HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[66901: ふふふ]

>>66900 匿名さん
倉庫街が蔵前みたいにお洒落なカフェゾーンになると嬉しいな

[66902: マンション掲示板さん]

>>66900 匿名さん
楽観的だとしても夢を持って将来に期待できるのって楽しいですね！まずは当選しますように！

[66903: マンコミュファンさん]

5C91Bって人気無さそうですか？MR行って倍率知ってる方教えてください。
パークFの角に人気集中で盲点になってるんでは無いかと期待してます。

[66904: 匿名さん]

>>66903 マンコミュファンさん
4LDKは希少なので今期に関してはここも人気出ると思いますよ。現状の倍率は全く参考にならないですね。
ただ、柱の食い込み、バルコニーの避難口、タワー棟の圧迫感、お見合いがあるのでそこは忌避されるでしょうね。

[66905: マンション検討中さん]

>>66897 ふふふさん
意味がないと思うなら、議論に参加しないでスルーすればいいのにね。

[66906: マンション検討中さん]

>>66896 マンション検討中さん
一般論と個別の違いが判らずに人にアホアホ言うひと。

[66907: ふふふ]

>>66906 マンション検討中さん

一般論でも価格を無視してリセールについて語るやつはアホだよ（笑）

[66908: マンション検討中さん]

すごいな、自分のマンションは中古でも相場より高く売れると思い込んでいる人がいるんですね。相場でしか売れないのに。その時に駅遠、築古だと明らかに売りにくいですよ。まぁ、自分の世界で生きていて、あいてしないのが一番ですね。

[66909: 検討中]

>>66904 匿名さん
3LDKの間取りも二つあるのでこちらは低炭素対象外なので人気ないかもですね。

[66910: 名無しさん]

晴海フラッグと豊海が同じ価格帯になるとは思えないのに、豊海にかけることは考えられないです。湾岸ならどこでもいいわけではないし、予算もありますので。

[66911: ふふふ]

>>66908 マンション検討中さん

本当アホだな。駅遠、築古でも価格が相場より安ければ売れる。相場と購入時のギャップが儲け。購入時の金額がまだ未定ならリセールのしやすさなんかわからない。
論点ずらすなよ、誰も中古で相場より高く売れるなんて話ししてないよ。

[66912: マンション検討中さん]

>>66911 ふふふさん
相手にしないほうがいいですよ

[66913: 匿名さん]

まあ晴海フラッグは相場より安い！って鼻息荒くしてるのもおめでたいよね。

[66914: 周辺住民さん]

>>66899 検討板ユーザーさん
補助314号は、東京都の計画道路。晴海と豊海をつなぐものです。地域交通とリダンダンシーの確保がメインです。中央区は乗り気ではないようですが、計画は残ってるはずです。

東京における都市計画道路の在り方に関する基本方針」の策定について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/tokyo/pdf/kensho_20.pdf
これと環3が全通することで、マルチモビリティステーション経由のバスの循環系統や浜松町方面のBRT別ルートなどができてくる可能性はある。

[66915: ふふふ]

>>66913 匿名さん

タワーについては価格でてないから相場より安いなんて話し一切出てないけど。。

[66916: マンション検討中とう]

>>66913 匿名さん

貴方は今のマンション相場ご存知無いんですか？？

[66917: 通りがかりさん]

>>66913 匿名さん

晴海フラッグは相場より安い？！
安くない？！
一般的には安いよね

[66918: 通りがかりさん]

ネガキャンのレベル低下が甚だしい。高レベルのネガキャン勢は当たってしまったのかな。少しは勉強してから発言して欲しい。

[66919: マンション検討中さん]

>>66914 周辺住民さん
この環状3号の計画、知らなかったです。
地下鉄よりも、道路作ってBRT発展させた方が良い気がします。
あのモビリティステーションを上手く使いたいですね。

[66920: 名無しさん]

はい、今の首都圏の相場より安いですが、これより安い首都圏といえる場所をご存知なんでしょうか。鼻息荒くてわるいっすか？

[66921: マンコミュファンさん]

>>66900 匿名さん
複合市街地ですか、もう少し詳しく教えて下さい！！！良い情報です！

[66922: 匿名さん]

>>66921 マンコミュファンさん
どうぞ！
https://dorattara.hatenablog.com/entry/20220105/1641308400

[66923: 匿名さん]

こういう高齢者にならないように、
私達は気を付けて生活しましょう。

https://approach.yahoo.co.jp/r/QUyHCH?src=https://news.yahoo.co.jp/art...

