HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[59651: 名無しさん]

>>59648 マンション検討中さん
全く同感。チャンスあると思わなきゃやってられない自分もいますw

[59652: 湾岸に住んでます]

みなさんおはようございます。
湾岸に13年住んでます。海は近いですが波のない遠浅の海で塩害被害は聞いたことありません。洗濯物も海側に干してますが匂い、ザラつきなど気にしたことはありません。
ただ、風が強い日が年に何回かあります。台風来たんじゃないかくらいの風が吹く時もあります。以上です。

[59653: 口コミ知りたいさん]

実需組にとって次期はsunのE棟、parkのD棟、parkのB棟残り、このあたりが狙い目になりそうですかね。
A棟残りやseaに突っ込むのは危険と思うが、どうだろ？

[59654: 匿名さん]

次回も転売ヤーと業者の大量申込があると、
1票しかない我が家は、歯が立ちません。

[59655: マンション検討中さん]

私も豊洲に10年近く住んでいますが、塩害被害は感じていません。神経質な方はもしかして気になるのかもしれませんが、周りからも聞いたことがないです。ただ、皆さん言う通り風が強い日は結構あります。風が強いため冬場は寒く感じることもありますね。駅から遠い、風が強い、飲食店が少なそうなど色々デメリットはありますが、中央区で開けた街並み、広い間取り、割安な坪単価などをメリットを考えるとやはりハルミフラッグは魅力的です。前回は落ちましたが、次期も申し込む予定です。

[59656: 名無しさん]

一期契約した親に聞いたら、住戸変更会の残りが結構良いらしい。今回は落選したけど、次期どんな間取り出てくるか楽しみ。

[59657: マンション検討中さん]

勝どきビュータワーエアコンの室外機は重塩害仕様
佃の高層ＵＲも塩害対策仕様

[59658: マンション検討中さん]

次回は複数住戸申し込み禁止にして、面前無くしてネット申し込みのみ、一般的な新築販売通り営業が連携して上手く顧客を誘導して振り分ける方法にして欲しい
一般的な新築マンションと同じく、グレーな属性の人は弾いてほしいし、そういう意味では公正な抽選はあまり望んでない

[59659: 匿名さん]

>>59647 通りがかりさん

塩害が起因だと言い切れる証拠あるんですか？

[59660: マンション検討中さん]

次回の抽選って、今回抽選に入れたみなさんは営業から連絡来る形ですか？それとも、ネットで予約から始める感じですか？

[59661: 匿名さん]

塩害もそうだが、ここは海鳥の糞害もあると思うよ。
物凄い数の海鳥がいる時があるからね。

[59662: 匿名さん]

>>59661 匿名さん
ウミネコ問題は内陸の方が深刻。

[59663: 匿名さん]

そういえば埼玉とかはムクドリの糞害が酷いらしいですね

[59664: マンション検討中さん]

マンマニとのらえもんさんの違いってこういうところよね。マンマニは実需に寄り添う風をしたハイエナなのでタチ悪い

[59665: 匿名さん]

転売マニアか普通のマンクラかの違い。
実需が生活のために買おうとしているものを自分の利益だけ優先すると実需から叩かれるのは当たり前。転売おじさんも同じ。

住宅とはあくまでも住むためのもの。

社会に貢献している実需が優先されて然るべき。
乗っている車を作っているのも実需の製造業者。
コロナワクチンを接種してくれたのも実需の医療従事者。
転売ヤーは資本主義の投資家ではなく、存在意義はないよ。
実需を見下すなんて、勘違いするな。

[59666: マンション検討中さん]

豊洲のマンションなどは鉄筋のかぶり厚さを深く取ったりコンクリ強度を上げたりタイルにしたり塩害対策されてるようで晴海フラッグも当然対策されていると思います。
洗濯物も外に干すと強風で塩気を吸いますが、晴海フラッグで外に干すような住民も居ないでしょうからこれも問題無いと思われます。

[59667: 匿名さん]

>>59664 マンション検討中さん

一方、転売マニア「実需が買えるように次期は値上げをするべき。」

クソ理論で笑うｗｗ

[59668: 転売フラッグ]

>>59666 マンション検討中さん

晴海フラッグ周辺住民ですが余裕で外に干しますwww今日とか天気もいいので洗濯物も喜んでますwwww

[59669: 匿名さん]

新間取り、6A86熱いな。
安い以外の言葉がない。

[59670: 匿名]

>>59669 匿名さん

新しい間取りキターーーーー

[59671: 匿名さん]

6C72独特だな。

[59672: 匿名]

変わらず値段が相場より随分安くてホッとしてます

[59673: 匿名さん]

