HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[61401: 匿名さん]

>>61400 マンション検討中さん
まあ建設中の事故っていうのは大型マンションでは結構ありますよね…
サンビレC棟でクレーン事故、F棟11階で落下事故でしたね。

[61402: マンコミュファンさん]

>>61387 マンション掲示板さん

大丈夫、まだ、5C91Bがありますよ！

[61403: マンコミュファンさん]

>>61399 坪単価比較中さん

よくわかってんじゃん。だから坪単価260万からあるんだよここは。結論自分で出してんじゃん笑

[61404: 匿名さん]

>>61401 匿名さん
前田建設の作るサンビレッジは呪われてますね…

[61405: 匿名さん]

皆さん年明けの予約取れました？
早めに動いた方がいいですよー

[61406: マンコミュファンさん]

>>61401 匿名さん

シービレ、パービレは事故ないの？

[61407: マンション検討中さん]

晴海フラッグの資産価値は下記を予測。
月島住友新築　@700
三井月島　@600
月島キャピタルゲート中古　@550から650
豊海三井新築　@450から500
晴海フラッグタワー新築　@400から450
パークタワ勝どき中古　@500から550
勝どきザタワー中古　　@400から450
●晴海フラッグ中古　@350から380 約2、3割アップ
実際に月島で坪単価700万円の成約事例がで始めている。中央区の住宅再開発は条例が変更になり既存の計画以降無い。売主が大手である為、資金力もあり値上げ必須。フラッグの外観デザイン、照明計画、ランドスケープは三井が再開発でよく使う会社であり、出来上がった時の評価が更に上がることが予測される。

[61408: マンション検討中さん]

>>61399 坪単価比較中さん
長文ありがとうございます。
うーん、検討層がまず一番最初に考える部分を今更投下されても新しい視点もないしあんまり参考にならないですよ…

[61409: 匿名さん]

>>61406 マンコミュファンさん
ないです！サンビレの単価がパークシーと比べて少し安い理由はそこだと勝手に思ってます。
気にしない人にとってはお得な話ですね。建設期間中に作業員が自殺した家に僕は絶対住みたくないですが。

[61410: マンコミュファンさん]

>>61399 坪単価比較中さん
語り尽くされてるけど、テレワーカー、自転車通勤、車持ち、専業主婦、無職しか住まないよここは。。。
コロナでテレワークが普及したせいでこんな倍率になってんのに、未だにこんなこと言うやつ居るんだ。。恥ずかしい。。

[61411: 匿名さん]

>>61409 匿名さん
分かります。せめて棟は変えたい。
ちなみにF棟の転落事故が自殺というのはあくまでも噂ですからあまり触れ回らないほうがいいですよ。

[61412: マンコミュファンさん]

>>61409 匿名さん

皆さんの住んでるマンションも老死を迎えた人が山ほどいますよ。高齢者社会で人口も多いので死は沢山あります。

[61413: 匿名さん]

駅から遠い陸の孤島なので、お友達を呼ぶのが憚れるかな。

[61414: マンション検討中さん]

・PTK
坪単価:400万
管理費:350円/平米
修繕費:120円/平米
資産税:2万円/月
・ハルフラ
坪単価:300万
管理費:307円/平米
修繕費:135円/平米
資産税:3.5万円/月
で比較になる？

[61415: 匿名さん]

>>61412 マンコミュファンさん
老衰・病死等の自然死は事故物件には当たらず、事故死は事故物件として扱われる(但し建設期間中は重説義務なし)ということを知らないんでしょうか。
後者は怨念も染み込んでるでしょう。。

[61416: 口コミ知りたいさん]

5D85ってお見合いがきついと思ったんですが、やはり人気なんですね。間取りは最高だと思います

[61417: 口コミ知りたいさん]

怨念ってなんだよ、ゲゲゲの鬼太郎でも見てろ

[61418: 通りがかりさん]

>>61414 マンション検討中さん
PTKは小学校通学が大変で子育て世帯に向かないので対象世帯が限定的。晴海ブラックの方が需要多いわ。

[61419: マンション検討中さん]

