HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[74051: 匿名さん]

>>74046 匿名さん
足立区や荒川区の中古探せばまだまだあるよ

[74052: 匿名さん]

同じ14階建ての「三田ガーデンヒルズ」あるじゃん。

埋立地と内陸のいい比較になる。

[74053: 匿名さん]

とにかく緑、都心で自然木1本1億円の価値。

[74054: マンコミュファンさん]

>>74053 匿名さん
木が一本一億円？どういう意味？
新宿御苑は、何円になるのやら

[74055: マンション検討中さん]

4B100が欲しい！
ちょっと値上げしたら手頃な倍率にならないかしら。

[74056: 匿名さん]

>>74055 マンション検討中さん
4B100はうちが一族の与信フルに使って突っ込むので諦めた方が無難と思います。

[74057: 通りがかりさん]

あー、久しぶりにスポーツバーについて検討板でも語りあいたいなぁー。キャパはどれくらいなんだろう。価格は？そして、交流は？あー、気になる。

[74058: 匿名さん]

若い子と交流したいけど、無理だよ。

ママ友の街で交流はできないよ。噂になるし。
形だけでもマンション外にした方がいいのに。

[74059: マンション検討中さん]

>>74055 マンション検討中さん

9500万円ぐらいになれば無抽選になると思う

[74060: 匿名さん]

>>74057 通りがかりさん
湾岸は少年サッカースクールやチームが数多くあるので、サッカー中継時など、子供から大人までワイワイ盛り上がりそう。

[74061: 匿名さん]

タワマンが発売されれば、板マンと格差つきそうだな。

[74062: 周辺住民さん]

タワマンはいくらぐらいになるのか。
PTKよりは安いだろうから坪400万円ぐらいかな。

[74063: 匿名さん]

>>74062 周辺住民さん

シティタワーズ東京ベイより安かったら瞬間蒸発する。
なぜならあちらは江東区。こちらは中央区だからね。

シティタワーズ より高くて、PTKより安い感じになりそうだね。

[74064: マンション検討中さん]

これで北区十条より安かったら笑えるな

[74065: 通りがかりさん]

シービレは少し価格が上がるらしいよ…。

[74066: 匿名さん]

>>74065 通りがかりさん
ソースは？

[74067: 匿名さん]

>>74064 マンション検討中さん

駅距離が違いすぎる。

[74068: マンコミュファンさん]

シービレは値上げして倍率抑えるべきだと思うよ。
2019年にハルフラを評価して買っていただいた人には媚びて良いと思う。

[74069: マンコミュファンさん]

スポーツバーは○inderの集合場所かな。

[74070: マンション検討中さん]

>>74067 匿名さん
普通はそう考えるけどここは中央区だから価値あると思ってる人多いから

[74071: マンション検討中]

>>74065 通りがかりさん

営業マンからの話でしょうか？

[74072: マンション検討中さん]

>>74067 匿名さん

東京の中央区は全国での知名度があるけど北区の存在を知っている人は少ないからな

[74073: 匿名さん]

>>74072 マンション検討中さん

地方からすれば東京は東京だよ。

[74074: 匿名さん]

>>74072 マンション検討中さん
中央区や北区なんか日本中あちこちにあるだろ

[74075: 通りがかりさん]

>>74071 マンション検討中さん
連休明けをお楽しみに！

[74076: 匿名さん]

日本橋区と京橋区がくっついて中央区になった。50年前ぐらいかな。
区なんてどんどん変わるよ。　

２0年後、勝どきと晴海は90%の確率で中央区から外されていると思う。

[74077: 匿名さん]

中央防波堤が江東区なのもあり、区が入り組んでめちゃくちゃだから、湾岸区にまとめられる可能性大。

[74078: 匿名さん]

シティタワーズ 東京ベイより高いなら、タワー待ちしてても、買えない可能性大だわ。

[74079: 匿名さん]

>>74076 匿名さん
次は当選しような笑

[74080: 名無しさん]

4B100が9500万で無抽選って有り得ないでしょ。
1億切って売り出すなら殺到だよ。
誰の視線もきにならないワイドスパン！
4B96もいいけど、リセールの際に100平米って壁は大きい。都内で100平米以上と検索するといかに在庫少ないか

[74081: 匿名さん]

板マンだらけの街のタワマンは、板マンからの買い替えが絶えないから、リセールバリュー落ちないことが多いって本に書いてあった。

[74082: 販売関係者さん]

>>74076 匿名さん
利権が許すわけない
既得権益知らないでしょ

[74083: マンション検討中さん]

