HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[7151: 匿名さん]

タラレバの話ばっかｗ

[7152: 匿名さん]

築地でデベが街づくりすることになりそうだから、晴海を買っておいて損はない。確実に中古でさばける。80平米以上は億ションでしょ。

[7153: 匿名さん]

NHKスペシャルの黒い津波、怖すぎ。
盛土してる上まで来る可能性が極めて低いと頭で分かっていても、イメージだけでキツイわ。

[7154: 匿名さん]

築地にデベがマンション並べたら川を渡って運河も渡って
晴海の中古がさばける？

[7155: 匿名さん]

>>7153 匿名さん
ずっと湾岸に住んでいるけど、結婚した子供達には内陸部に住んでもらってる。
孫が走り回れるよう年齢になるまでは、
海のそばには住まわせたくない。

[7156: 匿名さん]

晴海と有明はタラレバ話しかないよ。
そんなわけわからない埋立地に全財産突っ込むとか、考えられない。

[7157: 匿名さん]

晴海 勝どき のタワマン勢は ハルミフラッグが売り出すまでの運命やろね。
実際目の当たりにすれば絶望すると思いますよ？

[7158: 評判気になるさん]

>>7155 匿名さん
シニアな方もここ見てるんだ。
意外

[7159: 匿名さん]

副都心線の計画、着工、開通と比較することはできない。
副都心線は東京都下で有数な人口密集地帯の練馬区から池袋駅、新宿駅、渋谷駅というターミナル駅
に通じている。
特に池袋駅から新宿駅までは山手線一本で混雑もひどく開通前は事故があると代替がきわめて不便だった。
当然、優先度も超高くあっという間に開通した。
ひるがえって銀座(虎ノ門)から築地(勝どき、豊洲)には複数のメトロとバス便もある。そして晴海から有明の
将来をみると地下鉄を走らせる商業化や人口増は期待できない。
10年後どころか20年後も地下鉄は通らないと思う。

[7160: 匿名さん]

地下鉄ができたとしても駅まで遠いし、ホームは地下深くて不便。日常的に使えるとは思えない。しかもまだ構想段階。
ここの購入の意思決定に将来の地下鉄開通をおりこむなんてナンセンス、愚の骨頂。

[7161: 匿名さん]

沖式だと駅遠いパークヴィレッジが一番儲かる確率高いのはなぜでしょうか？

管理が三井だから？

それとも戸数？

[7162: 匿名さん]

安けりゃ、それはそれでそういう人たちが集まるわけで、そういう街に住みたいか？？八潮団地と似たような街ができるだろう。

[7163: fukakyon]

レインボーブリッジを永久眺望とやらで高層階から拝めたら幸せだろうなぁ

[7164: 匿名さん]

>>7162 匿名さん
そこまで安くない

[7165: 匿名さん]

>>7161
目の前公園、その奥に虹橋。
誰がどう見ても敷地内最高。
分からないのが理解できない。
ただ儲かるか否かはこれまたよく分からない。
そもそも沖式が分からない。

[7166: 匿名さん]

85㎡で1000万差も無いような値付けなら虹橋向きを買うのが資産価値的に得だろうね。
ここの立地自体が虹橋向きのためにあるような感じだから。
虹橋向き以外は駅無し魅力無し板マンで中古になったら売りにくい物件。

[7167: マンション比較中さん]

>>7159
副都心線の例は、単に工期の例として出しただけですが？？
話の流れが分からないのかな？

[7168: 匿名さん]

>>7166
パンダ坪230前後のスタートで、
パービレシービレ南西角坪400前後ぐらいに突き抜けた設定ができれば万遍なく売れそう。
25坪だと5500万～１億って感じで中心は6500（坪260）～7500万（坪300）。
パービレ西向き中住戸は8000万の坪320が目安。
このぐらいだと人気のパークシティＢ棟西が8000～9000万ぐらいだし辻褄合う。

ちなみにＰＴ晴海の最安値が坪270、
プレミアムを除いた最高値（南東角）が坪450ぐらいだったはずだから、
立地仕様差＆実質中古と考えれば良い線だとは思う。

[7169: 匿名さん]

