HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[59701: 匿名さん]

まだ出てない狭めの間取りってあるのでしょうか。

[59702: マンション検討中さん]

>>59701 匿名さん

価格表に次期販売の平米数書いてあるよ。

[59703: 匿名さん]

まだ出てない部屋結構あるけど、小出しにするのかな。それともまた次の期？
サンのE棟丸々出さないの何か変。

[59704: 匿名さん]

なんか人気の出やすい間取りは前回出しまくった感じだな。しかもオプション選択もできたし。

今回から条件の悪い部屋が多い気がする。そしてオプション選択なし。。敗者復活戦みたい

[59705: 名無しさん]

人気のある部屋から売り出すのが普通らしいですよ。営業も言ってた。

[59706: 入居済みさん]

>>59698 匿名さん
その理屈どう考えてもおかしいよね。

[59707: マンション検討中さん]

官民一体のプロジェクトで作り上げてきたのに、最後にデベが販売方針でやらかしてる状況にも見えます。
住民訴訟まで起きたいわく付きの（安く売られた）土地ですが、もしこの緩い販売方針がきっかけで、特定の人々が優先的に利益を得てしまっている場合、またそれが一本の線で繋がってしまうような場合、文春や赤旗などメディアが目をつけて一波乱起こしかねない不安もあります。
Twitterにもあったように、1名義1戸、住民票移動必須、5年間転売賃貸禁止など、デベには責任を持って、官民一体で思い描いた一般の実需を優先した販売を責任を持ってして頂きたいです。

[59708: 匿名さん]

>>59698 匿名さん

土地立物それぞれに定率でかかってくる税金なんだから、その論拠はおかしいよ

[59709: 匿名さん]

敗者復活戦なら投資目的も減るだろうし、本格的な実需検討者たちの戦いになるかもしれない。

[59710: 匿名さん]

次の間取りでたね。1億以下の４LDKは１部屋しかない、しかも展望が絶望的。3LDKはたくさんあるが1000万高い。実質値上げやな

[59711: 匿名さん]

>>59710 匿名さん

値上げか。。。

[59712: 匿名さん]

5C91が４Ｌ7000万円台だが、リビングぼこぼこでタワマン正面で終わってる・・5D85みたいな7000万円台で東京タワー見れる部屋はもうないか

[59713: 買い替え検討中さん]

落選したのに間違いないが、まだ連絡こないのはヤキモキするなー。さすがに明日連絡してみよう。まだ連絡ない方っています？

[59714: 匿名さん]

5D85のバルコニー41平米なのか・・5Ｃ91のバルコニー26平米、グロスだと5Ｄ85の方が広い。サンビレ唯一の内廊下、東京タワービュー、間取り最強でバルコニーも広い、価格安い。なんでおれ当たらないの？

[59715: マンコミュファンさん]

>>59708 土地代は1/6(敷地面積200㎡以下の部分)または1/3(敷地面積200㎡超の部分)になる特例があります。マンションの場合、敷地全体の面積を占有面積割合で除します。よって建物代に偏る場合、固定資産税は高くなります。(建物も1/2になる特例はありますが、周辺マンションよりは確実に高くなるはずです。)
また今回敷地面積も通常マンションより広くなることが予想されますので、1戸あたりに割り当てられる面積が200㎡を超え、1/6でなく1/3を除される割合も出てくる可能性は考えられます。

[59716: 匿名]

>>59707 マンション検討中さん
激しく同意。
全期通じて1名義同一代表1戸、住民票移動必須、5年間転売賃貸禁止にすれば良いだけ。
転売マニアが実需が買えるように値上げするべきと言ってるのは余りにも偏った転売屋目線で大間違い。

[59717: マンコミュファンさん]

>>59715 更に言うと建物分1/2の特例は最初の5年だけなので、6年以降は更に高くなります。

[59718: 匿名さん]

>>59714 匿名さん
東京タワー見えるんだっけ？

[59719: マンション検討中さん]