いやしかし改めて思うけど、次回も安いな。破格だわ。

今友達にマンション薦めるなら晴海フラッグ一択。

既購入としても、マジで業者に制限付けて実需に買わせてくれと思う。

[59674: 匿名さん]

事前に営業さん達から聞いていた方のように値段が変わらなくてよかったです！あとは業者の排除の話が進めば、、、

[59675: 匿名さん]

値上げなし情報は嘘じゃなかったね。

[59676: マンション検討中さん]

次期でSUN、SEA、PARぜんぶ販売されるんだ。
これで販売終了かな。

[59677: 匿名さん]

サンビレ2Lまだできってないと思う、これから追加するかもしれないけど

[59678: マンション検討中さん]

次期でSUN、SEA、PARぜんぶ販売されるんだ。
これで販売終了かな。

[59679: 匿名さん]

一昨日くらいまでは落選でめちゃくちゃ落ち込んでたけど間取り見てまた元気になってきた（笑）

[59680: 評判気になるさん]

まだ終わってない。こっからスタートや！！

[59681: 名無しさん]

会員サイトにでました？値段も？見つけられない

[59682: マンション検討中さん]

専用サイトにサンとパークの新しい間取り出てますね
値段の目安も

[59683: 名無しさん]

まだまだ全部出しきっていないですよ。今回またダメでも３期も申し込みがあると思うときがらくになりました。

[59684: 評判気になるさん]

パークF棟、6F89安過ぎな気がする

[59685: 転売フラッグ]

オプションまで選べた前回を転売ヤーオッケーにしていた東京都とデベの罪は重い

[59686: 匿名さん]

次回は、業者&転売ヤーの3桁登録、1列登録などは、阻止してほしい。
この価格設定では、また根こそぎ持っていかれそう…
大手デベさんお願いします。

[59687: 坪単価比較中さん]

>>59676 マンション検討中さん
SEAは次回販売ないようですよ。

[59688: 匿名さん]

オプション締め切るの円安等関係あるかもね。
どんどん建材や設備が高騰して、品薄になってきてる中、早く部材を確定させて安いうちに仕入れしときたいだろうし
だって入居までまだ2年以上あるのによ

[59689: 匿名さん]

今期はカラーセレクトできるのでしょうか？

[59690: マンション検討中さん]

SEAは5月販売か。5月で板マンは販売終了で次はタワー棟か

[59691: 匿名さん]

タワー安いみたい。さすが晴海（笑）

[59692: 匿名さん]

>>59691 匿名さん

晴海フラッグは中央区なのに江東5区や足立板橋並かそれ以下の安さだからね。
固定資産税などランニングコストはさすがに高いけど。

[59693: 匿名さん]

この辺の土地の値段がゼロ円なので、
どうあがいても安くなるか？

[59694: マンション検討中さん]

サンのE棟はいつ発売なのでしょうか？わかる方いらっしゃいますか？

[59695: マンション検討中さん]

>>59689 匿名さん
今回からカラーセレクト、オプションともにできないと聞いています。正確なことは正式発表を待つのがいいかもしれませんが。

[59696: 匿名さん]

ここの土地が不当に安く払い下げした、と訴えた人、周りのマンション開発でここに値段が付いた例がなく、

お前らがダマされてるだけと返り討ちにあったみたいね（笑）

[59697: 匿名さん]

>>59695 マンション検討中さん

入居まで2年以上あるのにカラーセレクトもできないのは辛いですね…

[59698: 匿名さん]

どうも、土地の取得費が大幅に安かったため、固定資産税の算定が建物に偏ってしまうのではないかという情報がありました。建物の方が固定資産税は高くなるので、年間60万円はあり得る話かもしれません…

持ってるだけで金食い虫か？

[59699: 匿名さん]

貸しても家賃１５万円程度なのに、税金で月５万じゃ大赤字やろ、、、

[59700: マンション検討中さん]

>>59664 マンション検討中さん
ここにも書いてあったけど優遇倍率は一戸のみにすれば良かったのにそれすらやらなかったデベの運営は批判されても仕方がないですね。

[59701: 匿名さん]

まだ出てない狭めの間取りってあるのでしょうか。

[59702: マンション検討中さん]

>>59701 匿名さん

価格表に次期販売の平米数書いてあるよ。

[59703: 匿名さん]

まだ出てない部屋結構あるけど、小出しにするのかな。それともまた次の期？
サンのE棟丸々出さないの何か変。

[59704: 匿名さん]

なんか人気の出やすい間取りは前回出しまくった感じだな。しかもオプション選択もできたし。

今回から条件の悪い部屋が多い気がする。そしてオプション選択なし。。敗者復活戦みたい

[59705: 名無しさん]

