HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[73101: マンション検討中さん]

渋谷に用事なんて無いしな。

[73102: 検討板ユーザーさん]

>>73101 マンション検討中さん
どこに用事あるの？

[73103: マンコミュファンさん]

それ言っちゃうと勝どき、汐留、六本木、有明とかもっと用ないわな。何するにしても新橋で乗り換え。

[73104: 検討板ユーザーさん]

そうそう用事なんてないよねw

[73105: マンコミュファンさん]

死ぬほど悪い交通の便を癒す魔法の言葉が中央区アドレス。馬鹿みたい笑

[73106: 検討板ユーザーさん]

>>73097 匿名さん
晴海から渋谷までの住民用シャトルバス出しても面白いかもね。

[73107: 匿名さん]

ネガがどう頑張っても晴海フラッグがバグっている。
十条でこの価格！

ザ・タワー十条、予定価格出ました。
2LDK 58.23㎡
26階 8200万円台 坪465
3LDK 66.52㎡
26階 9200万円台 坪457
3LDK 72.11㎡
30階 10200万円台 坪467
3LDK 78.13㎡ 角
30階 11500万円台 坪486

[73108: マンション検討中さん]

>>73107 匿名さん

タワマンと比べても意味ないし

[73109: 検討板ユーザーさん]

>>73108 マンション検討中さん
中央区と北区だからねぇ。
次回は新規検討者が大流入だな。何倍になるやら

[73110: マンション検討中さん]

パークのFとEの低層オーシャンビューから虹橋見えますか

[73111: 匿名さん]

>>73105 マンコミュファンさん
落選した方ですか？笑

[73112: 検討板ユーザーさん]

>>73111 匿名さん
そっとしてあげて。ハルフラ落選者の恨みは怖い。
他を探せばと言ってあげたいけど、他がない。

埼玉や神奈川のよくわからない場所と同じ値段なんだから。

せっかく努力して、東京出てきたのに、郊外で生きるのはあまりにも耐えられんてしょ。

[73113: マンコミュファンさん]

事実のネガに耐えられない人多いな笑

[73114: マンション検討中さん]

>>73110 マンション検討中さん

植栽があることを考慮しても、4階くらいからなら見えそうですよね

[73115: マンコミュファンさん]

傷の舐め合いいいねしてる人、ついでに勝どき駅のおすすめスポット5個ずつあげてみてよ。

[73116: 匿名さん]

ウチは共働きじゃないから会社まで車で送ってもらうしつもりだし帰りは歩いて帰ってもいいと思ってる。
(今もウォーキング 1時間してるし)
自転車通勤もいいと思ってるしあんまり電車使うつもりもないんだけど。
こんな都心で駅近とかそんなに重視する必要あるのかな？

[73117: 匿名さん]

>>73113 マンコミュファンさん
もっと新しいネガ持ってこないと、、
これじゃ次も当選出来ないよ笑

[73118: マンション検討中さん]

>>73109 検討板ユーザーさん

シービレ人気あるしまた100倍超えそう

[73119: マンション検討中さん]

>>73118 マンション検討中さん

100倍超えそうな間取りと階数教えて

[73120: 匿名さん]

>>73113 さん

平均倍率6.6倍という圧倒的事実を上回るネガをもっと出してください！！

[73121: マンション掲示板さん]

スムログメンバーも、今の市況を踏まえてハルフラ座談会二回目とか、モデルルーム一斉訪問やってほしいね。
どこが無抽選で買えそうかをテーマに笑

[73122: マンション比較中さん]

シービレは人気すぎるから倍率が下がる施策を考えているらしいよ

[73123: 匿名さん]

>>73110 さん

CGで確認してましたが3階くらいからは普通に見えました。二階は植栽かぶってましたが現地見てみるとそこまでなのかなと思ってます。

[73124: 匿名さん]

>>73121 マンション掲示板さん

ハルフラ関係はいい意味でも悪い意味でも注目されるのであまり触りたがらない感がすごいですよね、私も希望です。

[73125: マンション掲示板さん]

