HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[6051: マンション検討中さん]

新築から既に賃貸なんだよ。
わかってないなね。

[6052: 匿名さん]

わかっているよ。

[6053: 評判気になるさん]

坪いくらか、それだけ～

[6054: マンション検討中さん]

@270らしい

[6055: 匿名さん]

ここを買う気が無い人でも、これだけ騒がれてると念の為価格が公表されてから本命物件を検討するって人が増えそう。
そうなると春頃までは近隣の販売が停滞してしまいますね。

[6056: マンコミュファンさん]

都心に住む人にとっては、セカンドハウスには最高だとおもいます。セカンドハウスは遠いと移動に時間と労力をつかい、つい出かけるのが億劫になります。
フラッグは、まさにアーバンリゾートです。狭くてもいいので、眺望永久保証の、そこそこの値段の部屋があることを願っています。5月が楽しみです。

[6057: 通りがかりさん]

>>6055 匿名さん

今がこれだけ騒がれているのだから、価格が発表されたらもっと騒がれるんでしょうね。
第1期は抽選部屋続出で、熱狂のうちに完売となることを予想します。

[6058: 匿名さん]

所沢の駅直結物件の価格みたいなことにだけはならないでほしい…w

[6059: 匿名さん]

今の市場だと坪300万以下を望むなら荒川を越えないといけないからね。もしここが坪300万なら荒川以東よりこっちを選ぶ人が大多数だろうし、そのくらいを見ておくのが妥当だろうね。

[6060: 匿名さん]

>>6059 匿名さん
選手村は平均専有面積が広いので坪単価で考えるのは、そぐわない気がします。
グロス6,500万から7,000万円の価格帯を中心にして、それとは別に海面やレインボービューの部屋は高額で出るという感じではないでしょうか。

昨年、駅遠バス便の板マンで7,000万円を超える物件はあるのかという疑問に、答えていただいた物件がありますが、残念ながら今も買い手がついておりません。
https://www.nomu.com/mansion/id/RB431425/

[6061: 匿名さん]

>>6060 匿名さん
そうですね。私もそのくらいだと思います。80平米のパンダが6000万円台前半、70平米で5000万円台後半かと。眺望のひらけた部屋は全く違う価格設定ですね。

[6062: マンション検討中さん]

だって71平米だし。
あといつから売り出し中かわからない。

[6063: 匿名さん]

>>6060
こことの比較ではあまりにも環境も単価も違い過ぎるけど、
駅遠って色んな意味でしんどいのは事実。
まあそれでもクロティアやPT晴海もそこそこ健闘してるし、
湾岸の過熱感は否めないけど、オンリーワン要素（永久眺望等）があれば何とかなるんじゃない？
ここは三井主導だし全体のブランディングも期待できるはず、賃貸棟もあるしね。

中心価格帯については80平米が前提なら概ね同意。
パンダで80平米5980万～（坪245）なら広告的インパクトも十分。
70平米なら5500～6000万（坪260～280）ぐらいかな？
パンダは70平米4980万～（坪235）を期待したいところだけどねｗ

[6064: マンコミュファンさん]

5月になればどうせわかること。価格予想は不毛のこと。

[6065: 通りがかりさん]

>>6064 マンコミュファンさん

ま、いいじゃない。

[6066: マンション検討中さん]

まあまあそんな事言わないで、夢見させてくださいよ。
当選前の宝クジと同じです。

[6067: マンション検討中さん]

パンダ部屋があれば、実需ではなく運用目的で検討中したいです。
でも、実際70平米4980万、眺望なし部屋があったとして、儲けはでませんよね？諸費用もあるし。駅距離もあって、いくらで売れるか。
実需ならいいでしょうけど。

[6068: 購入経験者さん]

パンダ部屋って、何でしょうか
調べても出てこなくて。すいません。

[6069: 匿名さん]

>>6067 マンション検討中さん
フラッグは広い部屋を買って貰いたいという思いが前面に出てるし、狭めの部屋との価格差はあまり付けない気がする。（狭い部屋でいいなら既存のマンション買ってほしいというのが本音か）

