HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[8151: 匿名さん]

中央区は18歳まで医療費が無料

[8152: 匿名さん]

板マンでも400超えるんじゃないかな。
タワーは意外と安いと思う。リフォームとかも不要だし。

[8153: 匿名さん]

現実的なところだと、坪単価420万円くらいかな。
450超えたらパス。

[8154: 匿名さん]

値上がり確実だし500万までなら買うね。

[8155: マンション検討中さん]

>>8152 匿名さん
レインボーや海側は400妥当としても、7割くらい眺望ない部屋だから、平均300切るのでは

[8156: マンション掲示板さん]

やけに高い価格を予想される方が多いのは、競争率を下げようという工作ですか？

[8157: 通りがかりさん]

>>8156 マンション掲示板さん
相手にしないほうがいいですよ。仕事でやってるんですからw

[8158: 匿名さん]

>>8156
逆だよ。
価格を出した時に人気を上げるための業者の書き込み。

不便な板マンとして250-280の妥当な価格が出たとき、
400とか500とかいう書き込みを沢山書いておけば、
詳しくない人は、何これ安いと錯覚して大人気に。笑

[8159: 匿名さん]

今日発売の週刊現代の記事によれば「270前後との見方が強い」

[8160: 匿名さん]

>>8159 匿名さん
普段は週刊誌の記事なんて信じもしないくせにーww

[8161: 通りがかりさん]

住友が売主の棟だけ坪500なんじゃない笑

[8162: 匿名さん]

ほかは400から450だろうね。
スミフだけ500

[8163: 匿名さん]

業者も販売前で印象操作必死なんだねぇ笑

[8164: マンション検討中さん]

住まいサーフィンだとサンビレッジで新築時価280万、パークビレッジ264万。
リーク情報だと280万で売り出し。
サンビレッジで250万は切らないと旨みないね。

[8165: 匿名さん]

湾岸の駅遠の物件すべてが、新築・中古ともに価格崩壊しちまうだろ

[8166: 匿名さん]

グロスでは周辺中古の70平米と同じくらいになるんちゃうか。
同じ価格で駅近の70平米か、駅遠の85平米かという棲み分け。購入者層違うし影響抑えれるのかもね。

[8167: 匿名さん]

都心に団地妻が大量に発生すること以外にここの利点はない

[8168: 匿名さん]

↑意味不明（笑）

[8169: 匿名さん]

まあ、関係者からのリークでは坪単価400超えるってことだから、そのあたりでしょうね。
わざわざデベか激安で売るとも思えないし。
慈善事業で買えない人でも買える価格でうるってわけでも無いんだよね？

一番安い部屋なら300もあるだろうけど、まともな部屋なら400万とか500万が相場だと思う。

[8170: 匿名さん]

>>8161
棟毎の管理会社を見る限りだと住不ハブられてるｗ
タワーも三井だと思うけど、半分咬むのかな？全体にちょい咬みかね？

という訳でリークの坪280から上はなくなった。
据え置きか下への調整のみ、期待して待ちましょう！
詳細が明らかになるまでは周辺物件手出し無用ですよ。

[8171: 匿名さん]

激安デマはもう誰も信じないよ。
坪単価400超えで決まりでしょ。
まあ、500超えてくる可能性もあるが、。

[8172: 匿名さん]

ここをきっかけに首都圏不動産の価格崩壊に期待。
山手線内側が手に届く価格になるといいな。

[8173: 匿名さん]

皆さん凄い金額を書かれているようですが…
品川港南の中古タワマンでも坪400超えてないですよ？
幾ら新築とはいえこの立地で坪400以上って価値あるんでしょうか？

[8174: 匿名さん]

ツボ280でも高い。
タワー建つ頃は不動産暴落で、
団地板マンは、200前後になってるよ。

[8175: 匿名さん]

>>8173
400連呼してる人はBOTかバイトだよｗ
仮に坪300でも結構苦戦すると思う。
周辺新築タワマンや板マン（江東区だけど）の相場や売れ行きを見るとね。

もちろん長期販売覚悟（4000戸売れ残りの悪影響は計り知れない・・・）で坪300超でも驚かないけど、
瞬間蒸発させようと思ったら坪280でも生温い、坪250～260ぐらいのインパクトは必要だと思う。

[8176: 匿名さん]

>>8173
8175はあくまでも全体の平均、目安であって、
パービレ・サンビレの公園＆橋ビューはそれぐらいの価値はあるかもしれない。
角一列をプレミアム仕様にでも仕上げてきたら坪500を越えても驚きはない。
逆にビューが期待できないとなると単なる駅無しの団地群だからね。
極端ではあるけども下を坪200ぐらいでスタートさせれば、
庶民にも富裕層にも訴求できていいかも。

