HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[63401: 匿名さん]

チャートから分かるように。実際に、トヨタ最高益、リーマンブラザーズ過去最高益で、その翌年に経営破綻、、、理由は証券化不動産、つまり不動産の暴落です。

警戒が必要です。ほんと全員が買った後で暴落する、というのはこういうことで、高値を付けてからの暴落なのです。　

[63402: 名無しさん]

>>63398 タワマン好きさ
なるほどね、気持ちはわかる、でも安いってどの程度の期待？計画通りであってもパークやサンのレインボー眺望部屋よりどう見ても高いと思うけど

[63403: マンコミュファンさん]

>>63335 検討板ユーザーさん
リビング狭い！
ここって広いだけが取り柄なんじゃ無かったっけ？

[63404: 検討板ユーザーさん]

シティタワーズ東京ベイは最低でも坪400超えのマンションだよね。
ハルフラタワーも、400超えは確実になりそうだね。そうなると今ハルフラ板買わないと一生買えないってことになるよね？次も大抽選会になると、当たる自信なくなるわ。。

[63405: タワマン好き]

>>63402 名無しさん

>>63402 名無しさん
それは当然板マンより坪単価は高いと思いますよ。PTKと比較してそこを下回ってくる期待ですね

[63406: マンション検討中さん]

賃貸の話でてるが、こんな不便な所に大金叩いて借りる人いるのかな？周りに何もないし駐車場もおそらく空無だし。90平米で15万くらいなら悩んでもいいかなってレベル。

[63407: 名無しさん]

>>63398 タワマン好きさん
それから　当初計画から市場の価格が上がってそれに価格合わせて収益が上振れても都にも十分還元されるよね。つまり土地代プラスαを得ているわけだ。文句を言われる筋合いはないよね。デベが安く売れば株主からは機会損失を指摘受けるかもよ。

[63408: タワマン好き]

>>63407 名無しさん

それなら板マン販売の今回とかで値上げするよね？？販売価格で株主代表訴訟される事は無いよ、そもそも収益計画出してるわけだから。
なんでタワーマンが高い方が良いと思うのかよくわからないですが安く出てくる可能性がこの物件はあるよという話です。
高く売れば折半でも儲かるから高く売れば良いのに板マンでしないのはなぜか？訴訟内容で土地の譲渡価格が問題になってることについても最後に調整されるからって話で良いのに土地の価格は適正だと言うところに拘ってるのはなぜか？
この辺が普通の物件とは違う、だから今の価格も安い、そしてそれはタワマンにも適応される可能性があるという話をしているだけです。

[63409: 匿名さん]

>63240

新聞記事によると調停組がメインみたいだね。文句あったら裁判でって三井らしい。

[63410: タワマン好き]

>>63405 タワマン好きさん

PTKを買わないで晴フラタワー待って良かったなと思う価格になれば嬉しいなって話です。希望込めてますよかなり。

[63411: ふふふ]

>>63409 匿名さん

大手はどこもそうでしょ。裁判じゃ無いと輩の相手なんてしてられないよ。

[63412: 名無しさん]

>>63405 タワマン好きさん
なるほどね
しかしその価格で南と西が買えるならお祭りだよ。北でどうかなというとろかな。板マンの価格からの予想ね。レインボーからの距離感がここの最大のメリット　他にないからね、代用効かないのよ。豊海もあるけど、豊海も眺望料乗せてきそうだよね。

[63413: 匿名さん]

>63411

施工トラブルの引き渡し遅延のケースだけど説明会開催して、その時の反応も踏まえて契約解除にした大手デベもあったよ。説明すら拒否する三井は異例。

[63414: タワマン好き]

>>63412 名無しさん
今も板マンでお祭りですから祭りは終わらない方が嬉しいです（笑）
PTKも当たるかわかんないですからまぁとりあえず並べるものは抽選並んでおくって感じです

[63415: ふふふ]

>>63413 匿名さん
施工トラブルの遅延の内容がわからないですがコロナに伴うオリンピック延期についてはデベも被害者ですからね。

[63416: 匿名さん]

＞デベも被害者

デベは追加の賃料受けてるのに対して、契約者にはなにもなし。裁判所がどう判断するか。

[63417: 匿名さん]

