HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[7751: マンション検討中さん]

>>7749 匿名さん

購入者もボランティアじゃないから、高ければ買わないよ

[7752: 匿名さん]

BRTで交通も便利になったら値上がりするしね。
坪単価500万で売り出しても不思議ではない。

[7753: 匿名さん]

>>7751 マンション検討中さん

買えないやつは千葉や埼玉に買うしかなくなる訳で。（笑）

[7754: 匿名さん]

そもそも激安でデベが売る訳ないでしょ。

デマに騙されて激安で売られる事期待しても裏切られるだけだよ。

坪単価500万くらいだと思っておけば坪単価400万で出てきても激安に思えるしお得だよ。

[7755: マンション検討中さん]

>>7753 匿名さん

で、他のマンションみたいに、売れ残るのでしょう

[7756: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

パークタワー晴海が格好のベンチマークになっちゃってるから、残念だったね

[7757: 匿名さん]

でも、眺望なし日当たりなしの部屋くらいは坪単価300万円前半でほしいよね。
永久眺望なら500万出しても良い。

[7758: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

ちなみに、その論理展開をするなら、大人がうなるような、文章力、論理力が必要だね。買う人も、みんな、頭いいからねぇ

[7759: 匿名さん]

>>7756 マンション検討中さん

有明ですら坪単価370万だからねえ。
格好のベンチマークだよね。

あ、晴海だとドトールもあるね。坪単価400万だっけ？

[7760: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

絶賛販売中のパークタワー晴海よりも高くなる理由を述べてみよ笑

[7761: 匿名さん]

パークタワー晴海は北向き低層でさえ坪単価350万円。
つまり、まともな部屋なら400万超えちゃうわけ。

格好のベンチマークだな（笑）

[7762: マンション検討中さん]

>>7759 匿名さん

有明は江東区。だからベンチマークではない。パークタワー晴海と比べてよ。そこが、仕事でしょ？笑

[7763: 匿名さん]

建築費高騰してるし、パークタワーより3割は高くなるでしょ。

[7764: マンション検討中さん]

>>7761 匿名さん

えー。もっと安いでしょ笑

[7765: マンション検討中さん]

>>7763 匿名さん

建築費　笑
頑張れ笑

[7766: 匿名さん]

>>7762 マンション検討中さん
パークタワー晴海って低層階北向きでも350万なんだ？

だったら、本物件の低層北向きも350万になる可能性はある訳だね。激安とではあるけど、うーん。

とすると、まともな部屋は450超えてきちゃうかな？
建築費も高騰してるしねえ。

[7767: 匿名さん]

有明ですら370超えてきたと言うことは、本物件も建築費高騰の煽りを受ける訳かあ。
と言うことは、パークタワー晴海から3割アップくらいかな？同じ中央区だし。

[7768: マンション検討中さん]

>>7766 匿名さん

建築費は、高騰してるの？笑

仕入れ土地価格で比較してみてよ笑

ここの土地価格いくらだっけ笑？

[7769: マンション検討中さん]

>>7767 匿名さん

コスト比較なら、土地仕入れ価格で比較してみなよ？笑

頑張れ

[7770: 匿名さん]

ここの場合、リフォームも必要になるし、建築費高騰の煽りをもろに被っちゃうからねえ。
周辺環境の整備費用もかかる。
広大な公園を整備する費用もかかるんだよな。。。

坪単価500超えてしまうかもなあ

[7771: マンション検討中さん]

>>7767 匿名さん

どうせ煽るなら、仕事をしている大人が唸るような論理展開してみてよ笑

[7772: マンション検討中さん]

>>7770 匿名さん

コストの主である土地仕入れ価格は？笑

知らないんだ？

知らないのに原価から考察してるんだ？笑

[7773: 匿名さん]

一戸建てだと土地の価格に左右されるけどマンションだと土地価格なんて、猫の額ほどの影響しかないからなあ。

広大な敷地整備も必要だし、埋立地だから建築費が莫大になる。

パークタワーの何倍の敷地を整備しなければいけないのだろうか。埋立地だから莫大な費用の建築費がかかるのに。


坪単価550でも安いかもしれん

[7774: 匿名さん]

パークタワー晴海の北向き低層が坪単価350とすると、それから3割くらい高くなると考える。

だいたい予想できますな。

[7775: マンション検討中さん]

>>7773 匿名さん

へぇ。そういう、知識の人が、

価格が上がるっていってるんだね笑

マンションは、
土地価格が関係ないんだ笑

君の主張、
よーくわかったよ笑

[7776: 匿名さん]

PT晴海も6000万台の3LDKは速攻で売り切れてるよ
ここもそれくらいの3LDKとか、メインとなりそうな7000万台(最近のサラリーマンのローンの壁)の4LDKならニーズは高いだろうから苦戦しなさそう

