HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[75751: 検討板ユーザーさん]

都心の職場に通える？
なんか現実離れしてる

[75752: 匿名さん]

倍率工作が盛り上がってきた。タワーなんてもっと倍率高くて実需に行き渡る確率更に下がるｗ

[75753: マンション検討中さん]

タワーっていつ入居できるの？
板マン買って住んで、タワー買ってタワーに住み替えすることはできる？

[75754: eマンションさん]

>>75753 マンション検討中さん

できるよ、全く問題無い

[75755: 匿名さん]

>>75752 匿名さん

それは価格次第やろ。
すみふが実需に行き渡るように適切な価格にしてくれるかもしれんで？

いずれにせよ安くても高くても実需は厳しい現実しか待ってないけどな笑

[75756: マンション検討中さん]

>>75754 eマンションさん

ありがとうございます。では板マンからのタワー住み替えします

[75757: マンション検討中さん]

>>75755 匿名さん
実需に行き渡るように適切な価格ってどれぐらいの価格帯だろう。
安すぎたら高倍率になって投資家が殺到して実需は買えない。
高かったら実需は手が届かず買えない。

[75758: eマンションさん]

>>75756 マンション検討中さん

タワー当たってから悩みましょう

[75759: eマンションさん]

>>75757 マンション検討中さん

海外勢も円安でかなり買いにくるから価格がいくらであってもタワーはそれなりの倍率になると思います。

[75760: 通りがかりさん]

>>75754 eマンションさん

住宅ローン２つは無理じゃね？
現金の人なら問題ないけど。

[75761: マンション検討中さん]

昨日池上さんの番組で東京のマンション価格は安いってやってた。70平米9000万円、世界主要都市で20番ぐらい。ソウルは2番で70平米2億円だって。1番は香港で2億9000万！

[75762: 評判気になるさん]

>>75760 通りがかりさん
前提が住宅ローンならそうですね。

[75763: マンション検討中さん]

>>75762 評判気になるさん

前提は住宅ローンです。板マンに2024年に入居して2025年にタワー買って2026年にタワーに入居とかなら大丈夫だと思うのですが。。

[75764: 匿名さん]

明日って祝日ですか？

[75765: マンション検討中さん]

晴海フラッグタワー棟情報流出か

[75766: 匿名さん]

>>75763 マンション検討中さん

板マン入居してからタワマン買うのは無理だろ。
タワマンは小規模マンションじゃないんだから。。。

[75767: 匿名さん]

>>75765 マンション検討中さん

価格ないならゴミ同然なんだから、ゴミ載せるなよ。

[75768: 匿名さん]

>>75761 マンション検討中さん

東京も都心なら70平米で2億くらいするだろ。

[75769: 通りがかりさん]

>>75761 マンション検討中さん
三田ガーデンは2、3億するだろうから、アジアでは東京安くないよ。

[75770: マンション検討中さん]

ハイハイ、今でも日本はアジアのナンバーワンだよ。

[75771: 匿名さん]

うける。

[75772: 匿名さん]

昭和はバケモノおじさん召喚するなよな。

[75773: 匿名さん]

>>75757 マンション検討中さん

晴海三兄弟が坪380～420で出てるから、それらと同等であれば分散して買いやすくなると想定。

[75774: 匿名さん]

>>75770 マンション検討中さん
え、違うの？
まさか中国とか言わないよね？

[75775: eマンションさん]

>>75760 通りがかりさん

一つは現金で考えてます。セカンドローンで二つもそれなりの属性なら問題無いとは思いますが今住宅ローン残があるなら厳しいですね。

[75776: 匿名さん]

>>75773 匿名さん
それは確かに。仕様によるがドトールは超えられなそう。

[75777: 口コミ知りたいさん]

>>75775 eマンションさん

住宅ローン1、現金1じゃないと買えないのか？
なんとか住宅ローン2でやれる方法を探します。
でもタワー購入のとき世界情勢はどうなってるかね？
ウクライナが続いてて拡大してたらマンション購入どころじゃないかもね

[75778: 口コミ知りたいさん]

>>75776 匿名さん

そうなんですね。でも面倒くさいから晴海三兄弟買おうかな

[75779: マンション検討中さん]