>>59713 買い替え検討中さん
営業に嫌われることしてないですか？
落選時は連絡しないと言われた方もいるみたいで、差が激し過ぎますね。

[59720: マンション掲示板さん]

>>59713 買い替え検討中さん

来ないです…
バカにされてるのかな
営業によるのでしょうか
怒りさえ感じる

[59721: 通りがかりさん]

通常8,000万円のマンションを取得して土地建物割合が半分だった場合、45.3万円
土地=4,000万×1/6×1.7%=11.3万円
建物=4,000万×1/2×1.7%=34万円

なのが、例えば極端な話、土地1,000万、建物7,000万だとすると、62.3万円
土地=1,000万×1/6×1.7%=2.8万円
建物=7,000万×1/2×1.7%=59.5万円

都市計画税と固定資産税を一色単にしてしまってるので正確には異なりますが、理論的には土地代が安いと税金は高くなります。前の方が仰る通り、6年目以降は更に建物分は高くなりますね。

[59722: マンション検討中さん]

>>59715 マンコミュファンさん
なんかここ特殊で建物9土地1ぐらいになってるとか見たな。本当かどうかは知らないけど。

[59723: 通りがかりさん]

>>59722 ニュースによると売却価格は鑑定価格の10分の1以下のようなので、全然あり得る話かと。。

[59724: マンション検討中さん]

6年目以降は倍になるのですか…？

[59725: 通りがかりさん]

>>59724 経年経過補正があるので、単純に倍にはなりません。6年目ですと、都の場合建物×0.8335ですね。

[59726: 通りがかりさん]

>>59721 ちなみに東京のマンションで土地建物が半々ってことはあり得ないので、周辺のマンションはもっと固定資産税は安いはずです。8,000万の場合、6,000:2,000くらいでしょうか。

[59727: マンション検討中さん]

SUNのE棟は今回も売らないのでしょうか？
1部屋もまだ出てないのは何か理由があるのかな？前回はハズレたのでE棟狙いにシフトしてたのに…

[59728: 匿名さん]

ローン+管理費等+駐輪場
に加えて年間最大70万の固定資産税を払えるかしっかり考えないとですね。

[59729: 通りがかりさん]

連投恐縮ですが、今回更に駐車場含めた共用部分が異常に多いことも建物評価額の割合を高める要因になるかと思います。

[59730: 匿名さん]

>>59721 通りがかりさん

なるほど。
1/6が土地と建物どっちにかかるのかが重要なのか。

[59731: 匿名さん]

>>59721 通りがかりさん

そういうことね。土地安すぎたから、税金高いわけか。

[59732: 匿名さん]

それ35年で考えたら他のマンションより高くつくのでは…
転売ヤーはそこを気にしなくて良いからばかすか買える訳ですね…

[59733: 評判気になるさん]

>>59721 通りがかりさん
建物の固定資産税評価額は再建築価格であって、マンションの価格から土地評価額を引いた差額とは全く別物のような気がしますが。。

[59734: 匿名さん]

よくわからんのだけど、土地の評価って路線価で見るんじゃないの？
都から安く買ったとか関係ない気がするんだけど。

[59735: 通りがかりさん]

ただ最後のポイントは、固定資産税評価額は鑑定評価額とも売却価格ともイコールではないということです。
こればかりは不動産賃貸業者も計画時にはアテで入れるしかない代物です。
竣工引き渡し後、どのようにここが評価されるのか(路線化や鑑定評価に近い価格になるのか、実売価格に近い価格になるのか)は、その時になってのお楽しみという、いわばギャンブルに近いものになってしまいます。。

[59736: 名無しさん]

ただ固定資産税評価額って決めるの都(中央区)ですよね。都が格安で売った土地を、鑑定価格や路線価に近い価格で評価したら、それこそまた周辺住民から訴訟起こされて次こそ負けるので、そんな馬鹿なことしない気が…

[59737: 匿名さん]

