HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[762: 匿名希望]

90㎡の部屋を壁、電気ケーブル、水道配管も全部取っ払って、間取り変更、全部屋天カセ、リビング造り付け収納、分譲マンションでは単価が高くて採用しない床材(ショールームの担当者談)を使用してリノベしましたが、1,300万円くらいで済みました。(設備機器4割引)
個人でもそのくらいの費用で出来るんだから、デベも坪単価バカ高くせずに、リノベ完了した分から順次ガンガン売り切ってった方がいいんじゃないかな。

[763: eマンションさん]

>>762 匿名希望さん
それは仕入原価に過ぎず、そこに人件費と利益が乗るから1戸あたり2000万ぐらい

[764: 匿名さん]

選手村は完全に湾岸物件のバランスブレイカーとなるでしょうね。
恐ろしくて今から湾岸に手を出す気にはなれません。

[765: 名無しさん]

分譲価格が下がるのも中古価格が下がるのも大歓迎！楽しみやなあ。

[766: マンション検討中さん]

湾岸で在庫も含めこれから売り出す物件も多数抱えているデベ連合が売り主なのにバランスブレイカーになるような値付けするわけないｗ
ここが安く売りだされるかもと待っている人はセンスないよ。
パンダ部屋はもちろんあるだろうけど、そんなものは抽選だろうしプロ投資家が蹂躙する。

[767: 匿名さん]

たぶんタワーを眺望を売りに先行させて、パークタワー晴海プラスアルファぐらいの値段で出すんでしょうね。

[768: マンション検討中さん]

>>762 匿名希望さん
リノベした部屋から出すなんてことはしないでしょ。新築物件と同じ位置付けで出すんだから。

[769: 匿名希望]

選手村購入者で、小中学生のいる家庭の入居開始は、選手村に小中学校が建設された後になりますね。
環状2号線の工事もあるし、いずれにしても入居するまで時間がかかりそうですね。

[770: 匿名さん]

>>769 匿名希望さん

早くて2022年というところでしょうかね？

[771: 匿名さん]

やはり、新築価格よりは15%くらいは安くしないと買ってもらえんよ
中古とまでは言えなくても、新古物件であることに間違いはないから

[772: 匿名さん]

晴海は空きマンションで溢れる、と言われてますね。

[773: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん
高く売り出すのは自由だが売れなきゃ値下げしかない。
商売は在庫持ってるところが弱いんだよ。
在庫は長く停滞すると負債になるから。

[774: 匿名さん]

>>771 匿名さん

新築として出すでしょ。新築価格で売れるよ。建物はほぼ新品、内装はフルリノベするんだから。

[775: 匿名さん]

>>772 匿名さん

榊大先生にだけね^_^

[776: 購入経験者さん]

９年前に晴海レジデンスを購入し１年前に売却
現在は豊洲在住のものです
当時＠２１０の買い物でしたが売却時＠２７０
売却活動の中で見えてきたことは晴海には実体価格がないということ
つけられている価格は全て期待価格のみ
晴海の住民だった時代に、便利な街だと感じたことは一度たりとてなかった
にもかかわらず売れた
不思議でならないがそういう街
しかしながらオリンピック終了後に大量分譲に、二匹目のドジョウをついつい狙ってしまう
住んだ人間にしかわからない直感です

[777: 匿名さん]

楽しみ

[778: 匿名さん]

東京五輪選手村、建設現場で作業員胸挟まれ死亡
http://sp.yomiuri.co.jp/national/20180129-OYT1T50095.html

ご冥福をお祈りします、、、
しかしこれはやってしまいましたね。

[779: マンション検討中さん]

大きな現場だとどうしても何件か出てしまいますね。
最近ですとブリリアタワー八重洲や、東京會舘の建て替えで起きてしまっています。

[780: 匿名さん]

作業員が亡くなって、ここは大島てるに載りますね。。。ご冥福をお祈りします。

[781: 匿名さん]

オリンピック関連の建設現場等の死亡事故、20数件起きてるそうです。
過労で自殺してしまった人もいましたね。
残念です。

[782: 匿名さん]

東京五輪選手村９割引き　都有地売却なぜできた
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2018-02-19/2018021901_01_1.html

[783: 匿名さん]

パークタワー晴海の隣の土地にモデルルームが出来るんだね。モデルルームはH31/3末に竣工だって。

[784: 匿名さん]

坪単価600万らしいね。それでも瞬間蒸発。

[785: 評判気になるさん]

>>784 匿名さん

倍率がすごいことになりそう。

[786: 匿名さん]

