HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[72951: 匿名さん]

帳簿→眺望
すいません、誤字

[72952: マンション検討中さん]

躯体築5年のシービレで坪330万で、タワー棟が坪400万売り出し価格で作れるわけがない。低層板マンこんにちわ部屋なら400万前後はあるだろうが、まともな部屋なら坪450万はかかる。4月に値上げしたばかりのリクシルが、6月は更に10％の値上げになる。

[72953: マンション検討中さん]

>>72950 匿名さん
眺望と内廊下を両方享受できるシービレBCが至高。
とはいえサンAパークAの眺望には敵わんが

[72954: 匿名さん]

浦安は福島の震源に近かったから液状化もひどかった。

もし静岡で地震が起きたら晴海は壊滅なのに、浦安は軽傷だろうな。

[72955: 口コミ知りたいさん]

>>72954 匿名さん
日本地図見直した方がいいですよ、よほど自分で運転とかしない方なんだと思いますが。浦安と湾岸なんて震災地点から地理的に見たら一緒ですよ

[72956: マンション検討中さん]

次期サンはいい間取りないですね、、、

[72957: 匿名さん]

シーヴィレの方が間取りはいいね
でもサンは坪260台の部屋もある
シーは300万超えてくるんですか？

[72958: 匿名さん]

>>72953 マンション検討中さん
シービレは眺望ではパークAサンAにはかなわないが、午後の直射日光が当たらないためリビングからの眺望は順光でカーテンいらず。夏は暑くならないため快適。
目の前に道路がなく、公園も細長くて遊具や広場がないため一番静かに暮らせる。
まさにアーバンリゾート！
内廊下のBC棟は寝室が共用廊下に面していないため朝晩のヒールの足音も聞こえない。内廊下で断熱性が高いため冬も暖かく快適。
もはやアーバンリゾートホテル！！

[72959: マンション検討中さん]

さっきから何回もポジトーク乙

[72960: 匿名]

>>72958 匿名さん
内廊下でもヒールの音は聞こえるよ。

[72961: 検討板ユーザーさん]

>>72937 マンション検討中さん
内廊下さんお久しぶりっす！
是非スポーツバーで交流しましょう！

[72962: 匿名]

>>72953 マンション検討中さん

4a115 と4a127はリビングにいながら、公園からのレインボーです。もう完売だけど、キャンセル出ないかな。ここの中古は、ターミナルが公園になったから、高くなるだろうな。

[72963: マンション掲示板さん]

>>72954 匿名さん
浦安も有明も晴海も同じだよ。
前回は震源が遠かったから地震の波動が浦安など一部だけに強くでただけ。
東京直下の地震なら、埋立地はみんな液状化して、水道、ガス、電気はみーんな止まるよ。
タワマンなんかエレベーターが止まるから避難所に行くしかなくなるね。

[72964: マンション検討中さん]

>>72958 匿名さん
その理屈ならパークFとEの高層階が最強なんだけどな

[72965: 匿名さん]

>>72963 マンション掲示板さん
直下なら23区埋立地以外の
場所でもインフラ全部止まるでしょう。

[72966: マンション検討中さん]

シービレの中住居は部屋長くて笑うし、中住居の両隣りは狭小一戸建てみたいな間取りで笑う。

[72967: 匿名さん]

こんなどん詰まりでまだリセールとか言ってる人いるのか・・・
そもそも買値は安くない。

[72968: マンコミュファンさん]

転売業者優先の販売手法に抗議！
みんなでデベの販売手法に抗議^_^しましょう！
以下、東京都の問い合わせ先です。

お問い合わせ先
市街地整備部　再開発課　晴海五丁目西地区調整担当
電話　[phone]

[72969: 匿名さん]

ふふふさん消えましたが、当たったのでしょうか、、あれだけここで暴れてたので当落結果が気になりますなー

[72970: 匿名さん]

>>72968 マンコミュファンさん

私は前回から東京都にはクレーム入れてます。返信はないですが（笑）

[72971: 匿名さん]

首都直下地震になったら湾岸ガーさんいっぱいいますがそんなのきたら湾岸だけでなく目黒だって六本木だって関係なく終わる。どこもなにかしらのリスクを持ってる。
自責で生きるのだ！

[72972: 通りがかりさん]