>>73124 匿名さん
テーマも盛りだくさん。

・現在の市況とハルフラ
・ハルフラの間取り
・大抽選会で生き残るためにどこ選ぶ？
・BRTと地下鉄の行方
・さてハルフラ落ちたけどどうする？

スムログメンバーの皆さん、また座談会お待ちしてます！！

[73126: 匿名さん]

シービレって豊洲大橋からの騒音はどうなんだろう。パークF落ちたので検討したいけど、騒音だけが不安材料です。

[73127: 匿名さん]

>>73118 マンション検討中さん

シービレでも最上階以外はそんな倍率付かんぞ。
自分もそうだが、最上階縛りで申し込んでる奴はかなり多い。
結局今回もサンビレの100m2オーバールーバルが30倍越えっつうのはそういうこと。

[73128: 匿名さん]

>>73122 さん

ついに値上げですかね
値上げすれば本当に買いたい人も既に買った人もみんなハッピーで万事解決ですね

[73129: 匿名さん]

晴フラを真剣に検討してない奴が見逃してる点って、東銀座と銀座までバスで15分で行けるってことなんだよね。
あそこまで行けば大まかな路線はほとんどカバーされる。

別に大江戸線の弱小勝どき駅徒歩20分なんてどうだっていいんだよね。

臨海地下鉄もただのおまけ。まあできる可能性は高そうだけど。

[73130: マンション検討中さん]

子供園の初期受け入れが230人らしいですか、ハルフラ、PTKの入居数からして中央区の入園決定率さらに下がりそうですね、、、

[73131: マンション掲示板さん]

>>73129 匿名さん
しかも晴海から始発バスで本数多いから快適だよね。

江東区から銀座行きのバスもくるけど、ぎゅうぎゅう詰めで可哀想になるよ笑

[73132: マンション検討中さん]

先日銀座からハルフラまで自転車で行ったら15分もかかった。遠すぎで疲れた

[73133: マンション掲示板さん]

>>73132 マンション検討中さん
運動不足だわ

[73134: マンション検討中さん]

>>73122 マンション比較中さん

見学会の期間を短縮して人数制限してるよね。見学会に行かないと抽選に参加できない仕組み。わが家は既に予約済み。

[73135: 匿名さん]

晴海旅客ターミナルの跡地がどうなるかご存知の方いらっしゃいますか？
暫定ターミナルができ、その後公園になる予定と聞いていますが、それ以上の情報って出てたりするものでしょうか。

暫定施設がどのあたりに建築されるのか（今と同じでレインボーブリッジ側なのかなど）、公園になるのがどの程度先になるのかなどが気になります。

[73136: 匿名さん]

>>73126 匿名さん
道路脇に車の防音の板付けてるからかなり軽減されてるよ。横の道歩いてみるとよくわかるよ

[73137: マンション検討中さん]

>>73136 匿名さん

隣りの晴海大橋にも防音壁が設置されてるけど、車がそこを通ると音が吸い込まれるように消えるからビックリする。豊洲大橋だともっと新しいから高性能なはず。

トラックなんかよりスーパーカーの爆音の方がよっぽどウザイ！

[73138: 匿名さん]

スーパーカーは600馬力以上ありますから。暴走族の旧車なんかせいぜい３０馬力くらいでしょう。

[73139: マンション検討中さん]

>>73138 匿名さん
そうそう、週末は決まってスーパーカーの爆音。あれだれ？晴海通りで吹かすな。暴走族なんて赤子の寝息です。

[73140: マンション検討中さん]

>>73131 マンション掲示板さん
晴海埠頭が無くなるとバス停もやはり無くなりますかね？

[73141: 匿名さん]

>>73140 マンション検討中さん
もしもあちら側のバスターミナルが無くなるのであれば、BRTと同じバスターミナルに集約するのでは？

[73142: マンション検討中さん]

春馬フラッグって中古マンションしかないよね？？

[73143: マンション掲示板さん]

>>73140 マンション検討中さん
マルチモビリティステーションは、BRTと船と都営バス合わせてマルチなんですよ。

[73144: マンション検討中さん]

>>73143 マンション掲示板さん
地下鉄臨海線も出来そう

[73145: マンション検討中さん]

>>73123 匿名さん
次回から抽選に参戦します。パークのEの低層がいいなと思っています。

[73146: 匿名さん]