784みたいなありえないウソを書いてもシラケて誰も反応しないね。

[787: マンション検討中さん]

>>786 匿名さん
だな、坪単価600だったら一般人買えないね。

[788: 匿名さん]

札幌の選手村なら、リーズナブルか価格で買える。

[789: 匿名さん]

>>787 マンション検討中さん

うちの高知に住む両親は坪単価600万でも買うって言ってたぞ。

[790: 匿名さん]

板状22棟、タワー2棟、合わせて6千戸はかつてない規模。
価格もかなり幅を取ったハイローミックスになるのではないか。

[791: 匿名さん]

中央区H30年度予算案の中で選手村の事にも触れてありました。
晴海5丁目に小中学校がH35年度開校予定です。
晴海4丁目に(選手村は5丁目)図書館・区の特別出張所・認定こども園・保健センター・お年寄り相談センターなどが、H35年度開設予定です。
病院も決定、商業施設計画も決定しており、スポーツ施設は、すでにほっとプラザ晴海があります。あとは温浴施設を計画するかどうかでしょうか。焼却場の熱を利用した温水プールはほっとプラザ晴海にあります。


H30度中央区予算(案)概要
P42・P49参照
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/zaisei/yosan/30/20180202142459098.fil...

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん

全部マンションじゃなくて、区役所の出張所や、老人ホームになるから、分譲されるのは半分以下では？

[793: 匿名さん]

坪単価600万なら普通にあり得る数字かと。

[794: 匿名さん]

坪単価32万円で仕入れた土地なので坪単価600万円で販売したら国民の非難を浴びるのは明白です。多分、シティタワー品川のようにインパクトのある価格で分譲するでしょう。国民が納得するように坪単価150〜200万円での販売を予想。
元々その程度の坪単価の土地でしたし、何も問題はない。

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん

坪単価600万円くらいなら普通にあり得るでしょうし、10年近くかかる面倒なプロジェクトなんだし、600万なら普通に良心的かと。

[796: 匿名さん]

仮に200なら、1年で売り切れるでしょう。

[797: 匿名さん]

>>796 匿名さん

それだったら全部買うよ。
で、坪単価500で転売する。

[798: 匿名さん]

当然転売規制はかかるけどね。

[799: 匿名さん]

晴海レジデンスは新築時な坪180万円くらいでしたからね。坪32万円の仕入値だから、その6倍の坪192万円位の売出しになるでしょうね。
戸数を考えるとその位のインパクトは必要ですからね。

[800: 匿名さん]

そんな価格で売り出したら業者に買い占められるだけだよ。
でも、土地売買の条件でそんな制約付いてましたかね？？
制約もないのにわざわざ業者が殺到するような価格で売るなんて凄い願望ですね。

[801: 検討板ユーザーさん]

板状も眺望や駅距離にかなり差があるので値段もメリハリつくだろうね。

[802: 匿名さん]

眺望がいい棟は駅から距離があるから選ぶのが難しい。あと交通結節点が価格設定上どう評価されるかも興味ある。

[803: 名無しさん]

>>800 匿名さん

俺も買い占めて、坪単価500万で転売するわ。

[804: 匿名さん]

>>791

晴海もまだ電線地中化してないところが散見されるので早くしてほしい。
区の管轄じゃないのかなあ。

[805: 匿名さん]

>>804 匿名さん
これからやりますよ〜

[806: 匿名さん]

こんな地下鉄希望

[807: 名無しさん]

地下鉄はこんな感じらしいよ

[808: 名無しさん]

選手村はBRTが担当するはず。

[809: 匿名さん]

>>807

それ知ってますけど、既に駅のある所に駅作る意味が分からない。
もう一度練り直してほしい。

[810: 匿名さん]

選手村もでき、月島にも新たに3本のタワマンが建ち人口が増えるので、廃止になった昔の都バス「東12」晴海埠頭→東京駅八重洲口行きを復活させたい。

[811: 匿名さん]

ゆりかもめ側と中央区が和解して豊洲駅からゆりかもめが選手村まで延伸するほうが

地下鉄作るよりはるかに現実的なのだ

[812: 匿名さん]

追記
東12
晴海埠頭→晴海トリトンスクエア中央→月島駅→新川→東京駅八重洲口

[813: 匿名さん]

>>811 匿名さん

中央区にとってゆりかもめを延伸させるメリットは何？

[814: 匿名さん]

ゆりかもめの延伸、湾岸地下鉄の両方を却下し、BRT一本に絞ることで決着をみたのが2年前だったね。

[815: 匿名さん]

