HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[61351: マンション検討中さん]

なんだか上から目線で自分以外の考えの人を見下してる人が多いですね。価値観は人それぞれですから。財布も人それぞれです。
私は湾岸エリアに賃貸住まいですが、前回ハルミフラッグの抽選に落ち、次も申込します。どこも価格が上昇しており、駅から遠い中古マンションでも結構高いですね。お金持ちなら条件がいいマンションは買えますが、予算や住環境からハルミフラッグを選びました。PTKはいくらおすすめでも高くて買えません。3LDK9,000万円くらいですよね。ハルミフラッグなら7,000万円で買えます。ランニングコストが多少高くてもこの差は大きいです。

[61352: 通りがかりさん]

>>61341 匿名さん
正直でよろしい！笑

[61353: 真剣に検討中]

>>61302 マンション検討中さん

うーん
鋭い洞察力
よく分析してます！
もっと詳しく書いてくれませんか^_^

[61354: 通りがかりさん]

>>61351 マンション検討中さん
そう言うこと書いちゃうから食い付かれるんですよ。なんで3LDKなの？子供2人以上想定してるからでしょ？今後7年で中央区湾岸は12000戸近く増えて保育園は入れないわ小学校も詰め詰めでファミリー人気が激減し供給超過多だけど本当に大丈夫？ちゃんと考えてる？みたいにね。

[61355: マンション掲示板さん]

子無し2人暮らしですが、リモートワーク中心のため、現在3LDKですが手狭になり、それぞれの書斎が欲しくて4LDKを探しています。
たまに出社するときがあるため、都心から離れたくはなかったので、晴海フラッグはベストマッチです。気分転換に共用施設で作業したりリフレッシュできるのも魅力的ですね。

[61356: ごめんなさい]

>>61331 名無しさん

それは失礼しました。事情も知りもせずごめんなさい。

営業マンは本当に余裕がないですもんね。　
それに何か何でも欲しいというよりは
何となく当たれば良いなあという感じでしょうか。

[61357: 悩み中]

契約はしたけれど

良い点
◎サン角部屋南東、10階超、眺望ベスト
　部屋自体は問題なし

心配な点
●部屋はよくても全体条件が厳しい
●やはり駅遠、まともな交通手段なし
●賃貸客付けが他の好条件マンションより難航する恐れ大
●デベ売りっぱなし、大規模すぎる故の自治会（管理組合）の不安定さ
●異様なランニングコスト高による賃貸不振、リセール不振

皆どう思います？

[61358: 匿名さん]

>>61355 マンション掲示板さん
4LDKは希少ですよね。
中央区で探すと、1億くらいださないと買えないですから、晴海フラッグ当たるといいですね。

[61359: 匿名さん]

>>61357 悩み中さん

心配な点のほうが多いんやん。確かに、賃貸用の客付けは苦労しそう。あと、問題になってるランニングコスト高。いくらイニシャルが安くても、それでランニングコストを回収できるのかな？

[61360: 通りがかりさん]

>>61358 匿名さん
1億よりもっとするんじゃないかなー。タワマンとかだとプレミアムフロアとかじゃ無いですか？とにもかくにも4LDKは流石に希少性ありますよね。リセール考えても4LDKまで行けば供給小で売れるイメージがつきますね。
逆に2LDKは厳しいかも。3LDKは値段次第でしょうか。

[61361: 匿名さん]

>>61357 悩み中さん
全体条件が厳しいとは何を指しているのでしょう？
それ次第では「なぜ買ったwww」としか言えないですが笑
何度も出てますがこの物件は賃貸、リセールは基本的にアテにしちゃダメですよ。広い間取りや都心近接の立地、将来通して基本的に邪魔な入らない眺望、充実した共用部、新しい街という点等に優位性を感じて20?30年高いランニングコストを負担してでも住みたい！と思える人が買うべきです。
逆に長期で住むつもりでもイニシャルが安い！と飛びつくと痛い目みますね確実に。

[61362: 匿名さん]

>>61361 匿名さん

賃貸、リセールが期待できないんじゃ、病気とかで収入が途絶えたときに、貸すことも売ることもできないので、よほどお金に余裕がないと厳しいよね。

[61363: 通りがかりさん]