[7777: マンション検討中さん]

>>7773 匿名さん

知識が露呈したね

でも、これから勉強していけばいいと思うよ。わからいことあったら、聞いてくださいね

[7778: 匿名さん]

土地が広ければ広いほど、埋立地の莫大な建築費用が掛かるわけ。ここは不利なんだよな。

あと、リフォームも高い。一戸毎にリフォームしなければいけない。つまり2倍以上の手間がかかる。当然建築費用も2倍。

坪単価400なら激安。普通に考えても450から500万くらいが妥当。

[7779: 匿名さん]

>>7776 匿名さん

速攻で売り切れる必要ってありますか？
デベの目線で考えようよ。

[7780: 匿名さん]

80平米の部屋ならまともな日当たりと眺望が得られる部屋は8000万から。お見合い、低層、ゴミ置場やエントランスの真上など条件の悪い部屋は7000万前半くらいからかね。虹橋ビュー角部屋なんかは@400や500も十分あり得る。これが現実だと思うよ。

[7781: 匿名さん]

>>7780 匿名さん
俺もそう思う。
まともな部屋は450から。角部屋は500超えると思うな。

[7782: 匿名さん]

ここは埋立地特有の莫大な建築費用とリフォーム費用がネックになる。
当然デベはボランティアじゃないので、価格に転嫁してくるだろうね。
坪単価500万は妥当だと思う。

[7783: マンション検討中さん]

じゃあ、

ここの価格発表まで、様子見だね　　笑

[7784: 匿名さん]

>>7783 マンション検討中さん

様子見してる間にどんどん追い込まれるぞ。
いい部屋から売り切れていく。

チクタクチクタク、時間は止まらない

[7785: 匿名さん]

中古も値上がりしてるし、待てば待つほど不利な状況。

[7786: 名無しさん]

あのさ晴海フラッグからのアンケートのメールの内容で
頭金はいくらって質問の答えの選択肢が1500万円以上?が
上限なんだから普通に考えて頭金が購入価格の20%とすると
1500万/0、2 = 7500万円が標準的な物件でしょう
7500万円/85m2 × 3、3= 290万円/坪
日経の記事が270から280って書いてあるからまぁその辺なんじゃないの

[7787: 匿名さん]

千桜以来かな？
価格発表がこれだけ注目される案件は。

[7788: マンション検討中さん]

>>7786 名無しさん

そうですね。みなさんもわかってるから、大丈夫ですよ。

[7789: 匿名さん]

>>7786
アンケートなんかきてないんだけどいつ頃？
差し支えなければＵＲＬちょーだい。

頭金1500万とか眉唾臭いんだけどｗ
1割だと1.5億だし、2割にしたら大ブーイングでしょ・・・
引き渡しも大分先だし先行き不透明で相場急落＆キャンセル続出リスクを考慮すると、
売主としては2割欲しいだろうけど、その分大抽選会になるぐらいの価格設定じゃないと集客できないｗ

[7790: 匿名さん]

>>7786 名無しさん

日経の記事って、三井が完全否定する迄がセットだったのにね。

坪単価500超えるかもね。

[7791: 匿名さん]

頭金今は1割で1500/0.1=1.5億(上階角35坪として430)なんじゃないの?

[7792: マンション検討中さん]

いやぁ、まじでハルミフラッグ楽しみだわ。久しぶりの大注目物件。

[7793: 名無しさん]

>>7789
今週前半に来た。晴海フラッグの登録したのが先週だからちょうど登録1週間くらい。
偽のメールかもしれないと思ってインフォメーションセンターに電話で確認したら本物だった。
インフォメーションセンターでも登録してから数日から1週間位でメールが行きますと言ってた。
>>7790
日経が数字を記事にすると言う事に意味がある。
そりゃデベロッパーは現時点で肯定するわけがない。

[7794: 匿名さん]

千桜と同じなんだろうか。
期待させるだけさせといて、高かったよなあ。

スミフ価格なら550万もあり得るかも。
400くらいだったら妥当。

[7795: 匿名さん]

>>7792
ほんとほんと、検討者は大いに期待して楽しみに待ってればいい。
梯子外されて予想より高かったらその時はその時。
とにかく5月までは新築中古に関わらず周辺物件は絶対買っちゃダメ！
BOTさんが言うようにここが坪400なら幾らでも他に選択肢があるし、余り放題選び放題ｗ
それこそ豊洲駅近免震内廊下タワマンのブランズ豊洲や、月島駅2分の月島MIDでもいい。

[7796: 名無しさん]

>>7791
一体どこの金融機関が1億3500万円も貸すんだよ？
そもそも1億5000万円の物件を買うようなやつは現金一括でしょ
>>7794
晴海フラッグはこの物件の購入を検討していない層にも話題になる
官民あげた大規模プロジェクトで土地を格安に払い下げしてるから
国民が合理的に納得する相場より高かったらデベロッパーだけじゃなくて東京都も国も責められるよ