>>59736 名無しさん
ゼロだった土地の価格が数千万に跳ね上がり、税収も得られるようになるという、東京都しかできない錬金術

[59738: 検討板ユーザーさん]

でも、土地代を高く評価したら、不当に安くデベに売ったって自ら白状してしまうことになるのでは？
土地が安かったのに相場が崩れるからって建物を高くしたのはデベだしな。

[59739: 名無しさん]

>>59738 そうなんです。前述の方が仰る通り、建物評価額も売却額とイコールではないので、単純に土地建物比率の話ではないのは確かです。ただデベロッパーは建物の価値を上げている(そのための多様な共用部や豪華な内装設計)ので、建物評価額が高くなるのは恐らく間違いないかと…

[59740: マンション検討中さん]

SEAは今期ないですね。そもそも残っていますか。SEAで未販売の住戸がご存じの方いらっしゃったらぜひ教えてください。

[59741: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん

キャンセル住戸の再販まだなんじゃないか

[59742: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん
E棟が一部未販売で、次次回だと説明を受けました。私はSEA一択なので今回は見送りになりそうです

[59743: マンション検討中さん]

重説時に記載されていた土地と建物の比率は1:9くらいでした。

[59744: 職人さん]

>>59713 買い替え検討中さん
抽選会でたけど、まだ連絡ないです。昨夜、たまりかねてメールしました。

[59745: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん
B、D棟完売
A棟：4A90D
C棟：4C107A、Bの一部（中低階）
E棟：4E95以外はすべて残ってます。

[59746: マンション検討中さん]

某ブロガーも固定資産税60万は営業が最大で伝えてる可能性を書いてましたが、会社の税理士に確認すると土地の経緯的には妥当と私も聞きました。

[59747: マンション掲示板さん]

>>59725 通りがかりさん
でもこの通りの計算だと、6年目以降は年100万円近くになりますよね。。

[59748: マンション検討中さん]

ここは1住戸あたりの土地面積は広いから固定資産税は高くなるよね。買い取り価格なんて関係ないよ。地価だよ地価。

[59749: マンション検討中さん]

住む気もなく転売益を狙った業者に、何部屋でも優遇3倍で申し込みできるように設計する販売姿勢
売り主10社の幹事役である三井不動産レジデンシャルはこの街の未来をどう考えているのでしょうか？

これまで1名義に最大何戸（何倍）申し込みを許したのか情報請求すべきでしょうか。

[59750: マンション検討中さん]

ローン返済、管理修繕、駐車場、固都税で年間400万くらいは見込んでる

[59751: 匿名さん]

便宜上、建物の固定資産税が高くなるかもと言っているだけ。実際は（銃声

[59752: マンション検討中さん]

転売恥ずかしくないのか！と言えば言うほど彼らは「いやー、こんなにキャンキャン言われるようないい買い物ができてよかったわー(喜)」と思うだけというね。

[59753: マンション検討中さん]

建物は償却資産だから基本は毎年税金は下がっていくんじゃないの？　そこに優遇期間を考慮する事になるなるのかな。そうすると６年目が上がり、そこから少しずつ下がるのかな。

[59754: 匿名さん]

６年目以降は、月10万プラスだな、とんでもないな、

大衆心理は何も考えないでポチるから、大きな過ちがあると言っていた人がいたが、後々大問題になるかもね、、

[59755: 匿名さん]

横の晴海フラッグの広告は、「ワンルーム賃貸より安い！」だった。自走駐車場が付いて月々6万の支払いでOK。　

目を覚ました方がいいでしょうね。

[59756: 匿名さん]

訂正、横の晴海レジデンス、でした。

[59757: 匿名さん]

引き渡し延期でキャンセルしたゃった人達とハズレた組の妬み嫉み僻み出てくるぞーw

[59758: 匿名さん]

>>59751 匿名さん

気になって今のマンション分譲内訳見てみたら、土地9、建物1だった。土地多いと固定資産税変わるのかしら？

[59759: 匿名さん]