>>72963 マンション掲示板さん

>前回は震源が遠かったから地震の波動が浦安など一部だけに強くでただけ。

遠いと波動？にムラが出るんですか？

そうだとしても東京湾岸で液状化の実績がないのに、警告していただいても、あまり説得力がないですね。

もちろん首都直下地震の際は電気ガス水道などのリスクはあることは同意です。ただ他の地域も同じでしょうね。内陸のタワマンも避難所暮らしかと。

と晴海フラッグに直接関係ない話、失礼しました！

[72973: マンション検討中さん]

>>72967 匿名さん

だから一部の部屋に申し込みが集中してるんですよ。なんでも買えばいいってもんじゃない。

[72974: 匿名さん]

パークＢ棟がよかったのですが見学に行けなかったので、サンＥ棟を検討しています。Ｅ棟の間取り好きです。パークＢのキャンセルにも期待したい。

[72975: 匿名さん]

>>72963 マンション掲示板さん
その場合の内陸部は、戸建の火災や倒壊、交通麻痺などで大変だろうなぁ

[72976: マンション検討中さん]

>>72964 マンション検討中さん

パークとサンはは仕様がイマイチ。
であれば西陽我慢してもA棟のレインボー向きでしょう。
眺望に全部振るのが吉。
Fの角は良いよね。

[72977: 匿名さん]

この立地の悪いところでライバルが4000戸もいるんだから、フラッグの中で希少性があるかどうかが最も重視すべきポイント。
フラッグの大量の売り住戸の中であえて買主から選んで貰うには、周辺相場関係なく安くしてアピールするしか無くなる。

[72978: 匿名さん]

>>72976 マンション検討中さん

西日対策として、ハルミフラッグはLow-Eガラスを採用しているので、通常のペアガラスの窓よりは遮熱性が高いので西陽我慢も少ないかと・・・

[72979: マンション検討中さん]

>>72978 匿名さん

うちの築15年前のタワマンですらLow-e複層ガラスだけど、朝から室温40度超えるよ。
ここはDWでもない高々板マンだからそんな温度は上がらんと思うよ。

[72980: マンション検討中さん]

サンビレC棟中庭ビューはハルフラの地底。
プライバシー皆無でバルコニーなんてあってないようなもの。
運河ビューとの資産価値の差はかなり出てしまうよね。北西向きと価格ほぼ同じなのにね。

[72981: マンコミュファンさん]

>>72980 マンション検討中さん
なぜプライバシー皆無なのでしょうか？

[72982: マンション検討中さん]

同じ棟の向きでマウント取るのは本当に見苦しいから辞めておけ

[72983: マンション検討中さん]

>>72981 マンコミュファンさん

理解するためには公開空地という概念を知る必要がある。
ハルフラは街区全体でタワマンの公開空地をカバーしているため、C棟とタワー棟が極接近して建てらることができているから。

[72984: マンション検討中さん]

定石だが人気のある部屋から売って話題を作るのが上手い。高倍率買い煽りでC棟中庭ビューですら喜んで買うだろう。

[72985: 購入経験者さん]

>>72983 マンション検討中さん
晴海フラッグは他のタワマンと違って「公開空地」は無い＝知らない人が勝手に共有部に入れないと思ってましたが？？

[72986: マンション検討中さん]

>>72984 マンション検討中さん

勝どき駅のタワマンと同じ手法ですね。トライスター根元のナロースパン、ベランダに極太支柱ありの変形住戸ですら大人気だそうで。

[72987: マンション検討中さん]

実際冷静に見たら多くはそんな倍率高くなるほどの良い物件ではないわな、、

[72988: 匿名さん]

>>72980 マンション検討中さん
中庭が人気のプラウドシティ東雲キャナルマークスのようなマンションもありましたヨ！

[72989: マンション検討中さん]

今回、無抽選住戸ありました？

[72990: マンション検討中さん]

稀に内廊下信者がいらっしゃいますが、内廊下だから次々に売れるということは中古市場では全く無いです。
晴海フラッグ指名の客は、当然ながら眺望と広さを求める傾向ですので、その期待値に叶う海側中層階の80平米以上ならどの棟もリセールに問題無いかと。
更にレインボーブリッジが見えればプレミアムが付きますよね。

晴海フラッグを今買える方はどなたも幸運なのですが、庭側の部屋は競合する海の見える部屋に勝てないですし、ディスカウントで疲弊すると思います。

[72991: マンション検討中さん]

海が見えること、更にレインボーブリッジが見えることは本当に重要です。
眺望は買い手に即決させるパワーがあります。
間取りはリフォームでどうにでもなりますから、とにかく競ってでも眺望を確保する必要があります。