[66924: マンコミュファンさん]

>>66922 匿名さん

ありがとうございます！

[66925: マンション検討中さん]

住宅ローン金利、6年ぶり高水準　3メガバンクの10年固定

日経に載ってます。いよいよ、価格下がりまっせ。

[66926: 周辺住民さん]

先に論点ずらした人(たち)に言われてもね。あと、ちなみに、リセール楽でなくても個人的には晴海好きですよ。お間違えなきよう。

[66927: 匿名さん]

住宅ローン金利、6年ぶり高水準　3メガバンクの10年固定：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB317D30R30C22A1000000/

これによってマンション価格がどう変わるかについてはまだ分からないため不毛なので、議論はしないでくださいね。

[66928: 通りがかりさん]

>>66926 周辺住民さん

価格を考慮しないで駅遠と築年数だけでリセール評価するズレた考えに固執する人って側から見てると本当残念ですよ。

[66929: マンション検討中さん]

>>66925 マンション検討中さん
6年前も価格上がってたよね？！

[66930: ふふふ]

>>66926 周辺住民さん
晴海フラッグのリセールが楽では無いと決めつけるからダメなんですよ。根拠が築年数と駅距離だけで価格がいくらかの前提なしにリセールの難易度決めるのアホらしいと思わないんですか？？

[66931: 匿名さん]

>>66927 匿名さん

固定とはいえ、ついに基準金利に手をつけてきましたね。
まぁ変動の基準金利を上げてくるまでは、あんまり影響ないですけどね。

[66932: 不動産屋]

この議論はこれで終わりにしましょう。
リセールしやすいかどうかは価格の弾力性があるかないかです。市場価格より割安で売れる弾力性、余力が有れば売れます。晴海タワマン、豊海タワマンの原価がわからない段階でどっちがリセールしやすいかなんてわかりません。

[66933: ほほほ]

環3(勝どき芝海底トンネル)は優先整備道路にノミネートされているので令和7年度(+五輪延期とコロナ禍のゴタゴタ)にできるかも知れないですね。
補314でBRTの行き先は増えそうですが、センターコアが幹線道路になってしまい、住民以外の車の往来が街区内に発生しますね。位置的にタクシーの抜け道になりそうな予感もあります。。

[66934: 住民板ユーザーさん]

まぁ、日銀の会合が3月にあるから、それまでわかんないよ

[66935: マンション検討中さん]

>>66930 ふふふさん

アホらしいと思います。坪200とかだったら大人気だよね

[66936: 匿名さん]

>>66933 ほほほさん
住民としては補314の部分はクルマではなく人道橋程度でいいんですけどねー
人道橋については五輪前に計画中止してしまったけど、改めて見直してほしいな。

[66937: ほほほ]

>>66936 匿名さん

>人道橋については五輪前に計画中止してしまったけど、改めて見直してほしいな。
PTKの地下歩行者通路につながる人道橋は2023年8月に設置予定ですよ。
そういうことを言っているのではなくて？

[66938: 周辺住民さん]

>>66885 匿名さん
高い確率は高い?でしょうけど、少し前に不動産やさんが書いていた通り、価格弾力性は豊海のほうが高いことが見込まれるので、中古になったときにはスムーズな売却が見込みやすいでしょうね。

[66939: 周辺住民さん]

>>66936 匿名さん
結局この道は車輛が通る道にはならない気もしますね。10年スパンで見直しで廃止、その次の段階で人道橋検討とかの可能性。でも人道橋ならもう少し西の先のところとかが良くないですか?

