HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[682: 検討板ユーザーさん]

>>680 匿名さん

過去に開発して値下がりしたとこある？さすがに郊外は持ち出さないでくれよな。

[683: 匿名さん]

最近の晴海物件は値上がりは無いわ。湾岸の中古上限は㎡100万～110万で今が相場のピーク。分譲時点での価格がそれより安い物件は少し下がっても値上がりは維持、同じ物件は今後少し下がる、高い物件は大幅値下がりするわ。
それに加えて湾岸の中古上限の㎡100万～110万はマンションそのものや部屋によって多少差が出る。低層＜＜高層、眺望悪い＜＜眺望良い、共用設備なし＜＜共用設備あり。共用設備の乏しいマンションの低層階の上限は㎡80－90万だわ。

[684: 検討板ユーザーさん]

なので、値下がりも値上がりもないってことでしょ。

[685: 匿名さん]

値下がり値上がり言うのではなく。単純に駅20分の立地に中古マンションを自分ならいくらなら買うか考えてみなよ。3LDK、75m2、7000万。坪310万位だけど買いたい人いる？

[686: 匿名さん]

晴海に出せるのは坪300まで。中古なら坪250まで。もともと新築坪200で売ってたエリア。

[687: 検討板ユーザーさん]

もともとって(笑)
それは晴海に限らずだろうが。

[688: 匿名さん]

そろそろマンション以外の人が集まる何かが欲しいね。マンションだらけだとただの団地だからなあ。

[689: 匿名さん]

タワマンだけがボコボコと乱立し、それ以外なにも無い東京コンクリート砂漠。
せめて人工でも良いから緑の豊富な広い公園があれば。。。

[690: 匿名さん]

500万でも瞬間蒸発でしょ。
オークション形式で売り出したら凄い高値が付きそう。

[691: 匿名さん]

>>690
そんな値段で出したら、永久に完売できないぞ？
DTをみてみろよ。
駅遠の団地。子会社の課長でも買えるレベルで売られるだろう。
２棟のタワマンの高層階だけが若干色を付ける程度。

[692: 匿名さん]

>>689 匿名さん

そもそも倉庫や工場用地ですよ、湾岸埋立地は。
人が住むことは考えてなかったんですし、自然がまったくないのは当たり前。

[693: 匿名さん]

なぜ選手村跡地を皆さん欲しがってるんですか？

[694: 匿名さん]

いま新築マンション買うのは金を捨てるようなもんだ。悪いことは言わないから賃貸にしとけ。
どうしても分譲が欲しいなら中古の掘り出し物を探してリフォームしな。

[695: 匿名さん]

>>694 匿名さん
いつならいいんですか？

[696: 匿名さん]

オリンピック後。
今はMAXまで値上がりしてる状態。
今、高値で売り付けてガッポリ儲けないと暴落した後ではビジネスにならないからな。
オリンピック後はマンションデベロッパーなんて斜陽産業になるから、とにかく高値で売り付けようと必死なんだよ。

[697: 匿名さん]

>>696 匿名さん
100%下がる根拠はありますか？

[698: 匿名さん]

下がるどころか、大幅値上がりするぞ。

[699: 匿名さん]

マンション営業のセールストークに騙されないように。
人口がどんどん減ってること、給料がまったく増えないというなかで不動産価格が上がり続けるわけないことは大学くらい出てればわかるよね？

[700: 検討板ユーザーさん]

下がるところから皆逃げるから、上がるところに集中してさらに上がるんだよ。

[701: 匿名さん]

これだけ戸数が増えると色々と社会インフラの不足が問題になるぞ。

BRTの輸送能力がどの程度か知らないが、福岡の連結バスみたいなのなら都バス増発と大して変わらん

専用レーン作っても自転車や歩行者が邪魔かつ危険でスピードも出せない

おまけに託児所、保育園、小学校、スーパーに役所、警察、消防...不足は火を見るより明らか

[702: 匿名さん]

