HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[63251: 検討板ユーザーさん]

>>63250 マンション検討中さん

大手デベがそんないい加減なことできる訳ないやん。

[63252: 検討板ユーザーさん]

>>63249 マンション検討中さん
当たらないよ、別に良いやんただで申し込める宝くじやで

[63253: マンション検討中さん]

私はサンタさんに晴海フラッグをお願いしました

[63254: 匿名さん]

住宅ローン減税は、諦めました。
心配なのは、
資材不足で更に引渡しが遅れるのかな？
金利が上がりませんように‥。

[63255: 匿名さん]

次のタワーが安いと、歯止めが掛からないのでは？

[63256: マンション検討中さん]

>>63220 匿名さん
広い間取りなので書斎も確保するためシェアワーキングスペースなんて沢山は要らないですね。
予定されているもので十分ですよね。

[63257: 匿名さん]

金融危機を引き起こした「CDO」　価値のある物の中に、リスクのある物を混ぜて売る。これと同じことをしているわけですけど、後で痛い目に合いますよ。

タワーを豪華にして、足元をみず、上物だけを評価するブロガー、とても恐ろしいことで、内陸のマンションまで引き合いにして、同列に語っている。。

[63258: マンション検討中さん]

>>63240 匿名さん
ちがいますよ。
「晴海選手村土地投げ売りを正す会」（中野幸則会長ら33人）です。 契約者した人達ではなくて、晴海にも関係ないただの都民です。

[63259: 検討板ユーザーさん]

>>63257 匿名さん
諦めなよ。もう痛々しいよ。。

[63260: 匿名さん]

何度も焼け野原になってコロナ蔓延して、本来なら誰も住まない東京ですが、所有者が死んで焼け野原になった土地をデベロッパーが一括で買っただけで、単に安い土地→高く売る。　値幅が取りたかっただけなんですよ。

また焼け野原になって、デベロッパーが一括でタダで買えて、高く売るために開発などと言っているだけで、残虐な歴史を見ると、とても住めたもんじゃないわけです。

[63261: 検討板ユーザーさん]

>>63257 匿名さん

無償の啓蒙活動に頭が下がります。不幸な被害者をこれ以上増やさないためにも今後も活動頑張ってください！倍率をどれだけ下げられるかはあなたの双肩にかかっています！

[63262: 匿名さん]

所有者が全員いなくなる、なんて東京だけですからね。　ミサイル一本　東京の半数は消えるでしょう。そいういう浄化の対象になるエリアに家族を置くべきではないです。

[63263: 匿名さん]

江戸に住むのは9割が男性でした。女性は、人質にされた地方大名の奥さんと遊郭の売春婦ぐらいしかいません。　東京に家族を置くなどあってはならないわけです。　その通りの歴史しかありませんでした。　

[63264: 通りがかりさん]

街開き後は誰も販売経緯など覚えて無いから、晴海フラッグ＝タワマンx2 に認識が変わるだろうな
サンビレは晴海レジデンスと同じ認識になっちゃいそ

[63265: マンション検討中さん]

おっしゃとおりです。
こんなところに住むのは怖いので、皆さん晴海フラッグの抽選に参加するのはやめましょう。
後悔してからでは遅いですよ。

[63266: マンション検討中さん]

素人質問ですみません。
土地が安い評価だったので、固定資産税も安くなるということでよいですか！！？？

[63267: マンション検討中さん]

>>63265 マンション検討中さん

はい、サンタさんに晴海フラッグを貰うので参加しません

[63268: 検討板ユーザーさん]

>>63264 通りがかりさん
晴海レジデンスの坪単価で充分かと。

[63269: マンション検討中さん]

>>63264 通りがかりさん
晴海フラッグ自体が忘れ去られるだろうよ

[63270: 匿名さん]

>63266
月々８万ぐらいになります。

[63271: 検討板ユーザーさん]

>>63270 匿名さん
意外に安いな

[63272: マンション検討中さん]

>>63266 マンション検討中さん

マンションや商業施設などできて土地の価値が上がったので固定資産税は残念ながら高くなります。

何もない土地のままなら安かったでしょうが。

[63273: 匿名さん]