>>7168
晴海のタワー群とその程度の価格差しか無いんだったら私はここパスだなあ。
駅無しバス通勤の板マンでゴミ煙突の横だし割に合わないと思う。

今焦って買ったところで４年入居もできないんだし、
４年も有るなら黒田バブルが終わって安くなる中古の買い叩きを狙うわ。

[7170: 匿名さん]

ここ(湾岸エリア全体を含め)、次の大震災で液状化して大変なことにならないんですかね。広島の豪雨で、山沿いの新興開拓地が流されたみたいに、そもそも人が住んでいい場所なんでしょうか？

[7171: 匿名さん]

>>7168 匿名さん
その価格帯だと、後から出てくるタワー棟の価格が難しくなるから板マンはもう少し安くなるんではないかと思っている。

[7172: 匿名さん]

注目されているから希望的観測で安い値段を願う気持ちはわかるが。
85㎡6000マンいいね！笑
1戸とはいわず買えるだけ買いたい。
ま～全部住まずに売るけど。たくさん利益出そうだな～

[7173: マンション検討中さん]

>>7170 匿名さん

新しくできた埋立地の方が安全だったりするよ
ハザードマップ見ても、この辺りの晴海や有明の方は安全、避難地域になっていたりする
逆に中途半端な埋立地の築地、月島とか、もっと日本橋寄りの方が真っ赤だったりする
調べてみれば分かる

[7174: 匿名さん]

中古マンション価格は駅距離に凄く敏感。
この傾向が近年加速してる。
駅20分以上とか最初から検索されないで足切り。笑
これが一般常識。

賃貸する時も同様。
しかも賃貸棟という巨大なライバルがいて供給過剰。

そんな事無い、利益出ると思う金持ちなら、沢山買ったら良いんじゃないか。
誰も止めはしないよ。

[7175: 匿名さん]

賃貸棟が有るなら、そこより少し安ければすぐ借りては付きますね
私は自宅予定なので関係無いですが。

[7176: マンション検討中さん]

>>7175 匿名さん
物は言い様だな
賃貸棟があるからそれが基準になるってのは間違いないだろうね

ただ一般的には賃貸棟無い方が借りても着きやすいし家賃も高くなると思うよ

[7177: 匿名さん]

>>7173 マンション検討中さん
なるほど。それなりの対策済みってわけですね。ありがとうございます。

[7178: 匿名さん]

賃貸と分譲では広さやグレードなども違うでしょう、たぶん

[7179: 匿名さん]

ここの板マンは長寿命化☆ひとつでコスト下げてきてるし、
安くするために賃貸マンション並みに仕様が低いのではと危惧してる。
例えば、ディスポーザー無しとかね。

逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、
値段も仕様もグッと高くするんじゃないかな。

差別化しすぎて板マン庶民が気分悪くなるから、
同時期に売らずに板マンを超先行発売なんだと思う。
予算に余裕がある人はタワー棟を待つ方が良さそう。

[7180: 匿名さん]

坪単価400万超えだろうし、期待しても無駄では？

[7181: マンション比較中さん]

>>7179
>逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、

どこに、タワー棟の情報が載っていましたか？

[7182: 匿名さん]

逆に安値で出ないって人は、
板マン、実質中古、駅遠の要素や、ドゥトゥールやベイサイドタワーなどのタワマン在庫が晴海に溜まっていて上値が抑えられている、といったネガティブな要素を上回るほど晴海フラッグに価値を感じているということなんでしょうか。

[7183: マンション検討中さん]

高値で出てもいいけど、たぶんそれだと在庫が溜まって湾岸全体の流動性に悪影響だと思うんだよな。

[7184: 匿名さん]

>>7181
東京都環境局HP

[7185: 匿名さん]

価格予想は程々にしましょう。
それよりそろそろモデルルーム完成ですね！
いつ頃からモデルルームの受付が始まるのかご存知の方はいらっしゃいませんか？

[7186: 検討板ユーザーさん]

https://mobile.twitter.com/harum_ism/status/1102553426137735170/photo/...