公的な施設は計画でなんとかなるだろう。
ただ、かゆい所に手が届く商業施設・店が足りないだろうね。

[703: 匿名さん]

エリア内に生活利便施設と学校（小学校？）、保育所等が計画されています。保育園は優先的に入れるわけじゃないでしょうが。

[704: 検討板ユーザーさん]

クロノ、ティアロ、DT、KTTで4600戸増えたけど別に問題が悪化などしてないのでだいじょうぶでしょ。

[705: 匿名さん]

＞託児所、保育園、小学校、スーパーに役所、警察、消防...不足は火を見るより明らか

↑
ちょっとは調べてから書き込もうよ。

小学校と消防以外は全て敷地内にできるんだが。
警察は交番。
消防は去年から豊洲が仮庁舎から新庁舎になって能力が上がっている。
小学校は検討中。「晴海地区新設小学校中学校建設準備協議会」
http://www.city.chuo.lg.jp/kosodate/kyouikuiinkai/kyogikai/harumishins...

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん

資料を見る限り、小学校と中学校は決定しているように思いますが。臨港消防署がエリア内に、月島警察署と晴海郵便局がエリア外ですが徒歩圏内にありますね。

[707: 匿名さん]

>>699 匿名さん

都心で人口が減るのは何年後ですか？？
貴方は一体何年後を想定して投資やマンション購入を検討されてるのでしょうか？？

それに私の周りの大手は給料結構上がってるし、知り合いの自営や社長連中もかなり儲けてますよ。

孫請けの土建屋でも少し単価上がってるけどそういったとこは親方が搾取し過ぎらしいですね。

[708: 匿名さん]

最近また人件費と建材が値上がりしてますから、今後の物件は値上がり方向決定ですね。
かと言って、今出てる物件で気にいる物件は無い。、。

困ったなあ。

[709: 匿名さん]

パークタワー晴海は資産性保てますよ
コンセプトが確立してますから

[710: 匿名さん]

パークタワー晴海はいいですよね！
周りの物件とも差別化できてますから、間違いないです

[711: 匿名さん]

バスは輸送能力が問題ある。地下鉄とは言わないから道のど真ん中の専用レーンを走る路面電車はよ
交差点は地下通せばなお可

[712: 匿名さん]

晴海団地は、多摩ニュータウンと同じなんだよ。
最寄り駅までは、バスかチャリ。

[713: 検討板ユーザーさん]

その多摩ニュータウンは最寄りから都心まで何分かかるんだよ。同じと言うなんて冗談でもか恥ずかしすぎるだろ。

[714: 匿名さん]

電車に乗ったら同じ。乗るまでも同じ。そういうこと

[715: 匿名さん]

晴海地区でも尖ったコンセプトのパークタワーは強いと思いますね

[716: 住民板ユーザーさん1]

>>714 匿名さん

じゃあ、多摩に行けよ
晴海、監視しなくていいよ

[717: 匿名さん]

事実、選手村は多摩NTのように最寄り駅までバス便でしょ？
事実でしょ？ねえ

[718: 匿名さん]

>>701 専用レーン作っても自転車や歩行者が邪魔かつ危険でスピードも出せない

BRTの専用レーンってあのKTT前の高速道路みたいな橋脚ついた道路だよね。


>>689 せめて人工でも良いから緑の豊富な広い公園があれば。。。

えっ？湾岸て公園、プロムナードだらけで緑が豊富だけどなあ？？

[719: 検討板ユーザーさん]

そうだね。買う人もそれはわかってるよ。BRTで10分かからずに新橋まで行けることも知ってるけどな。

[720: 匿名さん]

10分以下は新橋～勝どきまでの数値目標。
晴海ではないんだがな。微妙にごまかしていいとこ取りすんなよ。
新橋で働いてるからわかるがノンストップではしっても虎ノ門にできるターミナルから晴海だと20分以上は確実にかかる。ウソついて騙そうとしてもそうはさせないよ。