>>61357 悩み中さん
おめでとうございます。
●部屋はよくても全体条件が厳しい
→ご存じかと思いますが見方次第ですね。地方から見れば中央区の憧れ立地、3区内から見れば駅遠の人口過密立地
是非が割れるところなのでそこまで懸念はないかもしれません。
●やはり駅遠、まともな交通手段なし
→これはどうしようもないですね。リセールや賃貸を考えると検索条件にまず引っ掛からなくなると言うのも懸念です。
●賃貸客付けが他の好条件マンションより難航する恐れ大
→駅遠で検索に引っかかりにくいのと賃貸やリセールも常時相当数出ると思われるので、条件悪い部屋だと値段下げるか時間かけて待つしか無いですね。契約したお部屋は比較的条件が良くそこまで難航はしないのではないかと思います。
●デベ売りっぱなし、大規模すぎる故の自治会（管理組合）の不安定さ
→通常のタワマンでも管理組合が機能してるとは言えないところがほとんどかと。
●異様なランニングコスト高による賃貸不振、リセール不振
→ランニングコストは賃貸への影響はありますがリセールはそこまで影響しないと思われます。売り抜くなら早めに動く方が良さそうです。5年過ぎると売り出しも増えることが考えられます。

[61364: 匿名さん]

>>61360 通りがかりさん
4LDKは指名買い入るからいいよね。
友人は売りに出して、一日で売れたよ。

[61365: 匿名さん]

みんなは何でスカイズベイズのリセールが高いか、考えたことない？
駅徒歩12分、マンション周りに飲食店ほぼなし、スーパー無し。榊に坪150が適正だと煽られる立地。
しかし、分譲価格260が今や中古価格370.380辺り。

対してここは駅徒歩2０分だが、中規模商業施設あり。

生活利便性はこちらの方が上だと思うよ。

[61366: 匿名さん]

前提条件
・利息0.5%固定(ありえないけど…)
・頭金500万円
・35年ローン
・管理費修積は初期のまま

【ハルフラ85㎡(坪単価300万と仮定)】
本体価格:7,700万
利息:650万
管理費修積:4万/月×12×35=1,680万
固都税:60万×35=2,100万
合計: 12,130万円、月あたり29万円

【プラウドタワー川口クロス19階78㎡】
本体価格:8,700万
利息:740万
管理費修積:3.5万/月×12×35=1,470万
固都税:12万×35=420万
合計: 11,330万円、月あたり27万円

ハルフラランニングインパクトイメージ

[61367: 通りがかりさん]

>>61366 匿名さん
これはネガ派も馬鹿にせざるを得ないレベルで意味ない比較だろ笑
固定資産税高いって言いたいんだろうが、もうちょいまともなとこと比較して出直してきなさい。

[61368: 通りがかりさん]

>>61365 匿名さん
一般的に徒歩圏内ギリギリは15分までだから、条件違すぎない？最近はどこも上がってるしあんま参考にならないと思うけど。

[61369: 購入者]

>>61366 匿名さん

だから！ハルフラの固定資産税は高くても年間３５万くらいだってばよ。営業とかと話したことあんの貴方？まさかモデルルームも行ってないんじゃねーの？

[61370: 匿名さん]

>>61367 通りがかりさん
・公共交通機関で東京駅まで25-30分
・タワマンで一定数の共用部
・同等の設備仕様(プラウドの方が若干上か)
・駅直結徒歩1分、商業施設多数あり
ハルミフラッグと比較するに相応しい物件でしょ。
1年早く住めるから、その分の家賃でもう300万は浮くかな。
さらにファミリー世帯だと子育て費用は圧倒的に安く住むよ。中央区なんか小学校から塾や習い事通わせて中学受験させないと穢多否人扱い。埼玉は公立文化だからその辺りも伸び伸びできる。

[61371: 通りがかりさん]

>>61369 購入者さん
営業もそこについては断言してないでしょ。出来るわけないよね、まだ算出されてないんだから。
算出の仕組みとこの物件の特殊性を知ってたら、年60万はいきますよ。

[61372: マンション掲示板さん]