海が見えない部屋は決め手が無いので買い手を迷わせます。
眺望がお見合いだと環境や間取りで判断せざるを得ず、契約直前まで買い手を迷わせます。
視界に海やレインボーブリッジのようなランドマークがあれば、時代を問わず買い手はそこが正解だと容易に認識できます。

アーバンビューは、晴海レジデンスや晴海テラス、ドゥトゥールからも見える運河ビューですので、そこまでプレミアムはないのですが、レインボービュー、東京ベイビューは唯一無二です。

毎日、感動できる眺め。それがHARUMI FLAGの最大の魅力なのです。

[72992: eマンションさん]

C棟とタワマンの距離なんて30mでしょ、写真の北西向きの反対側の歩道からと同じ距離。
こんなん余裕でベランダに出てビキパン一丁で日光浴してやるわ。

[72993: eマンションさん]

>>72986 マンション検討中さん

これですよね。コウモリじゃあるまいし。

[72994: マンション検討中さん]

>>72989 マンション検討中さん

一部を除いて無抽選でした

[72995: eマンションさん]

内廊下に勝る訳ないじゃないですか。プライバシー考えたらどうやったって内廊下でしょう。

[72996: eマンションさん]

プライバシーで内廊下？
マンションの弱点である玄関側の断熱層の確保が内廊下最大のメリットだと私は思うなー。
玄関に面しているトイレ・バス・ホールは石材タイルで寒くなるからね。

[72997: 匿名さん]

要するに
眺望が良くて、陽当たりが良くて、部屋が広くて、内廊下というのは
シービレBC棟
これが答えですね。

[72998: マンション検討中さん]

>>72997 匿名さん

はいそうです。おめでとうございます！

[72999: マンコミュファンさん]

>>72992 eマンションさん

ワロタ。C棟はタワー棟と爆近だから見下ろし角がキツくて、上層階からは逆に覗かれ難いかもな。
対面の圧迫感はお互い様で、ビキパン一丁で堂々としたもん勝ち。

[73000: マンション検討中さん]

実際A棟は今回倍率高かったの？

[73001: 匿名さん]

５Ｆ８６の間取りもうちょい何とかできなかったのかね？三井の６Ｂ８６と比べると残念でならない。

[73002: マンション検討中さん]

>>72999 マンコミュファンさん

CではなくD棟だよね近いのは。まぁどっちでも良いけどどの立ち位置でドヤってるのかわからないけどアホっぽいからやめたら（笑）

[73004: マンション検討中さん]

ダイレクトウインドでローイーガラスだけど普通に糞熱いよ。遮音効果は高い。

[73005: マンション検討中さん]

>>72993 eマンションさん

これ見ると晴海フラッグの間取りは、選択肢の多さも含めて神ですね。PTKは新築だからこれでも買う人居るかもだけど、こんなん中古で出てきても買う人おらんでしょ。

[73006: マンコミュファンさん]

>>73005 マンション検討中さん

根拠だしてください。説得力ないよ
なてんなの？

[73007: 名無しさん]

>>73005 マンション検討中さん

ショボイ神がいたもんだ

[73008: マンコミュファンさん]

Low-e複層ガラスがいつの時代からある技術か知らん奴が、一生Low-eだから大丈夫って言ってるよね。この掲示板。

[73009: 通りがかりさん]

トリプルガラスにリフォームだね。

[73010: 匿名さん]

>>73009 通りがかりさん
できないよ。やるなら内窓。

[73011: 匿名さん]

契約する頃には、変動金利は1％以上で考えといた方がよさそうだな。7000万台の部屋だと大体価格に+1000万と同様の負担額だけど皆さんそこんとこは大丈夫？

[73012: マンション検討中さん]

都心は皇居までほぼ埋立地で砂の上。地盤としては銀座も日本橋も晴海も同じ条件。
あの東日本大震災で晴海も含めこの周辺で被害は無かったため必要以上に神経質になる必要は無いと思います。これを気にすると都心部ではもう住めない事になります。

むしろ隅田、荒川、江戸川区などは海抜ゼロメートルかそれ以下なので、川の氾濫や高潮を考えると余程リスクがあります。豊洲や晴海はハザードマップ上も水没リスクは低いです。

また晴海フラッグはタワマンではない一般のマンションなので、仮にエレベーターが止まっても部屋の出入りには影響はありません。各部屋にエネファームが設置され、3日分の電力と水の備蓄がされ完全に供給が止まっても通常通り3日間は生活できます。むしろ災害リスクは低いマンションかと思いますが・・・