南町田の定借マンションが坪295くらいだそうです
他のマンションの価格が出る度に晴海フラッグの異常さが際立ってきますね
今後は今まで以上に倍率上がっていきそうですね…

[73147: 匿名さん]

>>73143 マンション掲示板さん

だとしたら、やっぱりサンD最強説ってことでいいのかな？

[73148: 匿名さん]

>>73136 匿名さん
防音壁って豊洲大橋手前の勾配部分だけですよね。橋の上からの騒音がシービレに届く気がするのですが。

[73149: マンコミュファンさん]

>>73146 匿名さん
南町田ドレッセ？！

[73150: マンション掲示板さん]

>>73144 マンション検討中さん
オリンピックレガシーだし、地下鉄乗り場できるかもね。

[73151: マンション掲示板さん]

>>73147 匿名さん
そりゃ商業施設隣接で、マルチモビリティも隣接って、強すぎでしょ

[73152: マンション検討中さん]

そうなるとバス停名が「晴海フラッグ」になりますかね
銀座、築地を「晴海フラッグ行き」のバスが通るのは資産価値的に胸熱

[73153: 匿名さん]

>>73149 マンコミュファンさん

そうです
しかも管積地代合わせて維持費がハルフラの1.5倍くらいするみたいです

[73154: マンション掲示板さん]

>>73152 マンション検討中さん
東京駅から晴海フラッグ行きの都営バスだなんて、胸熱すぎるww

シャトルバスではなく、公共交通機関でこれはすごい

[73155: マンコミュファンさん]

>>73148 匿名さん

部屋から路面見えるのに防音できるわけないわな。

[73156: マンション検討中さん]

>>73148 匿名さん
橋の騒音を厳しく80dbと仮定しても、100m程度の距離を確保できれば認識できないレベルまで減退します。運河には音が跳ね返る構造物がなく、又、シービレの大部分は橋から200m程度の距離があるため騒音は窓を開ける前提においても全く問題にならないと思いますよ。
https://www.skklab.com/standard_value

[73157: 匿名さん]

>>73151 マンション掲示板さん

は？
サンDやすいけど仕様日照眺望広さが話にならんw
ここの目玉は圧倒的にパークサンのA棟とシーBC及びシーA角だよん。

[73158: 通りがかり]

>>73144 マンション検討中さん
臨海地下鉄は最近旗色が悪いんですよ・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/

[73159: 名無しさん]

マンション購入初心者だから分からないことだらけで…

ハルフラ今期の抽選を見に行って3番手だったから落選したと思うのですが、未だに営業さんから連絡が来ません…
落選連絡って絶対来るもんだと思ってたのですが、違うんでしょうか？

知っている方教えてください！

[73160: マンション検討中さん]

>>73159 名無しさん

ええっ！？ダメダメね。翌日には電話をもらって5月の見学会の優先予約をしたわよ。来ないなら自分から攻めなきゃダメ。急いで！

[73161: ご近所さん]

>>73148 匿名さん
いや、橋のトラフィックなんかより、スーパーカーのエンジン音と消防車のサイレンの方が何十倍もパワーあるｗ

[73162: 匿名さん]

>>73159 名無しさん

抽選見に行って結果知ってる人にわざわざ電話せんやろ。

[73163: 匿名さん]

ハルフラの契約書を確認したら土地価格15%、建物価格85%の割合だった。
所有権の不動産なのにこんな特殊物件は未来永劫ない。

兼業投資家なら給与所得から不動産所得を損益通算出来るので、会計上の赤字を作れて絶大な節税メリットがある。
この土地建物比率にもかかわらず、定借ではなく所有権物件でリセール取りやすい。しかも買えた瞬間に含み益マンションというバグまで付随。

経営者、ドクター、士業などの投資物件としては最高のマンション。だが気づかれていないｗ

[73164: マンション検討中さん]

>>73160 マンション検討中さん

ちなみに、いまさら見学して確認することあります？

[73165: 匿名さん]

>>73132 マンション検討中さん

もうそれは銀座に住むしかないですね

[73166: 匿名さん]

>>73148 匿名さん

届くと懸念があるのならシーはやめた方がいいのでは？

[73167: 匿名さん]