転売ヤー連呼してる輩がいるが、実際転売ヤーが買った部屋って何割くらいあるんだろ？

[59760: マンション検討中さん]

固定資産税もPARK IN!だからね。

[59761: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん

E棟はほぼ未販売のはず。

[59762: マンション検討中さん]

>>59758 匿名さん
前の方々が説明してくれてますよ。
要は普通のマンションだと売買価格と評価額はそんなに大差なく、都内マンションですと評価額においても土地が9割程度を占めるため、評価額のほとんどに対して1/6の特例があり、固都税は安めになります。
ただハルミフラッグの場合土地代が異常に安かった事が原因で、売買価格は土地:建物が1:9と比率が逆転しています。評価額が売買価格並みに設定されるとなると、1/6特例の恩恵が殆ど受けられず、固都税は高くなります。
ちなみに最悪なのは土地は路線価並みに評価され、建物は売買価格並みに評価された時です。さすがにそれは可能性低いと思いますが。

[59763: マンション掲示板さん]

固定資産税について、６年目が一番高い、１０年目から段々安くなるではないでしょうか

[59764: 匿名さん]

ちなみにパークタワー勝どきもここと同じくらいの固定資産税試算額なので、ここ固有の条件で高くなっているわけではないですよ
三井の試算がかなり高めに出されているだけだと思います

[59765: マンション掲示板さん]

>>59764 匿名さん
そりゃ三井的には販売タイミング同じ近傍のマンションで固定資産税に大きな差をつけて出せないでしょ。固定資産税は三井に責任はないから一旦似たような額で出しておいて、結果、
PTK→高めに試算はしてましたので、安く済んで良かったですね
晴海→おおよそ想定通りでした。若干高くなってしまってますが、評価額は都が算定するものですので、都へお問合せください
でしゃんしゃん。

[59766: マンション検討中さん]

今回どこが人気するんだろう
その逆に行きたい

[59767: マンション掲示板さん]

>>59716 匿名さん
まあ、分かるけど、管理めんどくさいよね。
値上げはシンプル。

[59768: 匿名さん]

前期落選に何かの優遇、当選後キャンセルは出禁にしてほしいな

[59769: 通りがかりさん]

>>59759 匿名さん

たしかに。どのくらい転売ヤーに買われてるのかは気になるけど、どうせ実需と判別つかないんだろうね。

そもそも誰が当選したかわからんし。

[59770: 口コミ知りたいさん]

次期値上げしましたか？

[59771: 名無しさん]

>>59770 口コミ知りたいさん
据え置き。

[59772: 口コミ知りたいさん]

>>59771 名無しさん

まだチャンスありますね！

[59773: 匿名さん]

自分が落選した部屋が転売で売りに出てきたらショックです…

[59774: 匿名さん]

>>59773 匿名さん

実需の人が住んでても同じことでは？

[59775: 匿名さん]

いま株の方は暴落してる。オリンピック前から違和感あるけど、上がらなくなってる。

[59776: 匿名さん]

転売ヤー即死？　逃げ場なし

[59777: 名無しさん]

そもそもキャンセル前提で申し込むなよっていいたい。ブラックリストになるんじゃないの。

[59778: 匿名さん]

エントリー済みですが、価格表は何処に出ていますか。

[59779: eマンションさん]

異常に安く都から土地を売却したのが全ての元凶なんだし、値上げしてその分を都に納めてオリンピック赤字の補填に回したらいい。
相場より安ければ多少の是正措置をとったところで業者、個人投資家、実需（親族も動員できる金持ち）、実需（一戸申し込むのがやっとの人）でバトルロワイヤルになるのは必然。

[59780: 匿名さん]

>>59779 eマンションさん
ある意味、税金の使い方としては公正ですけどね。
多く税金を払っているものほど、有利な戦いができるので。
住宅の供給不足ならいざしらず、探せば他の地域にもたくさんマンションがある中で、ここのマンション狙いにいくのは、安くて儲かるマンションに住みたい気持ちがあるからですよね。
それを実需と呼ぶのか。
切実に中央区晴海に住まないといけない人って、どれくらいいるんですかね。