[6070: 匿名さん]

>>6068 購入経験者さん
https://fudosaninfo.work/panda-heya-mansion-imi

Googleで一発目です、、、

[6071: 匿名さん]

>>6070 匿名さん

優し過ぎる！！

[6072: 匿名さん]

>>6060 です。
他にも、駅から徒歩20分以上のバス便の板状マンションでグロス7,000万円以上で販売しているお部屋がありましたら、参考にさせて下さい。
教えて頂いた下目黒のマンションは新築販売価格帯ほ、7,000万円以下のようでした。
目黒駅までバス4分は悪くないないとは思いますが、厳しいんですね。

[6073: 匿名さん]

>>6067 マンション検討中さん

そもそも、売れ残りするような価格からスタートしないですよね。
売り切れる価格からスタートしますよ。
よって坪250万円くらいのからスタートで、上は290万円くらいかも

[6074: 匿名さん]

>>6073 匿名さん
不動産は周辺相場に合わせて販売するもの。中古売った事があるならわかるだろうが、自分が早く処分したい時でも相場より明らかに安い価格では売らせてくれない。他の成約に響くからだ。新築でも同じこと。
南砂や葛西なら坪250以下も充分ありえたが、残念ながら晴海ではありえない。

[6075: ご近所さん]

売り急ぎなどのケースで、相場より明らかに安ければ、業者が現金で引き取るよ。
レインズにのらないから、相場にも響かないし。

[6076: 匿名さん]

対岸から見てます、建設具合。
あっという間に出来てきた感じがありますね。
今欲しいなぁと思っても4年待つ間に他に欲しいもの出てきそうです。

[6077: 匿名さん]

突貫も安さの理由ですかね？

[6078: 匿名さん]

>>6077 匿名さん

それは関係ないですね。特別な工法を使って大幅に工期短縮しない限りは、むしろ短納期のほうが高くなります。
しかも、安いと言ってもどの程度安くなるかはまだ分かっていませんし。

[6079: マンション検討中さん]

湾岸マンション双六の最後の物件ですね。
古くは豊洲の東京フロントコートが@180万、勝どきのTTTが＠200万と比べると旨味は無いけど。。。
当時は両物件とも批判されてましたよね。
それと同じです。

[6080: 匿名さん]

>>6079 マンション検討中さん
まぁ、ここは駅遠以外は絶賛する声が多いですけどね。旨味はでないでしょう。

[6081: 匿名さん]

駅遠っていうより駅無のほうが実態に近いと思う。
そういう環境を好む層もいるにはいるだろうけど万人受けはしない。
間取りはゆったりでグロスも張るから、
結局値段勝負しかないってことで皆さん色めき立ってる。
周辺既得権益者が高値を連呼しても無駄ｗ

[6082: 匿名さん]

駅無プラスで板マンは実質中古だからね。
安売りの大義名分もできるし、逆に周辺物件の営業は、
「あそこは駅ないからｗ」「中古だからｗ」ってセールストークも成立する。
瞬間蒸発させて一時的に相場を乱すより、
長期在庫で長きに渡って売り続けるほうが周辺に与えるダメージも大きい。
加えて不透明感満載の世界経済・・・安値放出の下地は十分過ぎるほど揃ってる。
リークの坪270～280なんか通過点、そこから5～10パーの調整を期待しましょう！

[6083: 匿名さん]

駅遠でも駅無でも十分魅力的な土地、プロジェクトだからね。安ければ買いたい、という方は最初は門前払いでしょう。営利企業としてはお金出してくれる人を優先して当たり前ですから。

[6084: 名無しさん]

お金出してくれる人がたくさんいるといいね。
晴海なんかもともと無人の倉庫街だから、愛着のある人なんかいない。

[6085: マンション検討中さん]

間取りみると、洗面とトイレはタイル貼りだよね。
仕様は低くないんじゃないかな？

[6086: 匿名さん]

