HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[62451: 匿名さん]

>>62450 匿名さん
多分、ノーマルの室外機でも塩害に対して10年は持つと思います。

[62452: 評判気になるさん]

>>62448 匿名さん
面白いひとですね。^_^

[62453: 匿名さん]

室外機気になる方もいらっしゃるのですね。
それが気になって買う買わないを決める人は少ないと思いますが。笑

[62454: 匿名さん]

室外機くらい、と思えるなら外廊下でいいんじゃないでしょうか。安いですし。
個人的には安いマンションの象徴の一つだと思いますし、ここが郊外マンションと比較されたり揶揄されたりする一因かと思ってますが。

[62455: 匿名]

外に室外機ないと自分のベランダに置くことになる
そらがいい人もいるんですね、珍しい

[62456: 匿名さん]

妥協できない点かどうかはあれだけど、室外機の前を積極的に通りたい人はいないんじゃない？
冬とか寒いしさ

[62457: 匿名]

>>62456 匿名さん
うちは内廊下にして後悔したのがベランダが室外機だらけになることなんですよね
まあ、内廊下、外廊下、そこまで重要じゃないんですけど

[62458: マンション検討中さん]

室外機は最低でしょ。見て歩くなんて考えられない

[62459: 検討板ユーザーさん]

内廊下はパークビレッジ無しというのがかなり痛いね。なんでだろう

[62460: 匿名さん]

戸建てだと、室外機の場所や向きで近隣トラブルになるくらいですからねぇ

[62461: 匿名さん]

全く気にしてなかったけど、そう言えば今は室外機がベランダにあるわ。気になってきた。

[62462: マンション検討中さん]

>>62424 マンション検討中さん
私道という情報どこかにありますか？
メインストリートが私道というのが解せないのですが、、

[62463: 匿名さん]

内廊下のマンションの中には、室外機専用のバルコニーのある部屋もあります。内廊下と外廊下の両方に住んだことがありますが、内廊下のほうが暖かいかな。

[62464: 匿名]

室外機がそんなにきになるなら内廊下のマンションに住めばいいだけでは？
内廊下のマンションなんていっぱいあるんだから

[62465: マンション検討中さん]

>>62457 匿名さん
ベランダでティータイムしたいから室外機だらけは勘弁。
D棟はそもそもゴミ処理場に近いから内廊下にせざる得ないんだろうなぁ。

[62466: マンション掲示板さん]

室外機論争はもう良く無いですか？

[62467: マンコミュファンさん]

室外機なんて、どうでもいい

[62468: マンション検討中さん]

ハルフラは内廊下一択
断熱も高級感も段違い

営業曰く3-4割が業者とのことなので、2024年の引き渡し後はリセールが800-1000戸程度一斉に出て、同時に賃貸棟も1500放出されます

この環境で売り切れる要素は眺望・内廊下・高層階だと思います

[62469: ぜーんぶ^_^]

>>62442 マンション掲示板さん

当たったらぜーんぶ買わなあかんよー

[62470: 匿名]

>>62468 マンション検討中さん
内廊下、高層階は晴海フラッグじゃなくてもぶっちゃけどこでもあるから強みではない
眺望、部屋の広さが重要になる

[62471: 匿名]

>>62469 ぜーんぶ^_^さん
恐らく親族などで一つの部屋に応募することを言っていると思います

[62472: マンション掲示板さん]

>>62471 匿名さん
親族でも友達でも何でも良いんだけどね。当たった人キャンセルして貰えば回ってくるでしょ。4番目までに自分が入れば良いわけだし、買う気ないここの掲示板の人にでも頼んでも良いし。

[62473: マンション掲示板さん]

>>62472 マンション掲示板さん
人気マンションで当てる為には多少の無理はしないとね

[62474: マンコミュファンさん]

>>62468 マンション検討中さん
内廊下信者さん、消えてくださいね

[62475: マンコミュファンさん]

>>62473 マンション掲示板さん

そんなにして買えたとして7000万円ぐらいの普通の間取りだったらいくらぐらいプラスになるんでしょう？3000万円とかプラスになるのかな

[62476: 匿名さん]