板状が中古である晴海レジデンスより安かったことを踏まえると、駅近の晴海三兄弟の中古坪380～420よりさらに安くなるでしょ
300-400くらいでは？

[75780: 口コミ知りたいさん]

>>75779 マンション検討中さん

タワーが坪300だったたら流石に大抽選サバイバルでは？

[75781: 匿名さん]

>>75779 マンション検討中さん

売り出し当初は晴海レジデンスは坪250くらいだったから晴海フラッグの方が高かったよ
それを考えると坪450くらいになるんじゃない？
で、フラッグタワーの売り出し中に周辺中古が坪500くらいになってフラッグタワーが激安と言われる流れ

[75782: 匿名さん]

そう信じたいよね。

[75783: 匿名さん]

>>75779 マンション検討中さん

幾らなら実需が買いやすいか？の金額ですね。
タワーが幾らで出てくるか？の議論は上の方で何のソースもなく不毛に終わっています。

[75784: 口コミ知りたいさん]

結局は板マン抽選頑張るが結論

[75785: 口コミ知りたいさん]

>>75781 匿名さん
売り出し当初は晴海レジデンスは坪250くらいだった

売り出しをここに持ってくるひとはきっと不動産売買に上手くいってないのではと感想です。
売り出しなんて関係ないよ。今時点を見てね
注目するとこが違うよ

[75786: eマンションさん]

>>75783 匿名さん

坪450で65平米なら9,000万しないからそれぐらいなら買いやすいからその辺がボリュームゾーンじゃないのかな。
後はある階から億、最上階3億弱とかじゃないの。

[75787: 匿名さん]

>>75785 口コミ知りたいさん

板状売り出し時は晴レジより少し高いくらいの価格付けだったんだから、タワー売り出し時も周辺タワマンより少し高いくらいの価格付けになる可能性は高いよね？ってだけの話なんだけど

[75788: 通りがかりさん]

>>75787 匿名さん
だからそれがセンス無いって言ってる。

[75789: 通りがかりさん]

売り出し時の価格なんて関係ない。

[75790: 匿名さん]

>>75788 通りがかりさん

じゃあデベはみんなセンス無いことになりますね笑
周辺中古の相場を参考にしないデベなんているの？

[75791: 匿名さん]

タワー棟の価格について議論しても、2019年販売前からモニターしてた人間か、再販開始したタイミングから検討し始めた人間かでまず噛み合うはずがない。

2019年の第1期で価格が発表された時にどういう評価だったか、知っていればタワー棟の価格設定も想像がつく。

ただ、それはタワー棟の価格決定権が三井にある場合の話だけどね。

すみふなら知らん。

[75792: 匿名さん]

ここは東京都から破格の値段で土地を譲り受うける条件として、東京都との間で優良住宅を安価に提供することが求められているのではないか。
販売価格も市況ではなくコスト積み上げで、土地価格が圧倒的に安いので販売価格は実質的には建設コストとデべのマージンが大半だろう。
そうなれば周囲の中古価格がいくらかなどというのは無意味であり、タワーは板より建設時期が後になったことから建設費用の高騰分が値上げ要素となるが、それでも坪350万円程度がいいとこだと思うがどうなるか見もの。

[75793: 匿名さん]

>>75792 匿名さん

もし市況関係なく売り出すなら板の価格はもっと安いっつうに。
当時第1期の価格設定は完全に周辺相場を考慮した価格設定。

もちろん少々割安だったが、それは3000戸を越える超大規模なんだから当然。
第1期から売れないと悲惨なことになるからな。

今回タワー棟の販売が周辺相場を考慮しないで販売されると思ってる時点で新参者っつうのが分かるわ。
三井はちゃんと周辺相場を勘案して価格を決める。当たり前のこと。
PTKや豊海、月島と後発のタワーもあるんだから。

[75794: 匿名さん]

>>75779 マンション検討中さん
板状が安い理由を知らないのか？
フラッグ素人過ぎて反論する気にもなれん。
タワーは高いよ。

[75795: マンション検討中さん]

sunB棟目の前の消防署、移転しねえかなぁ。と思って調べたら令和1年に移転して今の場所になっててワロタ。。。坪単価安いのは魅力的だけど、目の前に消防署があるってやっぱ微妙かなぁ