>>63401 匿名さん
坪30の場所だからだと思うけど日産とかホンダは、最高益ではなく4年近く前の2018年3月期の決算が頭打ちでかなりヤバい状態だから。

[63418: 名無しさん]

>>63408 タワマン好きさん
逆に市場価値に合わせて調整したところ現在価値では上がります　でも通りそうだけど。弁護士の戦略かな。あと別にタワー高くなって欲しいと思ってないよ。安ければウェウルカムで参戦するよ。でも合理的に考えて安くはないよね、期待しすぎちゃいけないよねって話。板マンは2019年に価格出したし当時の原価で建ってるよね。板マンまでは頑張る、どうせ周辺もメジャーだし目をつぶる、ということかもしれないしね。周辺メジャーも売れ行きが晴海次第なんだよね。聞かれない？周辺のパビリオンで。本当は早くおわって欲しいと思ってるはずだと思うけど。

[63419: ふふふ]

>>63416 匿名さん
まぁそれは当然遅延に伴うコストをデベが請求するのは当然。入居予定の人がデベに請求するのも当然。払う払わないは請求された側が判断するのも当然。

[63420: 検討板ユーザーさん]

>>63403 マンコミュファンさん
落選組は悔しくて貶すしかないですよね。お気持ち分かります。

[63421: 株]

>>63417 匿名さん
株売ってりゃ良いじゃん。別にここで話す必要無いよね。

[63422: タワマン好き]

>>63418 名無しさん
聞かれはしないけどタワマン含めて早く売り出ししては欲しいかな。PTK当たったらそっち買っちゃうし。
空気読めない住不だからこそタワマンは本当出てびっくりめっちゃ高いって可能性もあるから困るんだよね。

[63423: 名無しさん]

>>63422 タワマン好きさん
タワーの売り出しは板マン完了後だよね。フェーズを変えるタイミングではないのかと思う。PTKでもいいなら単価的には十分買いだと思うけど、購入条件に何を優先するかだね。眺望優先なら晴海を待つべきだし一般的に1期が人気どころの販売だからね。でも価格は想定はできても保証はできない。安ければラッキー、高くても折り込み済みとするべきだよ。

[63424: タワマン好き]

>>63423 名無しさん

そうですね。安い場合は想定できるのですが高い場合、住友不動産なら斜め上の可能性があるので怖いです（笑）
眺望は唯一無二なのでいくらでも買うという人がいない訳では無いので。。

[63425: 匿名さん]

>>63301
>>63335
どちらも素晴らしい間取りですね。下げている人は都内のマンション事情を知らない人でしょう。
また、この２つを比較するよりも、マーケット全体と比較した方が健全だと思います。

[63426: 匿名さん]

ここに坪300のタワーマンション建てても売れないでしょ。なにを言ってんだろ。

[63427: 名無しさん]

>>63424 タワマン好きさん
25階南中住戸450?500じゃないかなと思う。420だったら祭りだね。500はスミフの販売方法で強引に持って行った場合。420は期待通りの据え置きね。最低最大ではその辺りかなと思うけどどう思う？

[63428: 検討板ユーザーさん]

>>63427 名無しさん
ほぼ正解

[63429: 匿名さん]

いまマンションがーとか言ってるの全員40歳～50歳でしょ。
自分たちが最後の陣営という考えが無いんだろうね。
もう長男長女しかいないし、下のコア世代が今の半数になるからね。

[63430: 匿名さん]

練馬の実家を思い出すなーｗ　

大江戸線開通とバブルで坪500を達成！

その後どんどん下がり坪80へｗｗ　おまいらｗ

[63431: タワマン好き]

>>63427 名無しさん
そこまで細かく階別、向きでシミュレーションしてないですけど、眺望抜けてくるところから坪400から420スタートは有るかなとは期待してます。アッパーの価格は本当にわかんないですね、販売時期の市場価格が更なるアップサイドの可能性もあるので。

[63432: 匿名さん]

既に、もう実需なんていなくて、投資オンリーですな。景気傾いたら支えなく、飛ぶ。

[63433: 買い替え検討中さん]

＞63431
高く転売できるといいですね。

[63434: 名無しさん]

>>63431 タワマン好きさん
了解。頑張って納得行く物件購入できるといいね。

[63435: タワマン好き]

