HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[81451: 口コミ知りたいさん]

タワー棟は板状棟に遮られる低層階が坪300万台、抜ける高層階は坪400万台、最上部は坪500万

[81452: 匿名さん]

と予想

[81453: 匿名さん]

>>81451 口コミ知りたいさん
売り出し1年後で利益返還無いので、蓋を開けたら1.5倍だった完

[81454: eマンションさん]

>>81452 匿名さん

要は前から言われてるシティタワーズ東京ベイと同じくらいの価格ってやつね。
永久日照ゼロ眺望ゼロのお見合い住居に300出す人おるんかなぁ笑

[81455: マンション検討中さん]

>>81454 eマンションさん

23区で坪300で買えるタワマンって時点でオンリーワンだから十分売れるだろうね

[81456: 匿名さん]

>>81451 口コミ知りたいさん

今となっては安いな。

[81457: 匿名さん]

タワマンの存在感すごいな。
これは買いだわ。抽選ヤバそうだけど。

[81458: 匿名さん]

>>81454 eマンションさん
坪300以下のマンションが中央区に存在しないもんな。
シティタワーズ 東京ベイと同じ価格になりそうな気はする。設備仕様も似てるって感じはあるし。

[81459: 通りがかりさん]

>>81458 匿名さん

タワーの仕様でてましたっけ？

[81460: 匿名さん]

タワーは地味に隔て板ショートだったりと板状よりコストダウンされてるからね

[81461: 匿名さん]

タワー棟しかイヤだという層も入ってくるから、板ハズレ組にタワーオンリー層足されたら高くなっても20倍近くなりそうだな。。

幕張ベイパークでおれたちは良いマンション買ったんだと思い込ませながら生活しないといけないのか

[81462: 匿名さん]

隔て板ショートなんて声でかいマンクラたちが言ってるだけで、ツイッターなんてやってないまともな検討層は全く気にしない

[81463: 匿名さん]

>>81451 口コミ知りたいさん
それだと平均400万円超えとなり、まがりなりにも駅直結のPTKとそれほど価格差がなくなってしまう。
さすがにPTKとここではPTKのほうが価値が高いと思うがその価格差ではPTKと価値の差を考慮したらどっこいどっこいか逆に割高という考えも成り立ち、東京都からただ同然で土地提供を受けているメリットを全てデベ連合が取ってしまうこととなるが東京都との合意事項に反しないのだろうか。

[81464: 匿名さん]

>>81463 匿名さん

PTKは現状坪500万超えだし、そもそもハルフラタワー売り出す頃には完売してるでしょ

[81465: 匿名さん]

PTKのリセール平均なんて坪500万超えるからいまだにモデルルーム取り合戦やってるわけで。PTKはマンマニも購入済で最上階持ってるベイパーク同様に、PTKの煽り始まるの目に見えてる

[81466: マンコミュファンさん]

早くフラッグに入居して選ばれし入居者と交流したいです

[81467: 口コミ知りたいさん]

>>81463 匿名さん
中央区のタワマンが平均坪400万切ると思ってるの？

[81468: 匿名さん]

海側の内廊下4LDKが5倍くらいで買えたのに、今じゃ中庭側の外廊下の田の字間取りが10倍超え。。

[81469: 検討板ユーザーさん]

>>81467 口コミ知りたいさん

いくらタワマン住みたいって言っても、最寄り駅から徒歩20分のタワーとかもう罰ゲームでしょ笑
タワー内移動で5分かかって、もう駅まで30分見込むの？イヤー
それじゃあクソ田舎の新幹線駅近のタワー住んだほうが色々とずっと良いんじゃないかな？笑
そう考えると、そこが競合の価格設定でいいと思うけどねー

[81470: 検討板ユーザーさん]

>>81466 マンコミュファンさん

まぁ状況的に、地の果てだから、近所で交流するしかないでしょうね～。それが楽しみで良かった良かった。

[81471: マンション検討中さん]

湾岸って行政区ブーストそこまでかからないから、立地考えるとタワーもそこまで高くはならなそう
金持ちのセカンドハウス的な人気と転売ヤー人気は高いだろうけど

[81472: 匿名さん]