>>63250 マンション検討中さん
端から納得する気がない人は、何をやってあげても、次から次と新たなクレームをするだけ。市民活動家は、大企業を訴えてることに生きがいを感じてるから。リニア反対の静岡県知事みたいなもん。

[63274: 匿名さん]

>>63272 マンション検討中さん

てことは、M不だけがボロ儲け,買った人はババ掴みってことね

[63275: 匿名さん]

だから、納得して買っているんだから、ババってことはないでしょ？外野からしつこいよ！

[63276: 匿名さん]

>>63264 通りがかりさん

晴海フラッグが武蔵小杉の水没タワマンのように、次のようなやりとりが交わされないことを祈ります

A「どこ住んでいるの？」
Ｂ「晴海フラ○グです」
A「・・・」　

[63277: 匿名さん]

>>63276 匿名さん
この人、なんなの？

[63278: 匿名さん]

>>63273 匿名さん

吉村昭の「闇を裂く道」を読んでごらん
県知事の言っていることが正論だと分るから

[63279: 匿名さん]

>>63278 匿名さん
あなたも同じカテゴリーの人だということはわかりました。市民活動家や某知事と。

[63280: マンション掲示板さん]

>>63276 匿名さん
C「あのしょっちゅう水没してるとこかwwwじゃあお前のあだ名はカエルな！晴海フロッグ！」

[63281: マンション検討中さん]

>>63280 マンション掲示板さん
おもしろいと思ってます？センスなさ過ぎですよ

[63282: 匿名さん]

>>63272 マンション検討中さん
固定資産税は買った値段ではなくて都の評価額に対してかけられる税金です。土地と建物に対してかけられます。おそらく土地の評価は低く見積もられますが、建物は他マンションとあまり変らないでしょう。　問題は税控除の対象です。通常は土地が高いため土地に対する控除が大きく、全体額で減額できるような制度設計になっているのですが、ここはその控除がどうなるのか現時点ではわからないため、最大額で計算されています。高いと言っている方はその金額で考えているわけです。ですので固定資産税は今は決まっていないというのが正式な回答です。

[63283: 匿名さん]

>>63279 匿名さん

あなたがデベの傀儡だということがよく分りました(笑)

[63284: 匿名さん]

>>63282 匿名さん

たかそうやね。

[63285: 匿名さん]

>>63270 匿名さん

固定資産税、自分で払ったことありますかｗ
月々払うモノじゃなく,年一括払いか,3か月に一度のどちらかです
おそらく晴海の場合10㎡ないから土地分だけなら年間3万もしないと思います。
うちは目黒区だけど、百坪強の土地建物に、年間80万一括払い（木造で償却も進んでいるけど
都の場合基本再調達価格で計算するので建物の方がなぜかかなり高い）
土地代が格安なマンションの場合は9割方建物に掛かるとみていいでしょう

[63286: 通りがかりさん]

>>63285 匿名さん

つまり？高いってこと？

[63287: マンコミュファンさん]

70平米だとして、管理修繕に固定資産税、ローン金利、を入れると月12万くらいの掛け捨てって感じ？
ローン返済除く。

[63288: 匿名さん]

>>63287 マンコミュファンさん

借りた方が良くね？

[63289: マンコミュファンさん]

>>63288 匿名さん
借りる場合はそれらが賃料に含まれるわけよ。

[63290: 匿名さん]

ローン破綻した記事が載っていました。
固定資産税も管理費、修繕積立金などローン返済以外にかかる費用をよく検討すべきですね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/9f76ba0f73ad81d70a9042713580270bb224...

[63291: 検討板ユーザーさん]

>>63288 匿名さん
そうね。お金にない人は借りた方が良い

[63292: 検討板ユーザーさん]

>>63290 匿名さん

頭悪いな。みんなわかってて買ってるよ。何度も同じことのループ。
皆わかって納得して買ってるんだから関係ない人は自分は買わないという主張は好きにすれば良いが購入者にとやかく言うのはやめなよ

[63293: 検討板ユーザーさん]

>>63289 マンコミュファンさん
含まれないよ。賃貸経営した事ないでしょ。

[63294: 匿名さん]

>>63293 検討板ユーザーさん

私は含めてますよ。

[63295: 検討板ユーザーさん]