>>62475 マンコミュファンさん

300万が精一杯じゃないかい？

[62477: マンション掲示板さん]

>>62475 マンコミュファンさん

それは知らん。当てたいなら焼肉でも連れてってそのまま何人かで同じ部屋申し込んで当たったらキャンセルして貰えば良い。そこまでと言うほどのことでも無いだろこんなこと。

[62478: マンション検討中さん]

>>62470 匿名さん
晴海フラッグのリセールが大量に並ぶ中で早期に売り抜けるには内廊下と眺望、高層階は必須
それ以外は売れる要素無いです

[62479: マンション検討中さん]

一割増位でしょうね・・
サンビレ7000万の3LDKは9000万では売れないですよ流石に

[62480: マンション掲示板さん]

>>62468 マンション検討中さん

営業がそんな話はしない。そもそも業者かどうかなんて業免の確認なんてしてないんだからわかる筈無い。虚偽はいかんよ

[62481: マンション掲示板さん]

>>62479 マンション検討中さん

3年で700万稼げるならやるかやらないかは自己判断で。
買う時住宅ローンなら手付700万を3年で倍にできる能力有ればやる必要はない。

[62482: マンション掲示板さん]

>>62481 マンション掲示板さん
まぁ重説聞いたり、契約したりと時間にすると1日、2日分の労働だね

[62483: マンション検討中さん]

>2024年の引き渡し後はリセールが800-1000戸程度一斉に出て、同時に賃貸棟も1500放出されます

某マンションカウンターが撤退した理由がこれ
転売業者が増えすぎた

[62484: 匿名]

手数料とか一括の修繕積立金考えたら7000万の部屋は旨味ないですよ。
あなたさっきから内廊下推しだから内廊下のところ買ったかもしれないですけど、普通にA棟が利益乗せるにはベスト。与信足りて、当たればですけど

[62485: マンション掲示板さん]

>>62483 マンション検討中さん
リソース出さないと何の意味もない。煽りになってないよ

[62486: 匿名さん]

この離れの町に住みたいって世帯がまだたくさんいるなら、
ちょびっと高く売れることもあるかもしれないが。
部屋次第じゃない？
買ったら確実に上がるという保証は無いからねぇ。

[62487: マンション掲示板さん]

>>62484 匿名さん

別に部屋は好きに選びなよ。どこが儲かるとかは知らん。

[62488: マンション掲示板さん]

>>62486 匿名さん

別に転売推奨してる訳でもない。住みたいけど当たらないなら当たる工夫を考えればと言ってるだけ。

[62489: 口コミ知りたいさん]

>>62478 マンション検討中さん
地味に場所によって駅と徒歩分数の表記も変わるんじゃないかと。橋から遠いほど不利になるか？

[62490: マンション掲示板さん]

>>62489 口コミ知りたいさん
この表記は結構大きいよね。どこまで縮むのか気になる

[62491: 退場処分！！]

>>62468 マンション検討中さん

直ちに私の担当の営業上層幹部に確認した。
3割業者は事実無根。
その方はベテラン管理職であり、嘘は言わない、言えない立場。信憑性がある。
もちろん営業マンもそんなことは言わない。

嘘を書く者はここから退出しなさい！！！

[62492: 匿名さん]

皆が大好きなレインボーブリッジがよく見える部屋なら、
もしかしたら高く売れるかもしれない。
ただ、そういう部屋は駅から最も遠いんだよな。
潮風や紫外線ダイレクト。

[62493: 検討板ユーザーさん]

結論5D85が大勝利ですね。
もうあんな部屋は出ないので、こんなクソ物件は買いません！！

[62494: eマンションさん]

>>62476 匿名さん

そんなんじゃ諸経費購入時と諸経費売る時がかなりかかるから高い倍率を乗り終えてもそれだけの価値あるか？
低く見積っても2000万円ぐらいはプラスなのでは？

[62495: 匿名]

D棟興味ないわ

[62496: 匿名さん]