[75796: 匿名さん]

>>75787 匿名さん
最近の検討者かな。
2018年からの時系列の経緯を知らない素人が勝手なこと言ってるけど、タワーの価格が発表されたらあっさり消えるな、きっと。
説明する気にもならんわ。
最近検討し始めた人、湾岸素人、オリンピック事情に無知な人に売るぐらいなら、新規受付けを止めてこれまでの落選者に売ってあげたら。

[75797: 匿名さん]

>>75792 匿名さん
新参者のずれた書き込みは何の参考にもならないからいらない。
それにしても新参者が増えたなぁ、、。

[75798: マンション検討中さん]

マンション検討に新参もくそもないと思うけど、、
まぁここの古参＝抽選落ち続けてる人だから同情はするが

[75799: 口コミ知りたいさん]

>>75796 匿名さん

だね。最近の検討者で一次取得者だね。
周辺中古の近近の成約状況は価格に反映するが
周辺中古の売り出し時の価格なんてどうでもよい。
目の付け所が最近検討始めたにひとって感じ。
今は賃貸なのって聞きたい
しゅう

[75800: 匿名さん]

タワーが安くなるのではないかと予想している人に向かって新参者と馬鹿にしているような口調の人がいるが、タワーが安く売られることで何か不利益があるのかな。タワーが高くなった方が良いというのも何だかおかしな話のようだが。

[75801: フラッグ]

>>75795 マンション検討中さん
眺望よりも音が気になります

[75802: マンション検討中さん]

今回2階で蓋開けしていない部屋が6部屋ありますね。完売に自信がないのでしょうか。
4C107B-a, 5A75, 5B70, 5C79A, 5D71, 5F86

[75803: 評判気になるさん]

>>75802 マンション検討中さん

蓋開けってどうゆう意味？
不動産業界用語ですか？
ググったがでなかった

[75804: 匿名さん]

>>75795 マンション検討中さん
緊急車両のサイレンだけじゃなく、屋外スピーカーや訓練の音もあるから覚悟しておいた方が良いよ
臨港署は消防船も複数所有してるし

[75805: 匿名さん]

板状はよっぽど条件が良い住戸以外は爆死間違いなし

転売前提で買ってない実需には関係ない話だが、相場より2割安いとか言いながら嵌め込まれた投資家が哀れ
賃貸・売却が数千戸溢れた状態で相場通り売り貸しできるわけないじゃん

[75806: 評判気になるさん]

>>75805 匿名さん

すごいですね。投資家が哀れとか。
どれだけ未来が見えてるのか？
あと何でこのスレに書き込むのか。
単純にどうゆう立場の人か知りたい

[75807: 匿名さん]

高く買ってもらうには高くても欲しいと思ってもらう条件がないといけない
相場通り買ってもらうには、供給と同じだけの需要がないといけない

[75808: 匿名さん]

>>75807 匿名さん

これまでの倍率を見ていればかなりの需要があることは明らかですね
その中には当然高くても欲しいと思う層も一定含まれているのでまぁ中古でも売れるでしょう
できれば実需がちゃんと当選してほしいですけど

[75809: 評判気になるさん]

これまでの倍率を見ていればかなりの需要があることは明らか
は同意。

できれば実需がちゃんと当選してほしいですけど
は、別に資本主義なんだから金持ってる投資家とが
当選してもいいと思う。

[75810: マンション検討中さん]

>>75805 匿名さん
のらえもんやマンマニアが買い推奨してるマンションを否定できる人間って、Mr.Sぐらいかな。

[75811: マンコミュファンさん]

榊さんは自分の本でマンション購入は駄目で賃貸にしとけと言ってるよ。
評論家としていつもどうなんだろうと思ってる。

[75812: 口コミ知りたいさん]

>>75810 マンション検討中さん
サカキ氏はどうでもいいが、坂根氏はリセールには期待できないとは言ってるね

[75813: 匿名さん]

