HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[7101: 匿名さん]

まーた本人降臨してんのか（笑）

[7102: 匿名さん]

彼はもう終わった人じゃない？
今ならマンマニこと星先生か、のらえもん先生が良いと思う。
ツイッターやブログ見てご自身で判断すれば良いかと。

[7103: 匿名さん]

サカーキーネタはもういらん。オワコン炎上芸人なんかどうでもええわ。

[7104: 評判気になるさん]

>>7088 匿名さん

今時この人の言う事を真に受けてるの？
恥ずかしい奴

[7105: 匿名さん]

85m2　6500万円　坪250くらいがボリュームゾーンかなぁ

[7106: 匿名さん]

15年前なら、坪250万で佃のタワマンが買えました。

[7107: 匿名さん]

>>7105 匿名さん
6,500万から7,000万円って、サラリーマン夫とパート勤務をしている妻と子供の世帯が、一馬力で購入できる価格だと思うんですよね。今この近辺に、この価格帯で買える新築3LDKが本当に少ないんですよね。
ぜひ、この価格帯を充実させてほしいです。

[7108: 匿名さん]

有明より高く豊洲より高いとすれば、400万から450万くらいが適正価格かと。

[7109: 匿名さん]

昔は坪300万で代官山に住めたんだけどな。

[7110: 匿名さん]

ここは周辺マンションと平均専有面積が10㎡以上違うから、坪単価はわかりにくいです。。。
坪単価で比較するのは無理があるんじゃないでしょうか。

[7111: 匿名さん]

欠点が多い立地だから、6500万が現実的に売れる価格だろうね。
虹橋向きはプラス1000万以上で、そこで稼ぐのが現実的。

[7112: 匿名さん]

85m2、7200-7400万円くらいがボリュームゾーンかな
それでも都内、この辺りでは単価にしたら激安だし、最近の一般リーマンなローン上限はペアゾーン込みで7000万台に移ってきたから妥当な水準

[7113: 匿名さん]

60-65m2だと、いくらがボリュームゾーンですか？

[7114: eマンションさん]

>>7113 匿名さん
まだわからないけど。

[7115: 匿名さん]

都心の不動産在庫ジャブジャブ、価格は下がり始めたというデータがちらほら、オリンピック後の景気上昇や維持には否定的な意見が多い。
この状況でとるべき販売戦略は？
割安な価格で一気に売ってしまうのか？
状況みつつ小出しにするのか？

晴海地区のここより駅に近い物件が割高で売る気がないのは、ここの割安感を出すためなんだろうね。

[7116: 匿名さん]

板状で、平米１００万円から。
タワーで、平米１２０万円から。
プレミアム戸は、平米１６０万円から。

それより安かったら、一番注目が集まるオリンピックまでに売り切れてしまう。
開催後BRTのフィーダー運行が始まってからが一番の売れ時。
ゆっくり売ればいいので、上記の価格設定です。
街が完成してからでもまだまだ売れるでしょう。
立派な街だから。

[7117: 匿名さん]

保育施設充実で、ダブルインカム世帯が１億円のローンを組んでも買うよ。
２０年後に地下鉄が開通したら中古価格も維持され、
ローンで払ってもまるで貯金と同じように資産になる。
退職後に売って郊外に移住。そのころ郊外は激安で金を老後資金に回せる。

別に激安じゃなくても、買える人が買えればいい。
購買率抽選とか、やめて欲しい。
カツカツ住民が集結しまうと、昭和に造った団地のように高齢タウンに
なって枯れるだけ。

[7118: 匿名さん]

開通する見込みは皆無なのにそれを織り込んで計算するのはバカとしか思えないが。

[7119: 匿名さん]

築地市場跡の話などもあり、30年レンジなら地下鉄も皆無ではないんじゃないかな。
ただし開通しても駅遠物件には違いないから、価格に織り込むのはアホかと。

[7120: マンコミュファンさん]