[7797: 匿名さん]

まあ、収入なんて人それぞれだからね。
最近の若手は年収2000万も珍しくないし。

買える人だけが買えばよいのでは？
格差社会だよね。

[7798: 匿名さん]

400万でも500万でも良いけど、激安デマで騙すのは良くないと思うな。

[7799: 匿名さん]

騙される方が悪いという意見もあるだろうけど、どうかな？

そもそもデベが激安で売ってあげたいと思うとは思えないんだよね。
周辺相場が高騰してる昨今、坪単価400万なら普通だしコストアップを考えると500超えもあり得る。とくにスミフが絡んでるから、可能性は高い。

[7800: マンション検討中さん]

>>7799 匿名さん

土地仕入れ価格
コストアップしてないやん。笑

[7801: 通りがかりさん]

>>7731 匿名さん
「坪350は千葉しかない」「最近の若手2000万」も同じ人ですね

というか同じ人しかほぼ投稿してませんね

[7802: マンション検討中さん]

>>7801 通りがかりさん

大丈夫ですよ。

みーーーんなわかってますから。

[7803: 匿名さん]

>>7800 マンション検討中さん

意味不明。リフォーム費用や建築費や、土壌改良液状化対策の費用は誰が払うの？

ボランティア？

[7804: マンション検討中さん]

>>7801 通りがかりさん

あとは、

「チクタクチクタク」
「ボランティアじゃない」

ね

[7805: 匿名さん]

激安デマに騙されるやつが悪い。
普通に坪単価500超えてくるよ。

[7806: 匿名さん]

周辺相場考えると坪単価450万超えるかもな。

[7807: 匿名さん]

「みーーーんなわかってますから」も同じ人な。

[7808: 通りがかりさん]

煽る場合は、対等の議論に入り込まないとダメなのに、同じ言葉を連呼してるから、逆効果となり、なおさらハルミフラッグの注目度が増し、様子見ムードとなってしまっている。

[7809: 匿名さん]

>>7808 通りがかりさん

↑意味不明。
落ち着け。

[7810: 匿名さん]

一刀両断はカワイソウ。

[7811: マンション検討中さん]

これで計算すると350万くらいじゃね

http://tubo192.blog.fc2.com/blog-entry-7.html?sp

[7812: 匿名さん]

>>7811 マンション検討中さん

計算方法は様々。中古なら350だろうが新築だと新築プレミアムゆ建築費高騰で2割高くなる。

[7813: 通りがかりさん]

しかし、このスレを見てると、他の物件の高値掴みしなくてよかったと思うわ。六本木や青山じゃなくて、冷静に湾岸だしね。待っててよかった。早くこい、フラッグ。もうすぐ定年で買います

[7814: 匿名さん]

450から500が妥当な価格設定かなと。
あまり安くすると住民層が悪くなるし、このくらいが妥当かな。

[7815: 匿名さん]

>>7813 通りがかりさん

なんで定年で買うの？

[7816: マンション検討中さん]

煽られたおかげで、なおさら様子見ムードになってきました。価格を見極めるまで、ここの発表を待ちますね。

[7817: 匿名さん]

せっかく定年なら田舎に豪邸建てたほうが良さそう。
通勤からも開放されるし、選び放題の利点を使わないなんて損だよ。
ひょっとして、病院への通院とか考えるとこのあたりが有利なのかなあ？

[7818: eマンションさん]

煽られなかったら、他の物件も検討しようと思ってたけど。やっぱりここの価格待ちですね。煽ってくれて、ありがとう。

[7819: 匿名さん]

>>7816 マンション検討中さん

湾岸エリアは待てば待つほど値上がりする相場。
チクタク、チクタク、時間は待ってくれないよ。
条件の良い部屋から売れていく。

気に入った部屋ならすぐ決めるべし。

[7820: 匿名さん]

ここは部屋によって物凄い坪単価変わるだろうから、高い安いで意見が大きく割れてるんだと思うけどね。眺望日照なしのパンダなら280もあり得るし、最上階角部屋レインボービューなら500でも十分売れる。安くなきゃ買わないって人は高倍率パンダ部屋の抽選に漏れたら買えないってだけだし、高くても買うって人は眺望良い好条件部屋を最初から狙っていけばいいだけ。

[7821: eマンションさん]

>>7819 匿名さん

チクタクチクタクの返信くると思ってました。

様子見って言うと、チクタクチクタクって返信が自動でくるようになってるんですね。

[7822: 匿名さん]

>>7818 eマンションさん

待ってる間に年齢も増えていく。
チクタクチクタク、時間は待ってくれないよ。

最も良い時間をチープな賃貸で過ごす事になる。

湾岸エリアは開発の真っ最中。待てば待つほど値上がりするよ。

[7823: 匿名さん]