頼みの綱、BRT

[7187: 匿名さん]

板マンのボリュームゾーンは85m2 6500万、坪250に一票！

[7188: eマンションさん]

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190305/1551711600

BRTまとめ。(どらったら氏は仕事早いね…)

[7189: マンション比較中さん]

>>7184
URL貼っていただけますか？

[7190: マンション比較中さん]

マンション環境性能表示
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/102_chuo.html
タワー棟の情報はないですね。

[7191: 匿名さん]

タワーは三ツ星だね！
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/180084_011.html#head...

[7192: 匿名さん]

普通の日とかも、
海風って、そうとう強いのですか。
音も、それなりにゴーって音が窓あけたら
するんでしょうか。

[7193: 匿名さん]

東京湾・隅田川を抜ける風の通り道にあたるから、
海や川に面した部屋は基本的に風が強いだろうね。

窓を開けた場合の風の音はベランダ・サッシの形状や樹木にもよるし、
どの程度のどんな音がするかは実際の部屋に入ってみないと何とも言えない。

心配なら気象条件を変えて何度も客船ターミナルを見に行くか、
中庭に向いた部屋を選ぶと風が弱い思う。

[7194: マンション検討中さん]

日によるとしか。
北風のときなら内陸と変わらん。

南風は多少強くなるのでは。まぁ半島とか岬じゃなくてあくまでも湾内だからあんまり差はないかと。

[7195: 匿名さん]

戸山ハイツの住民用都営住宅にすれば良い

[7196: 匿名さん]

晴海のUR、スカイリンクタワーの高層階に住んだことがあります。
角部屋でしたが、凄い強風の日が何度もありました。
ウッカリ靴をベランダに出したまま寝たら、翌朝は消え去っていたこともあります。北風です。

[7197: 匿名さん]

ほっとプラザはるみの野外ジャグジーが
建築工事で飛んでくる土埃で長期使用中止になってしまっているほど風は強いです。

[7198: 匿名さん]

風は高層ほど強いものなんですかね？

[7199: 匿名さん]

>>7192 匿名さん
陸地よりは風強いですよ。
このあたりに買うつもりなら、何日か実際に現地にいって、今のお住いの地域との違いを感じてみればわかります。
不動産は高い買い物ですから、手間を十分にかけて納得するものを買うべきです。
他人の評価や不動産営業のセールストークを気にしてはいけません。

[7200: 匿名さん]

風が強ければ洗濯物早く乾きそう。

[7201: 匿名さん]

そういえば風が強くて、洗濯物を止めていた洗濯バサミが外れて階下に落ちてった事もありました。

[7202: 匿名さん]

タワーに住んでいるほとんどの人は標準装備の浴室乾燥機で対応している。
大きな洗濯物や沢山あって浴室乾燥機では収まらないとき、
または電気代を気にする人は外干しをやっているようだ。

[7203: 匿名さん]

風は強いよ。（もちろん体感の話で風速は内も外も大差ない）
都会のビル風を想像してみるといい。
道幅も広くて抜けやすいからモロなんだよね、住宅密集地とは訳が違う。
開放感っていうと本来メリットなんだけど風についてはデメリットになる。

[7204: マンション比較中さん]

>>7191
ありがとうございます。

[7205: 匿名さん]

浴室乾燥機、オール電化以外はガスです。
7202さんはオール電化にお住まいですね。

[7206: ご近所さん]

半年ぶりに視察してきたが、建物が密集していて落ち着きのない街並みでした。
検討止めた！

[7207: マンション検討中さん]

大歓迎。一人ライバルが減りました。

[7208: あ]

近くのマンションにすんでたけどいいところだよ！今は一軒家に越しちゃったけど！
人柄もよかったし子供と散歩してるとかわいがってくれる！
あのへんは歩道は広いから意外と散歩させやすい！
なんか質問ありますか？

[7209: 匿名さん]

建物が最上階まで建ち始めた最近の写真を見ると結構圧迫感があるね。
更に巨大なタワーが二棟増えて、小学校・商業棟も建つとより狭くなりそう。
3街区から4街区の辺りは団地感が凄いし、CGの印象とは少し違ってきてる感じがする。

[7210: マンション検討中さん]

