HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[63351: 晴海]

>>63349 匿名さん
それはエリアによるよね。
晴海フラッグを賃貸でどうにかしようと考えてる人はほぼいないので空室のまま転売ですね。実需に売るなら空いてないと高く売れないですから。

[63352: 匿名さん]

賃貸は利回り悪いでしょ。ここが安いといっても賃貸料に比べ物件高くなり過ぎじゃないの。経費もかなりかかるし、ローンしてれば利息も支払うよ。もちろん経費分は落ちるけど、高配当バリュー株の利回りの方がましだな。ここは安いのがラッキーだから、キャピタルがいいとは思うけど課税されるよね。本当にみんな投資狙いなの？潤沢に資金があるとか、すでにいろいろ投資していてそのうちの一部ということなら、いいと思うけど。普通の人は、実需で買って、資産価値は保てるから将来売ることになっても安心して住めるよね。というレベルじゃないの？

[63353: 既出]

>>63352 匿名さん

キャピタルの課税は3,000万控除あるから一般個人はそんな言うほど税金取られないよ。

[63354: 検討板ユーザーさん]

築12年晴海レジデンス3階が坪314万。
この価格、マーケットが維持もしくは更にアップサイドにいくなら晴海フラッグは何を買っても儲かる。けど未来はどうなるかは分からん。

[63355: 晴海]

転売ヤーが多くても全然構わない。その分駐車場当たり安くなるなら。
でも転売物件買ったら住めって。ここは住みやすい良い街になる！！そこにベットする人が多くないと良い街にならない。

[63356: 匿名さん]

タワー棟が安くなるとか賃貸棟の賃料が安くなるとか、本気で言ってるのかな。
タワー棟は選手村のリノベーションではなく完全な新規の建築で、内廊下かつ周りに高い建物がないんだから、板状より高い階は全てサンAパークAより高くなりますよ。
しかも販売は再来年。
レインボー側は坪450以上、角部屋プレミアムは480、都心方向の北西向きや豊洲方向も400は越えますよ。
街が完成した後の賃貸棟もURじゃないんだから中央区かつ新築で安いわけない。
駅遠でもそんな物件はありません。
次期を見送らせるためのネガキャンなのかも知れないけど。
現実と乖離しすぎ。

[63357: 匿名さん]

付け加えるとタワー棟で広くするとグロスが高くなるから、狭い部屋が多くなるのも仕方ない。
よって広い部屋を欲しい人は板状の残り住戸が最後のチャンス。

[63358: 匿名さん]

＞63354
ブロガーなの？そういうの参考にならない。その価格で売れないし、二人売ろうとしたら値段が下がる。　

詐欺で儲かると謳う金融商材と同じ。　10万円儲かる手法があって、10人でそれをやったら一人1万円になるわけ。

[63359: 匿名さん]

タワー棟で坪400以下は板状を越えない16階以下の低層階とツインタワーのお見合い部屋だけ。

[63360: 匿名さん]

安い部屋を多く量産するためにタワーマンションになっているわけで、いい加減気づこう。

[63361: 名無しさん]

>>63353 既出さん
投資用じゃ受けられないんじゃないの。

[63362: 既出]

>>63361 名無しさん
自宅用で買うに決まってるやん。住宅ローン組むんだから普通の個人は。

[63363: 匿名さん]

>>63360 匿名さん
ど素人すぎて笑う。
昭和時代へお帰り下さい。

[63364: 名無しさん]

>>63362 既出さん
だから投資用としてが前提なんだけど
実需で受けらるのは知ってるよ

[63365: マンション検討中さん]

＞63363　タワーマンションに興奮しているおまえが昭和なんだよ。単に安い部屋数ふやしてるだけだろ。気づけよ。

[63366: ふふふ]

タワーの低層は安くなるって話だったと思うけど。抜けてるところは眺望加味するからそれなりの価格にはなるでしょ。
賃貸棟の賃料は読めない、安くなる訳無いって事は無いよね。晴海フラッグの板状だって値段据え置きな訳ないって言われてて据え置きだから。特殊な取得経緯のある物件の巨大賃貸棟の賃料は予測できないです。駅遠でもそんな価格の物件はあり得ないって言われてるのが今の晴海フラッグですよね。

[63367: 匿名さん]

真実が明らかになって周辺住民の戸惑いは大きいですね。

坪250を想定していたのが「坪30が適正」という判決が出た。

では、なぜ俺たちは坪200で買っているのだろうかと、、、

怒りはどこへ向かうのでしょうか？

[63368: 既出]

>>63364 名無しさん
それは失礼しました。皆住宅ローン使って転売したい人が多いからその前提で話しをしてました。
プロパーローン且つ個人名義で晴海フラッグを買うつもりの方だったんですね、それは儲かる訳無いですよ。