金持ちが遊びで買うのはわかる。車使えれば手頃でいいマンションだと思う。
転売屋が手を出すのはわからないなあ。自分が絶対ババ引かないって自信でもあるのかね？市況は雲行き怪しいけど

[81473: マンション検討中さん]

>>81472 匿名さん

レインボーブリッジビュー以外は確かにそう。そこまで利幅取れないと思う。
業者は1戸数百万程度でも数で稼ぐ戦略なのかな？個人はマネしない方が良いと思う。安いことが正義の部屋が多いのに、高く転売できる理由がない。
他では高すぎて買えないから、ここに長く住む覚悟で買うというのが正解でしょ。そうであればどこを買ってもババにはならない。

[81474: 匿名さん]

>>81463 匿名さん
江東区にシティタワーズ東京ベイってマンションがありますが、そこは坪400超えてるみたいですよ。
あちらは江東区、こちらは中央区だけど、駅近と駅遠で、仕様が同じくらいなので、価格は同じくらいかなという感じだと思います。

[81475: 匿名さん]

>>81473 マンション検討中さん
正にその通りと思います。
今からでも遅くないぞ、転売ヤー。撤退しろ。ここは契約名義人変更できないし、修繕積立金120か月分一括徴収。利便性低いし近くに賃貸棟(しかも駅最短距離)もあるし、グロスギリギリ買える層から人気があるだけ。BTTの2匹目のドジョウはここにはいない。やるなら、PTKでやれ。

[81476: 匿名さん]

>>81475 匿名さん
転売ヤーだけど質問ある？今のところ3部屋契約済み

[81477: 匿名さん]

タワー棟は占有面積小さくしてくるってのと建築資材の発注時期で原価変わってきちゃうからどうなるか分からん。それでも中央区内廊下タワマンでしょ。お見合低層でも坪350万以上する気がする。それより管理費修繕積立金がどれぐらい爆上げされるのか気になる。未発表ということは最近の原油高、インフレ、円安リスク等が反映されるでしょ。込み込み平米700円だと駐車場合わせて10万オーバーが現実化してくる。占有面積小さいのはイニシャル安くするためだけじゃなくてランニングついて来れない人多数リスクからじゃないかと予想。

[81478: 匿名さん]

ハルミフラッグは、土地は東京都からタダ同然の価格で払い下げられているので、コストの大半は建物の建設費だろう。この前某デベの人から聞いた話だが、現在の建物の建設費は資材価格が高騰しているので以前だったら坪120万円ぐらいだったものが、坪150万円ぐらいまで上がっているとのこと。逆に言えば坪150万円でかなり豪華な板マンは建てられるので、タワーの建設費が板マンの2割増しだとしても坪180万。その他土地部分の費用が整地等も含めて若干あるだろうがタワー棟のコストは坪250万円もあれば賄えるのではないか。それに販売マージンがオンされて販売価格となるが、相場ではなくコストだけでみれば坪300万円台でも十分お釣りがくると思う。仮に坪400万円以上の販売価格となった場合は、コスト積算方式ではなく相場に影響を与えないようにしたいデベのエゴだと思う。

[81479: マンション検討中さん]

>>81476 匿名さん
税金で儲けの40%、初期費用、必要なら仲介手数料が必要で、2022年問題もあるから、リスクに見合うのか微妙だったりしないの？

[81480: 検討板ユーザーさん]

>>81476 匿名さん
もう後5年くらいで大規模修繕の時期です。一括徴収必要そうです！
って言わずに転売しようとしてるでしょ？卑怯だなー

[81481: 匿名さん]

>>81479 マンション検討中さん
よくしらないけど2000万乗せて売ったらいいって聞いたからそうするよ。キャッシュだし

[81482: 検討板ユーザーさん]

>>81481 匿名さん
オープンルーム見に最寄駅から20分歩いて汗だくなんのか凍えてなのかズブ濡れなのか時期によるけど、売り出し価格から2000万上乗せされて買う人いるのかなーっ？
中古検討者は馬鹿じゃないよーぉぉ？20分歩いた時点で脱落して橋渡らないで帰っちゃうかも笑

[81483: マンション検討中さん]