>>62491 退場処分！！さん

業者がたくさん入り込んでこないと、
高く売れないってことじゃない？
現時点で業者が少ないのが本当なら、
その道のプロが見向きもしない物件という見方もある。
利益狙いならリスク高いので避けたほうがいいと思うわ。

[62497: マンション掲示板さん]

>>62494 eマンションさん

無いよ。いくら儲かるかなんて部屋によって違うから個別判断だよ。損するかもしれないし。住みたい部屋を買いなよ、マンションなんだから。

[62498: マンション検討中さん]

晴海フラッグはとにかく戸数が異常に多いマンションなので転売ピークに供給過多になる運命

2024年に板状の転売ピーク（500以上？）
2025年にT棟の転売ピーク（300以上？）
2039-2044年に子育て終わった実需の住替ピーク（500以上？）

SUUMOで中央区・価格安い順にソートすると何ページにも渡って晴海フラッグが並ぶ状態になると思います

[62499: 匿名さん]

>>62494 eマンションさん

3割増しでも晴海フラッグ買いたいっていう需要があるなら、
乗せて売ればいいと思うよ。

[62500: 検討板ユーザーさん]

>>62493 検討板ユーザーさん
キャンセル住戸で出てなかったっけ？

[62501: マンション掲示板さん]

>>62496 匿名さん
業者が多いかも少ないかも正確な数字をそもそも取ってないんだからわからんって話だよね。

[62502: マンション掲示板さん]

>>62498 マンション検討中さん

あなたの予測には興味がないです

[62503: 匿名さん]

リセールの1番の課題は駅距離よりも、戸数が多すぎることなんだよな

戸数がそれほど多くなければ周辺相場から計算した値段で問題なく捌けるが…需給の崩れは価格形成に直結するからねぇ

[62504: マンション検討中さん]

実際、引き渡し直後の転売はどのくらいの数になるんだろう？
抽選会場に行った方なら、複数住戸に申し込みしてる方々のあの多さを分かるはず

[62505: 検討板ユーザーさん]

>>62498 マンション検討中さん
都心3区が有利なのは、基本的に他の区よりも高い値段のポジション取れるから、このまま都心3区の供給が増えると、他の区や都下の値段がズルズル下がっちゃうんだよね。
そしてさらに千葉や埼玉、神奈川のマンションがお得にグッと安くなるってことだよ。

最期には幕張ベイパークようなマンションがタダ同然みたいな金額になるってことじゃないかな。

[62506: eマンションさん]

>>62503 匿名さん

戸数が多いと懸念なんですね
でも佃リバーシティと芝浦アイランド付近とか多いけど結構プラスになってます。
知らないの？、

[62507: 匿名さん]

>>62506 eマンションさん

バブルって言葉も添えておく

[62508: 検討板ユーザーさん]

>>62493 検討板ユーザーさん
5D85に勝るとも劣らない5D79が次期出る可能性あるよ

[62509: 通りがかりさん]

賃貸棟は正に駅遠の団地で目の前もゴミ処理施設ですから、一気に1500埋まるとは思えません。
街開きしてから数年かけて埋まっていってその後も東雲キャナルコートCODANみたいに、常に30部屋程度空き部屋がある状態になりますよね。
分譲棟は販売価格が安いのが売りですが、キャピタルゲインが得られ辛い状況は揃っていますよね。

[62510: eマンションさん]

>>62507 匿名さん

暴落芸人の榊さん本人？

[62511: マンション比較中さん]

>>62509 通りがかりさん

>賃貸棟は正に駅遠の団地で目の前もゴミ処理施設ですから、一気に1500埋まるとは思えません。

価格次第。
安ければ住む人がいる,ってのが世の中。

お役所から、賃貸もねって話だったのでしょうかね？
公営団地もメンテが大変だから民間でやって、土地安くしておくからさぁって感じなんでしょうか？
ＵＲとも違うけど・・・・。

[62512: 通りがかりさん]

佃リバーシティ（月島駅徒歩5分）と芝浦アイランド（田町駅徒歩8分）の皆様、成立し得ない比較をしてしまい大変失礼しました。

＞八潮団地の皆様

引き続き比較対象のほど宜しくお願い申し上げます。

[62513: マンション比較中さん]