そもそも広域で停電した場合には浄水場の設備等が停止するため水もガスも止まり、戸建ても大きな影響を受けます。

東京の湾岸エリアはデータセンターが建つぐらいで地盤は問題ない。むしろ普通の住宅街の方が地盤は弱い。ライフラインも地中化して地震や火災に強い。東京の戸建地域は火災や水害のレッドゾーンになっています。

[73013: 匿名さん]

すみません、ハルフラのプロ達教えてください。既に既出だったら本当に申し訳ないのですがなぜ今回は部屋の仕様がパークよりサンの方がいいとなっていたのですか？？
素人おばさんなので、間取り図を見てもあまり違いが分からずでして。。

[73014: マンション検討中さん]

>>73011 匿名さん
はあ？なんで？？

[73015: マンション検討中さん]

サンビレBC棟の壁面緑化が心配です。
オフィス街の壁面緑化されたビルは春と秋の年2回剪定してるので綺麗ですが、住宅ではそこまでできないですし管理費高から真っ先に削られそうですよね。剪定しないとよくある壁面緑化されたゴミ処理場施設の一部のように見えてしまいます。
病害虫対策として頻繁に薬剤散布する必要がありますが、これもベランダのある住宅でどこまで出来るのか・・

[73016: マンション掲示板さん]

>>73011 匿名さん
契約する頃には、変動金利は1％以上で考えといた方がよさそうだな。

上の根拠は？

[73017: 通りがかりさん]

>>73013 匿名さん
わたしも素人おばさんでしたが、ブログ読み漁ったり、ネットで調べたりしました。情報を知ってると知らないとでは損益に関わるので。
間取り図で読み取れるのは柱が大きな違いな気がします。柱込の畳数、平米数です。
柱が部屋に食い込んでる分実質使える広さは減ります。

立地では駅やモビリティ、商業施設に近いとかですかね。

あとは好みもあるかと。
グラスが低い部屋に限っての比較だと廊下側が暗いのが嫌ならパークの方がよかったり。

[73018: 匿名さん]

>>73014 マンション掲示板さん
>>73016 マンション掲示板さん
円安->海外、特に米国との金利差是正->国内金利上昇

[73019: 匿名さん]

利上げすると一番困るのは国なんだよね。財源確保のため増税、社会保障費削減まったなしの地獄。ま、金融緩和で性根まで緩んでしまった日本人は１０年くらいのたうち回ったほうが将来のためかもね。そのころにはここなんて坪３０になってるだろう。

[73020: 匿名さん]

>>73018 匿名さん

つべこべ言わずに早く買わないと、二度と中央区の新築マンションに住むことは出来なくなりますよ！！

[73021: 匿名さん]

>>73016 マンション掲示板さん

各国が利上げするなか、日本は異次元の金融緩和が永遠に続くとでも思ってるのかな？

[73022: 匿名さん]

>>73021 匿名さん
続くよ

[73023: 名無しさん]

>>73020 匿名さん
ここが人気なのって結局そこだよね
千葉埼玉レベルの価格で都内中央区に住めるって

[73024: 匿名さん]

>>73023 名無しさん

つべこべ言わずに早く買わないと、千葉埼玉に住むことになりますよ！！

[73025: マンション検討中さん]

>>73015 マンション検討中さん

>>72019 匿名さん
サンビレBC棟のデザイナーさんが手掛けた壁面緑化案件
https://3kumiraie.jp/rent/141

[73026: 匿名さん]

>>73022 匿名さん

日本企業は、成長軌道すら乗ってない会社があるから？

[73028: マンション大好き]

ここは板マンなのに、管理費と修繕積立金がタワマン並みに高くて4万もします。
全体、街区、棟の分を支払います。
共有部分に毎月これだけ払って、使うのは最初だけかも。払い続けると30年で約1500万。
その上、固定資産税も高くて年間60万で、30年で1800万。修繕積立基金も、固定資産税もブランズタワー豊洲の2倍です。
中央区のマンションが7000万で買えたら安い様に見えますが、結局1億越え。
板マンで外観もエントランスも普通なのに1億の価値があるのでしょうか？
タワマンとは豪華さが違います。
タワマンに払うのなら、納得もしますが、、
あとから出来るハルミフラッグのタワマンを見たら、板マンがショボくてもっと残念に思うでしょう。
それに、車があっても、駐車場が当たらなければ、まわりに月極のコインパーキングもない様で、