4B96は何階が出てくるか知ってる方がいれば教えていただきたいです

[74084: 匿名さん]

>>74081 匿名さん
東雲のタワマンのこと？笑

[74085: 通りがかりさん]

>>74069 マンコミュファンさん
設定範囲を500mに出来ればいいですけどねー。いずれにしても交流のみが楽しみです！

[74086: 通りがかりさん]

>>74085 通りがかりさん
わたしもです。そのためにフラッグに決めましたから。こんな場所都内で他にないですよ。今から楽しみで仕方ない。

[74087: マンコミュファンさん]

スポーツバーは25時までやってくれると捗りますね。
とにかくハルフラを当ててからですね。

[74088: 通りがかりさん]

>>74086 通りがかりさん
同士がいて嬉しいです。本音を言えば50m設定にしたいです。普段の疲れを交流で発散したい人もいるでしょうし。厳しい世の中ですからね。少しくらいスポーツバーでね。交流をね。

[74089: マンコミュファンさん]

>>74087 マンコミュファンさん

パビリオンのPCで時間みたけど、そんな遅い時間までの営業ではなかったですよ。

[74090: 匿名さん]

>>74076 匿名さん
まあ臨海部なんて基本的に庶民のための場所だからね。歴史と高い文化が育まれた内陸部とは本来相容れないし、違うものは別々にすべきだろう。

[74091: 匿名さん]

Twitterで見学会の予約を取ってる人がちらほら出ていますが、もう申し込み出来るのでしょうか？
前回落選した人優先？

[74092: マンション検討中さん]

>>74091 匿名さん
落選者と、前回締め切りで入らなかった人への優先案内かもですね。一般開放はまだだと思います。

[74093: 匿名さん]

やっぱタワマン待ちだな。高かったら撤退だ。

[74094: 匿名さん]

タワマンは今の相場だと坪450くらいでしょうかね
平均坪400とかだと大抽選会になるでしょうね

[74095: 匿名さん]

>>74094 匿名さん

板マンは200台だから300くらいだろうね。

[74096: 匿名さん]

コンシェルジュカウンターの有無はリセールに影響しますか？
SEA C棟、PARK C棟、SUN E棟

[74097: 匿名さん]

>>74096 匿名さん

コンシェルジュ不要な人は影響なし。

[74098: 匿名さん]

>>74090 匿名さん
本当にそうすべきと思うなら、実名出してでもそういった活動してみたらいいと思うよ。
今はSNSもあるんだし、あなたの熱い思いを世の中にぶつけてみよう！

[74099: 通りすがりさん]

>>74095 匿名さん
もし300万なら２つは申し込みたいなー

[74100: マンコミュファンさん]

タワマン待ってたらベイパ買えないじゃん。

[74101: マンコミュファンさん]

立地的に東雲以下だけどなんかキラキラしてるよねハルフラって。東雲より安いし。

[74102: 匿名さん]

>>74101 マンコミュファンさん
オリンピック選手村跡地ですからね！

[74103: 匿名さん]

>>74101 マンコミュファンさん
そりゃ街ごと一体開発してるからね。

はじめての試みだよ。

たぶんこんな再開発ないよね、今後。

[74104: 匿名さん]

>>74101 マンコミュファンさん
東雲って工業道路だからじゃないかな。
トラックとかビュンビュン走ってて結構怖いよ。

[74105: マンコミュファンさん]

ハルフラだってシービレの真横を環2がビュンビュン走るだろ。

[74106: 匿名さん]

次期は平均何倍くらいになるのでしょうかね。
前回はたしか平均6倍ちょっとだったと思いますが、希望者が当選してるので登録母数が減って倍率が下がるか。
またはシービレが出てきて投資家含めた複数申込が増加し倍率が上がるか。

[74107: 匿名さん]

>>74105 マンコミュファンさん
目の前の道路にトラック走るのとちがうよね。
どん詰まりと言われてるけど、ファミリー層には一定数ニーズがあるよ。

[74108: マンション検討中さん]

>>74106 匿名さん

買いたい人はほぼ買ったはずなので2、3倍になると予想

[74109: 匿名さん]

>>74108 マンション検討中さん

甘いな。資材の高騰でこの先も新築マンションは下がらず、価格が上がるのが予想される。
都内で買えるのはここが最後。

[74110: マンション検討中さん]

シティタワーズ東京ベイと晴海フラッグタワーどちらが高くなりそうだろうか？
どちらも住友が主幹なので、高値追求しそうだけれど、あちらは江東区。こちらは中央区の駅遠。
タワマンの値付けが難しそうだ。
どちらが高値で販売されるか難しい。