>>6085
高級マンションって位置付けでもないんだからねｗ
仕様は長谷工に毛が生えたぐらいじゃないの？
手を加えられない占有空間が秀逸なんだから十分でしょ。
納得できなければリフォームするか素直にタワー買えばいいと思う。
ここは価格重視ですよ！！

[6087: 買い替え検討中さん]

板マンは、オリンピック選手宿泊施設使用後、建て替えるのでなく、そのまま使うのですか。
それとも、躯体や外壁はそのままで内装だけ新しくするのでしょうか。

[6088: 匿名さん]

駅遠でも高付加価値ならいい値段で売れる、という代表的な事例になりそうな予感。

[6089: 匿名さん]

それってどんな価値？

[6090: 匿名さん]

>>6087
後者で内装中心だろうね。
スケルトンに原状回復（都負担）して戻すんじゃないかな？
当然水回りも含めて全取っ換えだと思う。

例えば共有部分で五輪基準のEVではデカすぎてランニングコストが掛かり過ぎるから、
標準品に入れ替えるみたいな話は聞いたことがあるけど、
いずれにしても詳細は中の人に聞かないと分からない。

[6091: 匿名さん]

リバーシティの廉価版、最新版になればいいなと

[6092: 匿名さん]

入居開始して直ぐにドゥトゥール前に人道橋ができて対岸に建つタワマンの下に勝どき駅出入口ができます。よって一番近い棟で徒歩12分になり駅遠ではなくなりますので、価格は周辺相場相当になりそうですね。

[6093: 匿名さん]

>>6087 買い替え検討中さん
おそらくスーパーリフォーム案件
配管や電配なども変えるでしょう
となると外壁も変えてくる可能性も

[6094: マンション検討中さん]

土地を激安で仕入れて裁判になってるんだから、安く出して欲しいわ。

[6095: 匿名さん]

>>6094 マンション検討中さん
それは都とデベの間での話で、購入者には関係ない。追加請求かリフォーム代金デベ持ちくらいのペナルティになるのがオチ。都民の資産が格安でデベに渡った事が論点になっているのに、その解決法がフラッグの購入者というごく一部の人間に還元されるなんてズレた内容になるわけがない。

[6096: 匿名さん]

なるんだなぁ、コレが
坪250くらいで、買いたいなぁ
周りの変なマンション買っちゃった人 涙目価格

[6097: マンション検討中さん]

坪280くらいなら、飛ぶように売れる。
250なんて出た日には瞬間蒸発確実。

最果てだが都心3区の中央区。
2045年になっても人口増加が見込まれる中央区。

投資家が目をつけないわけがない。

[6098: 匿名さん]

200代になったら、欲しい人が買えない物件になっちゃうね。

[6099: 匿名さん]

将来（といっても入居後すぐ）徒歩12分になるし、土地が格安という話も購入者に関係ない。また、BRTや至近に商業施設ができるなど利点を考えれば敢えて安く売る必要などなくなったな。坪280とかの話はフラッグ発表時の興奮で勢いで出た記事だし、冷静に考えれば坪300以下になる理由がないな。

[6100: 匿名さん]

>>6099 匿名さん

徒歩12分ってなんの話してるの？

[6101: マンション検討中さん]

>>6100 匿名さん

少しは過去レス見なよ。

[6102: マンション検討中さん]

>>6099 匿名さん

6100ですが、6092の投稿ね。

[6103: 匿名さん]

>>6099 匿名さん
冷静に考えれば300越えたら手出し無用というか、
買う奴いないよw
ヒントは80平米中心の間取りな。

[6104: 匿名さん]

徒歩12分って駅入口？
電車に乗るまでの時間も短縮？

[6105: 匿名さん]

>>6103 匿名さん
駅遠のPTHでさえ平均@350万。これでも竣工前9割完売。これヒントな。

[6106: 匿名さん]

>>6101 マンション検討中さん

ドゥトゥールのところに橋ができてなんでここのマンションから勝どき駅まで近くなるの？地図読めないの？笑

[6107: 名無しさん]

PTHのほうがスペック高いし、五十歩百歩ではあるが駅近。
そうなるとやっぱり坪300くらいかな。

[6108: 匿名さん]