>>61414 マンション検討中さん

これで73平米で計算すると
PTKグロス:1億1875万
ハルフラグロス:8551万
であってる？金利は0.5%

[61420: 坪単価比較中さん]

あらあら、皆さんそこはもう十分なの？単価の適正さ、議論してほしかったな。自分の投稿した価格はある一面だけの評価だよ。だから脇き甘いよと言ってるんだけど。61407さんが独自の見識だしているよね。それが正解かどうかわからないけど、可能性はあるよね。全員が全員隅から隅までキチンと検討してないと思うんで参考になると思うよ。結局一番のウェートは不便かどうかじゃなくて、価格が割安か割高かなんだよね。答えは自分でだしてるじゃん、って、ぜんぜん検証不足だよね。検討開始時点で検討済みとかいってるけど、数字としてどう思うの？

[61421: マンション検討中さん]

>>61419 マンション検討中さん

PTKは35年後に3000万以上晴海フラッグより高く売らないと損するのか

[61422: 匿名さん]

呪われてるんだよ。いくら外面良くしてもこれは変わらない。

[61423: 匿名さん]

確約住戸買った訳でもないのに駐車場当たった気でいる人、生活設計甘すぎませんか？

[61424: 匿名さん]

>>61414 マンション検討中さん

>>61414 マンション検討中さん
ハルフルの固定資産税が高いとの見方が多いが長期の視点で見るとどうか？
ハルフルの契約金額の内訳として土地代1、建物9とすると(契約書によれば大体この割合、また長期の概算故7年間の軽減税率などは計算外とする)9割を占める建物部分は70年償却故３５年後には半減する。
この為土地の割合の高いマンションより固定資産税が安くなっている可能が十分ある。
つまり短期転売組と長期保有者には当初の固定資産税が高いことはあまり関係ない。
一方減価償却が進まない内に売却する人にとっては不利。それを中古で買う人は有利というのが結露。
長文の付き合い感謝。

[61425: 匿名さん]

買えなかった人たちのネガティブコメントは大歓迎。将来のお客様ですからね(^ε^)-☆Chu!!

[61426: 匿名さん]

ネガキャンもあるけど、住めば都だよ。というより、完璧に満足する不動産なんかあるか？　結局、何を捨てて、何を選ぶかなんだよな。

前に家族の息抜きが難しいかも、というのは理解できるかな。特に子どもは親の都合で連れてこられるわけだし。ただ、それは街のせいというより、家族の問題だよ。

ここで街の良さ・悪さを訴えるより、家族とこれからの暮らしを話し合った方が納得できるかな。

[61427: マンション検討中さん]

>>61424 匿名さん

なるほど、参考になります。
ネガの謎の駅遠意見よりこういう意見の方が建設的で助かります。
グロス計算もナイスです。

[61428: マンション検討中さん]

>>61363
賃貸客はここのランニングコスト部分はまったく関係ないかと。（もちろん妥当家賃の場合）いろいろ言っている方の多くは現時点の固定資産税の予想負担金の部分ですよね。仮にそこが他所とたいして変らなかった場合、ネガ部分は駅遠のみとなりますよね。イニシャルコストが違いますから利回りはこちらの方が高くなる可能性が高いと思います。どうなるかはお楽しみと言うことで！

[61429: 買い替え検討中さん]

>>61378
バルコニー入れて126平米で、ワイドスパンでこんな綺麗な間取りがあったのですね・・・洋室2はお見合いですが、斜めお見合いなので内庭の植栽と半々で全然あり。他の部屋は運河+都心ビューで、サンビレッジ唯一の内廊下で7000万。
主婦目線ですとキッチンにドアがあって、料理中に換気出来るのも良いです。まさに至福ですね。

[61430: 匿名さん]

>>61392 匿名さん
むしろ実は購入出来た人なのかもよ
今から資産価値を刷り込む草の根活動的な笑

[61431: 匿名さん]

5D85、人気ですがそこまで倍率高くなかったですよね？
申し込みした時、営業さんはあまりオススメな感じではなかったんだよなー
なんでだろ？

[61432: 買い替え検討中さん]

>>61390
5D85は坪単価270～280万台です。内廊下に神間取りで値付けおかしすぎる！

[61433: 匿名さん]

