HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[8101: マンション検討中さん]

>>8052
朝ひどい時はバスか3台同時にとまっていますね。brtは連結バスだから、そこまでは増便できないでしょうね。二台きたらバス停が厳しそうですもんね。そんなに増やせないのでは？

[8102: eマンションさん]

>>8096 匿名さん
BOTにマジレスもあれだけど、
それは月島ミッドやブランズタワー豊洲の相場。
駅無築浅板マンのここには当てはまりませんよ…

[8103: 匿名さん]

Seaは裏が賃貸マンション群と同じブロック。85.37㎡～152.10㎡と一戸あたり面積が大きいので坪単価が高いとグロスの価格が高くなりすぎる。しかしバス便とはいえ新橋駅の近所に日当たりのいい永久眺望の１５２平米が出るとしたら希少すぎる。駐車場の優先使用権とかついてくると思うのでこの辺は結構高値で取引されるんじゃないかな。

[8104: 匿名さん]

ここが新橋駅の近所なら、門仲や清澄白河が東京駅の近所になっちゃうよ。
持ち上げるのに無理しすぎ。笑

[8105: 匿名さん]

>>7745 買い替え検討中さん
あなたは、正解です。

高値になる理由は、ない。
オリンピック後の総崩れですし、消費税アップ後の不況です。

安く売るしかないのです。

[8106: 匿名さん]

>>8078 匿名さん
周りのマンションが、新築後も在庫を抱えて、中古並みに年数経過してるくせに、値段が高いから売れていない。

結局、価格設定ですよ！
これが、ハルミフラッグが売れるか売れないか、さじ加減。

高ければ、誰も買わない。
ここを平均坪400万以上になることはないよ。断言します。

[8107: 匿名さん]

>>8098 匿名さん
間違いでした。
関係者からのリークは、坪平均280万円でした。(._.)_ぺこり

[8108: 匿名さん]

安く売る理由なんてないでしょ。ボランティアじゃないんだから。

関係者からリークされてるように坪単価400オーバーだよ。

激安も高値もあり得ない。相場通りで出てくる。

[8109: 匿名さん]

数年後には坪単価600万で売れるだろうし、坪単価500万でも即完売かと。

[8110: 匿名さん]

400から450が適正価格だろうね。
それ以上だと売れないだろうし、これ以下だと抽選になる。

[8111: 匿名さん]

リークは、坪280万円なのに、湾曲させてるのは、全部、周辺の業者ですね。
間違いありませんw

https://biz-journal.jp/2019/03/post_27103_2.html

[8112: 匿名さん]

>>8111 匿名さん

激安デマじゃもう誰も騙せないよ。
関係者の話では坪単価400超えは確定。

そもそも、なんの為に激安販売するのよ。
デベはボランティアじゃねーよ。

[8113: 匿名さん]

坪単価280万しか出せないなら、さっさと千葉や埼玉に行ったほうが良いのでは？
夢見てもしょうがないよ。どんどん高くなって買えなくなるだけ。

[8114: 匿名さん]

笑笑

この高値煽りはなんなの？

85平米が最多で400な訳ないじゃん。

駅遠で、値上がりな訳ないじゃん。

有明、豊洲を超えられるわけないじゃんか。

晴海で坪単価400超えるなら、60?70平米を最多につくるって。

豊洲ブランズだってそうなるとおもうよ。

[8115: 匿名さん]

高値煽りのデベボラおじさんは、ここの価格待ちでお客さん減ってる周辺物件の販売員じゃないかな。1人の連投って規制できないのか？

[8116: 匿名さん]

1人の高値煽りはなんなんだろう。
逆説的に高いから、ここは買うな、ってこと？

400マンこえたら、誰も買えないよ。

[8117: 匿名さん]

今週の東洋経済は不動産特集だよ。出勤前に読まなくちゃ！

[8118: 匿名さん]