>>6106 匿名さん
わざわざ過去レスまで教えてくれてるのに読んでもいないの？地図の前に文字読んでる？

[6109: 匿名さん]

>>6108 匿名さん

入り口ができるだけだよ

[6110: 匿名さん]

ここ買いたい。4軒目のマンション購入。4年間ぐらいは住もうかな。

[6111: 匿名さん]

>>6110 匿名さん
ちょっとどうやってそんなに買ったか教えてくださいww複数持ち？

[6112: 匿名さん]

>>6109 匿名さん
駅徒歩表示は出入口までの時間。そんなことも知らんのか？

[6113: 匿名さん]

>>6111 匿名さん

15年前から空中族みたいなことやってます。または都心に住むという雑誌でたまに特集している半投半住を実践してます。
ここ見ているひとで同じ状況の人いるのでは？
北中タワーは検討したけど遠いから止めた。バークコート渋谷タワーは高いから買うの止めた。ここは良さそう。価格的にも。

[6114: マンション検討中さん]

>>6113

同じような状況です。
17年前から半投半住です。
駅直結か駅近物件のみ興味あったがここは別。
駅遠でも価格によっては是非住みたい。

[6115: 匿名さん]

安易に安値で出せば空中族に駆逐されておしまい、ってことですかね。

[6116: 匿名さん]

おしまいというか第１期を狙うのか正解。

[6117: 匿名さん]

>>6113 匿名さん

同じく4件目としてパークコート渋谷を買いました。その前に北仲は申し込んだが外れました。

[6118: 匿名さん]

同じく４件目として北仲を買いました。パークコート渋谷は高すぎて止めました。
ここは駅遠ですが、４年後の自動運転車の開発次第では何ら問題ないと思います。

[6119: 匿名さん]

なるほどー勉強になります！空中族って普通に頑張ってもやっぱりタワマン2つがやっぱり限界なんですかね？3つとかはさすがに無理かな？

[6120: 匿名さん]

>>6119 匿名さん

普通は複数所有する訳ではなく、住み替えだから、可能な限り何件でも。

[6121: 匿名さん]

>>6120 匿名さん
お子さんも連れて移動するんですか？

[6122: 匿名さん]

俺は海外旅行が趣味だからマンションにそんなにカネは使わない。
家は耐久消費財だから、快適に住めるところを見つけたらずっとそこでいい。

[6123: 匿名さん]

>>6112 匿名さん
要するに地下歩道がどれだけ長くてもそれが駅に繋がってれば、駅の一部だって屁理屈だろ。
不動産屋のセールストークはいつもこれだよ。

[6124: 匿名さん]

>>6123 匿名さん
そうですね。
基本的にはホームまでの歩く距離はほとんど変わりませんが、住民には以下のようなメリットはあるかと思います。
・新設の橋がトリトン前の新しい橋のような感じならば、黎明橋、朝潮小橋より勾配が少ないので渡るのが楽
・ホームから新しい出入口までは、雨に濡れなくてすむ

[6125: 名無しさん]

電車に乗るまでの時間はあまり変わらずなんですね。

[6126: 匿名さん]

徒歩所要時間は規則で定められており、実際ホームまで何分かかろうと表示が全て。
人道橋や出入口増設の件は当然デベも握っているはずで、フラッグが駅遠というネガティブ要素は販売開始時にはかき消されているでしょう。

[6127: 匿名さん]

>>6125
ルールに則った表記だから問題ないのはその通り。
実際に歩いて検討者がどう感じるかはまた別の話。
ちなみに駅20分超が駅12分表記になったところで駅遠に変わりはないｗ
離れた棟は20分弱掛かるだろうし・・・

[6128: マンション検討中さん]

毎度のことながら投資観点で資産性を意識した駅徒歩分数にのみこだわる人と、実需観点で利便性に価値観ある人たちの並行議論が始まったか。

[6129: マンコミュファンさん]

