HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[7701: 匿名さん]

買えない人は千葉で良いんじゃない？
普通に坪単価400万とか450万で出てくると思うし。

デベがわざわざ買えない人の為に安くするわけないよ

[7702: マンション検討中さん]

ハルミフラッグ楽しみ

[7703: マンション検討中さん]

400とかって叫んでる人って検討者？
そんな訳ないよね。

[7704: マンション検討中さん]

デベが買えない人の為に安くするんじゃなくて、価値がないものに価格がつかないだけ。
400とか450は勝どき、月島の駅近レベル。

[7705: 匿名さん]

買えない人は千葉で良いんじゃない？
普通に坪単価400万とか450万で出てくると思うし。

デベがわざわざ買えない人の為に安くするわけないよ

[7706: 匿名さん]

>>7703 マンション検討中さん

私は検討者ですけど、400万っていうのは現実的な妥当な感じもしますね。
逆に激安連呼さんは検討者なんでしょうか？
あり得ない激安価格のはずもないし、あり得ないほどの激安価格だとしたら現金客が全部持っていき庶民には手に入りませんよね。

[7707: 匿名さん]

>>7698 匿名さん

85平米が買えないなら60平米で我慢すればよいのでは？

収入なんて人それぞれなんだから、皆んなが買える必要はないよ。

[7708: 匿名さん]

>>7703
中身を議論されたくないから、スレを流して妨害してるネット対策業者のバイトだよ

ちゃんと検討したら、
駅なし、バス、ゴミ施設、強風、中古リフォーム、などなど
マイナスの話題があまりにも多くて不人気になっちゃうでしょ

[7709: 匿名さん]

今だと7000万のローンなんて年収700万もあれば通るでしょ。東京のこれから子育て世帯ならそんな人ごまんといるし、BRTが有効活用できる新橋、八重洲、丸の内勤めの人なんかなおさら。坪300なら全く問題なく売れると思うがね。

[7710: マンコミュファンさん]

>>7706 匿名さん
現金客って・・・お金に色はないので、現金購入だろうが、銀行借入だろうが、何も変わらないけど？
貴方のロジックで、坪400で全住戸を買ってくれる人が居るなら、デベロッパーは喜んで売るでしょうね。

[7711: 匿名さん]

普通に400万でも即完売するのでは？

有明ですら坪単価370超えてるのに、デベが激安で売るわけ無いでしょ。
ボランティアじゃないんだから。ワザワザ激安販売してもらえると思ってるの？

[7712: 匿名さん]

ここは、他より安売りしなければ、全部完売は厳しいにゃ。
デベもマンション不況を恐れて解ってるからね。
早く売り始める。安くね。

[7713: 匿名さん]

BRTで、丸の内って有効活用できたっけ？

[7714: 匿名さん]

スミフも絡んでるし、坪500万超えのスッ高値の可能性もある。

[7715: 匿名さん]

>>7713 匿名さん

東京駅まで一本だよ。

[7716: 匿名さん]

>>7708 匿名さん
そうっす。
他より安くならなきゃ売れない。

[7717: 匿名さん]

ここを敢えて高くなるとか思って奴はライバル業者だろう。
そもそも高くなる訳ない

[7718: 匿名さん]

そもそも激安デマに騙される奴がそんなに多いとは思えないけどな。
想定どおり400万で出てきたとしても、高い高い騒ぐんだろうか？

[7719: 匿名さん]

高値販売したら、魅力薄れるだろう。
売れ残りして、ゴーストタウンなるような場所だよね。

[7720: 匿名さん]

坪280万までが、妥当かもよ

それで何とか4000戸を完売できるような交通網のマンションだよ。

[7721: 匿名さん]

そもそも激安デマに騙される奴がそんなに多いとは思えないけどな。
想定どおり400万で出てきたとしても、高い高い騒ぐんだろうか？

[7722: 匿名さん]

うーん、相場を考えると坪単価400万以下は難しいかもねえ。
一番建築費が高騰してる時期でコストかかってるし、わざわざ安値で売るとは思えない。　　

周辺相場も400万超えだしね。

[7723: 匿名さん]

関係者の話だと、眺望の良い部屋は坪単価500万超えらしいし、平均だと450超えるんじゃない？

[7724: 匿名さん]

坪単価600超えるって話もあるしね。

[7725: 匿名さん]