>>63284 匿名さん
文章の意味理解できないのか？軽減措置がどうなるか2年後だとわからないって意味だよ。
だから竣工がかなり先にのものは税制度の軽減がいつ変わるかわからないから最大見込みで出さざる得ないってだけだよ。晴海フラッグだけの話ではない。

[63296: 検討板ユーザーさん]

>>63294 匿名さん
管理費5万とかで賃貸出すのか？頭悪いな。
竣工時固定資産税はまだ未確定だぞ。
それだと確定するまで賃貸に出せないじゃん（笑）賃料は相場の家賃で出すんだよ、原価から計算して手残りいくら欲しいからいくらみたいな商売してんの？

[63297: 匿名さん]

>>63296 検討板ユーザーさん

貸すのに管理費いくらに設定したかなんて示す必要ありませんよ。

[63298: 検討板ユーザーさん]

>>63297 匿名さん
賃料、管理費で賃貸は提示するので管理費の設定は開示されますよ。いくらにするかは自由だけど。原価わからないと含められいんだから固定資産税どう評価するんですか？？
区分の固定資産税なんて本当正確に出せないよ。

[63299: 匿名さん]

>>63298 検討板ユーザーさん

管理費なんて提示してもしなくてもOKですよ。
管理費出てないマンションもあるでしょ。
固定資産税は周りのマンションから推定すれば良いのでは。
賃料決めるのに正確に出す必要ある？

[63300: 匿名さん]

>>63293 検討板ユーザーさん

賃貸の場合、オーナーの借入の元利返済、管理・修繕費、固定資産税、そして利益は全部含み込んで賃料設定がされる。逆に言うと、その賃料設定をしても収支がクリアできる条件の物件を購入する。

だから、賃料を経費化できる事業主は除くとして、貸す側に回らないと借りる側は一生小作人ということになる。

[63301: 検討板ユーザーさん]

サンビレのこの間取りすごく優秀だよね。
こんなに良い間取りは見たことない。人気でそう

[63302: 検討板ユーザーさん]

>>63299 匿名さん
固定資産税、管理料、修繕積立等を積み上げて家賃出すなら正確に出すよ原価から商品価格を算出するんだから。
概算でやるのは商品価格を相場で決めてかかる費用はこんなもんでょ一般的にって算定の仕方だからこの場合は家賃設定に固定資産税とかを含めて設定してるとは言わないよ。

[63303: 検討板ユーザーさん]

>>63300 匿名さん
じゃ君の計算だと晴海フラッグ下の間取りだと賃料いくらなの？？
賃料設定は近隣マーケットをベースに決めるんだよ。その賃料で収支が回るか計算するのであって原価から追うものではない。

[63304: 匿名さん]

>>63302 検討板ユーザーさん

正確に出せるものは積み上げる。
そうでないものは推定で積み上げる。
これらは借主が負担することになる。

[63305: 匿名さん]

＞その賃料で収支が回るか計算するのであって

その計算に、管理費、固定資産税とか含めないんですか？

[63306: 検討板ユーザーさん]

>>63305 匿名さん
含めるよ概算で当たり前。
でも賃料設定には関係ないよ。
賃料はあくまでマーケットで決める。コストから積み上げて賃料を決める事はまず無い。
賃料査定に出す必要ないよね、コスト積み上げ方式だと。。

[63307: 匿名さん]

固定資産税含めた収支を計算するのが普通。
そうでないと、特に新築の場合はデベロッパーの利益と販売経費がたっぷり乗っているので、かなりのケースで赤字＝毎月持ち出しになる。

[63308: 検討板ユーザーさん]

>>63307 匿名さん
何度も収支計算すると言ってるやん。
原価から賃料出すのはおかしいって言ってるだけだよ。論点がズレてる

[63309: 匿名さん]

>>63306 検討板ユーザーさん

結局含めてるやん笑
お花畑やな。

[63310: 匿名さん]

>>63308 検討板ユーザーさん
収支計算するのに原価出すでしょ。

[63311: 匿名さん]

たぶん同じことを言っている。
積み上げ方式で賃料設定はできない、周辺相場というものがあるから。
逆で、賃料から固定資産税含めて諸経費を引いていって、収支計算しないと足が出る。