ハルミフラッグは平均坪単価280万円とリークされてるのに、それで人気となってる事実はある。

わざわざ嘘で400万とか言ってる奴はなんなのかねw
買う気ないなら、他買えばいいじゃん？
そんな高くしたければ、他あるじゃん。

て事で、高くしたら、ハルミフラッグなんて売れませんよ。立地でいい条件ないじゃん。

[8119: 匿名さん]

>>8116 匿名さん
坪260万円くらいの72平米なら、約5700くらいですね。
坪280万円の72平米なら約6100万として、キリがいい価格となると、坪270万くらいで、5800万とかも設定されるだろうね。

坪400万なら、9000万円～1億円くらいになりますから、あの場所では非現実的でしょう。

[8120: 匿名さん]

600万なら高いというのも分かるけど、400万が高い？
すでに晴海は400超えてるのですが。。。
周辺物件のパークタワー晴海も、ドトールでさえ400万超えてますよ。

平均価格400万なら安い方かと。
ワザワザ激安でデベロッパーが売ると思います？

[8121: 匿名さん]

スミフも絡んでますかは450万から500万くらいで売り出す可能性もありますよ。

85平米で高いなら70平米まで狭くしたら安く感じますよ。
それでもだめなら千葉に行きなさい。あっちは激安だよ。

[8122: 匿名さん]

俺は400なら即決で買う。
450なら見送りかなあ。

[8123: 匿名さん]

関係者からのリークだと坪単価400万超えるらしいね。
激安デマが出回ってるから広告も楽だろうなあ。
誰も信じてないだろうけど。

[8124: 匿名さん]

まあ、少し論理的に考えたら、デベが激安で売るわけ無い事は分かるはずなんですけどねえ。
デベはボランティアじゃないですから。

[8125: 匿名さん]

数年後には600万で売れるだろうし、500万で買ってもお買い得だよなあ。

[8126: 匿名さん]

だからwww
いい加減わかってよ 笑
そんなわけないじゃんか。

85平米基準って、85平米最多って、公言してるんですよ。

このあたりで400超えてくるマンションって、
85は、高層階角部屋ですよ。プレミアム設定ですよ。

もちろん、
一部、角部屋プレミアムで400つける部屋は出てくるかもしれない。

あんな板マンの最多価格帯が、100000000円なわけないけどwww

一億なら、別の選択肢考えるだろwww

[8127: 匿名さん]

600なんか、ならないよ。

そんなデマよく言える

[8128: 匿名さん]

嵐ハンパないね・・・
機能不全に陥れて訳分かんなくさせたいんだろうなｗ
それぐらいここは色んな意味で注目されてて、
色んな意味でツッコミどころ満載の物件で、
絶対に失敗の許されない大型案件なんだろう・・・

[8129: 匿名さん]

中古で出てるクレヴィア豊洲なんかが良いベンチマークでは？イオン、キャナルコート至近の駅遠板マン。約70平米で6000万だから80平米で約6800万。新築、中央区、オリンピックレガシープレミアを加味して7800万ってとこじゃない？

[8130: 匿名]

窓はアルミサッシですか？
できたら窓枠は木製かプラスチック製の方が断熱には良くて温かみを感じるのだけれど？
今から変更できませんよね？

[8131: 匿名]

管理組合を結成して管理するとあるけど、大変だね。

[8132: 匿名さん]

サッシは普通アルミだし、管理組合設立も普通のこと。戸建じゃなくてマンションだよここ。。

[8133: 匿名さん]

環境性能表示でサッシはアルミになってるね。
断熱性を考えて樹脂サッシにして欲しかった。

[8134: 匿名さん]

>>8133 匿名さん
マンションは廉価品の塊なんだからわがまま言わないの。

[8135: 匿名さん]

素人が紛れ込んでるのか（笑）

[8136: 匿名さん]

でも、俺も素人のとき、このマンションは外断熱ですか？って質問したことあったわ（笑）

[8137: 匿名さん]

450万くらいならまだ売れると思うけど、500万超えると苦労しそうだね。

[8138: 匿名さん]