売り切れないと大変な事になる(不良在庫を、ど～んと抱え永久管理費負担)のである程度捌いたら大幅値下げを断行すると予想。
早く買った人の事なんかお構い無しに、それらの人たちは多額のローンを抱え泣くことになる。
だから早まってはいけない。
どうしても買いたい人だけ買えば良い。
同じ部屋は一つしか無いのだから。
資産価値を重視する人は急いで買う必要はない。
大きく売れ残った場合はデベロッパーはバルク売りして、買った先は地域の相場を見つつ賃貸で稼ぐことも(賃貸用が有ったとしても)考えているだろう。
そうなると将来、賃貸でも売却でも、バルクで買った多数保有する会社が、その価格では売りたくないな、貸したくないなという値段でなければどちらも叶わない。
これを理解した上で検討した方が良いと思いますよ。

[7121: 匿名さん]

>>7120 マンコミュファンさん

あなたの妄想を理解する必要は無いですね、長文お疲れ様です

[7122: 匿名さん]

格安で販売されるって情報がたくさん出てるのに、高値販売を推奨するのは中古で売りたい近隣住民の方々でしょうか？

ここは坪200?250で販売です。
85㎡で6500でしょう。
近隣で中古で売りたいならそのレベルまで下げないと無理です。
高値掴みご苦労さんでした。

[7123: 匿名さん]

>>7122 匿名さん

激しく同意ですね。
>7116 の内容には、腹を抱えて笑いました

[7124: 匿名さん]

坪単価400から450くらいでしょ。
坪単価300以下だと千葉の奥地では？

[7125: 匿名さん]

中古で300超えてるし、350万なら安いくらいでは？
有明ですら370万と考えると400超えると予想できる。

激安で販売するかな？なんのために？

[7126: 匿名さん]

デベはボランティアじゃねーから、普通に400超えてくるんじゃねーの？

[7127: マンション検討中さん]

ダブルインカム以外厳しくないですか？
親からの援助が有る方々ばっかりなんでしょうね。
1500万あってもきつい

[7128: 匿名さん]

タワマンの高層なら坪350くらいと予想。
下層眺望なしで280くらい？

[7129: 匿名さん]

月額に効いてくる駐車場は、2万円くらいでしょうか？
地下ですが平面なので安さに期待しています。

[7130: 匿名さん]

>デベはボランティア

ボランティアは無料奉仕。
本当にボランティアをやってる方々に失礼。

[7131: 匿名さん]

まだここに地下鉄が通ると妄想してるバカがいるのか。
出来たとしても駅が出来るのは勝どきとトリトンの間。
ここに駅が出来ることは無いよ。
将来の駅近資産価値を考える人は勝どき東まで待っとけ。

[7132: 匿名さん]

地下鉄はそのうち通るとは思う。
明らかに現在の交通では足りなくなるよ

[7133: 匿名さん]

>>7125 匿名さん
順調に売り抜く為に決まってンじゃん。
有明相場を持ち出す人がいるけど、
現状全く売れてないからw

[7134: 匿名さん]

現在の交通、
は晴海埠頭始発の都バスがガラガラ。本数も結構ある。
それにBRTが加わる。

現在の勝どき駅は朝は降りる客、夕方は乗る客が多い。住民の通勤とは逆。

[7135: マンション比較中さん]

地下鉄は通ると思ってます。ただし10年後か20年後かでしょうね。
駅もおそらく、3,4丁目でしょうから、距離はあるでしょうね。
勝どき駅よりは近くなるでしょうが。

[7136: 匿名さん]

湾岸地下鉄の想定コースは中央区のHPに出てるよ。
駅ができるのは勝どきのトリトン寄り。
バス頼りの駅無しマンションで変わらない。

ここを一度買っちゃうと駅無し中古の罠に嵌まる。
虹橋眺望以外の部屋は相当売れないから投資目的の資金は入らないでしょう。
冷え込んでる実需だけで売るしかないけど、数が多いだけに苦戦しそうだねえ。

[7137: 匿名さん]

>>7135 マンション比較中さん
10年なんかでできるわけないよ。
まだ事業決定すらしてないのに。
中国みたいに24時間無休でやればできるかもしれないが、そんなことまでしないといけないような最重要案件ではまったくないからな。

[7138: マンション比較中さん]

決まれば、7,8年でできるっしょ。
秋葉原、東京駅、銀座、から、再開発が多数ある、築地、晴海、豊洲、有明を結ぶのは効果高いと思いますけどね。

[7139: 匿名さん]