わざわざ激安で売るデベ、存在すると思う？

俺だったら買えるやつに坪単価600万で売る。
買えないやつは千葉や埼玉送りで良いよ。

[7726: 匿名さん]

激安デマ、信じてる奴が必死に書き込んでるだけでしょ。

[7727: 匿名さん]

280とか言ってるやつは埼玉とか千葉でよくない？

[7728: マンション検討中さん]

パークタワー晴海やパークハウス豊洲レジと同じ流れ。これが始まると掲示板は機能しなくなり、価格発表まで荒らし同士の煽りあいが続くだけのスレになる。

[7729: 匿名さん]

売る側は冷静に検討されると困るんだよ。
掲示板を機能不全にしておいて、モデルルームで客を洗脳したい。笑

[7730: 匿名さん]

大丈夫か？（笑）

[7731: 匿名さん]

「デベボラ」「激安デマ」「有明でも370万」は同一のおじさんでしょ。

[7732: マンション検討中さん]

やっぱり、日本語力、文章力って大事だね
同じ言い方を繰り返してると、説得力ない

ボランティアでない
ボランティアではない


需給バランスという考えが抜けている
つまり、買う人いなければ売れない
お客様がいないと営利集団は成立しません

[7733: eマンションさん]

結論

逆説的に言えば、
売れないとビジネスが成り立たないので、

ハルミフラッグは、
今の時代に、売れる値段で出してくる

今の時代に売れる値段とはいくらか

晴海のマンションの竣工売りしているような
販売状況みれば一目瞭然でしょう

[7734: eマンションさん]

第一期で、どこかのマンションのように
閑古鳥が鳴く価格設定をやると

後が大変

だってここは、重要マンションだから
他の湾岸マンションとは違うんです

4000戸のノルマ

[7735: 匿名さん]

500日を切ったオリンピックパラリンピックの選手居住区というのに、値段だけでは悲しすぎる。ここから多くのゴールドメダリスト等が生まれる訳でそう言うポジ情報が欲しい。

[7736: eマンションさん]

>>7735 匿名さん
じゃあ、提供してくれ

[7737: 匿名さん]

>>7727
坪400とか言ってる奴は超絶売れ残ってるベイサイドとかドトールとかパークタワー晴海買ってやれよｗ
売れ残ってるっつってもここより駅近だし免震内廊下の財閥系タワマンだぞ、格が違うｗ

でもまあ坪300未満は鉄板、恐らく坪260～280で調整してくるはずだから、
詳細が明らかになる5月までは周辺マンション絶対買っちゃダメ！中古も同様。

[7738: 匿名さん]

>>7728-7729
4000戸規模の失敗は許されない大型案件だからね。
もうすでに戦いは始まってんだよｗ
昨秋の日経のリーク然りだし、ネット掲示板対策部隊も抜かりなく発注済みだろうね、
流れを見れば丸分かり。

坪200だの坪400だの何のこっちゃ分からない初心者さんは、
面倒でもスレを最初から読み返してみればいいと思う。
手垢のついてない初期のレスのほうが本音やマンヲタの冷静な見解を拾いやすい。

[7739: マンション検討中さん]

今の市況で無理して買ってない層がターゲットだとすれば、価格が高ければこのマンションにおいても無理して買わないだけだから、つまり売れのこるだけでは？

無理して背伸びローンを組む層は、
もう残ってないでしょ？

残ってるのは、成熟かつ冷静な層だけでしょ

[7740: 名無しさん]

東京2020のレガシーは絶対に失敗できない
東京都としても日本国としてももちろんデベロッパーとしても
そしてここのまちづくりは中流ファミリーやミドルアッパーから高所得者高齢者が共存する世界
その意味で販売価格にメリハリをつけると思う
中流ファミリー層に向けては相場よりも低い坪単価にして販売価格は
周辺のタワマンと同じか若干下回る価格にすると思う
周辺のタワマンが坪300であれば坪250程度
ここの書き込みは坪いくらって話ばかりでつまらない

[7741: マンション検討中さん]

現行のマンションを見送ってる人達に売るんだから、今までとターゲットが違う

無理して借金する層ではなく、堅実に見極める力を持った層。高いと思えば、そーゆーひとたちは、買わないでしょうね。

ただでさえ、今の市況ゆえに、分譲マンションを売って、賃貸に移ってる層もいるからねぇ。見送られるだけでしょ

[7742: 通りがかりさん]