２０年後３０年後の人口構造を考えれば分ること。
その頃にはジャパンasNo１００位（３０年前は一人当りGDP２位、今は28位）に成り下がっているかも知れず、低賃金が改善されない日本の若者も愛想を尽かし優秀な人材は軒並海外脱出している筈。
或いは中国の植民地になるか、東京直下地震での湾岸壊滅か、どれが一番早いか。
当然インバウンドも期待できないし、私はかなり悲観的です。

[75814: 匿名さん]

>>75812 口コミ知りたいさん

築地住民だった牧野さんは「昭和、平成時代のマンション買いの発想とはそろそろ決別したほうがよいが、お好きだったらどうぞ」だそうｗ
https://uchicomi.com/uchicomi-times/category/buysell/main/10864/?page=...

[75815: 匿名さん]

どの部屋がリセール良いとか、見てるところが間違ってる気がしますね。
まず広域立地としてどうか？次に狭域立地としてどうか？ですよ。
狭域で言えば、ハルフラはそもそも中央区の中では最下位クラスです。隅っこもいいところ。
でも赤羽や十条でさえも坪400を超える時代です。
同じ値段だったら北区に住みたいか中央区に住みたいか、どっちの人（需要）が多いでしょうね。
あ、ハルフラは坪300でしたね。圧倒的。

[75816: 名無し]

Twitterでタワーの広さとか詳細資料持っている人いるけど何で？

[75817: 周辺住民さん]

>>75804 匿名さん
まず、海の消防署なので緊急車両の出動が少ないのと、D棟の正面までは晴海フラッグの私道だからサイレンならないよ。

[75818: 匿名さん]

>>75816 名無しさん
契約書は全員持ってる。タワー価格は抽選連続ハズレ組の倍率工作

[75819: 匿名さん]

>>75792 匿名さん
タワー棟は利益の半額返すという条件は除外されてるよ。板状はオリンピックで使うから安く売るように厳しい契約させられた。
デベにも旨味与えないと、販売に参加してこない

[75820: マンション掲示板さん]

>>75801 フラッグさん
消防署の皆さんの仕事は訓練がほとんどで、日中はずっと訓練の音がしています。やはり音が気になると思います。

[75821: 口コミ知りたいさん]

>>75819 匿名さん
これ知らない人が多いよね。
で、タワーはデベがしっかり利潤を取りそこそこの高値（坪450くらい）で出てきて、板の中古市場も引き上げれられると予想しています。

[75822: 匿名さん]

ここの駅遠タワーが高値に成れば
板よりも
勝どき駅近のタワーたちの方がもっと中古市場が引き上げられて
ウハウハですね。
で、勝どき駅近タワーたちが上がれば月島や豊洲の駅近タワーたちも、
中古価格が引き上げられる。机上の空論。

[75823: マンション検討中さん]

>>75819 匿名さん

本当ですか？確かに、オリンピック後のマンション販売に関して、土地取得時には建築費等も不明だから値段を決めることは困難ですね。普通に販売される可能性は十分ありますね。ちなみに、パークタワー勝どきの計画上の分譲価格は坪320万円、実際は@420から@450万円だから、マーケットに合わせて上げてくる可能性ありますね。利益率は30%ぐらいですかね。晴海フラッグタワーも計画上は@300ぐらいでも相場に合わせて@400超えはありえますね。

[75824: マンション検討中さん]

>>75819 さん

本当ですか？確かに、オリンピック後のマンション販売に関して、土地取得時には建築費等も不明だから値段を決めることは困難ですね。普通に販売される可能性は十分ありますね。ちなみに、パークタワー勝どきの計画上の分譲価格は坪320万円、実際は@420から@450万円だから、マーケットに合わせて上げてくる可能性ありますね。利益率は30%ぐらいですかね。晴海フラッグタワーも計画上は@300ぐらいでも相場に合わせて@400超えはありえますね。

[75825: マンション検討中さん]

噂流してるツイートは「安い」と言ってるだけでそれが平均価格かパンダ価格かは全く分からない
湾岸初となる駅遠20分タワマンだから比較したくても相場がないんだよね

一期一次で様子を見て方針を決める可能性もあるから、行くなら一期一次だな

[75826: eマンションさん]

>>75825 マンション検討中さん

そう買うなら1期

[75827: 匿名さん]

