HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[74851: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[74852: 匿名]

晴海フラッグ個別のネガが無くて草生えてるな

[74853: マンコミュファンさん]

駅遠バス便、ランニングコスト15万円、どん詰まりで販売即街のピークの三重苦個別ネガを出すと、「他買えばいいじゃん」が出て生えた草が全部枯れる。

[74854: 匿名さん]

駅遠、どん詰まり、清掃工場、買う理由がない。
以上。

[74855: マンコミュファンさん]

そして枯れ草にFIREする。

[74856: マンコミュファンさん]

周辺マンションの高騰にはなんだかんだで理由があるけどここにはない。それでも晴海レジデンス程度の価格は維持するとは思うが、ランニングコストや賃貸棟の存在で晴海レジデンス以上に賃貸には向いていない=価格キツイ。

[74857: 匿名]

すでに議論、論破されつくしたネガしかないなぁ。皆が知ってるネガを今更言っても遅いよね、皆知った上で申し込んでるんだから。。

[74858: マンコミュファンさん]

論破はされてない。納得しているだけで。
言葉は正確に。

[74859: 匿名さん]

>>74853 マンコミュファンさん

ランニングコストってなんだ？
何にそんなにかかるんだ？

[74860: 匿名]

>>74858 マンコミュファンさん

個別のネガ出して、ネガに納得して購入者多数になってるならネガの要素は論破されとるやん笑。ネガになってないって事だよ納得しちゃってるんだから。

[74861: 晴海フラッグ]

>>74859 匿名さん

数字が適当すぎるよね。酷い話だねこれは。
晴海フラッグ85平米平均とすると5B86で管理費、修繕積立、ネット、クラブ会費、自治会費、テレビ使用量で42,250円。
あとは固定資産税。これは未定だか減免控除等何もない最大値で55,000円仮。
あと駐車場30,000円、自転車500円。
最大で13万弱。固定資産税が減免入るのは当たり前なのでもっと安くなるよ。

[74862: 晴海フラッグ]

>>74860 匿名さん

駅遠→事実。でも車利用、BRT利用で納得してる方多数。ネガとしての要素は普通。
継続して活発な議論してください。
ランニングコスト15万→事実ではなく事実要素の積み上げでもっと廉価な事は明確であり論破済。
どん詰まり→土地のどん詰まり定義に該当しない。すでに様々な意見が出ててこの土地をどん詰まりという人は言葉の定義の理解不足、論破済。
清掃工場→事実。ネガ要素なので各自継続的に議論してください。

[74863: マンション検討中さん]

車利用の方は抽選落ちたらどうするの？

[74864: マンコミュファンさん]

>>73648 マンション検討中さん

参考

[74865: マンコミュファンさん]

>>19457 マンション検討中さん

参考

[74866: マンコミュファンさん]

>>74861 晴海フラッグさん

先人達の試算と比較して漏れている項目がありそうだね。

[74867: 晴海フラッグ]

>>74866 マンコミュファンさん

貴方はMR行ってないのか？MRで貰える資料をそのまま転載してる。その資料まず見なよ笑

[74868: マンコミュファンさん]

どん詰まりの理解を拒絶してるだけやん。どん詰まりの街が発展しやすい根拠を他のどん詰まり立地の例でも挙げて示してくれないと何も論破できてないよ。

[74869: 匿名]

>>74868 マンコミュファンさん

発展しやすい根拠とか話を飛躍させるなよ。どん詰まりの定義は何か、ここがそれに該当するかそこが論点だよ。晴海フラッグが発展するかどうかって論点が全く違うのわかってるのか？

[74870: 匿名]

>>74863 マンション検討中さん

売却します、私は。今のところに住み続ける選択肢が残ってるので。

[74871: マンコミュファンさん]

>>74867 晴海フラッグさん

その資料に漏らしまくってる項目がある事に気付けない自分に反省はないのかこの人。。

[74872: 匿名さん]

BRTは360円ぐらいじゃない？　家族分の交通費も入れなきゃ。

[74873: 晴海フラッグ]

>>74871 マンコミュファンさん

具体的にどこが漏れてるのか指摘できるのか（笑）？デベにここが漏れてると言えるレベルの話なのか？30年後はこの金額な訳ないってアホな話ではないよね？？

[74874: 晴海フラッグ]

>>74871 さん

貴方の15万の根拠はここの掲示板の先人達が書いたのを信じてるって話で良いの？？
そもそも例で出してる人の金額幅、滅茶苦茶大きいけど。見ず知らずの掲示板の書き込み信じてデベの試算は信頼しないってのは普通じゃ無いよ。デベ試算も固定資産税とか相当余裕見てるのわかってるのか？

[74875: マンコミュファンさん]

>>74874 晴海フラッグさん

リンク先も楽観から悲観まで幅見て書いてあるじゃん。

[74876: 晴海フラッグ]

>>74875 マンコミュファンさん

貴方はその掲示板の内容信じて足して二で割って15万、これが正しいと判断して書いたのですか？貴方が書いた15万の根拠は何か聞いてるので教えてください。私の数字はデベが試算したものを書いてます。

あとリンク先の金額幅ある人は30年後想定で金額出してるのわかってますか？？

[74877: 名無しさん]