>>61428 マンション検討中さん

だから、その駅遠が一番のネック。実需で購入しても、先の人生がどう転ぶか分からない。売るにも貸すにも苦労する立地。いつまでもテレワークが続くわけないだろうし、やはり駅遠であるのは不動産としては痛い。壮大な実験場であるから、10年後、20年後のハルミフラッグがどうなっているか、ある意味楽しみ。

[61434: マンション検討中さん]

でもD棟って管理費、修繕費高いとかなかったっけ？

[61435: 匿名さん]

>>61432 買い替え検討中さん
肝心のリビングからの眺めがそれほど良くないだからでしょ。

[61436: 匿名さん]

>>61387 マンション掲示板さん
D棟で4LDKは一つだけなので、まさに王様部屋のようですよね。
棟内でも羨望の眼差しで見られそうな気がします。

[61437: 匿名さん]

内廊下に一度住んだら、外廊下には住めなくなる。管理費払う以上にQOL上がるよ

[61438: 通りがかりさん]

>>61421 マンション検討中さん
PTK検討者は駅近大規模なら損しないと言うセオリーを信じるばかりですからね。人口過多で子育て厳しく将来的に周辺と揃って値下がりするしかない。現状が過大評価すぎるわけで、実力相当の価格がついてる晴海フラッグの方が資産としての安定性は高いですからね。

[61439: 匿名さん]

眺めの良くない部屋は坪260～280万
眺めの良い部屋は坪300万
内廊下で坪+10万
オーシャンビューの程度によって＋10～30
レインボー正面ビューで＋50万
5D85の坪単価270～280万は妥当ですよ。

[61440: 匿名さん]

>>61419 マンション検討中さん
まじめに検討者が増えそうなので、そーゆー分かりやすい比較やめて欲しい。

[61441: 匿名さん]

>>61437 匿名さん
わかります。ホテルライクな内廊下生活に慣れると、外廊下に住めなくなるんですよね。。

旅行先のホテルに泊まっているような感じが好きです。

[61442: マンコミュファンさん]

たまに地下鉄使うけど小中学生がリーマン達の満員電車乗ってるの見るとマジで虐待に思えてしまう

[61443: マンコミュファンさん]

ここってマジでデジモンとか君の名はみたいな作品に将来的に使われそうな新しい街になりそうでワクワクするよね

[61444: マンション検討中さん]

>>61439 匿名さん
あくまでも晴海フラッグ内では妥当っていうことですね。
レインボービューがないと途端に値付けが下がるので。
5D85は坪単価277～297万円でした。

[61445: マンション掲示板さん]

快適度で言ったらT>>>>D>>C>=B>>Aだろうね。
A棟の外廊下だけはマジで遮るものなくて泣けてくる。。たっかいのに。
若い頃外廊下住んでたけどマジで台風とかの日は廊下でびしょ濡れになってた。。。A棟はマジでタワー棟の完全下位互換になりそう。

[61446: 検討板ユーザーさん]

タワー棟も実質 遮るものなくレインボービュー手に入るしね、、A棟は遮るものないのがメリットなのに。

[61447: マンション検討中さん]

>>61438 通りがかりさん

駅遠は経年と共に値下がり率があがります。駅近は値下がり率低いです。
大きな境目は徒歩10分以上ですが15分以上だとさらに値下がり率が高いです。

①徒歩3分以内　107％
②徒歩15～20分　85％

①は9000万が9630万円に
②は6500万が5525万円に

資産の安定性ね…まぁ安定して下がるのではないでしょうか。

[61448: 匿名さん]

マンションマニアも以前5D85狙いで抽選に参加するとTwitterで宣言していましたね。

[61449: マンション検討中さん]

PTKと比較するときだけ晴海フラッグの固定資産税を低く見積もっててワロタ

[61450: マンション検討中さん]

中央区駅遠しか出来ない価値が晴海フラッグにあります。駅近だったらリゾートのような世界感が作れません。それが唯一無二の価値です。今後晴海フラッグのような再開発はありません。あれば教えてください。中央区の未利用地にオリンピックのおかげで、再開発された、奇跡の住宅地です。50年後に東京にオリンピックが来たら、晴海フラッグのような街ができるかも！