ゆりかもめの計画は、勝どきまでだったから、中途半端であまり意味ない。
新橋まで行くんだったら、ゆりかもめでも良かったけど。

[816: 匿名さん]

ゆりかもめは交政審で審査対象にすら入らなかったからね。あれで勝負ありだったね。

[817: 検討板ユーザーさん]

BRTとの共存も勘案しつつ妄想。
大江戸線との接続は築地市場駅で。

東京駅は八重洲側。
勝どき晴海は、勝どき東・TTT・ドトールに跨がる位置で選手村跡地の遠いところからでも徒歩10分圏内とする。

東京ガスの再開発や、集客施設のできる新豊洲を経由して国際展示場駅へ。


勝どき駅の混雑は、トリトン勤務の人は引き続き大江戸線メイン、他のユーザーや増える住民は新線やBRTに流れること、また勝どき駅の拡張もあるのでこれで混雑緩和を実現。

こんなかたちで交通網を形成し、不便地域も極小化を目指す。みたいなね。


BRTは虎ノ門・新橋～豊洲・豊洲市場・有明を繋ぐ形で。

[818: 匿名さん]

来年は区議会議員選挙があるので、また地下鉄の夢を見せてくれる立候補者が現れると思いますよ〜

[819: 匿名さん]

>>807 名無しさん
それは中央区の夢でしかなく、絵に描いた餅。

[820: 匿名さん]

つくばエクスプレス延伸との一体整備を条件づけられてしまったから、事実上凍結だね。

[821: 匿名さん]

一連の言動をみてると、中央区議会にあんまりやる気がないんだと思う、色んな意味で・・・
地盤は銀座日本橋の有数の商業エリアと、築地月島の下町エリア、
ニューカマーの晴海の出る幕はないというか・・・
国がやる（金を出す）んだったらどうぞご自由に、っていうね。
五輪もBRTも地下鉄構想もそれ以外も全てそんな印象。

[822: 匿名さん]

東京オリンピック後の選手村に住むことはできるの？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180315-00010000-ffield-life

[823: 匿名さん]

商業施設を前倒しで作ってほしい。
一階　イオンの大型スーパー
二階　衣料、日用品
三階　ホームセンター
四階　くら寿司かスシロー＆フードコート

お願いします。

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

外国人向けのエリアになるらしいし、もうちょっと高級路線になりそう。

[825: 匿名さん]

>>819 匿名さん

東京都も湾岸地下鉄の検討チームを作ったよ。

[826: 匿名さん]

>>824

大型スーパーと回転寿司はぜひお願いしたい。

高級店、おしゃれなお店はマンションの1階で。

[827: 匿名さん]

19日のNHK時事公論「ピョンチャンから東京へ〜2020への課題」の中で、刈屋富士雄解説委員がピョンチャンの選手村についても触れていました。
「メディアビレッジや選手村に使われたマンション群は、大会前に完売」と話されました。
注目されているうちに販売するという戦略が見事に当たったという事なんでしょうか。

[828: 匿名さん]

>>827 匿名さん

晴海も、モデルルームは来年の春にオープンですから、オリンピックまであと約1年というタイミングで販売することになりますね。
ただ、規模が規模なので、一年での完売は難しいような気もします。

[829: 匿名さん]

ここの場合、モデルルームは選手の部屋の紹介でもあるわけで
五輪の番組に取り上げられる絶好の機会を狙ってるということもあり、
販売自体はそんなに早くないだろ。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん

いや、早めに販売は始めると思うよ。
早めに始めない理由はないよね？

[831: 匿名さん]

海側の建物が立ち上がってきましたね。

[832: 匿名さん]

来年消費税増税があるからその前に成約できるタイミングで売り出すのがベストでしょ

[833: 匿名さん]

経済危機が来て、延期になる可能性あり。

[834: 匿名さん]

5-5街区3棟の建物形状、配置もはっきり見えてきましたが
棟間隔は計画イメージよりも大分余裕がありそうですね。
計画イメージでは棟の間のイメージが分かりませんが
団地の公園みたいなのではなく、オシャレな感じの広場になるといいな～

[835: 匿名さん]

計画イメージ

[836: 匿名さん]

>>827 匿名さん

欲しいなあ。激安販売を望むが、やっぱり坪単価500万は超える？もしかして600万超える？

価格が読めない。。。

[837: 匿名さん]

>>836 匿名さん

立地、供給数考えても越えないでしょ。
ボリュームゾーンは、300前後では？

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん
私も300ちょいかなと思ってる
駅から遠いからねぇ

[839: 匿名さん]