10年後とか20年後という話が出てくるけど自分や回りがどうなっているか想像できない。
5年以内の自分、家族、会社、日本や世界の経済、政治を想像して購入判断すべき。

[7140: 匿名さん]

なんでここを通らない地下鉄の話で盛り上がってるの？
湾岸地下鉄スレやドトールスレでよろしく。

[7141: マンション比較中さん]

>>7138
これだから無知なお馬鹿さんは困るな。
地下トンネルを掘って駅も作るのにどうやって7-8年でできるんだよ。

[7142: 匿名さん]

>>7129 匿名さん

確かに2万はいい！

[7143: 匿名さん]

相変わらず パークタワー晴海の購入者 が張り付いては発狂の繰り返しですね

[7144: 匿名さん]

この程度の距離なら5年もあれば掘れるかと。

[7145: マンション比較中さん]

>>7141

https://rail-to-utopia.net/2018/06/1097/
副都心線は2001年6月15日に着工されました。ちょうど7年の工期で開業に至ったわけですが、このうち最初の4年間は本格的な工事を行うための準備の期間です。

[7146: マンション比較中さん]

無知なお馬鹿さんは困りますね。

[7147: 匿名さん]

副都心線の半分以下の距離だから、3年くらいで掘り終わりそう。

[7148: 匿名さん]

秋葉原、築地、銀座、って既に日比谷線があるけど？
割増料金で設定するだろうから赤字になりそう。

[7149: 坪単価比較中さん]

85㎡　　5500マン
虹橋フロント85㎡は、6000マンでいかないと
売れないよ、ここは。

[7150: 匿名さん]

湾岸地下鉄が早期にできると思ってる人は、予定駅の駅近物件買えよ。
ここは新地下鉄が出来ても駅から遠すぎてバスだからさ。

[7151: 匿名さん]

タラレバの話ばっかｗ

[7152: 匿名さん]

築地でデベが街づくりすることになりそうだから、晴海を買っておいて損はない。確実に中古でさばける。80平米以上は億ションでしょ。

[7153: 匿名さん]

NHKスペシャルの黒い津波、怖すぎ。
盛土してる上まで来る可能性が極めて低いと頭で分かっていても、イメージだけでキツイわ。

[7154: 匿名さん]

築地にデベがマンション並べたら川を渡って運河も渡って
晴海の中古がさばける？

[7155: 匿名さん]

>>7153 匿名さん
ずっと湾岸に住んでいるけど、結婚した子供達には内陸部に住んでもらってる。
孫が走り回れるよう年齢になるまでは、
海のそばには住まわせたくない。

[7156: 匿名さん]

晴海と有明はタラレバ話しかないよ。
そんなわけわからない埋立地に全財産突っ込むとか、考えられない。

[7157: 匿名さん]

晴海 勝どき のタワマン勢は ハルミフラッグが売り出すまでの運命やろね。
実際目の当たりにすれば絶望すると思いますよ？

[7158: 評判気になるさん]

>>7155 匿名さん
シニアな方もここ見てるんだ。
意外

[7159: 匿名さん]

副都心線の計画、着工、開通と比較することはできない。
副都心線は東京都下で有数な人口密集地帯の練馬区から池袋駅、新宿駅、渋谷駅というターミナル駅
に通じている。
特に池袋駅から新宿駅までは山手線一本で混雑もひどく開通前は事故があると代替がきわめて不便だった。
当然、優先度も超高くあっという間に開通した。
ひるがえって銀座(虎ノ門)から築地(勝どき、豊洲)には複数のメトロとバス便もある。そして晴海から有明の
将来をみると地下鉄を走らせる商業化や人口増は期待できない。
10年後どころか20年後も地下鉄は通らないと思う。

[7160: 匿名さん]

地下鉄ができたとしても駅まで遠いし、ホームは地下深くて不便。日常的に使えるとは思えない。しかもまだ構想段階。
ここの購入の意思決定に将来の地下鉄開通をおりこむなんてナンセンス、愚の骨頂。

[7161: 匿名さん]