[66940: 検討者]

>>66934 住民板ユーザーさん

結果がわかる前にある程度折り込みにいくのが、市場というものです。今回の基準金利の引き上げはその一例かと。知ってからでは遅いのです。素人は、こういった転換期は様子見が一番賢い選択かと。ネガキャンだとか、倍率下げ工作と言われるかもしれませんが、、

老婆心ながら、私もこちらの物件の購入検討していた者として僭越ながらコメントさせていただきました。金融機関でアナリストとして従事しておりますので素人に毛が生えたレベルの者の意見として読んでいただければ幸いです。

[66941: 匿名さん]

>>66937 ほほほさん
そこの人道橋ではなく、晴海と豊海町の人道橋のことです。

[66942: 匿名さん]

>>66937 ほほほさん
追記。オリンピック招致段階で計画された補助３１４号延伸部にあった人道橋のことです。

[66943: 検討板ユーザーさん]

>>66940 検討者さん
ありがとうございます。あなたが善意かつ知見がある方だとしても、この掲示板に書かれたものは鵜呑みにできないというか信頼性がないんですよね。だから参考にならないんです。
これはあなたの問題ではなくこの掲示板そのものの質の問題ですね。

[66944: マンション検討中さん]

>>66940 検討者さん
素朴な疑問ですが、金融機関のアナリストっていまでもそれなりに需要あるんでしょうか？。20代の頃は社内で回付されるからレポート読んでたけど、無責任な予想を垂れ流して、外した予想は振り返らない業界。むしろアナリストの逆にいくのがセオリーくらいに思ってる。と、一応そこそこのファンドのマネジャーなので一応プロの立場で呟いておく。

[66945: eマンションさん]

>>66937 ほほほさん
ほほほさん、PTKの人道橋のこと橋の名称だと勘違いしている説w

[66946: 匿名さん]

>>66944 マンション検討中さん

金利の話しは確かに参考になったが、それよりも金融金融のアナリストやそこそこのファンドのマネジャーがここを検討していることに少し驚いた。千葉埼玉在住や湾岸タワマンからの住み替えと言った下流ばかりと思っていたが、案外サラリーマンの中では上位層(異論あるかもだが)もいるんだね。ま、それかそもそも経歴が嘘か。笑

[66947: マンコミュファンさん]

坪500だと20坪で1億なんだけど、1億も払ってこんなに狭いのかなってなるのが普通。それで郊外に行くか、都心で狭い部屋か、もしくは賃貸にするという3択になる。晴海フラッグは坪300前後からだから明らかに安い。

晴海と豊海のタワーとどっちがリセールがいいのかなんて知らんけど、維持費はあるけど、埋立地全体の再開発で緑道も公園も図書館も保育施設も街路樹も歩行者道路も全部ランドスケープ考えてるのだから晴海なんじゃないのって思うけどな。知らんけどな。

[66948: マンション検討中さん]

サラリーマンでも駐車場付き住戸を買って自家用車で通勤する人とか、
開業医や中小企業のオーナーとか、定時通勤を求められない人で広い部屋が欲しい人はここ買うでしょ。シービレの120平米を買った大企業の幹部さんも居るし。

[66949: マンション検討中さん]

>>66946 匿名さん
所詮サラリーマン。アナリストもファンドマネジャーも1500-3000くらいしかもらってないよ。普通に庶民なのでここのターゲット層。

[66950: 検討板ユーザーさん]

車とタクシーの方が圧倒的に電車より使うから、駅近かどうかより目的地までの車での時間が価値基準になる。ダイレクトウィンドウのタワマンよりガラス面多くてバルコニー広くて視界抜けが良い部屋がいいから晴海フラッグという視点だってあるよ。

[66955: マンション掲示板さん]

また荒らし行為が目立ってきましたね
掃除依頼しましょうか

[66956: マンション掲示板さん]

荒らしてるのって普通のサラリーマンのおっさんなんだよな。自分の家族がもしそんなことをやってたら、今後どう接していいか分からんレベルで引く。

[66957: 検討板ユーザーさん]

>>66955 マンション掲示板さん
たいしたネガも書き込めず荒らすことしかできない可哀想な人たちですね。
削除依頼して供養してあげましょう。。南無。

[66958: 不動産屋]

>>66938 周辺住民さん
豊海の方が価格弾力性が高いなんて1mmも言って無いです。かなり分かりやすく言ったつもりなんですが伝わらないですね。
不動産という商品は立地、間取、価格等で価値が決まるのでその重要な要素の価格がまだでてないものの評価なんてできないと言ってます。
周辺住民さんの意見は不動産屋から見たら何を言ってるのか意味がわからないです。