タワマンて言ったら贅沢マンションの代名詞みたいなもので、駅遠だったら様にならないでしょ。８分以上かかるようなとこは板と変わりない。

[75828: 匿名さん]

朝からzipで子育てしやすい街特集出てましたねー！

[75829: 通りがかりさん]

>>75816 名無しさん

前回貰った資料の中にありましたよ。

[75830: 口コミ知りたいさん]

>>75816 名無しさん
購入者に配布された資料に添付されているみたいですよ！

[75831: 通りがかりさん]

タワマンは土地がタダ同然なのと容積率を街区にまぶしているから晴海では一番お得になる可能性しかないですね。
駅遠タワマンという不便を買って出るような馬鹿馬鹿しさと、虹橋最前線ではないというA棟に劣る点を考えると視界が抜けてもそれ程でもないのでは。
A棟がアリーナS席ならタワー棟は2階C席。。

[75832: マンション検討中さん]

>>75828 匿名さん

もっとMRの予約が取りずらくなりそう

[75833: 通りがかりさん]

>>75830 口コミ知りたいさん

契約しなくてもMR訪問で貰えましたよ。

[75834: 匿名さん]

>>75831 通りがかりさん
ネガキャンが素人感丸出しで痛い

[75835: 買い替え検討中さん]

MRで聞いたところ、今期もやっぱりSEAは全体的に人気らしい。
一方で、SUNはある程度人気にばらつきがでるんじゃないか、と予想してました。
うちは広い所が良いので、SEAに突撃。

[75836: 口コミ知りたいさん]

>>75827 匿名さん
スカイズ・ベイズ、パークタワー晴海は？まあ、ギリ歩ける距離ではあるけど。
湾岸って見栄っ張りの集まりだから駅近板マンより駅遠タワマンのほうが評価高いんだよね。豊洲の板状の相場見てれば明らかだよね。

[75837: マンション検討中さん]

勝どき月島はともかく、そもそも湾岸タワマンの売りは眺望と豪華な共用施設だったから、他の都心部マンションとは少しニーズが異なる
結局駅近や商業施設隣接マンションが1番人気ではあるものの眺望や共用部推しで人気保ててるマンションも多い

[75838: 通りがかりさん]

>>75834 匿名さん

これがネガキャンに聞こえるのは最早病気かと思う。

[75839: 通りがかりさん]

>>75835 買い替え検討中さん

サンは車庫出入り口ビューを出すから、そりゃばらつき出るでしょうね。

[75840: 匿名さん]

>>75836 口コミ知りたいさん

豊洲は板状マンションも人気ありますよ。

[75841: 匿名さん]

サンD棟はマジできついみたい。
営業も申込集められるか不安って言ってた。

[75842: eマンションさん]

>>75841 匿名さん

大丈夫だよ、無抽選は流石にない

[75843: マンション検討中さん]

前期ですら無抽選あったので、今期はハルフラに住む意義も無いような部屋で、かつ安くもないので、営業の見立ては正しいかと。

[75844: 匿名さん]

>>75842 eマンションさん
サンＤは無抽選充分有り得るぞ。
行って営業に聞いてみればわかる。
どうしても晴海フラッグが良くて予算伸びない人は最初からサンＤ一本で行った方がいい

[75845: eマンションさん]

>>75844 匿名さん

ありがとう！買わせて頂きます。

[75846: マンション検討中さん]

高い維持費払ってわざわざ住む環境なのかってところに、気持ちの折り合いがつくかどうかですね。

[75847: 匿名さん]

>>75846 マンション検討中さん

これでも50mくらいは離れてるんでしょ？
だったら十分そうな気はするけど
フラッグ内ではともかく都内広域で見たらかなり恵まれてる方の離隔だよね

[75848: 匿名さん]

無抽選のサンＤをみんなで買いましょう

[75849: 匿名さん]

>>75847 匿名さん
駐車場の入口が目の前だし、それなのに2重サッシじゃないから音相当煩いけど

[75850: 通りがかりさん]

昼夜問わずクルマが途切れず出入りして、グレーチングを乗り超える音と歩行者向けのサイレンが聞こえたら、平和な暮らしなんて出来ないよね。