圧迫感って人それぞれですよね。あくまでも「感」であって、例えば中央区の晴海以外のエリアは圧迫感とかではなく、完全に「狭い」んですよね。窮屈感がある、とでも言えそうな。

まぁハルミフラッグは植栽が終わってからが評価しやすかな。それまでは想像力はたらかせるしかないですね。

[7211: 匿名さん]

>>7209
運河沿いを買えばいいんでないの？
まあ比較対象や価値観の問題だから「思ったより圧迫感が」ってのは否定しないけど、
都心でこの敷地の使い方は贅沢以外のナニモノでもないと思う。
都下や千葉埼玉でもここまでの規模はなかなかお目に掛かれない、今だと幕張ぐらいじゃない？

[7212: 匿名さん]

うちの家族、ほっとプラザはるみによく通ってるけど
建物がたくさん出来て圧迫感があるようになった
と確かに言ってる。

[7213: 匿名さん]

ここは造りが賃貸仕様になる為に騒音トラブルが絶えないな。しかも住民の層が安いのでモラルもないと思うし。

[7214: 名無しさん]

>>7213 匿名さん

ここは賃貸棟と分譲棟で別々に建てられています。
ここ数年で建てられた最近のマンションはたしかに残念ながら賃貸仕様の分譲が多いですが、ここは明確に区別してきます。
もしかして近隣のマンション住民の方でしょうか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[7215: 匿名さん]

賃貸仕様なの？
何見たら分かるか教えてー

[7216: マンション検討中さん]

ここの難点はファミリータイプの間取りしかないことですよね。
若者が少なくて、一斉に老いていきそう。
賃貸棟がうまく調整弁になってくれるんだろうか。

[7217: 匿名さん]

選手村の現場様子。

[7218: 名無しさん]

相場を足並み揃えてくれば心配ないと思うが
坪単価が250辺りだと、間違いなく分譲でも賃貸仕様のような造りなんです。

安いのでモラルの低い住人が集まり、騒音トラブルでかなりノイローゼ。

高く出して欲しい。

[7219: 匿名さん]

写真見ると、やはり団地っぽいね。

長寿命化が星1つって時点で既に賃貸仕様みたいな安造り確定だし、
どうせ団地だと割り切って、できるだけ安い方が良いでしょ。
ていうか、高かったら即パス物件！

[7220: 検討板ユーザーさん]

>>7218 名無しさん
坪単価250で買えるわけねぇんだよ。
野暮ったーい。

[7221: 匿名さん]

坪単価400は超えてくるでしょ。
有明ですら370超えてきてますしね。

[7222: 名無しさん]

>>7221 匿名さん

すぐ近くで売ってる板状マンションがどんな状況よ(笑)

[7223: マンション検討中さん]

ここのモデルルームは、街区ごとに部屋作ってるのかな？だとすると3部屋？

[7224: 匿名さん]

圧迫感あるなあ

[7225: マンション検討中さん]

引渡し直後、
五輪選手が60日前から前入りしたとして
オリパラ47日間実施、
その後15日観光すると
滞在期間は4ヶ月
清掃に２ヶ月掛かったとして、
新古物件に入居するのは6ヶ月後

築６ヶ月の物件を売るなら、
幾らだと買ってくれるだろう
・・と売主は思うだろう

[7226: 匿名さん]

パークタワー晴海の隣にモデルルーム作ってるね

[7227: 名無しさん]

当初パークシティ豊洲坪単価２００
共用施設、見えるとこれは大変豪華。
それ以外は団地の造り。

人気の豊洲で今は地域No.１坪単価320辺りか。

ここは全て団地仕様。２５０は超えない。
そして足音に悩まされる日々。

[7228: 名無しさん]

団地仕様、低スペックでも坪250で出せば売れるでしょ。

低スペだが広く、安い選手村と、高スペだが高い、周辺のタワマンでは購買層が違うので、カニバらなさそうだし。

[7229: マンション検討中さん]

>>7226 匿名さん
出来てきました？

[7230: マンション検討中さん]

>>7228 そう考えると狙い目は選手村タワーなんかな

[7231: 匿名さん]