[74111: 匿名さん]

>>74101 マンコミュファンさん

欲しいと思ってる人だけキラキラしてるように思えるんだよ。

[74112: 匿名]

>>74106 匿名さん
なんならニュースとかで会社の周りでも人気なんだって？と申し込む人が増えた印象有る

[74113: 匿名さん]

>>74110 マンション検討中さん

フラッグ高値販売できない説にあやかろう。

[74114: 匿名さん]

>>74110 マンション検討中さん
CTTBもかっこよくて商業施設近接で惹かれる。
けど、CTTBよりフラッグタワーの方が安かったら引き続き晴海購入が優先になりそう。
そうすると、CTTBは竣工してから6年以上、下手すると10年間も販売継続物件になってしまう、、

[74115: 匿名さん]

>>74110 マンション検討中さん
CTTBは駅が近いと言ってもりんかい線とゆりかもめ。しかも、駅チカというほど駅が近いわけでもない。晴海のほうが断然上。

[74116: 通りがかりさん]

>>74113 匿名さん
そういえば、シティタワー品川も住友だっけ？

[74117: 匿名さん]

>>74116 通りがかりさん
シティタワー品川は立地があまりよろしくない。晴海の方が断然上。

[74118: 通りがかりさん]

>>74117 匿名さん
価格の話よ。

[74119: マンション検討中さん]

>>74118 通りがかりさん

今期シービレの価格は出てないのは榊氏が言うように坪単価半額の150万で出る可能性が高いのか？

楽しみですねり

[74120: マンション検討中さん]

>>74083 マンション検討中さん

2階、4階、9階です

[74121: マンション検討中さん]

4B100は5階です

[74122: 通りがかりさん]

>>74117 匿名さん

シティタワー品川は立地いいよ。今は高くなってしまった。。。

[74123: 周辺住民さん]

>>74094 匿名さん
板マンは今の相場でも坪300万円弱なので、タワマンは高くても坪400万円が精々だろう。タワマンがそれ以上高くなれば板マンとの間で整合性が取れず説明がつかなくなる。いくら昨今の建設費高騰とはいえタワマンの建設費が板マンより坪100万円以上も高くなることはないだろう。

[74124: 匿名さん]

晴海フラッグは盛り土工事や、地下の駐車場作りにものすごい時間がかかってたけど、上物はあっという間に建ち上がっていったよ。
上物の建築費はタワマンとは比較にならないはず。

なんで、固定資産税をバカ高く見積もっているのか今も謎。よっぽど地下工事費がかかったのかな。

[74125: 匿名さん]

>>74123 周辺住民さん
板マンは選手村の活用、タワマンは完全個別構築。
説明できちゃうね。

[74126: 匿名]

>>74123 さん

タワーと板は全く条件が違う。寧ろ、タワーが高くないと整合性がとれてない。

・タワーは完全に新築、板は選手村として利用されたもの。
・タワーの方が築年数浅い。
・板は資材が高騰する前に建設済み。タワーは資材が高騰した後のこれからの建設。
・そもそもタワーと板なら、一部の高級物件を除いてタワーの方が価格は高い。
・板は3年前の価格で販売。(販売は2019年からだったし、途中であげられなかった)タワーは2023年の価格で販売。2019よりも2023のが市場の価格は高い。

PTKや有明、豊洲を意識すると、低層でも坪350からだと思う。400でもおかしくないと思うけど。高層階は100平米越えもあるらしい。(Twitterにタワーのタイプ別表を載せてる人がいた)西向きの100平米なら、坪単価500でも1億5000万円だよ。安すぎる。だから坪単価350から600くらいかな。タワーで100平米越えなんてなかなかない上に、眺望が一生確保されてるなんて中々ない。高層なら天気の良い日は富士山も見えるんじゃない？

西向きでなくても、ある程度の階数なら眺望も開けて、空の面積が広い。板がダメでも、タワーでも宝くじ物件に変わりない。

坪600でも100平米以上高層階で2億なら、めちゃくちゃお得だと思う。

[74127: ご近所さん]

晴海フラッグ自体が不便な場所なのに、さらにタワー内のエレベータ待ち時間が加わるんですよね。
そうまでして毎日富士山が見たいですか。

[74128: 周辺住民さん]