板マン買って、例えば10年後、こんなにランニングコストが高い板マンが高く売れるのでしょうか？

[73029: 匿名さん]

>>73022 匿名さん

時には頭お花畑の方が良い場合もありますからね。

[73030: マンコミュファンさん]

・タワマンの容積率のための広大な空地の維持費を板マン住民がカバー。
・東京都のキラキラ若手職員が考えたSDGs的いい事した気分になるためのインフラが損失方向にしか寄与しない。
・コストのかかる地下駐車場の維持費を駐車場代に十分に転嫁できていない。

[73031: 匿名さん]

タワーは板マンと比較して5年築年数が若い。
これは価格に大きく反映されてもいいね。

[73032: 匿名さん]

>>73026 匿名さん

成長軌道もなにもこれ以上円安になると悪い面しかないから利上げせざるを得ない。黒田さんが離任する頃が目安かな。

[73033: マンコミュファンさん]

>>73020 匿名さん

ここを中央区だすげえだろと思ってる人なんか馬鹿以外いないよ。利便性で言えば有明と同等だし。最寄りは勝どき駅なんていうゴミ駅だ。
ここを買えないと、この仕様で23区の新築マンションに住むことはできないが正解。

[73034: マンコミュファンさん]

個別マンションに関係のない経済論を語り出すのは老化の始まり。

[73035: 匿名さん]

>>73024 匿名さん
いや、自分は予算十分にあるんで大丈夫です。
ここ買うならタワーかつ駐車場抽選が先にできるならだけど

[73036: 通りがかりさん]

駅遠が苦でなければ、ノールックで買いだよ。
比較を考える必要が無い。

[73037: 匿名さん]

>>73033 マンコミュファンさん
23区ならまだまだ買える良い新築物件ありますよ
ここは僻地だけど中央区かつ人気の湾岸だってことでその馬鹿達が大勢押し寄せてる印象ですけど

[73038: 匿名さん]

>>73037 匿名さん
具体的にはどの物件ですか？

[73039: マンコミュファンさん]

>>73037 匿名さん

同程度以上の仕様で坪単価250万があるんでしょあげてみて。

ディスポーザー
ホール、トイレ、バスの石材タイル
トイレ内手洗い
各階ゴミ捨て場
天然大理石キッチン天板
エネファーム、エコキュート
蓄電池、太陽光パネル

[73040: 匿名さん]

不動産は一にもニにも三にも四にも立地だから、そこを捨てて対抗がないとか言ってもなぁ

[73041: マンコミュファンさん]

>>73040 匿名さん

都心公園隣接で坪単価250の対抗出せば良いんすよ。

[73042: 匿名さん]

>>73034 マンコミュファンさん
金利は上がらない、金利はマンションに関係ないと盲目的になってる方が老化の始まりでは？笑

[73043: 匿名さん]

価格が安くても維持できなければ意味ないですけどね。
ランニングコストで懸念事項が多い。管理修繕費高、固定資産税高、築年数経過。

[73044: 匿名さん]

購入時の初期費用がめちゃくちゃ高いような。
管理修繕一時金、登記費用、その他税金等々。80m2台で500万超。
前に購入したタワマンの2倍近い。。。

[73045: マンション検討中さん]

>>73028 マンション大好きさん
内容を読んで震えました。管理費と修繕積立金はこんなにも高いなんて・・

共用部は我が家のように使い倒さないともったいないですね。購入申し込み、頑張ります。

[73046: マンション検討中さん]

>>73042 匿名さん

金利の話は全ての住宅購入に関係してるのでドヤ顔でマンション個別の掲示板で言う必要無いし、どうにもならないでしょ。嫌なら金でもドルでも買ってヘッジしとけよ。
晴海フラッグの匿名掲示板で訳の分からない奴の経済予測とか本当にいらない。

[73047: マンション検討中さん]

>>73025 マンション検討中さん
これですよね？
https://www.m-standard.co.jp/buildings/9459/rent/

やはり壁面緑化は難しいんですね。

[73048: マンション検討中さん]

>>73041 マンコミュファンさん

あるなら出してみなよ（笑）誰も比較対象にすらならない案件だと思うけど。

[73049: マンション検討中さん]

サンビレBCの建築チームの壁面緑化事例やばいですね

https://suppose.jp/works/house-t/
https://suppose.jp/works/hotel-sou/

廃墟好きなら気にいるんでしょうが

[73050: 匿名さん]

>>73046 マンション検討中さん

金、ドル買ってヘッジ？
なんのこと？笑