>>8134
マンションが廉価品の塊なのではなく、
ここの板マンがコスト重視の廉価品の塊なだけでは？

高級仕様が欲しい人はタワー棟を待つか、ブランズ豊洲へ。
格差社会の棲み分けですな。笑

[8139: 匿名さん]

都心近郊に住みたいということは基本２馬力の家庭が多いだろうし、7000、8000万くらいなら問題なく売れていきそうだね。

[8140: 匿名さん]

ここは眺めもいいし、海の風景は癒されるよ。

BRTがどこまで混むかはわからないけれど福生あたりのバス便と比べれば大分マシでしょ
それにここは広いよね、部屋が。ストレスなく住める永住できる家を求めて多くの人が欲するはず。少し背伸びしても買う人は多いんじゃないかな。

[8141: 匿名さん]

>>8139 匿名さん
夫婦ふたりでギリギリローンなんか組んだら破産確定だよな。

[8142: 匿名さん]

>>8141 匿名さん

永久眺望は高そうだよなあ。中央区で永久眺望は、ここが最後かもしれんし、あったとしても相当限られとる。

[8143: 匿名さん]

まあ、今は2馬力も多いしな。
そういう家庭にはちょうど良いかもね。
都心は坪単価600万、800万の世界だし、坪単価400万で中央区に買えるのは有り難い。

中央区は中学校まで医療費タダとか、補助が手厚いんだよな。なんだかんだでお得。

[8144: 匿名さん]

都内で中央区に住みたいという夫婦なら２馬力で世帯年収1000万余裕でこえてくるはず。最近は大手を中心に女性の産休、育休などには寛容的だしペアローンを一方的に悲観視することもないと思う。

[8145: 匿名さん]

>>8143 匿名さん
中学まで医療費タダは23区全部ですが。

[8146: 匿名さん]

>>8144 匿名さん

ペアローンの最大のリスクは、離婚ですよ。

[8147: 匿名さん]

日本の離婚率は4割だよ。

[8148: 匿名さん]

>>8146
ペアローンを組むぐらいに仲が良ければ離婚リスクは低いでしょう。

[8149: 匿名さん]

ペアローンで買うならいざという時に流動性が高い駅近物件が吉。

[8150: マンション検討中さん]

坪280だと、幕張タワーと同じなんだよね。
板マン280、タワー350が妥当

[8151: 匿名さん]

中央区は18歳まで医療費が無料

[8152: 匿名さん]

板マンでも400超えるんじゃないかな。
タワーは意外と安いと思う。リフォームとかも不要だし。

[8153: 匿名さん]

現実的なところだと、坪単価420万円くらいかな。
450超えたらパス。

[8154: 匿名さん]

値上がり確実だし500万までなら買うね。

[8155: マンション検討中さん]

>>8152 匿名さん
レインボーや海側は400妥当としても、7割くらい眺望ない部屋だから、平均300切るのでは

[8156: マンション掲示板さん]

やけに高い価格を予想される方が多いのは、競争率を下げようという工作ですか？

[8157: 通りがかりさん]

>>8156 マンション掲示板さん
相手にしないほうがいいですよ。仕事でやってるんですからw

[8158: 匿名さん]

>>8156
逆だよ。
価格を出した時に人気を上げるための業者の書き込み。

不便な板マンとして250-280の妥当な価格が出たとき、
400とか500とかいう書き込みを沢山書いておけば、
詳しくない人は、何これ安いと錯覚して大人気に。笑

[8159: 匿名さん]

今日発売の週刊現代の記事によれば「270前後との見方が強い」

[8160: 匿名さん]

>>8159 匿名さん
普段は週刊誌の記事なんて信じもしないくせにーww

[8161: 通りがかりさん]

住友が売主の棟だけ坪500なんじゃない笑

[8162: 匿名さん]

ほかは400から450だろうね。
スミフだけ500

[8163: 匿名さん]

業者も販売前で印象操作必死なんだねぇ笑

[8164: マンション検討中さん]