[8177: 匿名さん]

お見合い低層部屋がお値ごろ感で結構人気になりそうだな。

[8178: 匿名さん]

80平米なら6000万前半のお見合い低層パンダ部屋もあれば、1億越えの虹橋ビュー最上階角部屋まであるでしょうね。ただ、狭めの部屋は単価高く、広めの部屋は単価低くして全体的な価格感を狭めてると思います。

[8179: 匿名さん]

>>8177
そだね。
お見合いと言ってもリビングが向き合ってる訳ではなく、
公園が有っての廊下側だからね。

シーヴィレッジは永久眺望と言っても前は寂しい海で夜は真っ暗、
小学校の音がうるさそうで、風の音も強そう。
虹橋向きは値段的に無理だから、内側を狙う人も結構いると思う。

[8180: 匿名さん]

２００台とか４００台とか極端すぎ。結局は３３０とかの無難なラインに落ち着くと思うよ。

[8181: マンション検討中さん]

200台は極端じゃないでしょ。
パークタワー晴海ですら、200台の部屋がありますよ。
パークタワー晴海は元々売れなくて、条件悪い部屋を安く出してそこが売れたけど、今残ってるのは、高く出しちゃって売れなかった売れ残り。

[8182: 匿名さん]

270-330くらいじゃないの。土地を安く仕入れているし、仕様も晴海2丁目や3丁目の物件とは全然違うし、板状だし。400はありえない。

[8183: 匿名さん]

>>8177 匿名さん
同意、実需はそういうところに殺到しそう。

[8184: 匿名さん]

確かに、85㎡以上の部屋しかないシービレッジよりも、サンやパークの65-70㎡のお見合い部屋がコスパが良さそうだから人気が出るのでは。

[8185: 匿名さん]

65-70m2の部屋は坪330あたりで来そうだな。それなら7000万切るし売れやすい価格層だ。

[8186: 匿名さん]

そんなに安けりゃ良いけど、坪単価450くらいだと思うよ。

少なくとも激安はないだろうね。デベは慈善事業じゃないし。

[8187: 匿名さん]

デベは坪200万程度で売っても十分な利益が出るので、売れ残ると困るので、300万以下にする。

[8188: 匿名さん]

慈善事業でもボランティアでもないから無理でしょ。（笑）

少なくとも400超えるでしょ。周辺物件もそのくらいだし。

[8189: 匿名さん]

周辺の物件に比べて、条件が悪い。

[8190: 匿名さん]

西新宿の再開発で65階建のツインタワー建設が確定し、3200戸供給される。もはや陸の孤島である晴海フラッグは坪単価180万円あたりにしないと買い手はいないでしょう。
西新宿の再開発は晴海フラッグを越えるビッグプロジェクトですよ。

[8191: 匿名さん]

永久眺望だし、周辺もきれいに整備されてるし、商業や学校も出来るし、BRTも開通するし、周辺マンションより高くなるのは当たり前では？

450万でも即完売だよ。数年後には高く売れるだろうし。

[8192: 匿名さん]

坪単価400万なら安い。450万ならパス。

[8193: 匿名さん]

有明ですら坪単価370万円なのに、それ以下になる訳あんめーよ（笑）

坪単価280だと幕張まで行かないと無理じゃね？

[8194: 匿名さん]

それともデベが慈善事業として激安販売してくれるのを待つ？

意味ねーべよ（笑）

[8195: 匿名さん]

第二MRはタワー用なのかな？詳しい人いたら教えてください。

[8196: 匿名さん]

早く価格が発表されて同じことを繰り返すbotを黙らせて欲しいですね。ここは坪単価が平均240万円くらいですよ。パンダ部屋は坪単価200万円を切るくらい。

[8197: 匿名さん]

一番安い部屋でも300は超えるでしょ
平均だと400超える。

そもそもなんでデベが激安販売してくれるの？
ボランティア？（笑）

[8198: 匿名さん]

少し考えたら激安販売なんかするわけ無い事くらい分かるのにね。

ボランティアとか、宝くじだと勘違いしてるんじゃない？

建築費高騰して、リフォーム費用も掛かるのに、なんで激安販売するのよ。
ありえないでしょ

[8199: 匿名さん]

激安デマに騙される奴居ないと思うけど、もし居たら、もし信じてたら、少しは自分の頭で考えよう？

なんで激安価格で売る必要があるのか．
ボランティアなのか、慈善事業なのか。

[8200: 匿名さん]

安値期待の人は、ここの入居は四年後ということを意識した方がいいと思う。都心近郊のマトモな賃貸で2LDK以上なら月20万以上は確実だし、4年住めば約1000万。待ってる間に賃料で浪費してれば待つ意味はかなり薄い。また申込み、契約から入居までの間にマンション市場や金利が変化していくのを黙って見ているしかないのはかなり精神的に負担かと思う。安値期待の人は特に、これから市場が冷え込むと信じてる悲観的な人が多いだろうし。。