>>73155 マンコミュファンさん

防音できてないから買うのを躊躇うのならワイに2部屋買わせてな、ありがとうな

[73168: 豊海の景色w]

>>73157 匿名さん
「超望」
「毎日、感動できる眺め。それがHARUMI FLAG最大の魅力。」
「晴海埠頭の南端に位置するHARUMI FLAG。それは、南に海が広がりレインボーブリッジが正対するということ。レインボーブリッジという東京湾を象徴する景観と共に、TOKYOの新しい顔が生まれます。」


HPより抜粋。晴海フラッグの最大の魅力は、レインボー眺望のようです。それを叶えるのは、パークサンＡ、シーＡ角2部屋、あとはパークサンFパークBの一部とかそんなところじゃないでしょうか？ちゃんと見えるところは眺望代坪単価のってるし。

サンD？w

もちろんサンDも良いところあると思うけど、ここの版で1人の人が言う「強すぎ」「最強」は笑っちゃう！売りである眺望は、何見えるの？w

安いから？安さで言うなら、のらさんも言ってたレインボー見えるのに坪単価200代の部屋だと思うけど。

[73169: 匿名さん]

>>73159 名無しさん

私も電話なし。
メールで結果通知。次回の資料は郵送。。
次回の面前申し込み予約したいだが、今は受付なし。。

[73170: マンコミュファンさん]

この仰角で200mあるのかな。マンションの高さは60mもないで。

[73171: 名無しさん]

>>73160 マンション検討中さん
>>73162 匿名さん
>>73169 匿名さん

73159の名無しです。
メールでも連絡も無いし、やはり自分から連絡した方がいいんですね！
抽選会で結果知っていても営業さんから連絡来るものなのかと思っていました。
みなさんありがとうございました！

[73172: マンコミュファンさん]

いい部屋から売って高倍率で煽ると、希少価値があると勘違いして酷い部屋でもバンバン売れる。
マンション販売の定石だがここまで明らかな効果があるとはね。
トラックがビュンビュン走る環2真横でも2部屋まとめて買ってくれる良客がいる。

[73173: マンション検討中さん]

>>73163 匿名さん
減価償却が多めになるということですか？

[73174: 匿名さん]

2連敗してやっと今傷が癒えてきた。。来月も頑張ろう！

[73175: 匿名さん]

>>73174 匿名さん

コロナ後の参戦やろ？
多分2019年から参戦して買えてない人もおるで。

[73176: マンション検討中さん]

>>73173 マンション検討中さん
税務上もこの割合になるのかは分からんよ。

[73177: 評判気になるさん]

>>73152 マンション検討中さん
八潮団地行きや、ハートアイランド行きと同じで不便の代名詞ですけどね。。

[73178: 匿名さん]

>>73170 マンコミュファンさん
仰角から推測せんでも地図を見たら橋から棟ごとの距離分かるぞ。E棟は近いから防音対策必要だしベランダは確実にうるさい。C棟くらいまで行けば静かでしょうね。

[73179: 評判気になるさん]

>>73173 マンション検討中さん
減価償却費のことですか？減価償却期間のことですか？

[73180: マンション検討中さん]

>>73135 匿名さん
https://nsearch.jp/nyusatsu_ankens/61ef06000c15da3011597dbe

基本設計落札されています。基本設計480万円で大した施設ではないと想像しています。いつまで暫定か不明です。都に問い合わせるしかないかもしれません。

[73181: 口コミ知りたいさん]

>>73171 名無しさん　抽選会出席することは営業担当者に話しました。しかし、当落関係なく電話連絡すると言われていたので待っていましたが、抽選日より3日経過しても何も連絡がなく、メールで問い合わせたらすぐに電話で連絡がありました。最初からやる気ない営業担当者だったので、担当者変えてもらいましたよ。ご参考までに！

[73182: 通りがかりさん]

毎回、抽選落ちるたびにタワー買うチャンスとポジティブに考えてます。平均350くらいだったら良いなー。

[73183: eマンションさん]

>>73182 通りがかりさん
ジュージョーで坪450ですからね。
ここのタワーは安くても坪400は超えるんじゃないかな。

[73184: マンション検討中さん]