住まいサーフィンだとサンビレッジで新築時価280万、パークビレッジ264万。
リーク情報だと280万で売り出し。
サンビレッジで250万は切らないと旨みないね。

[8165: 匿名さん]

湾岸の駅遠の物件すべてが、新築・中古ともに価格崩壊しちまうだろ

[8166: 匿名さん]

グロスでは周辺中古の70平米と同じくらいになるんちゃうか。
同じ価格で駅近の70平米か、駅遠の85平米かという棲み分け。購入者層違うし影響抑えれるのかもね。

[8167: 匿名さん]

都心に団地妻が大量に発生すること以外にここの利点はない

[8168: 匿名さん]

↑意味不明（笑）

[8169: 匿名さん]

まあ、関係者からのリークでは坪単価400超えるってことだから、そのあたりでしょうね。
わざわざデベか激安で売るとも思えないし。
慈善事業で買えない人でも買える価格でうるってわけでも無いんだよね？

一番安い部屋なら300もあるだろうけど、まともな部屋なら400万とか500万が相場だと思う。

[8170: 匿名さん]

>>8161
棟毎の管理会社を見る限りだと住不ハブられてるｗ
タワーも三井だと思うけど、半分咬むのかな？全体にちょい咬みかね？

という訳でリークの坪280から上はなくなった。
据え置きか下への調整のみ、期待して待ちましょう！
詳細が明らかになるまでは周辺物件手出し無用ですよ。

[8171: 匿名さん]

激安デマはもう誰も信じないよ。
坪単価400超えで決まりでしょ。
まあ、500超えてくる可能性もあるが、。

[8172: 匿名さん]

ここをきっかけに首都圏不動産の価格崩壊に期待。
山手線内側が手に届く価格になるといいな。

[8173: 匿名さん]

皆さん凄い金額を書かれているようですが…
品川港南の中古タワマンでも坪400超えてないですよ？
幾ら新築とはいえこの立地で坪400以上って価値あるんでしょうか？

[8174: 匿名さん]

ツボ280でも高い。
タワー建つ頃は不動産暴落で、
団地板マンは、200前後になってるよ。

[8175: 匿名さん]

>>8173
400連呼してる人はBOTかバイトだよｗ
仮に坪300でも結構苦戦すると思う。
周辺新築タワマンや板マン（江東区だけど）の相場や売れ行きを見るとね。

もちろん長期販売覚悟（4000戸売れ残りの悪影響は計り知れない・・・）で坪300超でも驚かないけど、
瞬間蒸発させようと思ったら坪280でも生温い、坪250～260ぐらいのインパクトは必要だと思う。

[8176: 匿名さん]

>>8173
8175はあくまでも全体の平均、目安であって、
パービレ・サンビレの公園＆橋ビューはそれぐらいの価値はあるかもしれない。
角一列をプレミアム仕様にでも仕上げてきたら坪500を越えても驚きはない。
逆にビューが期待できないとなると単なる駅無しの団地群だからね。
極端ではあるけども下を坪200ぐらいでスタートさせれば、
庶民にも富裕層にも訴求できていいかも。

[8177: 匿名さん]

お見合い低層部屋がお値ごろ感で結構人気になりそうだな。

[8178: 匿名さん]

80平米なら6000万前半のお見合い低層パンダ部屋もあれば、1億越えの虹橋ビュー最上階角部屋まであるでしょうね。ただ、狭めの部屋は単価高く、広めの部屋は単価低くして全体的な価格感を狭めてると思います。

[8179: 匿名さん]

>>8177
そだね。
お見合いと言ってもリビングが向き合ってる訳ではなく、
公園が有っての廊下側だからね。

シーヴィレッジは永久眺望と言っても前は寂しい海で夜は真っ暗、
小学校の音がうるさそうで、風の音も強そう。
虹橋向きは値段的に無理だから、内側を狙う人も結構いると思う。

[8180: 匿名さん]

２００台とか４００台とか極端すぎ。結局は３３０とかの無難なラインに落ち着くと思うよ。

[8181: マンション検討中さん]