>>7820 匿名さん

俺も同意見。
坪単価280万、あり得なくもないけど、あったとしても陽当りゼロ、眺望ゼロだろうな。
平均だと坪単価450超えると思うよ角部屋は500オーバーだろうね。

[7824: マンション検討中さん]

チクタクチクタク時間が進むからこそ、時間は戻せないので、発表まで待ちますね。アドバイス。ありがとう。

[7825: 匿名さん]

坪単価500万で発表され、一斉に周辺物件に群がりあっという間にマンション難民。買える部屋がなくなり千葉に買う羽目に。

ここまで未来が読めてる。

[7826: マンション検討中さん]

>>7825 匿名さん

チクタクチクタクさん、
どこのマンションがお薦めですか？

[7827: マンション検討中さん]

パークタワー、割と最近の6期の価格みると、280万台からあるけど、ここは建物、駅距離、お見合い、煙突などを考えると平均230でも高い気がする。
パークタワーの条件悪い部屋の方が、フラッグの条件良い部屋より良くないか？

[7828: 匿名さん]

未来を想像する力こそ不動産力といえる。
5年後どうなってるか、10年後はどうか？

ここ迄予想できるようになれば良い。

[7829: マンション検討中さん]

>>7828 匿名さん

為替を誰も予想できないから、無理だよ。グローバルで経済連動してるから。

[7830: 匿名さん]

10年落ちの中古ですら350超えてる。

パークタワー晴海だと、北向き低層で350だねえ。
そこから類推すると坪単価450が妥当かなと思える。

[7831: 匿名さん]

都心や湾岸は外国人富裕層の街になる。
買えない奴らは千葉や埼玉に追いやられるよ。

買うなら今のうち。

[7832: マンション検討中さん]

>>7830 匿名さん

駅距離、全然違うやーーん。

市況も、全然違うやーーん。

過去を並べても
未来は予想できませーーん

[7833: マンション検討中さん]

>>7831 匿名さん

チクタクチクタク、時間が進むの早いので、発表まで待ちますね

[7834: 匿名さん]

分からないなら、2年後、3年後も想像しよう。
今より悪い世の中か？今より良い街か？今と比較して想像するんだ。


それが不動産力になる。
不動産は5年後、10年後の価格を織り込んでくる。それを想像できなきゃ不動産出来ないよ。

[7835: マンション検討中さん]

>>7834 匿名さん

じゃあ、チクタクチクタクさん、
数年先の為替教えてよ(笑)

[7836: 匿名さん]

想像できないやつは不動産向いてないよ。

チープな賃貸で一生をドブに捨てとけ。

[7837: 匿名さん]

400万より高いと予想。割と450くらいが適正価格だと思う。

[7838: 匿名さん]

例えばさ、なんで湾岸エリアはみんな値上がりしてると思う？

さて、その理由は5年後も有効？10年後は？

不動産というのは、そうやって考えたら良いんだよ。

[7839: マンション検討中さん]

パークタワーで北向き低層って、350の部屋はあるが、1ldkとかだろ。パークタワーは2ldk,3ldkは280,290からだよ。
400とか言ってる奴は、比べる対象をわざと間違える。数字も400,500とか大雑把。

[7840: 匿名さん]

>>7839 マンション検討中さん

パークタワー晴海の北向き低層350万は3LDKですね。
てか、290万の部屋ってないと思うけど。。。

[7841: マンション検討中さん]

>>7838 匿名さん

それを考える前提となる、５年後の日経平均と、日本、中国、アメリカそれぞれのGDPっていくらになるんですか？理由も一緒に教えてよ

[7842: 匿名さん]

まあ、パークタワー晴海の条件悪い部屋ですら350万と言うのは良い指標だと思うね。

400で出てきたら激安だと思う。

[7843: 匿名さん]

株価連動マンション（笑）





大丈夫か（笑）

[7844: マンション検討中さん]

>>7840 匿名さん

え？パークタワー晴海のマンコミの価格表みてみなよ。

[7845: 匿名さん]

無視されて、バカにされて、ボコボコやな。

[7846: 匿名さん]

>>7844 マンション検討中さん

見てますが、低層北向き3LDKが坪単価350万のようですが。。。

[7847: 匿名さん]

嘘がバレた激安デマ夫クン。

[7848: マンション検討中さん]

>>7846 匿名さん

例えば、
マンコミ
パークタワー晴海
価格
２２ページ目
5階

坪いくらになってますか？

[7849: マンション検討中さん]

パークタワー晴海
4階 417 北 69.88㎡ 3LDK 85.29万円 5,960万円 第６期

[7850: マンション検討中さん]

なんだーーーーーパークタワー晴海、安いじゃん