[63369: 匿名さん]

>>63367 匿名さん

怒りというより、
30から300に価値が上がったと思うしか無いんだよ。

[63370: 匿名さん]

儲かるからタワーマンションは増えていくでしょうけど、東京で選ぶマンションがタワマンだけになってくると、過去の団地どころでなく、評価は下がるでしょ。　戸数が多すぎるし、

今はどのタワマンも新築のような感覚でいるけど、やはり団地のように、壊せなく古いタワマンが増えてくると、団地のような灰色のイメージになってくる。　高層の場合は深刻になるでしょう。

[63371: しつこいな]

>>63367 匿名さん
こういうくだらない事を呟いてる人にでしょうか？？

[63372: 匿名さん]

>>63366 ふふふさん
価格据え置きの事情を知らないんだな。
それじゃ、仕方ないか。
次回当選できると良いですね。

[63373: 匿名さん]

沸点や損益分岐点みたいなのがあって、一定数を超えてくると、みんなタワマンとなって一気に価値が下がるでしょう。

あのドバイでさえ、高層マンションは最下層の住民専用で、離れのヴィラに住む富裕層と話すこともないようです。いくらでも戸数が増やせるタワマンの形態は大きなリスクです。

[63374: ふふふ]

>>63372 匿名さん
うん、知らない。ここで話せないなら知ったかされても妄想と言われても仕方ないけどね（笑）

[63375: ふふふ]

>>63370 匿名さん
儲かるからではなくニーズがあるからですよ

[63376: タワー]

>>63373 匿名さん
いくらでも戸数増やせる訳では無いですよ。土地には容積率がありますから。容積緩和の規定等で上に伸ばしてるだけであってどこもかしこも上に作り放題みたいな表現は良くないです。

[63377: 匿名さん]

>>63368 既出さん
それじゃ実需じゃん。いちいち引っ越してられないのよ。だからここを投資用で買うのはあり得ないんじゃないの、というお話。

[63378: 口コミ知りたいさん]

>>63373 匿名さん
みんなタワマンとなって一気に価値が下がったタワマンてどこ？
日本のどこか教えて下さい

[63379: 既出]

>>63377 匿名さん
別に引っ越さなくても登記、住民票移した時点で自宅だよ。家具が無いと自宅にならないなんて定義は無いし生活実態があったかどうかなんて確認されないから。
そもそもここは購入条件に購入部屋住所での登記が条件だからその時点で住民票の異動と登記をしないといけないんだよ。
だから夫婦で一つづつ申し込んだりする人いるんだよ、いちいち引越しなんてしないよ。

[63380: 匿名さん]

>>63356 匿名さん
アグリーするね。parkのレインボー部屋の坪単価400より、駅や商業施設に近いからね。南向きの20階超えたあたりの中住戸でも450というのは妥当で、南西角部屋に至っては超眺望だよね。かつ希少な広い間取りになるだろうから500は超えてくるんじゃないの。で、高層はプレミアム単価だよね。どう考えても。

[63381: タワマン好き]

>>63380 匿名さん

眺望に合わせた妥当な価格ってのはまぁ当たり前なんだけど賃貸棟の賃料についてはアグリーしないの？？

[63382: 匿名さん]

>>63379 既出さん
それって法律上の問題はなし？

[63383: 検討板ユーザーさん]

>>63380 匿名さん
ハルミタワー棟は豊海より安く買えそうだけど、江東区有明にあるシティタワーズ東京ベイイーストよりは高くなるのは確定だなあ。
スミフが自分のマンション売れなくするような値段設定するわけないもんね。

掲示板のみんなはシティタワーズ と晴海タワーどちら書いたい？

[63384: 匿名さん]

>>63381 タワマン好きさん
おっと失礼、メジャーが考えているのだから、したたかに調査済みでしょ。期待するような安い賃料ではでないと思うよ。

[63385: 既出]

>>63382 匿名さん
問題がないようにストーリーは自分で考えてください。急に入り用があってすぐに自宅売却しなきゃいけない人って世の中結構普通に沢山いるから。

[63386: タワマン好き]

>>63384 匿名さん
安い賃料を望んでいる訳では全く無いです。資産価値落ちちゃうので。
値上げをすべき、値上げしても買うという人が多くいる中で大手が板マンの価格を維持してるのは何故だと思いますか？

[63387: 検討板ユーザーさん]

>>63382 匿名さん
調査が入らないようなものについては、書類上完璧ならなんの問題もないのが行政法律ですよ。

[63388: タワマン好き]