>>7735
>>7736
札幌オリンピックの時真駒内に選手村ができてて(今でもある)
女子アイススケートで活躍して愛されたジャネットリンが(最後こけて銅メダルだったけど)
選手村の自分の部屋の壁にサインを残した
そのサインはそのまま残って新しい住人が多分今でも住んでる
晴海フラッグも各棟から出たメダリストのサインを入り口に掲示するとか
オリンピックの痕跡を残しておいて欲しい

[7743: 匿名さん]

栄光の新記録や感動の名場面が生まれるのは、選手村ではない。
ここは単に宿泊するだけの場所。

[7744: マンション検討中さん]

最近晴海フラッグの会員登録をしたけどアンケートがメールで送られてきて
頭金はいくらっていう質問があってその回答欄の上限が1500万円以上の設定しか
選べずにちょっとびっくりした
もし購入するのであれば現金一括と思ってるから

[7745: 買い替え検討中さん]

23区でいっぺんに2000戸以上分譲した例は無いんでしょ、相当安く出ないと4000戸は無理でしょ。
近隣住民の人かな？デべボラの人、高値煽りでも無理だよ、残念ながら。

[7746: 匿名さん]

>>7745 買い替え検討中さん

いっぺんにじゃないよ。23年春まで4年かけて売るんだから。そこそこ大規模マンションでも2年程度だと考えると、2倍は時間かけてじっくり売るんだから、飛ぶように売れる必要もない

タワーがまだ計画出てないけど似たようなもんでしょう

ワケ有りパンダもあると思うけどあんまり全体の割安放出を期待しても無駄だよ、残念ながら

[7747: 名無しさん]

PTHが徒歩12分で@350なんだから、徒歩20分のここが@300行くわけないでしょ。

内向きお見合い部屋で@250くらいかもね。

ここが@300だとしたら、PTHかDT買ったほうがマシ

[7748: 匿名さん]

>>7743
河村直美が監督する東京2020の記録映画には
おそらく選手の素顔が垣間見える場面として必ず選手村の
シーンが登場するよ
選手村の部屋でくつろいでいるシーンとか選手村で食事しているシーンとか
開会式から閉会式までの全てが東京2020ってこと

[7749: 匿名さん]

まあ、450なのか350なのか、はたまは500なのか判明するでしょ。

デベはボランティアじゃないし高値目指すなら500くらいだろうねえ。

[7750: マンション検討中さん]

まぁ、パークタワー晴海が、竣工前完売してたらね。。流れは変わったんだろうけど。

竣工してるのに、３桁残ってるみたいだから、つまりそういうことでしょ。

[7751: マンション検討中さん]

>>7749 匿名さん

購入者もボランティアじゃないから、高ければ買わないよ

[7752: 匿名さん]

BRTで交通も便利になったら値上がりするしね。
坪単価500万で売り出しても不思議ではない。

[7753: 匿名さん]

>>7751 マンション検討中さん

買えないやつは千葉や埼玉に買うしかなくなる訳で。（笑）

[7754: 匿名さん]

そもそも激安でデベが売る訳ないでしょ。

デマに騙されて激安で売られる事期待しても裏切られるだけだよ。

坪単価500万くらいだと思っておけば坪単価400万で出てきても激安に思えるしお得だよ。

[7755: マンション検討中さん]

>>7753 匿名さん

で、他のマンションみたいに、売れ残るのでしょう

[7756: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

パークタワー晴海が格好のベンチマークになっちゃってるから、残念だったね

[7757: 匿名さん]

でも、眺望なし日当たりなしの部屋くらいは坪単価300万円前半でほしいよね。
永久眺望なら500万出しても良い。

[7758: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

ちなみに、その論理展開をするなら、大人がうなるような、文章力、論理力が必要だね。買う人も、みんな、頭いいからねぇ

[7759: 匿名さん]

>>7756 マンション検討中さん

有明ですら坪単価370万だからねえ。
格好のベンチマークだよね。

あ、晴海だとドトールもあるね。坪単価400万だっけ？

[7760: マンション検討中さん]

>>7754 匿名さん

絶賛販売中のパークタワー晴海よりも高くなる理由を述べてみよ笑

[7761: 匿名さん]

パークタワー晴海は北向き低層でさえ坪単価350万円。
つまり、まともな部屋なら400万超えちゃうわけ。

格好のベンチマークだな（笑）

[7762: マンション検討中さん]