[721: 検討板ユーザーさん]

新橋までは10分で行けるかと。勝どきスルーしそうだし。

[722: 匿名さん]

橋脚付きの高架作るならもう時間切れ。オリンピックに間に合わない

[723: 匿名さん]

>>720 匿名さん

3kmに20分もかかったら誰も使わないよ。
都バスと同じスピードで10分前後。

[724: 匿名さん]

自由設計マンション希望

[725: 匿名さん]

空き箱状態にして売ってほしい

[726: 匿名さん]

どんなに新しくても所詮バスはバス。

既存の都バス新路線ではなぜダメなのかがよくわからない。誰かわかる人教えて

新会社に天下りがいっぱいはいるってこと？

[727: 検討板ユーザーさん]

>>726 匿名さん
その発言は理解がたりんわ。

[728: 匿名さん]

ここのBRTって専用道路をつくるわけじゃないだろ。
環ニに専用レーンをつくるだけ。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

専用レーンは最新の計画からは削除されましたよ 調べてみな

[730: 匿名さん]

つまり、ただの急行バスか。
それじゃあ、新橋まで10分なんかではいけないな。

[731: 検討板ユーザーさん]

いけるだろ。新橋までは信号ほとんどないし。

[732: 名無しさん]

この辺のバスで時間かかるのは、信号待ちや、バス停での乗り降りなので、専用線より信号の優先制御の方が大事。
環状2号線だと、もともと信号少ないから、うまく制御出来れば、かなり時間は短縮できる。

[733: 匿名さん]

スミフの人が言ってたけど、余りまくるらしいよ。
やはり内陸が良いという事で。

[734: マンション検討中さん]

誰もいない。誰も気にしていない。

[735: 匿名さん]

坪400万円が限界だと思う

[736: 匿名さん]

以前と比べて武蔵小杉がトーンダウンしてきたのは通勤激混みが問題となってきているからで、ここも通勤が武蔵小杉状態になることを考えると、巨大な新駅を２つ程作る必要がありますね。

[737: 匿名さん]

＞東京都交通局は、今回の改良工事が完成すれば今後の利用増加にも対応できるとしています。

利用者急増で大改造！勝どき駅　混雑解消へ
http://s.mxtv.jp/mxnews/kiji.php?date=46512165

[738: 匿名さん]

既に開駅時から3倍の利用者数なので新たな出口とホーム１つ増やした程度では現状であればある程度緩和できるけど、
それ以上一気に増加するので武蔵小杉と同じ状態だね。

[739: 匿名希望]

今年住友商事がグループでトリトンを撤退して、その後五輪事務局の関係者が入居するようです。
勝どき駅の利用人口が変わりますかね。

[740: 匿名さん]

大幅に減るよ。

[741: 匿名さん]

なら東京都交通局の見解が正しいね

[742: 匿名希望]

100億以上もかけて、勝どき駅改良工事をしたのに、住友さん、中国企業にビル売って大手町に行っちゃうんだー

[743: 匿名さん]

>>742 匿名希望さん

賢明な判断。さすが大企業

[744: 匿名さん]

五輪が終わって関係事務局が撤退した後が…

[745: 匿名さん]

勝どきに来る人数より勝どきから出勤する人の波の方が住民には重要。近くに新駅作らないと毎日の通勤が武蔵小杉だわ

[746: 匿名さん]

BRTで新橋まで行けばいい。ここの入居時にはさすがに運行しているだろう。始発駅だし。

[747: 検討板ユーザーさん]

>>745 匿名さん
勝どき駅の混雑時って、駅から外に向かう流れて、外から勝どき駅に向かう方はまぁ普通の混雑具合。
武蔵小杉みたいに改札に入れないとかまず考えられない。

今後の開発で人口が増えるといっても今で勝どき晴海に4万人いるのでそこから1～2万人増えても正直問題にならないかと。

[748: 匿名さん]