[66960: マンション検討中さん]

公募投信の運用担当者もファンドマネージャーだが、よほど運用成績良くないと1500～2500くらいのサラリーマンだし、確かに晴海に住んでいても別に変ではない。

そもそも公募されない、機関投資家向けのオルタナファンドの運用担当者なら3000～で1億まで行くけど、そういう人は自分でファンドマネージャーとか言わないし、住んでるところも赤坂とか三田とか六本木とかそのあたり。プラウド六本木に住んでる２億プレーヤーは知ってる。

[66961: ふふふ]

>>66960 マンション検討中さん

ごめんなさい。ファンドマネージャーの話はここではいらないです。流石に不動産の話にしてください。

[66962: 通りがかりさん]

豊頭タワマンがリセールしやすいって言う人、豊海の価格が確定してから話さないと意味ないと色んな人から言われてるのに頑なですよね。価格は市場で決まるというのはわかるんですがリセールって原価がいくらかが重要でそれにより価格設定の余力が変わる。価格設定がその物件の価値を決める重要な要素ってのがわかってない。リセールしやすいかどうかってそりゃどんなバカ高く仕入れても市場価格で損して売るなら築浅で駅近の方が売りやすいけどそういう話じゃ無いからね。

[66963: 晴海]

>>66960 マンション検討中さん

別に年収1億で晴海に住む人普通にいるよ。
自分の知ってる情報が全てと思わない方が良いし、普通に超富裕層も千葉、埼玉、神奈川に住んでるよ。

[66964: 周辺住民さん]

>>66958 不動産屋さん
不動産屋さんの言葉誤解してましたことは謝ります。
私の言いたいのは、区分所有マンションが中古で、そのときの相場で出て来た際には、駅距離が遠かったり、特別な管理費等のマイナス要因(ここにはエネルギー面で特別な施設もありますね)が見込まれる物件などはリセールが楽ではない(お客さんを見つけるのに時間がかかったり、相場状況によっては、かなり価格を下げないと決まらない)ことが多いということだけです。

シンプルでわかりやすい物件のほうが、価格を少し相場よりも下げれば、簡単に売れることが多いというのが実感です。相続で早く売りたいとか、現金化したいというときには、圧倒的に癖のない物件の方がスムーズに、楽にリセールできると思います。
　
逆に、私は価格で損するとか得するとかはこれまで1mmも言っていませんよ。価格の話は別の人が始めたことですのでご了承願います。

以上ですが、一般人からみて、同様にそちらの書いている意味が別にあるのかは解りません。掲示板ですし、それぞれでそれぞれの理論でいいのではないでしょうか。

[66965: マンション検討中さん]

>>66959 匿名さん
荒らしの自覚がないのがすごい

[66966: 匿名さん]

>>66965 マンション検討中さん

お前の返信も荒らしの一種だとは思うけどね。

[66968: マンコミュファンさん]

通勤通学だったらBRTより赤い自転車の方がいいかも。
晴海フラッグ：自転車通勤を試してみた(新橋駅/東京駅/築地駅/月島駅/豊洲駅)
https://mansion.tokyo.jp/harumi-flag-bicycle

[66969: マンション検討中さん]

マンション以外の話、他所でやってくんね

[66970: 不動産屋]

>>66964 周辺住民さん

価格による損得無しで考えるなら駅に近い方が良い、間取りは広い方が良い、築は浅い方が良いのは当たり前です。損しても良いのですぐに売れる物件の話なら結論どんな高くても駅に近くて広い新築買ってください、損得は置いといて市場価格で売り出せばすぐに売れます。
でもこれをリセールしやすいとは言わないです。

[66971: 匿名さん]

>>66968 マンコミュファンさん
通勤赤チャリ頼みだと、無いとき困る

[66972: 周辺住民さん]

一般の不動産サイトの例を見ましょうか。

不動産サイト nomu.com　いざという時に売れる、貸せる中古マンション　
「他人の目」で見ると、最寄り駅から近いほどベター

不動産サイト　home's
「売りやすく、貸しやすいマンション」の基本的なポイント
都心や事業集積地へアクセスしやすい人気路線にある物件
駅から近い物件
複数路線が利用できる物件