>>7759 匿名さん

有明は江東区。だからベンチマークではない。パークタワー晴海と比べてよ。そこが、仕事でしょ？笑

[7763: 匿名さん]

建築費高騰してるし、パークタワーより3割は高くなるでしょ。

[7764: マンション検討中さん]

>>7761 匿名さん

えー。もっと安いでしょ笑

[7765: マンション検討中さん]

>>7763 匿名さん

建築費　笑
頑張れ笑

[7766: 匿名さん]

>>7762 マンション検討中さん
パークタワー晴海って低層階北向きでも350万なんだ？

だったら、本物件の低層北向きも350万になる可能性はある訳だね。激安とではあるけど、うーん。

とすると、まともな部屋は450超えてきちゃうかな？
建築費も高騰してるしねえ。

[7767: 匿名さん]

有明ですら370超えてきたと言うことは、本物件も建築費高騰の煽りを受ける訳かあ。
と言うことは、パークタワー晴海から3割アップくらいかな？同じ中央区だし。

[7768: マンション検討中さん]

>>7766 匿名さん

建築費は、高騰してるの？笑

仕入れ土地価格で比較してみてよ笑

ここの土地価格いくらだっけ笑？

[7769: マンション検討中さん]

>>7767 匿名さん

コスト比較なら、土地仕入れ価格で比較してみなよ？笑

頑張れ

[7770: 匿名さん]

ここの場合、リフォームも必要になるし、建築費高騰の煽りをもろに被っちゃうからねえ。
周辺環境の整備費用もかかる。
広大な公園を整備する費用もかかるんだよな。。。

坪単価500超えてしまうかもなあ

[7771: マンション検討中さん]

>>7767 匿名さん

どうせ煽るなら、仕事をしている大人が唸るような論理展開してみてよ笑

[7772: マンション検討中さん]

>>7770 匿名さん

コストの主である土地仕入れ価格は？笑

知らないんだ？

知らないのに原価から考察してるんだ？笑

[7773: 匿名さん]

一戸建てだと土地の価格に左右されるけどマンションだと土地価格なんて、猫の額ほどの影響しかないからなあ。

広大な敷地整備も必要だし、埋立地だから建築費が莫大になる。

パークタワーの何倍の敷地を整備しなければいけないのだろうか。埋立地だから莫大な費用の建築費がかかるのに。


坪単価550でも安いかもしれん

[7774: 匿名さん]

パークタワー晴海の北向き低層が坪単価350とすると、それから3割くらい高くなると考える。

だいたい予想できますな。

[7775: マンション検討中さん]

>>7773 匿名さん

へぇ。そういう、知識の人が、

価格が上がるっていってるんだね笑

マンションは、
土地価格が関係ないんだ笑

君の主張、
よーくわかったよ笑

[7776: 匿名さん]

PT晴海も6000万台の3LDKは速攻で売り切れてるよ
ここもそれくらいの3LDKとか、メインとなりそうな7000万台(最近のサラリーマンのローンの壁)の4LDKならニーズは高いだろうから苦戦しなさそう

[7777: マンション検討中さん]

>>7773 匿名さん

知識が露呈したね

でも、これから勉強していけばいいと思うよ。わからいことあったら、聞いてくださいね

[7778: 匿名さん]

土地が広ければ広いほど、埋立地の莫大な建築費用が掛かるわけ。ここは不利なんだよな。

あと、リフォームも高い。一戸毎にリフォームしなければいけない。つまり2倍以上の手間がかかる。当然建築費用も2倍。

坪単価400なら激安。普通に考えても450から500万くらいが妥当。

[7779: 匿名さん]

>>7776 匿名さん

速攻で売り切れる必要ってありますか？
デベの目線で考えようよ。

[7780: 匿名さん]

80平米の部屋ならまともな日当たりと眺望が得られる部屋は8000万から。お見合い、低層、ゴミ置場やエントランスの真上など条件の悪い部屋は7000万前半くらいからかね。虹橋ビュー角部屋なんかは@400や500も十分あり得る。これが現実だと思うよ。

[7781: 匿名さん]

>>7780 匿名さん
俺もそう思う。
まともな部屋は450から。角部屋は500超えると思うな。

[7782: 匿名さん]

ここは埋立地特有の莫大な建築費用とリフォーム費用がネックになる。
当然デベはボランティアじゃないので、価格に転嫁してくるだろうね。
坪単価500万は妥当だと思う。