>>74126 匿名さん
ここは東京都からただ同然の安値で払い下げられた土地を利用しており、東京都との取り決めで市況論ではなくコスト論での値決めが課せられているのではないだろうか。そうでなければ現在の市況にもかかわらず板マンの売価が3年前のままであることの説明がつかないように思う。
タワマンに関しても今後のタワマンの建設費が板マンよりどの程度高くなるのかで売価は決定するとみているが果たしてどうなるか。
それとも板マンとは別のスキームでタワマンはデべ連合の裁量で市況価格で売ることができるとの取り決めでもあるのだろうか。

[74129: 匿名さん]

>>74120 マンション検討中さん
なんで分かるんですか？

[74130: 匿名さん]

悪名高きイタリア街に面するパークコート 浜離宮中古が坪960で成約する時代。
もうさ、いくらdisっても晴海フラッグは明らかに馬鹿みたいに安いわけです。

タワーがいくらになるのかなんてわからんが、お金と与信ある人はサンでも構わないからエントリーはするべきだよなあ。シーとかパークAFとか贅沢言ってる場合じゃ無い。
(4B100当たりますように)

[74131: マンション検討中さん]

>>74128 周辺住民さん
よくわかったね。そのとおりだよ。
デベ全員値上げしたいと言っても、東京都が首を縦に降らないので、値上げできない。
建築費と営業員の昇給分のコストアップを価格に転嫁するだけだから、お買い得になるとと思うよ。

[74132: 匿名さん]

タワー価格予想。
眺望が抜けてるか否かで坪100位の差があると予想。
低層、270～300。
中層(板マン以上)～高層、400～500。
最上階、600～。

[74133: マンション検討中]

>>74132 匿名さん

坪270だったら格安だな

[74134: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょ。
スミフやで。

[74135: 匿名さん]

>>74133 マンション検討中さん

板マンから部屋丸見えで見下ろされるタワーの低層の価値なんてそんなもんやろ。

[74136: 匿名さん]

タワマンは市況に合わせて売値を決定できるらしいですよ。
板マンで安売りした分をタワーで取り返すと聞きました。

[74137: 匿名さん]

>>74135 匿名さん

甘すぎるでしょ。
スミフだと、低層でも370万スタートだと思う。
私は高層と低層の価格差はあまり無いと予想してる。

高層を先に安く売り、後から低層を高層と同じ価格で売り出す方式。恐らく一期が一番安い。

[74138: 匿名さん]

有明を先に売るためにかなり高額に設定してくるだろうね。いつものスミフのやり方。

高い高いって言う面倒な奴を全部有明に流す予定だろうね。

[74139: 匿名さん]

>>74136 匿名さん
私も懇意の方から聞いてます。
タワマンは裁判の都への利益還元の対象外というのが大きな理由みたいです。

[74140: 匿名さん]

>>74139 匿名さん
都とデベの間には当初の想定利益を超えた利益は折半するという取り決めがある。

この為延期になったオリパラ後に販売される板マンは値上げされるとの話があったが、それは見送られた。
コロナで都の財政が大幅に悪化していることもあり、都もデベもタワマンからはなるべく多くの利益を期待しているのではないか。

上記よりタワマン価格は板マンのような特別価格ではなく現在の相場を反映した価格になると思われます。

[74141: 匿名さん]

タワーは低層400、中層500、高層600～800です。

[74142: 通りがかりさん]

のらえもんさんは中の人に安いって聞いたって、なんかに書いてたよね。
激安だったりして。

[74143: 匿名さん]

>>74131 マンション検討中さん
営業員の昇給？
使い捨ての営業の給料なんか上がらないだろ。

[74144: 匿名さん]

晴海フラッグ検討しながら他の物件(同様の予算感)も見ましたがどこも何か足りなかったです。
各階ゴミ置き場、ディスポーザーがなかったり、直床だったり...都心から離れてしまったり、街そのものが好きになれなかったり。
結局晴海フラッグなんだよなぁ

[74145: 匿名さん]

>>74144 匿名さん
オリンピック選手村だから良いか悪いか別にして知名度も日本一だねー！

[74146: 匿名さん]

>>74144 匿名さん
こんなゆとりのある街、部屋、環境は今後何十年は出てこないでしょうからねー^ ^

[74147: マンション検討中さん]

板マン群の価格は選手村として使った実質築5年の中古価格である点を理解してない方が多いですね
タワーは完全なる新築
板マンと同じ眺望・階層でも築5年の板マンと同じ価格にはなり得ないです

[74148: マンション検討中さん]

>>74140 匿名さん
折半で東京都に利益が入れば、近隣訴訟も落ち着くでしょうしね

[74149: 匿名さん]

共用施設で晴海フラッグと同レベルのマンションは存在しますか？

[74150: 口コミ知りたいさん]

今の市況だとタワーはかなり安くなるでしょう。