清掃工場裏より人道橋を渡って、T.T.T.広場を横切ると、清澄通りに出ますので、それを右に進めば勝どき駅の出入り口があります。棟にもよりますが、20分はかからないかと思います。

[6130: マンコミュファンさん]

>>6129 マンコミュファンさん
そのコースで5街区からでも思いっきりかかるよ。

[6131: マンコミュファンさん]

>>6129 マンコミュファンさん

[6132: 匿名さん]

>>6131 マンコミュファンさん
多分あなたは現地を知らない人だろうけど、地図経路に出ないTTTの公開空地を通るコースがあるんだよ。あとその地図だと勝どき駅周辺で無駄に折り返してるから、実質2分は短縮可能と思われる。

[6133: マンコミュファンさん]

>>6132 匿名さん
へー、じゃあ5街区の端の棟だけは徒歩18分位なのでそんな駅遠でもないし、十分歩けますねwww
そこだけは坪単価高めかな？www

[6134: 匿名さん]

9分と11分に大きな壁があるのは周知だけども、
18分も23分も五十歩百歩なんだから汚画像張ったり不毛な争いは止めて欲しい・・・

[6135: 匿名さん]

>>6132 匿名さん

>>6132 匿名さん
TTTの公開空地を通っても時間短縮にはならないと思いますよ。
逆に朝潮小橋が結構高い位置にあるので、登り降りに余計な時間がかかるかも。
TTTの公開空地にあるエレベーターやエスカレーターも使えますが、やっぱり時間短縮にはならないと思います。

[6136: マンション検討中さん]

マンション買ったのに18分も歩くのは嫌。
9分が限界です。
資産価値は大して無いんだから、思いっきり値下げして欲しい。

[6137: 匿名さん]

>>6131 マンコミュファンさん
Googleマップで調べたら同じ経路で16分だったよ。何か間違えてない？

[6138: 匿名さん]

朝潮小橋はTTTの3階まで上がる必要があります

[6139: 匿名さん]

>>6136 マンション検討中さん
それならそもそもここは検討対象外な人じゃないですか。いいがかりはいけませんよ、笑

[6140: 匿名さん]

>>6136 マンション検討中さん
BRT使えばいいじゃない

[6141: 匿名さん]

>>6140
棟によってはバス停まででさえ10分以上歩きそう・・・

[6142: 匿名さん]

>>6138 匿名さん
上りも下りもゆるやかなスロープがあります。心配はいりません。

[6143: 匿名さん]

>>6141 匿名さん
近いとこ買えばいいじゃない

[6144: 匿名さん]

将来的にですが、以下のルートがフラットかつ信号で足止めをくわない(安全でもある)、楽なルートかと思います。

勝どき東の新しい出入口→新しい橋を通過→DTの前の運河沿いを通過→環2の下を通過(今は通れませんが運河沿いで繋がることを想定)→晴海レジデンスの運河沿いを通過→選手村の商業施設前に到着。
ちなみに運河沿いは自転車に乗っての侵入は不可です。

[6145: 匿名さん]

>>6144 匿名さん
ずっと運河沿いだし、景色もよいルートですね。
今よりかなり時間短縮になりますから、勝どき駅の日常使いも全く問題なさそうです。駅遠という評価は変わりそうですね。

[6146: 匿名さん]

>>6145
＞駅遠という評価は変わりそうですね
新駅でもできない限り永遠に変わりませんｗ
運河沿いは開放感もあって心地良いけど、強風は結構なストレスだよ。

[6147: 匿名さん]

まぁなんと言おうと表記が全てだから、その表記通りの価格に落ち着くということだね。
徒歩17分（新出入口完成後、徒歩12分）とかの表記になるのかね。

[6148: マンコミュファンさん]

>>6138 匿名さん
誰でも使えるエレベーターがあります。

[6149: 購入経験者さん]

>>6131 マンコミュファンさん
自転車はどちらのルートもだめなんでしょうか。

[6150: 評判気になるさん]

>>6147 匿名さん
仮に徒歩12分でもシンドイねェ
眺望の良さが、眺望の良さをかきけす