[59781: 匿名さん]

>>59775 匿名さん

岸田さんの昨日の一言で株価暴落か。。
分配と成長の新しい資本主義とやらがうまくいったら、
またいつか株価も上がるかもしれませんね。

[59782: マンション検討中さん]

お刺身とかいう人は一期も二期も複数申し込みして当選してますよね。既存の当選者でも何回でも申し込みOKなんですね。

[59783: 名無しさん]

>>59782 マンション検討中さん
買い増しは自由でしょ。

[59784: 匿名さん]

>>59782 マンション検討中さん
前回当選してても3倍ってのはなー。しかも複数戸申込で全て3倍。そりゃ当たるわ。

[59785: 評判気になるさん]

SUNは前回に比べて魅力的な間取りが少ない
気持ち高い気も…。

[59786: 名無しさん]

とはいえ、ここを高くても欲しいって人ってどれだけいるの？
実需も転売ヤーも安いから寄ってきてるだけでしょ

[59787: 匿名さん]

朗報！
株がダメだと転売ヤーは減ると思うよ。

ここ10年前が坪200ですよ、10年で何ら経済は変化しません。転売ヤーを除外したら実需は坪200で買えるわけです。

[59788: 匿名さん]

固定資産税で月8万はアホ（笑）
誰も調べもしてないんだろう。

少しでも相場が下がったらぜんぶ売りに出てくるぞ、（元々転売ヤーは売ってくるけど）。

[59789: eマンションさん]

>>59574 匿名さん
何を根拠に仰っているか知りませんが、無知を晒してるだけなのでやめておいたほうがいいですよ。

関東大震災
　震度6、マグニチュード7.9
東日本大震災
　震度7、マグニチュード9.0

人的建物被害のことを言いたいなら、
関東大震災の方が大きかったですが、それは当時は耐震も何もなかったのと木造家屋中心で火災被害が大きかったからですよ。

評判落としたいだけの湾岸住民への嫉妬は醜いですね。

[59790: マンション検討中さん]

モデルルームの来場受付ってメール来ますか？

[59791: 匿名さん]

一回の揺れの比較ではダメ、中身が全然ちがうみたい。→>56658

この地震はタイタンの怒りです。地震観測機が地震によって吹っ飛んだらしい。今の東京で来たら確実に死にます。

[59792: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[59793: 匿名さん]

次も大抽選会になりそうですね…トホホ

[59794: 匿名さん]

記憶は都合よく忘れるので、時間が経てば安心だと思ってしまう。しかし、本当は時間が経つほど状況は悪化するばかり、

現代は、現代はと言って良くなった試しはなく、現代の戦争をして焼け野原だったのが最近の日本で、単に忘れているんですよ。　やめようと、言っていたものが現代によって低地に高層に、、100万人住んだ所で被害は無限大です。現代的を合言葉に、子供も作らなくなり、様々な文明が遺跡になっているけど、最後は終わってしまうのでしょうか？

鬼滅の刃をみんなが夢中になるのは、大正時代に本来の自分たちの姿（家族）を見たからでしょうね。現代的だから大丈夫というのは危険ですよ。

[59795: マンション検討中さん]

当たったんだけど、手付金の交渉する余地はあるんだろうか。せめて5%にしたいんだが。。

[59796: 名無しさん]

>>59795 マンション検討中さん
おめでとうございます。無理だと思います。キャンセル扱いになりますよ。

[59797: 評判気になるさん]

>>59795 マンション検討中さん
5パーは無理だと思いますが、多少は交渉できると言ってましたよ！

[59798: マンション検討中さん]

いるんだなそういう人も

[59799: 匿名さん]

手付金、交渉できるんですか？
担当さんにもよるのでしょうか？
なんか不公平ですね。

[59800: マンション検討中さん]

>>59774 匿名さん
全然違うけど？？