>>63386 タワマン好きさん
1％を超える増収があった場合には、敷地譲渡金額の変更について協議するこの条項で今の価格が引っ張られてる筈なのでタワーについても同条項が適応されるはずなので当初計画通りの販売価格で売りに出されるのではと期待して皆さんタワーも安いはずと言ってるんだと思います。

[63389: 匿名さん]

バス便マンションの適正価格は？
https://www.sumu-log.com/archives/6384/

[63390: ふふふ]

>>63388 タワマン好きさん
期待を込めて待ってます。都も訴訟で土地の価格適正を謳ってる手前利益折半で当初計画より高値の売買は望まないはずなので当初の不動産価格上がる前の計画通りの価格で出てくる事を。結果タワーは空前の倍率で当たる要素無いパターンも想定してます。

[63391: 匿名さん]

>>63383 検討板ユーザーさん
駅近いに評価をおいてるかどうかだけど、超眺望と都心絶対距離を優先し晴海一択。中央区の大規模再開発晴海フラッグのセンターポジション、シンボルだよね。板マンも安いのでおすすめだけど、どうしてもタワーというならね。有明物件は駅近いけど、臨海線だよね。もちろん大規模商業施設隣接はいいと思うよ。でも一番だめなのはあの騒音。窓閉めてりゃそりゃ静かだけど、一歩外出るとね。あそこに住むのは耐えられん。晴海はBRTの輸送力が博打だけど、都バスでもいろいろ行けるでしょ。晴海でもタワー建つあたりは案外地盤も固いんじゃないの？隣の勝どき5,6丁目のタワーは直接基礎でしょ。都の建設局のボーリング調査データみると面白いよね。一方で、文面からは駅近に未練がありそうなので、パークタワー勝どきはどうなの？ちょっと眺望が残念だけど。

[63392: 匿名さん]

>>63388 タワマン好きさん
でも、増収しても全額を都に持っていかれるわけではないよね？それでも引っ張るということ？

[63393: タワマン好き]

>>63392 匿名さん
利益は折半の筈ですよ。ただここで利益が余りに出過ぎるとそもそも土地の価格が安過ぎたという今起こされてる訴訟の原告側の主張通りになってしまうので波風立たない計画通りの収益に近くしたいという行政の意向はありそうです。計画収益なので資材高騰分等は当初販売価格にオンされ多少上がるとは思いますがマーケット価格に乗ったチャレンジ価格みたいなのはやらないのではという期待値込みの考えです。

[63394: 検討板ユーザーさん]

>>63389 匿名さん
ここは、他のバス便マンションとは比較し辛いですよね。

[63395: 晴海フラッグ]

>>63394 検討板ユーザーさん
新橋、虎ノ門他発着駅が熱いですからね。できてみないとここの評価はわからないですよね。
でも期待値は大きいです！

[63396: 匿名さん]

>>63393 タワマン好きさん
なるほどね。
ただ、慈善事業じゃないよね。周辺の価値に合わせるのは誰が見ても合理的、逆に安すぎる価格で販売するのは、周辺の商売を妨害しないの？メジャー全部でしょ？その圧倒的優位な地位を活用した販売は独禁法上大丈夫なのかね。だれか教えて欲しい。また、計画は計画、で、実績は実績だよね。世の常だよね。かりに収益を保つということでも、昨今の材料や人件費上昇もあり、原価がすでに計画と違っているかもよ。であれば、価格あげても収益は一緒だよね。そうコトは単純じゃないんじゃないのかな。

[63397: マンション比較中さん]

>>63383 検討板ユーザーさん
そりゃ、有明よりは晴海。CTTBだったらハルフラタワーのほうがいいのは当然のこと、ハルフラ板マンのほうがほしい。それなのに、ハルフラ板マンのほうが激安だからなぁ。

[63398: タワマン好き]

>>63396 匿名さん
収益計画からのズレなのでコスト上がった分は販売価格も上がる。まぁ半分期待も込みなので価格がどうなるかは分からないです。
この条項は計画の収益と引き渡し後の実績が1%以上ブレたら折半するという内容だから。
価格据え置いてる理由がこの条項に合わせてるからなのかどうかだけど板マンの価格が維持され続ける限りタワーの価格にも期待しちゃうよねって話です。

[63399: 匿名さん]

＞63378
なんで過去の話になってるの？　タワマンが増えればゴミになるでしょ。人が減るなか東京の戸数が５倍ぐらいになるんじゃない？　暴落だよ。

[63400: 匿名さん]

金融引締めは逆流するってことでは？　
これまでと反対、建材価格がどんどん下がるのでは？

「建設市場レポート」を見ると、
現在は2008年のリーマンション前とまったく同じ状況。

https://index-group.co.jp/reports/detail/149