はないと思うぞ。坪280は100％無い。

[8260: 匿名さん]

当初の予定通り板マンは坪@280万円、タワマンは三割増しの坪@360万円を想定しています。
板マンは需要が多く想定されますのであまり高くできないと思いますが
タワマンは外国人富裕層の注目も高く投資目的が多く想定されますので
バス便の不便さはあまり関係がなく瞬間蒸発の可能性があります。

[8261: 匿名さん]

あり得ない激安期待しても無駄ですよ。
もう誰も激安デマなんか信じてない。

予定通り、周辺価格に合わせて坪単価400から450万で出てくるよ。

そもそもデベはボランティアじゃ無いからね。

[8262: マンション検討中さん]

またおんなじ人が連続投稿してる…

[8263: 匿名さん]

まあ、匿名掲示板ですからねえ。
同一人物かすらわからんし、特定しても意味ない。

[8264: 匿名さん]

板マンとタワマンは建築費も仕様も違うし、
平均階数も違うから三割しか差がないってことは無いと思うよ。
板マンの最上階より上の部屋が半数以上なのだから。
もし三割差だったら富裕層はタワーに殺到で板マンの高い部屋は売れ残る。

[8265: 匿名さん]

タワーは不人気だよ。
ランニングコストも高いし

[8266: 匿名さん]

晴海は今からどんどん値上がりするよ。
数年後は600超える。

[8267: 匿名さん]

安くマンション買いたいなら千葉の奥地に行ったほうが早いぞ。
待ってても結局は坪単価450万だったら待つだけ損だよ。


千葉に2000万くらいで買って、結婚して子育てしての幸せフルコースやったほうが人生は充実するよ。

[8268: 匿名さん]

>>8265
湾岸人気はタワー人気だよ。

[8269: 匿名さん]

タワーは意外と安く出てくる。550以下だと思う。

[8270: 匿名さん]

平成15年竣工の六本木ヒルズの総工費は、総工費は2700億円。森タワーだけだと建築費は、1250億円で延べ床面積は、38万㎡で、坪単価に直すと、110万円/坪位になります。

[8271: 匿名さん]

ドゥトウール晴海　勝どき駅徒歩9分
価格坪340～440万円 @380万円

国会でも問題にされましたが晴海フラッグの土地はドゥトウール晴海の1/10で
売却されています。
したがって晴海フラッグはドゥトウール晴海より安くなることが想定されます。

[8272: 匿名さん]

>>8271 匿名さん

有りえないよ。建築費はそれから3割以上上がってる。
坪420くらいが適正。400なら激安のレベル。

そもそも！有明ですら400超えてるんだし、それよりは高くなるよ。

[8273: 匿名さん]

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激安で売る？


ありえないでしょ。
デベはボランティアじゃないよ

[8274: 匿名さん]

まあ、普通に考えたら周辺価格と同じくらいの400万くらいが適正だよね。

[8275: マンション検討中さん]

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激高で売る？


ありえないでしょ。
客はボランティアじゃないよ

[8276: 匿名さん]

板マン280万円+消費税10%=308万円
タワマン360万円+消費税10%=396万円
高くてもこれが第一期販売価格と予想します。
あくまでも駅まで徒歩25分
バスはバスです。

[8277: マンション検討中さん]

長谷工レベルで250坪

[8278: 匿名さん]

あり得ない激安デマは迷惑だよ。

周辺価格と同じように坪単価400で出てくるよ。
それでも利益は出ない。450くらいになるかもね。

[8279: 匿名さん]

安く仕入れた土地、激安で売る？
何年も苦労して開発して激安で売る？
普通は周辺価格と同じ価格で売るんじゃない？

デベはボランティアじゃないよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[8284: 検討中]

[No.8280～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8285: マンション検討中さん]

>>8279 匿名さん

周辺価格と同じ価格ではなく、きちんと駅遠や交通利便性で補正かけないといけません。
そうすると、この辺りの最近の新築ではパークタワー晴海がありますが、あそこが平均坪330とかだったと思うので、たぶん平均は坪270-300ぐらいになるのではないでしょうか。パンダ部屋は230-240ぐらいからあるかもしれません。

[8286: 匿名さん]

400から450くらいでしょ。
すでに有明ですら400万超え。
晴海は再開発が進むから待てば待つほど値上がりする状況。

この状況で有明より安く出てくるわけが無い。
少しは頭使えば分かるのにな。

[8287: 匿名さん]

パンダ部屋は300で買えるかもしれんが、流石に300以下は無理。赤字で売るほどデベはバカでもないでしょうし、ボランティアじゃ無いからね。

[8288: 匿名さん]

駅遠、板マンでしかも都心から離れたプラウドシティ東雲ですら、平均坪単価320-330くらい。しかも一番安い部屋でかろうじて300切るくらいだったから、野村もここの価格分かってて設定しているはずだし、これより安くなるのは信じがたいけど300切る価格で出てくるかな

[8289: 通りがかりさん]

ここは安いでしょ。相場もピークアウトしてるし。
高い高いって言ってるのはどういう立場の人なんだろ。

[8290: 匿名さん]

安いとは思えけど400超えは確実でしょう


300万以下みたいな激安は100％ありえないだけで。

[8291: 匿名さん]

すっ高値も、激安もあり得ない。

周辺相場に合わせて坪単価400が適正価格と考えている

[8292: 匿名さん]

平均坪単価400くらいは、今の相場なら違和感ないと思う。
300万以下を言ってるのは、それ以上あがるとサラリーマンが買えないという価格ありきの主張してるだけ

[8293: マンション検討中さん]

400越えを連呼している人は、実は300とかで微妙な価格なんだけど、値ごろ感を印象付けたい関係者かな？
それとも諦めさせてライバルを減らしたい購入希望者かなー？

[8294: 匿名さん]

というか、周辺価格と比べて激安で売ることはあり得ないと言う事かなと。
つまり、400万円くらいが適正価格と考えたら良い。

それより安ければ激安だし、それより高ければ高い。
そういう指標なんじゃないかなと。

[8295: 匿名さん]

坪単価400ならサラリーマンでも買える価格では？
買えなきゃ、狭い部屋にすれば良いかと。

[8296: 評判気になるさん]

相変わらず価格の話しか出ないですね
一部（1人？）400だ、500だ、600だと叫び続けている痛々しい人もいますが…

ハルミフラッグから東正面に当たる豊洲の千客万来施設の情報がアップデートされましたね↓

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190321/1553106995

[8297: 匿名さん]

ここ、1階だと水害のリスクありますか？
1階に住戸はないのかな？庭付きだと1階でもいいな。そもそも庭がないかな。

[8298: 匿名さん]

>>8296
千客万来はコンセプトが明快でこれはこれで良いと思う。

[8299: 匿名さん]

マンションで庭はなかなか難しいのでは？
バーベキューとかやりたいような気もするけど、マンションだと禁止かな？

[8300: 管理担当]

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