[8201: 匿名さん]

価格はパークタワー晴海やプラウドシティ東雲の見学に行って、ここと真剣に比較検討していると相談すればなんとなくは解決するかと。
誰が検討せずに投稿しているかもだいたいわかる。

[8202: 検討中]

>>8200 匿名さん

この視点大事。販売中にキャンセル住戸多発しそう

[8203: マンション検討中さん]

多分この掲示板に書き込んでいる人5人くらいなんじゃ…
毎回同じ主張の繰り返し笑

[8204: 匿名さん]

駅遠の板マン大量供給で400とか
ダレが買うねん

[8205: マンション検討中さん]

勝どき駅近くで開発が多く計画されているので、早く捌かないともう売り切れない可能性大です。タワー棟以外は最大で3年くらいで売り切らないとまずいでしょう。とするなら価格競争で勝つ必要が出てきますよね。しかも大きい部屋が多いからグロスで高くなる。３５０以上はないよね。

[8206: 匿名さん]

HARUMIFLAGが周辺のマンションに比べて坪単価が安価になる理由。
①　駅から遠く、BRTと称するバスしか交通手段がない。
②　販売戸数が4145戸と極めて多い。
③　平均専有面積が85平米と広い。
④　４年後の入居。４年後には、マンション価格の崩壊、ローン金利の上昇が予想される。
⑤　デベや東京都は新築マンションと言うが、実際はリノベマンション。
⑥　外廊下の板マンで、タワマンではない。
⑦　眺望が良いのは一部の棟だけ。

　以上から、坪単価は270万～300万と予想する。これ以上だと、売れ残り、ゴーストタウンになる。

[8207: 匿名さん]

>>8143 匿名さん
千代田区は高校まで医療費タダ。
北区は高校まで入院費は医療費タダ。

[8208: 匿名さん]

>>8206
清掃工場の存在と、土地価格が激安、
２つそこに加えて、更に10%引きでよろしく！

[8209: 匿名さん]

>>8208 匿名さん
ご助言、ありがとうございます。
8206に以下を加えます。
⑧　清掃工場の存在
⑨　土地価格が激安

予想坪単価は240万～270万

[8210: 買い替え検討中さん]

ttps://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
harumiflagは結構否定的なレスが付いてるね。まー4000戸4年後遠駅だからしょうがないか。

[8211: 匿名さん]

パンダは、85m2 5000万円台、坪230ってとこかな。

[8212: 匿名さん]

坪単価400以下じゃ出てこないよ。

[8213: 匿名さん]

数年後には坪単価600万で売れるんだから、500万でも即完売かと。

[8214: 匿名さん]

400万なら安いほうだと思う。
豊洲は500万だってよ。

[8215: 評判気になるさん]

価格は確かに気になりますが、価格のことばかり書き込むと400とか500とか言って喜ぶ人がいるので、
もう少し違うテーマも話しましょう！
今日もLINEでBRTのこととか連絡来ましたよね？？

[8216: 笑う]

高くてもせいぜい坪300以下でしょう。

・高く言う奴・・・ここ10年数年の新規近所住民、販売中のデべ関係者or購入予定者

・安く言う奴・・・まともな考え

慈善事業で売らない？　何をとチクるってるのか。
そもそも開発が絡むとは言え、都有地を非常に安く払下げてもらっている。
都も必要に迫られて開発を委託しているものの都民の貴重な財産をデべの儲けの道具には出せない。
比較対象？の
インフラ整備済みの品川定借物件とは異なるが、
駅からの距離感、物件総数も合わせて考えれば自ずと答えは出る。

[8217: 買い替え検討中さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
販売価格は相場よりも１～２割安くなると想定される。ってことは、280が相場ぐらいだとすると、平均230ぐらいもありえるかな。特に１期は。

[8218: 匿名さん]

>>8216 笑うさん

既に土地はデベに売ってるので、デベの儲けの道具ですよ。いくらで出そうとデベの自由。品川のように、都議会が価格に口出したりしませんから、シティタワー品川のような爆安にはなりません。

たぶん、平均は既に報道にあったような価格（坪270-280程度）になるでしょうね。それが適正です。

[8219: 匿名さん]

第一期は坪単価230万円前後ですよ。
西新宿エリアの再開発で3200戸が供給されるので、晴海フラッグなんていずれ誰も関心が無くなりますよ。
晴海フラッグは新築時は坪単価230万円、10年経てば坪単価180万円以下になるでしょう。

[8220: 匿名さん]

>>8217 買い替え検討中さん
相場って周辺相場じゃないの？

[8221: 匿名さん]