沖式だと駅遠いパークヴィレッジが一番儲かる確率高いのはなぜでしょうか？

管理が三井だから？

それとも戸数？

[7162: 匿名さん]

安けりゃ、それはそれでそういう人たちが集まるわけで、そういう街に住みたいか？？八潮団地と似たような街ができるだろう。

[7163: fukakyon]

レインボーブリッジを永久眺望とやらで高層階から拝めたら幸せだろうなぁ

[7164: 匿名さん]

>>7162 匿名さん
そこまで安くない

[7165: 匿名さん]

>>7161
目の前公園、その奥に虹橋。
誰がどう見ても敷地内最高。
分からないのが理解できない。
ただ儲かるか否かはこれまたよく分からない。
そもそも沖式が分からない。

[7166: 匿名さん]

85㎡で1000万差も無いような値付けなら虹橋向きを買うのが資産価値的に得だろうね。
ここの立地自体が虹橋向きのためにあるような感じだから。
虹橋向き以外は駅無し魅力無し板マンで中古になったら売りにくい物件。

[7167: マンション比較中さん]

>>7159
副都心線の例は、単に工期の例として出しただけですが？？
話の流れが分からないのかな？

[7168: 匿名さん]

>>7166
パンダ坪230前後のスタートで、
パービレシービレ南西角坪400前後ぐらいに突き抜けた設定ができれば万遍なく売れそう。
25坪だと5500万～１億って感じで中心は6500（坪260）～7500万（坪300）。
パービレ西向き中住戸は8000万の坪320が目安。
このぐらいだと人気のパークシティＢ棟西が8000～9000万ぐらいだし辻褄合う。

ちなみにＰＴ晴海の最安値が坪270、
プレミアムを除いた最高値（南東角）が坪450ぐらいだったはずだから、
立地仕様差＆実質中古と考えれば良い線だとは思う。

[7169: 匿名さん]

>>7168
晴海のタワー群とその程度の価格差しか無いんだったら私はここパスだなあ。
駅無しバス通勤の板マンでゴミ煙突の横だし割に合わないと思う。

今焦って買ったところで４年入居もできないんだし、
４年も有るなら黒田バブルが終わって安くなる中古の買い叩きを狙うわ。

[7170: 匿名さん]

ここ(湾岸エリア全体を含め)、次の大震災で液状化して大変なことにならないんですかね。広島の豪雨で、山沿いの新興開拓地が流されたみたいに、そもそも人が住んでいい場所なんでしょうか？

[7171: 匿名さん]

>>7168 匿名さん
その価格帯だと、後から出てくるタワー棟の価格が難しくなるから板マンはもう少し安くなるんではないかと思っている。

[7172: 匿名さん]

注目されているから希望的観測で安い値段を願う気持ちはわかるが。
85㎡6000マンいいね！笑
1戸とはいわず買えるだけ買いたい。
ま～全部住まずに売るけど。たくさん利益出そうだな～

[7173: マンション検討中さん]

>>7170 匿名さん

新しくできた埋立地の方が安全だったりするよ
ハザードマップ見ても、この辺りの晴海や有明の方は安全、避難地域になっていたりする
逆に中途半端な埋立地の築地、月島とか、もっと日本橋寄りの方が真っ赤だったりする
調べてみれば分かる

[7174: 匿名さん]

中古マンション価格は駅距離に凄く敏感。
この傾向が近年加速してる。
駅20分以上とか最初から検索されないで足切り。笑
これが一般常識。

賃貸する時も同様。
しかも賃貸棟という巨大なライバルがいて供給過剰。

そんな事無い、利益出ると思う金持ちなら、沢山買ったら良いんじゃないか。
誰も止めはしないよ。

[7175: 匿名さん]

賃貸棟が有るなら、そこより少し安ければすぐ借りては付きますね
私は自宅予定なので関係無いですが。

[7176: マンション検討中さん]

>>7175 匿名さん
物は言い様だな
賃貸棟があるからそれが基準になるってのは間違いないだろうね

ただ一般的には賃貸棟無い方が借りても着きやすいし家賃も高くなると思うよ

[7177: 匿名さん]

>>7173 マンション検討中さん
なるほど。それなりの対策済みってわけですね。ありがとうございます。

[7178: 匿名さん]