>>63433 買い替え検討中さん
住むんだよ。転売なんてする気は無いです。

[63436: 匿名さん]

今買うやつなんいないだろ。坪400、みんなその値段で「表参道」を買ってきたのに、ここを坪400で買うとかw　買ってからが不幸だろ。誰にも話せない。

[63437: 匿名さん]

名実共に坪30の物件掴まされてしまって平常心保っていられないんでしょうね…

[63438: 検討板ユーザーさん]

>>63432 匿名さん

世界全体でインフラ傾向は続くし、特に都市部におけるインフレは国境を超えて連鎖するのが昨今の常識。この傾向は今後も加速化していくと考えられ、世界の大都市圏で東京だけがこれを逃れられると考えるのは賢い判断ではない。この傾向に加えて重要な視点が、移動の限界費用の低下と、時間の価値の増加だと思う。これからの10年で公共輸送機関の価値が減退する一方、都心部への絶対的な距離の価値は高確率で高まる。海外投資家の目線でもこの物件は非常に将来性が高いと思います。

[63439: 匿名さん]

>>63432 匿名さん

既に、景気は傾いてる。
日産やホンダの株何であんなに暴落してるの？

[63440: 検討板ユーザーさん]

>>63438 検討板ユーザーさん
訂正：
誤　インフラ傾向
正　インフレ傾向

[63441: 匿名さん]

>>63440 検討板ユーザーさん

インフラ傾向って(笑)。
こういう呆れる誤字してるから日本株は、見切り売りで日産やホンダなど暴落しちゃってんだな。

[63442: 通りがかりさん]

T棟も10階以下だと坪単価300っぽいですよ
駅遠20分で板状と同じ高さなので当然ですが

[63443: 検討板ユーザーさん]

>>63441 匿名さん

無理筋な因果関係に基づいて論理的な説明を試みるのはやめなさい。そして株について短期的な話をすることはあまりにも不毛。浅はかな知識でくだらない話を晒さないでください。ここは晴海フラッグの購入に関心がある人が建設的に情報交換する場所です。

[63444: 検討板ユーザーさん]

>>63442 通りがかりさん
住友はそういう売り方していないよね？

[63445: 匿名さん]

>>63432 匿名さん
ここは結構実需多いと思うよ。パビリオン行った？まあ、話聞いてると投資系の話している人が居ることは否定できないけど、多数ではないよね。おっさん一人は投資系かな、でも大体が夫婦二人かファミリーだよね。

[63446: 検討板ユーザーさん]

>>63436 匿名さん
冷静に考えて、このままでいって本当に市場単価が下がると思ってます？

[63447: 検討板ユーザーさん]

>>63442 通りがかりさん
まだどこにもそんな情報は出てませんよ。
担当営業さんもしばらくはT棟価格は決めないようだと言ってました。
ただの予想ですよね。

[63448: 匿名さん]

>>63438 検討板ユーザーさん
どの国も日本のようなデフレじゃないよね。賃金も順調に上がってる。中国米国の防衛摩擦で、工場が変わることと、今回のコロナ騒ぎで各国でリスクヘッジの国内回帰があることがインフレ傾向になるかな。一方、先進国では高齢化によるデフレの傾向が出てくるよね。どの国も社会保障費は大きな問題。その辺の綱引きかもね。不動産の話に戻すと、都心近辺の不動産の高騰の最大要因は、給料が上がらないことで女性も長期にはたらく、そして女性の社会進出を推したことでダブルインカムが増えて、給与所得は増えないけど世帯収入が上がったということ。昨今加速的に増えておりまだまだ増えるでしょ。職場に近い、駅い近い、さらにますます人気になるのは間違いないよね。

[63449: マンション検討中さん]

>>63430 匿名さん
八潮団地もそうだったよね。
駅無しだけど都心まで近く、海沿いで景観が売り。
倍率10倍以上で今後はさらに上がるなんて言われてたのに今や不法滞在者や老人のみしか居ない。
モノレールができて駅近になったのに人気は戻らず。
晴海も間違いなく同じ運命だろうね。

[63450: 通りがかりさん]

徒歩20分・坪30万評価の都有地のタワマン低層階がどれだけ安くなるか・・
早くも情報戦がすごい・・