[7783: マンション検討中さん]

じゃあ、

ここの価格発表まで、様子見だね　　笑

[7784: 匿名さん]

>>7783 マンション検討中さん

様子見してる間にどんどん追い込まれるぞ。
いい部屋から売り切れていく。

チクタクチクタク、時間は止まらない

[7785: 匿名さん]

中古も値上がりしてるし、待てば待つほど不利な状況。

[7786: 名無しさん]

あのさ晴海フラッグからのアンケートのメールの内容で
頭金はいくらって質問の答えの選択肢が1500万円以上?が
上限なんだから普通に考えて頭金が購入価格の20%とすると
1500万/0、2 = 7500万円が標準的な物件でしょう
7500万円/85m2 × 3、3= 290万円/坪
日経の記事が270から280って書いてあるからまぁその辺なんじゃないの

[7787: 匿名さん]

千桜以来かな？
価格発表がこれだけ注目される案件は。

[7788: マンション検討中さん]

>>7786 名無しさん

そうですね。みなさんもわかってるから、大丈夫ですよ。

[7789: 匿名さん]

>>7786
アンケートなんかきてないんだけどいつ頃？
差し支えなければＵＲＬちょーだい。

頭金1500万とか眉唾臭いんだけどｗ
1割だと1.5億だし、2割にしたら大ブーイングでしょ・・・
引き渡しも大分先だし先行き不透明で相場急落＆キャンセル続出リスクを考慮すると、
売主としては2割欲しいだろうけど、その分大抽選会になるぐらいの価格設定じゃないと集客できないｗ

[7790: 匿名さん]

>>7786 名無しさん

日経の記事って、三井が完全否定する迄がセットだったのにね。

坪単価500超えるかもね。

[7791: 匿名さん]

頭金今は1割で1500/0.1=1.5億(上階角35坪として430)なんじゃないの?

[7792: マンション検討中さん]

いやぁ、まじでハルミフラッグ楽しみだわ。久しぶりの大注目物件。

[7793: 名無しさん]

>>7789
今週前半に来た。晴海フラッグの登録したのが先週だからちょうど登録1週間くらい。
偽のメールかもしれないと思ってインフォメーションセンターに電話で確認したら本物だった。
インフォメーションセンターでも登録してから数日から1週間位でメールが行きますと言ってた。
>>7790
日経が数字を記事にすると言う事に意味がある。
そりゃデベロッパーは現時点で肯定するわけがない。

[7794: 匿名さん]

千桜と同じなんだろうか。
期待させるだけさせといて、高かったよなあ。

スミフ価格なら550万もあり得るかも。
400くらいだったら妥当。

[7795: 匿名さん]

>>7792
ほんとほんと、検討者は大いに期待して楽しみに待ってればいい。
梯子外されて予想より高かったらその時はその時。
とにかく5月までは新築中古に関わらず周辺物件は絶対買っちゃダメ！
BOTさんが言うようにここが坪400なら幾らでも他に選択肢があるし、余り放題選び放題ｗ
それこそ豊洲駅近免震内廊下タワマンのブランズ豊洲や、月島駅2分の月島MIDでもいい。

[7796: 名無しさん]

>>7791
一体どこの金融機関が1億3500万円も貸すんだよ？
そもそも1億5000万円の物件を買うようなやつは現金一括でしょ
>>7794
晴海フラッグはこの物件の購入を検討していない層にも話題になる
官民あげた大規模プロジェクトで土地を格安に払い下げしてるから
国民が合理的に納得する相場より高かったらデベロッパーだけじゃなくて東京都も国も責められるよ

[7797: 匿名さん]

まあ、収入なんて人それぞれだからね。
最近の若手は年収2000万も珍しくないし。

買える人だけが買えばよいのでは？
格差社会だよね。

[7798: 匿名さん]

400万でも500万でも良いけど、激安デマで騙すのは良くないと思うな。

[7799: 匿名さん]

騙される方が悪いという意見もあるだろうけど、どうかな？

そもそもデベが激安で売ってあげたいと思うとは思えないんだよね。
周辺相場が高騰してる昨今、坪単価400万なら普通だしコストアップを考えると500超えもあり得る。とくにスミフが絡んでるから、可能性は高い。

[7800: マンション検討中さん]

>>7799 匿名さん

土地仕入れ価格
コストアップしてないやん。笑