固定資産税って1ヶ月55,000円ですか？1年で60万以上？！

[74878: 契約者]

>>74877 名無しさん
資料にそう書いてありますよ

[74879: 晴海フラッグ]

>>74878 契約者さん

デベが概算高めで出してますと説明して資料上、その金額で書かれてます。
引き渡し時の税制がどうなってるか不明のため軽減措置等も考慮されてないとのことなので下がるとは思いますが期待し過ぎないでデベシミュレーションは見込んでおいた方が良いとは思います。

[74880: 通りがかりさん]

>>74877 名無しさん
前回シービレ4C100の資料貰ったときは80万の記載でしたね。
ただ、これは税制上の減免制度は一切考慮していない（可能性は低いが住宅ローン減税の様に引渡までに税制改悪の可能性を考えてだそうです）のと三井は固定資産税を高く見積もる傾向があるので当初の減免期間中は高くてもせいぜいこの半分くらいでは？と予想していますが…

ちなみに修繕積立金は売主は最終的に3倍にする前提で計算しています。この資料は恐らく自分から確認しにいかないと提示してきません。
あとは賃貸と比べてという点で言えばランニングコストは火災保険くらいですかね？？

[74881: 晴海フラッグ]

>>74880 通りがかりさん

積立金は購入時に10年分支払いしてますのでそこは固定だと思います。その後3倍ぐらいになっても元の額が小さいのでそこまで影響は無いと思います。火災保険は10年分購入時の諸費用に参考計上されてますね、10年で6万強85平米。

[74882: マンション検討中さん]

固定資産税については、土地割合が低いとしても、中央区が近くのマンションとかけ離れた固定資産税評価をする訳は無いと皆考えているんですよね。
何故かネガさんはデベの50-60万を実直に信じてるけども・・

[74883: 晴海フラッグ]

>>74882 マンション検討中さん

デベの数字を信じてる訳ではなく最悪の想定値として参考にしてるだけだと思いますよ。デベの数字以外に皆さん自分で概算試算してると思いますが公の掲示板でデベが数字出してるならその数字をベースに話す方が建設的ですから。

[74884: マンション検討中さん]

>>74883 晴海フラッグさん
固定資産税は各自の見積もりに概算としてデベが載せているので、それは個人で計算すれば良いだけでは？
それをベースに話すから、60万が確定のように一人歩きして、不毛な議論を呼びログに残って資産価値にも影響でてきますよね。

[74885: マンション掲示板さん]

>>74884 マンション検討中さん
結論としては80平米の場合は20万円ぐらいと想定。
外したら自分は売却するかなぐらい

[74886: 評判気になるさん]

>>74882 マンション検討中さん

リンク先ちゃんと読み取れば、80平米湾岸平均の20-25万を楽観、デベ提示の60万を悲観として幅持たせていて真っ当な試算だと思うよ。

[74887: 評判気になるさん]

リンク先の修繕積立金は30年後で2～3倍で、ハルフラは維持するものが多いのでこれは想定甘いと思う。それでも元が小さいので大したことはない。

[74888: 契約者]

たかだか固定資産税やら修繕費すら払えるか心配になるなんてみみっちい。収入上げること考えた方がはるかに建設的ですよ。そんなおじいちゃんみたいな古い考えばかりの人だとフラッグの高齢化が心配になりますよ

[74889: 匿名さん]

固定資産税が晴海レジの住宅ローンより高いじゃやんｗ　いらねｗ

[74890: 評判気になるさん]

>>74888 契約者さん

働かなくなったら空気吸ってるだけで毎月貯金から15万円引かれるんだからキツイよ。

[74891: 晴海フラッグ]

>>74884 マンション検討中さん

60万はデベ概算と話をしてますし確定してないのは普通わかると思います。
固定資産税が高い場合の資産価値の影響ってのは上振れですか下振れですか？固定資産税が高いという事は資産価値は高いという意味ですよね一般的には。引き渡しの時には確定するものなので区分マンションの固定資産税の額程度で資産価値が増減するとは思えないですけど。

[74892: 評判気になるさん]

最寄りの勝どき駅まで2kmギリギリあるかないかなので会社によってはバス代出ない所ありそうね。
360円*2回/日*20営業日*4人= 57,600円/月

[74893: マンコミュファンさん]

2km歩いて勝どき駅って弱いね。

[74894: 匿名さん]

バスー電車の乗り換えは田舎でもタブー、最悪だ。

お金と時間と体力の無駄。しかも往復で地獄。

[74895: 通りがかりさん]

>>74887 評判気になるさん

ハルフラは10年後3倍想定ですよ。組合がテベ想定通りで上げられるかどうかは不明ですが。

[74896: 匿名]

>>74890 評判気になるさん

生きるって事はそういう事だよ

[74897: 匿名]

>>74894 匿名さん

どこに勤めてるんですか（笑）？

[74898: マンション掲示板さん]

>>74897 匿名さん

GAFAです

[74899: マンション掲示板さん]

>>74897 匿名さん

外資系です。年収3000です

[74900: 匿名]

>>74899 マンション掲示板さん

いや、場所だよ聞きたいの。なぜ晴海フラッグ検討したの？？