今自分が住んでいる家近くの駅周辺に1〜2万人増えたらと思うと、、、
混雑するな（笑）

[749: 匿名さん]

だから、混雑がいやなら晴海なんかに買わなきゃいいだけ。
こんな倉庫の街に地縁なんかないだろ？

[750: マンション検討中さん]

地縁がなくても築地至近で、銀座も自転車やタクシーですぐのこの地域はかなり便利。
これで値段もお手頃なら買い。

[751: 匿名さん]

銀座なんか用ないからさ。
なんの魅力もないんだけど。

[752: 匿名さん]

そもそも坪300万円の土地がなんで坪30万円で払い下げられてんの？

[753: 検討板ユーザーさん]

それ、このスレの趣旨と関係ないので都庁まで問い合わせてくれませんか。

[754: 匿名さん]

「適正な不動産鑑定を実施した。不動産会社には五輪後の分譲などの条件が課せられ、通常の土地取引とは異なる」
http://www.sankei.com/smp/affairs/news/171117/afr1711170047-s1.html

[755: 匿名さん]

事情は異なるがモリカケ同様よくあることです。

山梨の国有地　格安販売　評価額の８分の１で
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180108-00000000-mai-soci

[756: 匿名さん]

実際に建設コストが嵩み、そう高くは売れない前提で試算すると安くならざるを得ないのでこの価格ということなんでしょうか

[757: 匿名さん]

>>752 匿名さん

坪300万ってのはマンションの販売価格から逆算したのか？
それは開発業者の利益がタップリ乗ってるから原価じゃない。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん

横から失礼しますが土地の評価額は国が公示している地価があるので、少なくともそれを原価と考えて問題ないと思いますが？？
直近だと晴海5丁目の一番安いところで、平米99万程ありましたので、752さんのコメント通りと考えるのが妥当です。

マンション価格ではなく、土地の売買についての話ですから開発業者の利益などは関係ないと思いますよ。

[759: 匿名さん]

>>757 匿名さん
たっぷり乗せてるかどうかは別としてマンションの開発を考えると坪30万が妥当で、取引事例からすると坪300万とのことのようです
つまり、国の都合で選手村を作らせるので開発業者の都合に合わせざるを得ないということでしょう

[760: 検討板ユーザーさん]

勝どき駅が混雑するー、の人のために、勝どき、豊海、晴海の人口増加推移と、今後の増加見込み試算をしてみました。
勝どき東はA街区の2791戸を計上してます。
選手村は低層棟4150戸が2022年度
構高層棟の1500戸が2024年度で計上。

人口は1戸あたり2.2人で計算(KTTやティアロの実績値を参考)

新築販売は2019年度から3年間は盛り上がり続けそう。
中古は2022年度後半から2025年度が盛り上がりそう。

[761: 匿名さん]

>>752
開発側の立場で（当方素人）、
各種五輪規制や諸条件、スクラップ＆ビルド、大規模リフォーム、納期等々・・・
コストと利益とリスクを考慮すると致し方ないかな？って気もしないでもない。
少なくとも行政の積極的な支援＆協力無し（インフラ等）で、バンバン売れるような立地でもない。
仮に築浅リノベの板マンを長谷工仕様とするなら、晴海レジとの比較でも、
坪150～200ぐらいに採算ラインを設定するのも仕方ない気がする。
そしたら土地代に幾らも掛けられない（それでも儲かるというか損しない落札額ではあるけどね）。

もちろんリスク回避で日本有数のデベ＆ゼネが連合組んでんだから、
応札できる企業体なんか皆無だし、ほぼ談合といわれればその通りなんだけど、
正義感や正論振りかざしたところで五輪は待ってくれないんだから、
半ば国策の公共事業と考えるのが大人の対応というか普通の反応だと思うけど、
左系市民団体は許してくれないし、煽るだけのマスコミにとっても良いネタなんだろうねｗ

[762: 匿名希望]