>>81481 匿名さん
市況がどうなるか分からないし2024年に大量に売りが出るのに、2000万も乗せられるの？
キャッシュだと余計に損だと思うけど、大丈夫？

[81484: 匿名さん]

>>81481 匿名さん
えっ減価償却狙いの法人買いじゃなくて個人でキャッシュで買うの？

[81485: 匿名さん]

>>81483 マンション検討中さん
損してもたかだか3000万とかでしょ。別にいいよ、投資なんだし。儲かりそうだし

[81486: マンション検討中さん]

都が安く土地を売った分の4割を転売屋が税金を国に収めるんだね。実需より国のためになってるね。
もう実需に売る必要ないね。

[81487: 匿名さん]

>>81483 マンション検討中さん
板マン価格にデベがタワマンに3000万のせて販売してくれたら2000万抜けるんじゃない？

[81488: マンション検討中さん]

これ見て何か笑ってしまった
倍率を確立に換算して一体何になるんだろう
https://twitter.com/gilinvestor/status/1551052901279080448?s=21&t=dnLI...

[81489: 匿名さん]

>>81481 匿名さん
6000万の部屋に不動産取得税やら登記、10年分積立金のせて＋500万。利益2000万乗せて8500万。買いは仲介手数料3％払って約＋280万。合計8780万円。買ってくれる人出てくるといいね。

[81490: マンション検討中さん]

>>81489 匿名さん
6000万の部屋見てないから知らんけど、ここの億前後の良間取りなら諸々乗っても更に3000万はかたいよ。
もう一度いうが安い部屋は知らんw

[81491: マンション検討中さん]

>>81488 マンション検討中さん
確率自体は意味あると思うけど、こんな暗算でできるような表作る意味はないね。しかも小数点以下がないし。

[81492: 匿名さん]

>>81478 匿名さん
もしコスト方式でやるなら、いま販売している板状マンションは本当なら坪200万あたりで販売することになるからね。

大混乱するからさすがにないでしょー？

だから当時は坪300ラインの値付けで握ったんだよ。当時の市場より少し安いからね。お値打ち感あるよー、でも20分歩いてねーって感じ。上層部もOKしたわけよ。
大量戸数さばくのは大変だし、これでいこうって

ところが坪300が激安になって、一つしか申し込めない実需は買えない状態になった。

確実に値付けの失敗なんだよ。近

[81493: 匿名さん]

タワー棟も引き続き安く売り出すと思うけど、
もう一度近隣価格に合わせて値付けは調整するしかない。

市況の変化＋40
タワーでコスト＋10して
→眺望ないフロアは350あたり

眺望あるフロアはさらに＋50
→中層は410あたり

もっと眺望ある高層は＋さらに50
→高層は460

プレミアムフロア＋50
→最高層510以上

東西南北で微調整あるけど、こんなもんかな。

[81494: 匿名さん]

実際、シティタワーズとハルフラタワーの価格が同じならどっち選ぶかを考えるのが1番わかりやすいと思う。
これがブランズタワー豊洲なら、ブランズタワー選ぶけど、シティタワーズ なら、ハルフラタワー選ぶ気持ち。

[81495: 匿名さん]

>>81490 マンション検討中さん
億前後の良間取りを3部屋保有ならば安泰ですね。五輪前からの参戦？それなら素晴らしい。五輪後の参戦なら、あらそうって感じ。ここで必死になってる実需の多くの人は元々億の部屋は対象外だろうからそこはいいかなと思う。

[81496: eマンションさん]

5E84Aが平均10倍ついてて笑っちゃった。入居してびっくりだね。

[81497: 匿名さん]

6戸契約済の個人でーすｗ即転売しなければ減価償却美味しすぎまーすｗ今期も数十戸申し込みましたーｗ住宅ローン組には買わせませんよーｗ

[81498: 匿名さん]

>>81496 eマンションさん
織り込み済みよ。それでも当てたいから申し込んでるの？それくらい努力しないと当たらないよ？

[81499: 匿名さん]

１０倍とかｗ　団地型ニュータウン、過去最低の倍率だよ。
業者が９割入ってこれだと転売は不可能。

[81500: 匿名さん]

＞81497
美味しくねーだろ。減価償却なんていくらしたって１円も得してないんだから。