>>62510 eマンションさん

榊さんって、外してもへこたれていないし、需要あるよね。

何でだろうって思うに、、、
メディアとか業界にもシナリオがあって、下がりますよって声と強気声と両方報じて報道は偏ってませんって見せているのかな？と。

[62514: 通りがかりさん]

>>62511 マンション比較中さん
>安ければ住む人がいる,ってのが世の中。

賃貸棟まで安くされたら分譲棟の資産価値に影響ありますよね
かと言って高くされたら入居率低くて文春と榊にYahooニュースで晒される運命

[62515: 匿名さん]

>>62513 マンション比較中さん

下がると煽ることで、一旦売ろうかと思う人もいるんだよ。マッチポンプですな。

[62516: 通りがかりさん]

おめでとうございます！
https://twitter.com/kuso_bukken/status/1471798829276188680?s=21

[62517: マンション検討中さん]

ニュースでも文春でも業者の転売の話題ばかり
マジで3割超えてる勢いじゃないですか？

[62518: カモネギ]

>>62517 マンション検討中さん

あなたみたいな人
もっともマスコミの餌食になる人
いっちょ上がり！（笑）

自分のおつむで考えなさいよ
自分で動いて調べなさいよ

読まれる勝手憶測記事をセンセーショナルに書く日本のマスコミです

[62519: 匿名さん]

>>62505 検討板ユーザーさん

うーん、地方の見立てはどうだろう。商業施設や病院、学校などが整ってる地域は大幅な値崩れしないんじゃないの。人が集まる地域は、離散してる地域より規模としてのメリット受けやすいし。

晴海フラッグは住宅で買うけど、街みて買う人もいるよ。

[62520: 62505さんとは別人]

>>62519 匿名さん
62505さんの書き込みを読んでみたけど、都心３区の供給が増える、と言っても
実際は中央区が飛び抜けて増えるだけですよね。中央区の住宅希少価値低下はありやなしや？

それはそうと2024年頃は、あちこち新築の供給が多いし、それらへの住み替えでの中古供給も多いだろうし、
ここ自体の板状中古転売がそれに加わったら、供給過多でどうなる事やら。

[62521: 匿名さん]

みなさん今回は何部屋申し込みますか？

[62522: 検討板ユーザーさん]

>>62520 62505さんとは別人さん
中央区だけの低下はないよ。多少歪みが生じる可能性はあるけど、銀座まで10分ほどの立地で大幅下落が起きたら、その時は日本全体の不動産が終了のお知らせ。

この検討版のネガは、抽選に当たらないで、ストレスを溜めている、成仏できない人たちばかりだから、何とかして倍率を下げたくてコメントを連投している。

[62523: 通りがかりさん]

>>62521 匿名さん
シービレとT棟に10づつ申し込み予定
パークは転売厳しいと踏んで見送ります

[62524: 匿名さん]

>>62522 検討板ユーザーさん

「銀座まで10分」は、徒歩10分か、徒歩5分圏内の駅から銀座まで直通10分である立地が名乗っていい基準だと思う。

[62525: 通りがかりさん]

>>62522 検討板ユーザーさん
2023から近隣中古が大量に出て、2024-2025に賃貸棟、転売分、タワー分、豊海タワー販売が重なるのは事実だしネガでもないと思います
これだけ中央区や湾岸の供給が増えるのに価格が維持、または上がると思う根拠ありますかね
一時的にはコロナ前の水準には確実に戻すと思いますが

[62526: 検討板ユーザーさん]

>>62525 通りがかりさん
仮に中央区が安くなったとして、板橋区や埼玉、千葉のマンションが価格維持もしくは上がるってことがありますか？中央区が安くなる時は、日本全国が安くなる時です。

コロナ前の水準というのは2019年だと思いますが、中央区の水準は既に随分高かったので、コロナ前の水準でも安心ですね。

[62527: 検討板ユーザーさん]

>>62524 匿名さん
最寄り駅からどんなに遠くても、最寄駅から何分しかパンフレットには書かれないマンションがほとんどだね。
新浦安の最果てのマンションは、東京駅まで16分？