>>7225
何か勘違いしてない？
そこから新築仕上げを施して引き渡しは2023年春だよ。
裏技駆使して新築表記で売るみたいだから実際の竣工は2022年とか2023年になるんじゃない？
躯体は実質築3～4年だけどね。

[7232: 匿名さん]

>>7231 匿名さん
7225の言ってる意味が分からないのか？

たしかに分かりづらいが、日本人なら分かるだろ…

[7233: 匿名さん]

>>7232 匿名さん
日本人ですが私も7225の言ってる意味が分かりません。。
オリンピック選手が退去した後、２年くらいかけてリフォームして購入者が入居ですよね？
7225の文章はオリンピック選手が退去してから６か月後に購入者が入居すると読めるのですが。

[7234: 匿名さん]

わかります。
築３～４年の建物がリフォームで売却されるってことですよね。
だから実質は新築ではなく中古になりますね。

[7235: マンション検討中さん]

もうモデルルーム案内きてます？

[7236: 匿名さん]

>>7230
将来売るつもりだったり、子供に残す資産や他人を招待する顕示品と考えるならタワー。
自分の代で住み潰す消耗品・実用品と考えるなら板マン。

[7237: 匿名さん]

坪250とかで出したら大抽選会になって批判殺到やろうな。倍率100倍とになるんちゃう？坪300位が丁度良いよ。

[7238: 通りがかりさん]

>>7237 匿名さん

いや、景気後退したから、大義名分が出来たんじゃない？安く分譲しても、景気後退したんだから、市況要因にできることない？

オリンピック前に景気が後退するなんて、誰もが予想できたこと。これらすべて、シナリオ通りなのかな？

[7239: 買い替え検討中さん]

大抽選会になっても批判は殺到しない。逆に初回分譲はそのくらいにならないと4000戸はまず売り切れない。

[7240: 通りがかりさん]

第一期販売前に、ついに景気後退か
まさかの展開？いやいや、景気後退はシナリオ通り？

街全体を考えれば協調価格が必要だろうけど、フラッグ単体でみれば第一期で閑古鳥がなくわけにもいかないだろうから、これら織り込んで、景気後退局面でどんな価格が発表されるのでしょうか。楽しみ。

[7241: 口コミ知りたいさん]

? ゴミ焼却工場が豊洲が台場に移転したら検討するかも。

[7242: 口コミ知りたいさん]

>>7241 口コミ知りたいさん
なぜ中央区から江東区に移転するのかw

[7243: 名無しさん]

それぞれの棟の1階にできるお店ってどんな感じなのかな
そのお店によって街の雰囲気もだいぶ変わると思うんだけど

[7244: 匿名さん]

>>7158 評判気になるさん

私は、今住んでいる所が便利過ぎて引っ越せませんが、子供達の住宅取得に頭金を援助したいので、近隣のマンションには興味深々でした。
でも、子供が今住んでいる場所があまりにも便利過ぎました。都外ですがJRの駅近くで、すごい商業・娯楽施設の充実ぶり。
もうこっちには戻ってこないでしょうね。。。

[7245: 匿名さん]

>>7241
銀座か日本橋の住民と話し合ってください。

[7246: マンション検討中さん]

今日は選手村人いっぱいでしたね。
しかし想像以上に風が強くて外周のマンションはきついなこりゃ。
外廊下だし。

[7247: 坪単価比較中さん]

三井さんの見方が、
ネガティブ＝＞ポジティブ　に変化したようです。
ちょっと驚き。
ttps://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/14234/

[7248: 匿名さん]

>>7219 匿名さん
そうですね。坪230～250万円くらいが、団地で買えるベストですよ。

これで坪300なら買わないなっいしょ？
ここが高いなら、他の交通良いマンション買った方がいいかな

[7249: 匿名さん]

>>7239 買い替え検討中さん
分譲4000戸を4年で売りさばくには、安くするしかないよな。
こんなんで、販売8年掛けると人件費やショールーム費用が無駄だから、むしろ周りのマンションより安くなるよ。きっとね。

周りマンションより高ければ、ここ買う人も集まらない、それ当たり前っす

[7250: 匿名さん]

坪単価は４００超えてくるでしょ。
有明ですら３７０万なのに夢見すぎ。