[63312: 通りがかりさん]

>>63306 検討板ユーザーさん

マーケットってのは、そういうコストが積み上がって形成されるのよ。

[63313: 検討板ユーザーさん]

賃貸の場合、オーナーの借入の元利返済、管理・修繕費、固定資産税、そして利益は全部含み込んで賃料設定がされる。

家賃査定出してみなよ、固定資産税いくらなのかとかオーナーの金利なんて関係無いから。いくらなら借り手がつくかで家賃は決まり、賃貸に出すならその家賃で収支が回るかは確認する。賃貸だけでなく売却の出口含めてトータル収支の計算を収益不動産ならやる。
収益計算にコストを入れるのかと家賃設定にコストを入れて出すのかという話は全然違うよ。
収益計算するのにコストを入れない訳ないから。

[63314: 匿名さん]

＞管理費5万とかで賃貸出すのか？頭悪いな。

この発言の意図を説明して欲しい。

[63315: 匿名さん]

>>63313 検討板ユーザーさん

その相場って、固定資産税やら管理費やら積み上げられた結果ですから。

[63316: 検討板ユーザーさん]

>>63312 通りがかりさん

なわけない。個人の元利返済なんて金利、期間、キャッシュで買う人で全然違うじゃん。

[63317: 匿名さん]

>>63313 検討板ユーザーさん

少し落ち着きなよ。あなたの言っていることも間違いじゃないから。

[63318: マンション検討中さん]

その理論だと固定資産税高いと想定される晴海フラッグの賃料は周辺相場より高くなるって話だよ。

[63319: 匿名さん]

>>63316 検討板ユーザーさん

その差分が収益なのが分からんのか。

[63320: マンション検討中さん]

>>63319 匿名さん
それだと賃料は固定されてるじゃん。コスト積み上げでの設定では無いよね。

[63321: 匿名さん]

>>63320 マンション検討中さん

なんで固定されるの？

[63322: 匿名さん]

>>63301 検討板ユーザーさん
アイランドキッチンじゃなくてオープンカウンターだからなー。使い勝手どうなんだろう。料理中の時間の共有は出来なくて独立キッチンと思ってた方が近いかも。
あと玄関は狭いね。
それ以外は優秀。

[63323: 匿名さん]

もう、迷惑なので賃貸経営の話で埋め尽くすのはやめて。
賃料はマーケットが決め、コストは固定資産税など竣工前には決まっていない不確かなものがある。ただ、それだけ。後は、各自が推定値を賃貸経営ソフトに好きに入力して自己責任で経営すればよし。
以上

[63324: マンション検討中さん]

>>63301 検討板ユーザーさん

これ間取ナンバーいくつですか？

[63325: 通りがかりさん]

>>63313 検討板ユーザーさん

固定資産税を含めてる人がいる以上、それを否定できないよ。論理も知らんのか。

[63326: 匿名さん]

>>63293 検討板ユーザーさん

これが言葉足らずだったと謝罪すべきやな。

[63327: 通りがかりさん]

賃貸棟が相当安い設定のようなので固定資産税の問題が無くても賃貸は成立し得ないと思いますよ
大丈夫ですか？

[63328: マンション検討中さん]

>>63301 検討板ユーザーさん

子供が大きい兄弟の会話少なめの家庭に良さそう。

[63329: マンション検討中さん]

6C91が欲しいなぁ。

[63330: 匿名さん]

私はサラリーマンの傍ら１０戸程の集合住宅賃貸を経営しています。
不動産の鑑定評価は収益還元法、原価積算法、取引事例比較法を総合的に勘案しますが、幾らで売るか貸すかはオーナーの自由。しかし最後は市場が決めるので、周辺の家賃相場と、需給バランスで決まります。
一般的には駅遠物件は、いくら原価が高かろうと、新築だろうと、不人気だし、供給が多ければ、周辺の相場より相当安くするか、ペット可ピアノ可など差別化しないと、眺望だけでは中々決まりません。
２０万で出して、半年空きになるか、１５万に下げてすぐ決まるか、投資回収期間についての考え方でも違ってきます。
言えるのは、今は都心賃貸マンション、それも新しく駅近な物件がゴロゴロ余って賃貸相場は長期低迷しているという事実。虎皮にならない事を祈るしかありません。