私は、この「売り易い」を「リセールが楽・リセールが容易」と言ってます。不動産屋さんはそのような言葉遣いをなさらないのなら、それはそれで構いませんが、私は今後も使いますよ。そこまで細かい言葉遣いは一般人には区別できません。

[66973: 検討板ユーザーさん]

>>66972 周辺住民さん
お願いだから、もう自分の理解力と言葉の選択がおかしいことを認めて諦めてくれー
自分も一般人ですが不動産屋さんの仰ることを理解できるし、その通りだと思います。

[66974: マンコミュファンさん]

環状２号の築地虎ノ門トンネルできたら、新橋のBRT乗り場は、地下からエレベーターになるみたいですね。さらに便利になります！

[66975: 匿名さん]

マンションに対して価格弾力性なんて使うの初めて聞いた笑

[66976: マンション掲示板さん]

住宅ローン金利動き始めましたね
もはや下がらないことを考えると、振り返った時に晴海フラッグまで「高掴み」にはならないことを祈ります

[66977: 匿名さん]

>>66976 マンション掲示板さん

もしそうなったら新築中古含め今売り出してるマンション全てが高値掴みになるので、その時はもうしょうがないかなという感覚です。

[66978: マンション検討中さん]

>>66974 マンコミュファンさん
どこ情報ですか？
だとしたら、今の新橋バス停より遠くなる様な、、

[66979: 匿名さん]

日経
住宅ローン金利上げ。10年固定、3メガ、6年ぶり水準に。

[66980: マンション検討中さん]

>>66976 マンション掲示板さん
そう思い続けてはや5年。常に天井と言われ続け高値を更新し続ける。不動産の市況を判断して買い時に買うって難しいですね。

[66982: 中立意見]

>>66972 周辺住民さん

あなたね、さすがに無理があるよ。
売り易いかどうかは、希望価格があってそれで売れるかどうかが重要。
駅近築浅でも高値購入していたら、リセールも高値で出さなきゃならないし、
駅遠でも安値購入していたら、リセールも低価格で出しやすいから売り易い。
まず価格ありき。
同じ価格で購入できるなら、当然、駅近築浅が良い。だから価格出てこないと何も話が出来ませんよねという事。不動産サイトで言っている一般的な売り易いというのも同じ価格で買うならという事を意味しています。高値掴みでも駅近築浅が良いですよなんて言っていない。

[66983: 検討板ユーザーさん]

>>66975 匿名さん
普段は使わないでしょうが、市場の研究レポートとかで使われているのは見ますよ。需要と供給の話とかで。
今まで難しい文章はあまり読んでこなかったのかな？

[66984: 中立]

>>66983 検討板ユーザーさん
まあ弾力性という言葉を不動産でも使うのは分かる。ただ、この会話は両当事者ともに相手を見下していて不愉快ですね。

[66985: 検討板ユーザーさん]

>>66982 中立意見さん
不動産屋さんと同じこと書いているだけですし、1人の発言がおかしい人の相手をしてても疲れるだけなのでもうやめませんか。
晴海フラッグの話からどんどん遠ざかってますよ？

[66986: 匿名さん]

>>66972
頭が固いってよく言われませんか？リラックス、深呼吸しましょう！

[66987: 検討板ユーザーさん]

理論の基準が違う場合は相手を否定するのではなく、やり取りをしなければいい。そういうのは実社会であることでしょ。

[66988: ほほほ]

検討する話題も新種のネガも尽きましたかね。枯れ木も山の賑わいとはこのことですな。

[66990: 匿名さん]

>>66988 ほほほさん
くだらない書き込みでも無いよりはあったほうがいいってこと？そうは思わんけどな。

[66992: 匿名さん]

そろそろ晴海フラッグ病床の準備かな？

病床使用率は、５０．７％で、都が国に緊急事態宣言を要請する目安としていた５０％を突破した。１週間平均の新規感染者数は１日時点で１万５３９７．０人で、前の週に比べて１５９．１％。都内の累計の患者数は５９万２２２８人となった。

[66994: 検討板ユーザーさん]

>>66992 匿名さん
既に契約者がいるので病床利用はしないでしょう。
可能性は低いですが、もしあるとしても賃貸棟のみでしょうね。