この記事によると価格は下落しそうです。
昔のように坪単価200万円位で出してきそう。

https://zuuonline.com/archives/184231

[840: 匿名さん]

>>832 匿名さん
引渡し時の税率が適用されるからもう間に合わないよ

[841: マンション検討中さん]

ここ出るときには安くなると思ってたが、なんか息切れしそうにないね。豊洲の東急タワー、パートナー企業の人曰く平均４５０超えるそうな。

[842: 匿名さん]

>>839 匿名さん

坪200万なんて夢見て待ってたら、打ち砕かれて取り返しのつかないことになるからやめたほうがいいよ笑

駅遠なりに安くは出してくると思うけど、一体開発メリットと良好な眺望、オリンピック選手向けに作られたことによる余裕のあるスペック、という付加価値があるので、思ったよりは安く出ないと思います。

また、供給過多についてですが、もし6,000戸程度供給されただけで値崩れを起こすのであれば、湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきた実績に説明がつきません。

今後ますますコンパクトシティ化が進む中で、都心近接エリアの需要はさらに高まるものと思われますので、急激な値崩れは考えにくいでしょう。

[843: マンション検討中さん]

坪２００とかが予算の人は悪いこと言わないから今すぐ幕張買った方がいいよ。

[844: 匿名さん]

晴海レジデンスは坪200万円だったから、低層のパンダ部屋を坪200万円で出すことはありそうだね。

[845: 匿名さん]

BRTや周辺開発もあるからそこまで安くはならないでしょう

[846: 匿名さん]

>>844 匿名さん
相場がもう違いすぎます。
板状のパンダは坪270万前後と予想しますが、果たして・・・

[847: マンション検討中さん]

今や坪３００で十分パンダ感出るからな。７０平米６９００万で人寄せなるでしょう。

[848: 匿名さん]

250万くらいだと思うよ
原価安いし、戸数が多すぎるし、駅距離もありすぎる

[849: 匿名さん]

そうだね。坪250万円くらいかもね。
土地を激安で仕入れているから、坪250万円くらいにしないと税金を支払っている国民も納得できないでしょう。

[850: 匿名さん]

国が供給するわけじゃないから関係ない
一部の納税者(購入者)だけ安く手に入るのも納得できないでしょう

[851: 匿名さん]

坪250だと投資組も参入して倍率が高くなりそうだから、坪330位が一番いいかな。

[852: 匿名さん]

>>850 匿名さん

そもそも駅距離あるから250万程度でもそこまで安すぎないよ
坪300万以上だと7,000万超えるからこの戸数は捌けないし、デベロッパーの利益が大きいと市民団体は黙っていない

[853: 匿名さん]

幕張と同じくらいの坪単価になるよ。不自然なくらい土地を安く売ったわけだから、高値で販売したらマスコミの格好のネタになる。

[854: 匿名さん]

埼玉でも370万超えてる時代に、お花畑な予想ですねー。

坪単価500万は超えるでしょ。600万超えてもおかしくない相場。

[855: 匿名さん]

もともと坪200万の土地が坪600万とか非現実的。
これ以上、金利が下がりようがないし、ここから金利が上がるだけだから、不動産価格は今がピーク。

[856: 匿名さん]

>>853 匿名さん

お子ちゃまだなぁ。
高くなる理由なんて幾らでも説明を付けられる。それくらい考えて国も売っている。
幕張と同じくらいの坪単価という方が説明がつかないし不都合がたくさん。
仮に幕張と同じくらいになったとしたら、すごい倍率になって買いたくても買えないよ。

[857: 匿名さん]

不当に安く売られた土地に不当に安い建物として販売されるなら
それを手に入れた奴が一番不当だと思うわ
まだ全戸都が買い取って公営住宅にして税金の足しにしてほしい

[858: 匿名さん]

>>854 匿名さん

坪600万ってグロスで幾らになるか分かっていってる？あなたなら売れますか？

私なら坪600万なら山手線内側買います。

[859: 匿名さん]

坪600万と言っているのは相手にしないほうがいいです。有明は少し前なら坪150万の立地でしたから。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[860: 匿名さん]

結局は500万前後で売られると思いますよ。
激安も激高も有り得ない。
2年後の相場考えると500万前後かな。

[861: 匿名さん]

有明の板マンは330万。

プラス要因としては中央区ブランドと、唯一無二の選手村の価値。そして、選手村仕様で天井高など高グレードなところか。
マイナス要因としては、リフォームによる入居時期が遅れる事かな。

400万から500万くらいが適正かな？
高くても500万超えるくらいだと嬉しい。