[63331: 晴海]

>>63330 匿名さん

ここは賃貸棟が巨大だから賃貸は全く読めない。実需で損しないかなという感覚で割安なところを買うか倍率が凄いところワンチャンで当てにいくかかなと思っです。販売価格が維持され、昨今の建築原価のアップから今後を考えるとお宝が落ちてるのは間違い無いですから。

[63332: マンション検討中さん]

>>63301 検討板ユーザーさん
柱が室内に思いっきり出ているので却下ですね。

[63333: 匿名さん]

まぁ晴海レジデンスの賃貸相場を考えると保守的に見ても表面利回り5%以上はあるんですけどね

[63334: 通りがかりさん]

晴海は同じ湾岸の東雲のようになるんじゃないかと思ってます
東雲はど真ん中に1700戸もある旧公団の賃貸マンション、東雲キャナルコートCODANがあり格安賃料で提供されています
東雲はこのCODANの賃料に引っ張られてどのマンションも賃貸は苦戦気味というか低くせざるを得ません

[63335: 検討板ユーザーさん]

これを見ちゃうと今期のすべてが、うーん…になっちゃいます。。

[63336: 晴海]

>>63333 匿名さん
その賃料相場を晴海フラッグの賃貸棟が破壊するかもしれないって話なんですけどね。。

[63337: 匿名さん]

>>63335 検討板ユーザーさん
ほんそれ。既に販売終了した過去を振り返っても意味ないことは分かってるんですけどねー

[63338: 匿名さん]

>>63331 晴海さん
私の場合、インカムゲインは今の首都圏の世間一般的なモノサシである投資回収率４％、空室率９０％ではじいています。
つまり回収に27、8年はかかる長期戦。幸い駅徒歩7分で3駅にアクセスできるので個別修繕費(専有部)含め計画通りに行っていますが、晴海はキャピタルゲイン狙いが正解でしょうね。

[63339: 通りがかりさん]

>>63333 匿名さん
ポートビレッジは2LDKや3LDKも豊富だと聞きました。
ポートビレッジ1500戸竣工で晴海レジデンスの賃貸も厳しい状況になるかと。

[63340: これ]

>>63335 検討板ユーザーさん
中古で買うしか無いですね。一定数は転売される間取りだと思いますよ

[63341: 匿名さん]

>>63336 晴海さん

だとしたら嬉しいですけどね。
投資家がいなくなってちゃんと実需が買えるマンションになるので。

[63342: 検討板ユーザーさん]

みんな住もうよ！住むには快適な間取り、空間だから！

[63343: 晴海]

私は実需で買いましたよ。
あとは駐車場が当たるかどうか。当たらないとここは結構辛い。

[63344: 匿名さん]

>>63335 検討板ユーザーさん

部屋が細いね。

[63345: 検討板ユーザーさん]

>>63343 晴海さん
板マン組はタワー棟完成する前に入居しますが、駐車場は先に割り当てられるとしたら、当選確率高くなるので嬉しいですよねー

[63346: 匿名さん]

>>63345 検討板ユーザーさん
どうでしょうね。
だいたいのデベは後で発売するものを有利にするからね。

[63347: 検討板ユーザーさん]

>>63301 検討板ユーザーさん
綺麗なワイドスパンの間取りだね。人気でそう

[63348: 検討板ユーザーさん]

>>63345 板マンションの地下駐車場と、タワマンのタワー駐車場は別管理になっています。タワマンの人はタワマンの駐車場に申し込むので、板マン側とは関係ないため、ご安心ください。

空きがあれば、相互に利用申し込みはできる設定にするとは思います

[63349: 匿名さん]

＞63330
私は学生時代から８回ぐらい引っ越しましたが、部屋のオーナーはシーズンを逃すと来年まで空き家になる恐怖からか、営業から電話で説得されて、どんどん値下げして貸している状態でした。　

[63350: 匿名さん]

マンションの７割が「売り止め」だと思います。つまり、中古市場で売れないので、表に出てこなくなった物件が２倍以上裏にある。　賃貸経営は難しいと思います。