賃貸と分譲では広さやグレードなども違うでしょう、たぶん

[7179: 匿名さん]

ここの板マンは長寿命化☆ひとつでコスト下げてきてるし、
安くするために賃貸マンション並みに仕様が低いのではと危惧してる。
例えば、ディスポーザー無しとかね。

逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、
値段も仕様もグッと高くするんじゃないかな。

差別化しすぎて板マン庶民が気分悪くなるから、
同時期に売らずに板マンを超先行発売なんだと思う。
予算に余裕がある人はタワー棟を待つ方が良さそう。

[7180: 匿名さん]

坪単価400万超えだろうし、期待しても無駄では？

[7181: マンション比較中さん]

>>7179
>逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、

どこに、タワー棟の情報が載っていましたか？

[7182: 匿名さん]

逆に安値で出ないって人は、
板マン、実質中古、駅遠の要素や、ドゥトゥールやベイサイドタワーなどのタワマン在庫が晴海に溜まっていて上値が抑えられている、といったネガティブな要素を上回るほど晴海フラッグに価値を感じているということなんでしょうか。

[7183: マンション検討中さん]

高値で出てもいいけど、たぶんそれだと在庫が溜まって湾岸全体の流動性に悪影響だと思うんだよな。

[7184: 匿名さん]

>>7181
東京都環境局HP

[7185: 匿名さん]

価格予想は程々にしましょう。
それよりそろそろモデルルーム完成ですね！
いつ頃からモデルルームの受付が始まるのかご存知の方はいらっしゃいませんか？

[7186: 検討板ユーザーさん]

https://mobile.twitter.com/harum_ism/status/1102553426137735170/photo/...

頼みの綱、BRT

[7187: 匿名さん]

板マンのボリュームゾーンは85m2 6500万、坪250に一票！

[7188: eマンションさん]

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190305/1551711600

BRTまとめ。(どらったら氏は仕事早いね…)

[7189: マンション比較中さん]

>>7184
URL貼っていただけますか？

[7190: マンション比較中さん]

マンション環境性能表示
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/102_chuo.html
タワー棟の情報はないですね。

[7191: 匿名さん]

タワーは三ツ星だね！
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/180084_011.html#head...

[7192: 匿名さん]

普通の日とかも、
海風って、そうとう強いのですか。
音も、それなりにゴーって音が窓あけたら
するんでしょうか。

[7193: 匿名さん]

東京湾・隅田川を抜ける風の通り道にあたるから、
海や川に面した部屋は基本的に風が強いだろうね。

窓を開けた場合の風の音はベランダ・サッシの形状や樹木にもよるし、
どの程度のどんな音がするかは実際の部屋に入ってみないと何とも言えない。

心配なら気象条件を変えて何度も客船ターミナルを見に行くか、
中庭に向いた部屋を選ぶと風が弱い思う。

[7194: マンション検討中さん]

日によるとしか。
北風のときなら内陸と変わらん。

南風は多少強くなるのでは。まぁ半島とか岬じゃなくてあくまでも湾内だからあんまり差はないかと。

[7195: 匿名さん]

戸山ハイツの住民用都営住宅にすれば良い

[7196: 匿名さん]

晴海のUR、スカイリンクタワーの高層階に住んだことがあります。
角部屋でしたが、凄い強風の日が何度もありました。
ウッカリ靴をベランダに出したまま寝たら、翌朝は消え去っていたこともあります。北風です。

[7197: 匿名さん]

ほっとプラザはるみの野外ジャグジーが
建築工事で飛んでくる土埃で長期使用中止になってしまっているほど風は強いです。

[7198: 匿名さん]

風は高層ほど強いものなんですかね？

[7199: 匿名さん]

>>7192 匿名さん
陸地よりは風強いですよ。
このあたりに買うつもりなら、何日か実際に現地にいって、今のお住いの地域との違いを感じてみればわかります。
不動産は高い買い物ですから、手間を十分にかけて納得するものを買うべきです。
他人の評価や不動産営業のセールストークを気にしてはいけません。

[7200: 匿名さん]

風が強ければ洗濯物早く乾きそう。