>>61357 悩み中さん
リセールに関しては検索に引っかからない懸念はあるりますが、湾岸マンション検討する方は晴海フラッグを指名で確認リストに入れるとは思いますので、その心配は少ないでしょう。
ただ、フラッグ内競合をするお部屋があるかどうかがかなり重要かと思いますよ。
賃貸は駅近が望まれることが多いのでなんともですよね。

[61373: 匿名さん]

>>61369 購入者さん

>>61369 購入者さん
それ軽減措置の期間の金額じゃないの？

[61374: 匿名さん]

4LDKはすぐ売れそうな感じがしますね。

[61375: 口コミ知りたいさん]

プラウドタワー川口て、埼玉県やないか…

[61376: 通りがかりさん]

>>61375 口コミ知りたいさん
埼玉県の何がいけないんでしょう？ハルミフラッグを購入しようとする層の大半が、ここでなければ千葉埼玉や都内でも外れしか買えない層ですよね？であれば川口の現在販売中の物件で内装レベルや通勤時間が変わらない物件と比較するのはごく自然では？
ハルミフラッグを購入される方々の何割が東京都に住まなければならない層なのか。まぁブランド好きな日本人思考の人も多いんでしょうが、人生で1番大きな買い物、冷静に考えた方が良いですよ。
(この議論はハルフラでも1億超えるような部屋を買おうとしてる方々には関係ないことは重々承知してます。あくまでサン・パークA棟以外かつ?90㎡の部屋を居住用として検討されてる方と是非議論したいです。)

[61377: 通りがかりさん]

>>61376 通りがかりさん
文字化けしてしまいました。90㎡以下です。

[61378: 匿名さん]

中央区の4LDKなんてタワマンのプレミアムフロアしかない？あっても1～2部屋は行灯部屋でしょ。
5D85は至福の間取りに、2面バルコニーを合わせたら130平米くらいで7000万台。は？

[61379: 匿名さん]

>>61370 匿名さん
いくらプラウドで駅近でも晴海の対抗馬に川口はないでしょ。せめて池袋ステーションアリーナとかじゃないですかね？
まぁどうでもいいんですけどね。

[61380: 匿名さん]

>>61378 匿名さん
4LDKを探してかれこれ5年くらい経つ5D85の落選組ですが、ここは奇跡の間取りとコスパなので、もうこれに相当するものは中央区や湾岸では現れないと思いますから忘れるしかないです…涙

[61381: 匿名さん]

>>61371 通りがかりさん

>>61371 通りがかりさん
私の営業担当もそんな感じでした。
もともと三井の算出で高いもものの、
軽減措置が不透明&ここの計算は複雑で近隣よりも高くなるので、この金額も大丈夫な場合で考えてくださいとのことでした。

[61382: 検討板ユーザーさん]

>>61378 匿名さん

この間取りほんと至福すぎる

[61383: マンション検討中さん]

分析しまくって後手を取るタイプ。
ネガキャンして自分だけ外れるタイプ。
ご苦労様。

[61384: 匿名さん]

>>61380 匿名さん
私も5D85落選組ですが、確かに間取りが綺麗すぎましたね。
転売のお部屋として出てきたら、いくらになるのか想像しただけで怖いです。
2人子供がいると、あのような間取りのお部屋がとてもよいんですよね

[61385: 匿名さん]

>>61376 通りがかりさん
いや、だったら前提最初から書いとこうぜ。で、議論するなら金利はせめて固定1%で考えて、トータルコスト同じくらいの物件比べてどっちがいいって聞こうぜ。いきなり「ライジングインパクト」とか言われても誰も意味わかんねーし見てるこっちが恥ずかしいからさ。

[61386: 匿名さん]

地下鉄が近い方が至高という考え方の人間は、車持てないほど貧乏か、テレワークもできない肉体労働者か、都会で勤務できない平社員か、判断力低くて鉄道無差別テロに巻き込まれる人間なのでどうでもいいですw

[61387: マンション掲示板さん]

>>61378 匿名さん
5D85はほんとに至福…今後の都内すべてのマンションに見習ってほしい間取り。しかも内廊下とか。。

[61388: 匿名さん]

>>61386 匿名さん

ハロウィンの小田急事件とか地下鉄サリンとかネットの車内トラブル見てると電車乗るの怖いよね笑
私も車生活でこの2年で電車は5回くらいしか使ってないです。

[61389: マンション検討中さん]