>>73163 匿名さん
しー

[73185: マンション検討中さん]

>>73168 豊海の景色wさん

文章が気持ち悪いし、顔真っ赤にしてのポジショントークお疲れ様でした。

[73186: 晴海 中古マンション ウケる]

>>73185 マンション検討中さん

何言ってるの

[73187: マンコミュファンさん]

>>73182 通りがかりさん

350なら全力です。十条がマジで攻めすぎだから晴海タワーの人気凄まじくなるのは間違いない。

[73188: マンション掲示板さん]

晴海にインターナショナルスクールの誘致してほしい。それが有れば完璧。

[73189: 通りがかりさん]

>>73187 マンコミュファンさん

板マンみたいに値上げできない感じだと、ありがたいですね。当たるかわかりませんが。。。

[73190: 評判気になるさん]

>>73163 匿名さん

サラリーマン大家をしようと考えています。
税務知識が無いので出口戦略などでアドバイス頂ければ幸いです。

現在タワマン住まいでハルミフラッグを買い増ししたいと考えています。
住宅ローン完済した自宅を賃貸として運用に回して、ハルミフラッグを住宅ローンを利用して購入の上、10年程度自宅として利用する予定です。
その後は住宅ローンを完済するか投資用ローンに切り替えして賃貸に回しまわすことを考えています。

賃貸減価償却の節税効果は絶大なのは理解できるのですが、出口戦略の際に注意しなくてはならない！と不動産投資サイトで見た記憶があります。

減価償却分は取得価格から差し引かれるため、不動産売却時には減価償却分が不動産売却益として課税されるという内容です。

これは税金の課税繰延効果ということでしょうか？
キャッシュフロー効果で投資効率が良くなることは理解できるのですが、本投資について何かアドバイス頂ければ幸いです。

[73191: 検討板ユーザーさん]

みんな、別にここ買っても
住みはしないよね？？


住めないよね？？

[73192: 豊海の景色w]

>>73185 マンション検討中さん

別に顔真っ赤にしてないし、サンD85だっけ？ずっと言ってる人がいるからうるさいなと思っただけ。

[73193: eマンションさん]

これだけ駅から離れていると

隔離

だね

[73194: マンコミュファンさん]

>>73190 評判気になるさん

繰延だよ。税金はどこからで取られる。
まぁでも自宅に戻してから売れば特別控除3,000万あるから上手くやりなさい。

[73195: マンコミュファンさん]

>>73194 マンコミュファンさん

どこかで取られるの間違いね。

[73196: 匿名さん]

どん詰まり、駅遠、ゴミ処理場・・　何がいいんだろう？誰が住むんだろう、でも倍率高いしとりあえず買っとくか、でフタを開けたら金を持て余した投資家だらけだったりして。借り手はいない。

[73197: 匿名さん]

>>73196 匿名さん

別に良さが分からないマンションを買う必要はないし、良さが分からない掲示板にわざわざ書き込む必要もないですよ
他の良いマンションが見つかるといいですね
ではさようなら

[73198: 匿名さん]

>>73189 通りがかりさん

タワーの価格？板状等の売れ行き見て決めるんだよ。

今の板状棟の販売価格はデベとしては変更したいけど、あまりに煩雑な手順が必要になるから避けているだけ。
本当は他物件の販売にも影響出るから値上げしたいんだけどね。
勿論JVだから攻めた価格にはならんだろうけどね。相場の中で、まあお得感はあるかな、くらいの価格で出してくると思うよ。

今ならPTKがベンチマークだよ

[73199: 匿名さん]

>>73196 匿名さん
転売屋や投資家だろうが、彼らはお金を増やす情報や分析に長けてるからお金が増える。
彼らはリセールに自信があるから購入する訳で、素人が借り手が居ないと言われても説得力ないけど、実需購入者には倍率上がるだけで迷惑だけど、私より判断は上でしょう。

[73200: 名無しさん]

>>73181 口コミ知りたいさん

73171名無しです。
ありがとうございます！
私も皆さんからのご意見の通り電話で問い合わせしてみました。
資格有効期限である5/1に連絡する予定だったみたいです。
色々思うところはありますが、連絡を待っていた時のモヤモヤは無くなりました！