200台は極端じゃないでしょ。
パークタワー晴海ですら、200台の部屋がありますよ。
パークタワー晴海は元々売れなくて、条件悪い部屋を安く出してそこが売れたけど、今残ってるのは、高く出しちゃって売れなかった売れ残り。

[8182: 匿名さん]

270-330くらいじゃないの。土地を安く仕入れているし、仕様も晴海2丁目や3丁目の物件とは全然違うし、板状だし。400はありえない。

[8183: 匿名さん]

>>8177 匿名さん
同意、実需はそういうところに殺到しそう。

[8184: 匿名さん]

確かに、85㎡以上の部屋しかないシービレッジよりも、サンやパークの65-70㎡のお見合い部屋がコスパが良さそうだから人気が出るのでは。

[8185: 匿名さん]

65-70m2の部屋は坪330あたりで来そうだな。それなら7000万切るし売れやすい価格層だ。

[8186: 匿名さん]

そんなに安けりゃ良いけど、坪単価450くらいだと思うよ。

少なくとも激安はないだろうね。デベは慈善事業じゃないし。

[8187: 匿名さん]

デベは坪200万程度で売っても十分な利益が出るので、売れ残ると困るので、300万以下にする。

[8188: 匿名さん]

慈善事業でもボランティアでもないから無理でしょ。（笑）

少なくとも400超えるでしょ。周辺物件もそのくらいだし。

[8189: 匿名さん]

周辺の物件に比べて、条件が悪い。

[8190: 匿名さん]

西新宿の再開発で65階建のツインタワー建設が確定し、3200戸供給される。もはや陸の孤島である晴海フラッグは坪単価180万円あたりにしないと買い手はいないでしょう。
西新宿の再開発は晴海フラッグを越えるビッグプロジェクトですよ。

[8191: 匿名さん]

永久眺望だし、周辺もきれいに整備されてるし、商業や学校も出来るし、BRTも開通するし、周辺マンションより高くなるのは当たり前では？

450万でも即完売だよ。数年後には高く売れるだろうし。

[8192: 匿名さん]

坪単価400万なら安い。450万ならパス。

[8193: 匿名さん]

有明ですら坪単価370万円なのに、それ以下になる訳あんめーよ（笑）

坪単価280だと幕張まで行かないと無理じゃね？

[8194: 匿名さん]

それともデベが慈善事業として激安販売してくれるのを待つ？

意味ねーべよ（笑）

[8195: 匿名さん]

第二MRはタワー用なのかな？詳しい人いたら教えてください。

[8196: 匿名さん]

早く価格が発表されて同じことを繰り返すbotを黙らせて欲しいですね。ここは坪単価が平均240万円くらいですよ。パンダ部屋は坪単価200万円を切るくらい。

[8197: 匿名さん]

一番安い部屋でも300は超えるでしょ
平均だと400超える。

そもそもなんでデベが激安販売してくれるの？
ボランティア？（笑）

[8198: 匿名さん]

少し考えたら激安販売なんかするわけ無い事くらい分かるのにね。

ボランティアとか、宝くじだと勘違いしてるんじゃない？

建築費高騰して、リフォーム費用も掛かるのに、なんで激安販売するのよ。
ありえないでしょ

[8199: 匿名さん]

激安デマに騙される奴居ないと思うけど、もし居たら、もし信じてたら、少しは自分の頭で考えよう？

なんで激安価格で売る必要があるのか．
ボランティアなのか、慈善事業なのか。

[8200: 匿名さん]

安値期待の人は、ここの入居は四年後ということを意識した方がいいと思う。都心近郊のマトモな賃貸で2LDK以上なら月20万以上は確実だし、4年住めば約1000万。待ってる間に賃料で浪費してれば待つ意味はかなり薄い。また申込み、契約から入居までの間にマンション市場や金利が変化していくのを黙って見ているしかないのはかなり精神的に負担かと思う。安値期待の人は特に、これから市場が冷え込むと信じてる悲観的な人が多いだろうし。。