>>61381 匿名さん
そうすると頭金500万の85㎡でランニング月30万は妥当なところですね。結構きついなぁ、、

[61390: 匿名さん]

>>61387 マンション掲示板さん

5D85ほんとに素晴らしい、、美しいとまで言える。
しかもBRTや地下鉄も近くて、坪単価350万代。
2度とこんな安い物件は中央区にはできないでしょうね。
当選者は本当に宝くじに当たったようなものです。羨ましい。。
倍率100倍で2000万円に当選する宝くじならみんな応募しますよねそりゃ。しかもくじ買うのにお金かからない。。

[61391: 匿名さん]

>>61376 通りがかりさん

晴海フラッグ検討してる大半の人が埼玉より遠いところからきてる地方出身者。
まだ当たってないのに、もう中央区民になった気になっている。
でも中央区といっても、隅田川の川向う。

[61392: 匿名さん]

>>61390 匿名さん
しつこいよ。買えなかった部屋に繰り返し書き込みしないでください。

[61393: マンコミュファンさん]

わざわざここ批判しにきてる人は、高い金積んで謎のタワマンつかまされたハズレ組か、抽選外れた妬みか、倍率下げ工作か、心の狭い中央区民のどれかだろうね

[61394: マンション検討中さん]

>>61385 匿名さん
この方完全にネガにムキになってて恥ずかしいです。笑

[61395: マンコミュファンさん]

何回計算してもPTKのグロス総額>>ハルフラのグロス総額にしかならんのだが、なんでそんなにPTK人気なんだろ。資産税も大きく変わらんと思うのだが

[61396: マンション検討中さん]

>>61393 マンコミュファンさん
でしょうね。それを上から目線の有り難い助言という体で言ってくるからタチが悪い。

タワー棟の情報はちらほらありましたが、サンビレE棟の情報はやはり今のところゼロでしょうか？

[61397: マンコミュファンさん]

>>61395

だれかPTKの73m2の最安情報ちょうだい

[61398: マンション掲示板さん]

>>61395 マンコミュファンさん
やはりなんといっても駅近というところですよね。
これから売りに出すところは坪単価も値段上げられて魅力は落ちましたが、最初の期は坪単価もそれなりでほぼ駅直結でしたし。
現状の売り出し部屋は少々コスパ悪いので、私は晴海フラッグに変えました。

[61399: 坪単価比較中さん]

　検討中の人たちに参考になるようにネガキャン投下。投稿で一番多いけど、まだまだ議論が足りないので、もう一回、駅遠いネガ。脇が甘い理屈になっているので反論は簡単、論破よろしく。レベル低い、退場！二度と来るな、という言い方でもいいんだけど、その理由を述べてね、検討者に参考にならないから。
　ここは割安で人気なんだけど、だけど徒歩16分以上のバス便物件だよね。バスは渋滞し時間かかるので嫌われるんだけど、加えて雨の日は送り迎えの車も入り乱れて大渋滞で目も当てられないよね。また、駅遠い＝生活利便施設が少ないというのもあるんだよ、商業施設に入るだろうスーパーや医者が近くにあるだけじゃだめでしょ、塾が遠いよね、SAPIXは豊洲だよ。また、保育園入れるかな。遠い保育園だったらどうするの？駐輪場も少ないのもネガだけど、そもそも雨降ったらどうなる？すし詰めバスで抱っこかな？ジムに行きたいなら銀座か豊洲だね、遠いよ、通えるかな？外食も少ないよね。いつも同じじゃ飽きるよ。ここ10年、共働きと単身者が増加したため、トータルの利便性が高い駅近物件の価値がますます高くなっちゃたんだ。だから上記ネガの不便を承知で買うとしても、駅まで16分ならば駅近物件の70%が適正価格。PTKの70%だよ。坪単価400万円の70%だから、坪単価280万円が適正。日当たりと眺望により高安あると思うけど、今の価格は決して割安じゃないよね。なお、駅距離による単価の比較はWEBにいろいろ転がっているので確認してね。

[61400: マンション検討中さん]

建設期間中に2人も人が死んでる事故物件…特にサンFは…