[62528: 匿名さん]

>>62526 検討板ユーザーさん

中央区の端の端だからな。

[62529: 匿名さん]

末端の庶民ですら上がる上がるとお花畑になった時、ソレはやってきます

[62530: 検討板ユーザーさん]

ネガは沈黙状態だな

[62531: 通りがかりさん]

>>62527 検討板ユーザーさん

ほら、ハルミフラッグは最寄り駅が遠いことを認めているじゃないですか。駅遠がこの物件の最大の欠点であり、将来的なリセールにも響いてきますよ。

[62532: 通りがかりさん]

>>62526 検討板ユーザーさん
コロナ前の水準だと晴海フラッグの第1期あたりですが無抽選か2倍の部屋ばかりでしたよね
晴海フラッグの真の需要レベルに戻された状態で引き渡し直後に売り逃げできるか不安です

[62533: 通りがかりさん]

2年後に湾岸が買い手市場になることは間違いない

[62534: 検討板ユーザーさん]

>>62531 通りがかりさん
ハルフラはBRTで新橋汐留銀座まで10分。

[62535: 匿名さん]

>>62533 通りがかりさん
買い手市場には絶対ならないです。
2年後はもっと湾岸に住みたい人が増えていますよ。

[62536: マンション検討中さん]

2019年第1期のデータ見ると、パビリオン見学者5000組に対して申し込みは 1500組しか無かったんですよね
これだけ転売目的で買われた晴海フラッグの板状は、2024年、市況が冷静になるタイミングで 1割乗せて売れますかね

[62537: 匿名さん]

>>62536 マンション検討中さん

普通のモデルルームの歩留まりが10～15%くらいと言われている中、当時でも歩留まり30%と大人気だったんですね

[62538: 通りがかりさん]

>>62534 検討板ユーザーさん

BRTなんて鉄道と較べたら輸送力が劣る。首都圏のJR・地下鉄・私鉄の輸送網の利便性を侮ってはいけない。その網からハルミフラッグは外れている。

[62539: 通りがかりさん]

割安と騒がれた上で平均倍率は2.6倍だったんだ

[62540: マンション掲示板さん]

買いたい人は買うよ。それで充分。
色々言ってるけど別に完売したからって何も損は無いのだからそんな頑張らなくても。。

[62541: 検討板ユーザーさん]

>>62538 通りがかりさん
雨風の日に運休する京葉線の方がBRTより優れているww

[62542: 匿名さん]

>>62538 通りがかりさん
だから今新築時に安く買えるんですよ。
でも将来的には必ず値上がります！
湾岸物件かつ平均倍率3倍以上でこれまで竣工時に値下がった物件はありません。

[62543: 検討板ユーザーさん]

京葉線は輸送力はあります。
でも天気の悪い日はお休みです＼(^o^)／

[62544: 通りがかりさん]

>>62541 検討板ユーザーさん

何故、京葉線？ ここでいう輸送網は山手線内側のことを指してる。比較対象が間違っている。まあ、京葉線のほうがBRTより輸送力はあるけど。

[62545: 匿名さん]

>>62540 マンション掲示板さん

買いたい人は買ってください。その代わり入居してから「不便だ」とか「潮風がきつい」とか「管理費が高いとか」とか不満を言わないでください。

[62546: 匿名さん]

>>62545 匿名さん

そういう事をわざわざSNSに書き込んで転居する人が多いと、
一気に廃れていってしまう。
他人への気遣いができるなら、
静かにひっそり引っ越すべきだな。

[62547: 通りがかりさん]

>>62545 匿名さん

湾岸住んでる人ならわかるが、駅遠は辛いよ。

[62548: 通りがかりさん]

>>62535 匿名さん
せめて根拠を書いてくださいよ

[62549: マンション掲示板さん]

>>62545 匿名さん

言わないし、関係ないじゃん。管理組合の人間でも関係者でも何でもないなら。

[62550: マンション掲示板さん]

>>62546 匿名さん
ひっそり売って引っ越すだろ、当たり前や。