90㎡の部屋を壁、電気ケーブル、水道配管も全部取っ払って、間取り変更、全部屋天カセ、リビング造り付け収納、分譲マンションでは単価が高くて採用しない床材(ショールームの担当者談)を使用してリノベしましたが、1,300万円くらいで済みました。(設備機器4割引)
個人でもそのくらいの費用で出来るんだから、デベも坪単価バカ高くせずに、リノベ完了した分から順次ガンガン売り切ってった方がいいんじゃないかな。

[763: eマンションさん]

>>762 匿名希望さん
それは仕入原価に過ぎず、そこに人件費と利益が乗るから1戸あたり2000万ぐらい

[764: 匿名さん]

選手村は完全に湾岸物件のバランスブレイカーとなるでしょうね。
恐ろしくて今から湾岸に手を出す気にはなれません。

[765: 名無しさん]

分譲価格が下がるのも中古価格が下がるのも大歓迎！楽しみやなあ。

[766: マンション検討中さん]

湾岸で在庫も含めこれから売り出す物件も多数抱えているデベ連合が売り主なのにバランスブレイカーになるような値付けするわけないｗ
ここが安く売りだされるかもと待っている人はセンスないよ。
パンダ部屋はもちろんあるだろうけど、そんなものは抽選だろうしプロ投資家が蹂躙する。

[767: 匿名さん]

たぶんタワーを眺望を売りに先行させて、パークタワー晴海プラスアルファぐらいの値段で出すんでしょうね。

[768: マンション検討中さん]

>>762 匿名希望さん
リノベした部屋から出すなんてことはしないでしょ。新築物件と同じ位置付けで出すんだから。

[769: 匿名希望]

選手村購入者で、小中学生のいる家庭の入居開始は、選手村に小中学校が建設された後になりますね。
環状2号線の工事もあるし、いずれにしても入居するまで時間がかかりそうですね。

[770: 匿名さん]

>>769 匿名希望さん

早くて2022年というところでしょうかね？

[771: 匿名さん]

やはり、新築価格よりは15%くらいは安くしないと買ってもらえんよ
中古とまでは言えなくても、新古物件であることに間違いはないから

[772: 匿名さん]

晴海は空きマンションで溢れる、と言われてますね。

[773: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん
高く売り出すのは自由だが売れなきゃ値下げしかない。
商売は在庫持ってるところが弱いんだよ。
在庫は長く停滞すると負債になるから。

[774: 匿名さん]

>>771 匿名さん

新築として出すでしょ。新築価格で売れるよ。建物はほぼ新品、内装はフルリノベするんだから。

[775: 匿名さん]

>>772 匿名さん

榊大先生にだけね^_^

[776: 購入経験者さん]

９年前に晴海レジデンスを購入し１年前に売却
現在は豊洲在住のものです
当時＠２１０の買い物でしたが売却時＠２７０
売却活動の中で見えてきたことは晴海には実体価格がないということ
つけられている価格は全て期待価格のみ
晴海の住民だった時代に、便利な街だと感じたことは一度たりとてなかった
にもかかわらず売れた
不思議でならないがそういう街
しかしながらオリンピック終了後に大量分譲に、二匹目のドジョウをついつい狙ってしまう
住んだ人間にしかわからない直感です

[777: 匿名さん]

楽しみ

[778: 匿名さん]

東京五輪選手村、建設現場で作業員胸挟まれ死亡
http://sp.yomiuri.co.jp/national/20180129-OYT1T50095.html

ご冥福をお祈りします、、、
しかしこれはやってしまいましたね。

[779: マンション検討中さん]

大きな現場だとどうしても何件か出てしまいますね。
最近ですとブリリアタワー八重洲や、東京會舘の建て替えで起きてしまっています。

[780: 匿名さん]

作業員が亡くなって、ここは大島てるに載りますね。。。ご冥福をお祈りします。

[781: 匿名さん]

オリンピック関連の建設現場等の死亡事故、20数件起きてるそうです。
過労で自殺してしまった人もいましたね。
残念です。