所詮陸の孤島

[8222: 匿名さん]

こういう・・・海に突き出た真っ平らな場所に住むって不安はありませんか？

[8223: 匿名さん]

>>8222 匿名さん

超気持ち良さそうに思います。

[8224: 匿名さん]

BRTの停留所も複数ヶ所できるし、思ったほど交通の便は悪くなさそうだね。

[8225: 匿名さん]

>>8218
同感だけど、今は相場というか適正価格で周辺が売れてないからねぇ・・・
そこに4000戸規模が降ってくると思うと・・・
あとはもう適正（相場）で売るのかちょっと下げて早期完売狙うのか、
予想の斜め上で長期戦上等なのかはデベの腹次第だよね。
検討者としては高くても欲しいのか安くなければいらないのか、
相場ならまあ買ってもいいのかを考えればいい。
超大型案件だしキラキラ広告全開で展開してくると思うけど、
冷静に考えれば考えるほど酷い立地だし、色々難しいところではある。

[8226: 買い替え検討中さん]

この時期に売り出すのは五輪以後の冷え込みリスクを考えての事だろうし、長期戦はまず望んでないでしょうねぇ。
広告も高級志向というよりカジュアルで行ってるから板マンは安く出して話題の内に売り切るつもりじゃないのかな。
後から出てくるタワマンは高級かもしれないけど、、、

[8227: 匿名さん]

1期は坪単価420万だそうです。
どんどん高くなりそう。

[8228: 匿名さん]

坪単価600万でも即完売しそう

[8229: 匿名さん]

まだ言うてるわ

[8230: 匿名さん]

あと1カ月ちょっと我慢すれば価格公表されるのに、無意味な価格論争はやめよう。

[8231: 口コミ知りたいさん]

280位だと思うけど、激安だと思う価格は150くらいかな。
200でも駅遠でゴミ処理場併設の団地で実質中古で入居時期もあるって考えると悩むよ。

[8232: 匿名さん]

激安デマまだ飽きませんか（笑）

もう誰も信じないでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから、激安で売る訳がない。

坪単価400くらいが適正価格だよ。周辺価格もそんなもんだから。

[8233: 匿名さん]

>>8230 匿名さん

価格公開は秋以降だってさ。

[8234: 匿名さん]

価格発表の頃には割安なパークタワー晴海も完売。

[8235: 匿名さん]

>>8233
何でそういうガセをさらっと流すの？ソースは？
物件概要に5月下旬販売予定ってあるんだからGW前後には明らかになるでしょ・・・

>>8234
それはガセとは言い切れないけど、今の残り具合だと年内どうか？って感じじゃないかな？

[8236: マンション検討中さん]

ここって選手村として使用後にリフォームして販売されるのですか？知っている方いましたらご教示ください。

[8237: 匿名さん]

>>8236
板マンはその通り。
ただし、マンションを造ってる途中でオリンピック村として貸し出して、
その後、完成させて売ると強弁してるので、名目上は新築です。笑

[8238: 匿名さん]

貸し出し料として販売価格から差し引いてほしいな

[8239: 匿名さん]

逆にリフォーム費用が掛かるんだよなー。
建築費高騰してるから、相当金かかってる。

[8240: 匿名さん]

リフォームってどこまでなされますか？水回り全とっかえ？

[8241: 匿名さん]

リフォーム費用は都の負担。
機器は全取っ替えだけど、配管は知らん。

[8242: 匿名さん]

>>8241 匿名さん

リフォーム費用は税金からか。けしからんね。

[8243: 匿名さん]

俺も価格出るのは秋以降だと聞いたぞ。

[8244: 匿名さん]

撤去する機器は安くで国内外に売られるのかな。廃棄だともったいなさすぎる。

[8245: 匿名さん]

>>8244 匿名さん

オリンピック目指す子供がいる家とかだと欲しいだろうね

[8246: 匿名さん]

オリンピック関連のものは取り敢えず買って置いて、10年後売却が美味しい。

[8247: 匿名さん]

>>8244 匿名さん
去年だったかな、東京都が、撤去する水回り設備や、空調機の再利用について、アイデアを募集していましたよ。

[8248: マンション検討中さん]

そんな噂を流さないとアンタの割高マンションが暴落するからなんだよね？晴海住民さん。
不安で不安で夜も眠れないのかな？
ギリギリローンで買ったから資産価値の下落は死活問題なんだよな？
でも晴海でそんな坪単価で売れないことは都民ならだれでもわかるんだよ。

[8249: マンション検討中さん]

坪600万とか寝言書いてるやつのことね。

[8250: 匿名さん]

数年後には坪単価600有り得るぞ。
待てば待つほど値上がりするのが再開発エリア。