人気のある部屋から売り出すのが普通らしいですよ。営業も言ってた。

[59706: 入居済みさん]

>>59698 匿名さん
その理屈どう考えてもおかしいよね。

[59707: マンション検討中さん]

官民一体のプロジェクトで作り上げてきたのに、最後にデベが販売方針でやらかしてる状況にも見えます。
住民訴訟まで起きたいわく付きの（安く売られた）土地ですが、もしこの緩い販売方針がきっかけで、特定の人々が優先的に利益を得てしまっている場合、またそれが一本の線で繋がってしまうような場合、文春や赤旗などメディアが目をつけて一波乱起こしかねない不安もあります。
Twitterにもあったように、1名義1戸、住民票移動必須、5年間転売賃貸禁止など、デベには責任を持って、官民一体で思い描いた一般の実需を優先した販売を責任を持ってして頂きたいです。

[59708: 匿名さん]

>>59698 匿名さん

土地立物それぞれに定率でかかってくる税金なんだから、その論拠はおかしいよ

[59709: 匿名さん]

敗者復活戦なら投資目的も減るだろうし、本格的な実需検討者たちの戦いになるかもしれない。

[59710: 匿名さん]

次の間取りでたね。1億以下の４LDKは１部屋しかない、しかも展望が絶望的。3LDKはたくさんあるが1000万高い。実質値上げやな

[59711: 匿名さん]

>>59710 匿名さん

値上げか。。。

[59712: 匿名さん]

5C91が４Ｌ7000万円台だが、リビングぼこぼこでタワマン正面で終わってる・・5D85みたいな7000万円台で東京タワー見れる部屋はもうないか

[59713: 買い替え検討中さん]

落選したのに間違いないが、まだ連絡こないのはヤキモキするなー。さすがに明日連絡してみよう。まだ連絡ない方っています？

[59714: 匿名さん]

5D85のバルコニー41平米なのか・・5Ｃ91のバルコニー26平米、グロスだと5Ｄ85の方が広い。サンビレ唯一の内廊下、東京タワービュー、間取り最強でバルコニーも広い、価格安い。なんでおれ当たらないの？

[59715: マンコミュファンさん]

>>59708 土地代は1/6(敷地面積200㎡以下の部分)または1/3(敷地面積200㎡超の部分)になる特例があります。マンションの場合、敷地全体の面積を占有面積割合で除します。よって建物代に偏る場合、固定資産税は高くなります。(建物も1/2になる特例はありますが、周辺マンションよりは確実に高くなるはずです。)
また今回敷地面積も通常マンションより広くなることが予想されますので、1戸あたりに割り当てられる面積が200㎡を超え、1/6でなく1/3を除される割合も出てくる可能性は考えられます。

[59716: 匿名]

>>59707 マンション検討中さん
激しく同意。
全期通じて1名義同一代表1戸、住民票移動必須、5年間転売賃貸禁止にすれば良いだけ。
転売マニアが実需が買えるように値上げするべきと言ってるのは余りにも偏った転売屋目線で大間違い。

[59717: マンコミュファンさん]

>>59715 更に言うと建物分1/2の特例は最初の5年だけなので、6年以降は更に高くなります。

[59718: 匿名さん]

>>59714 匿名さん
東京タワー見えるんだっけ？

[59719: マンション検討中さん]

>>59713 買い替え検討中さん
営業に嫌われることしてないですか？
落選時は連絡しないと言われた方もいるみたいで、差が激し過ぎますね。

[59720: マンション掲示板さん]

>>59713 買い替え検討中さん

来ないです…
バカにされてるのかな
営業によるのでしょうか
怒りさえ感じる

[59721: 通りがかりさん]

通常8,000万円のマンションを取得して土地建物割合が半分だった場合、45.3万円
土地=4,000万×1/6×1.7%=11.3万円
建物=4,000万×1/2×1.7%=34万円

なのが、例えば極端な話、土地1,000万、建物7,000万だとすると、62.3万円
土地=1,000万×1/6×1.7%=2.8万円
建物=7,000万×1/2×1.7%=59.5万円

都市計画税と固定資産税を一色単にしてしまってるので正確には異なりますが、理論的には土地代が安いと税金は高くなります。前の方が仰る通り、6年目以降は更に建物分は高くなりますね。

[59722: マンション検討中さん]

>>59715 マンコミュファンさん
なんかここ特殊で建物9土地1ぐらいになってるとか見たな。本当かどうかは知らないけど。

[59723: 通りがかりさん]

>>59722 ニュースによると売却価格は鑑定価格の10分の1以下のようなので、全然あり得る話かと。。

[59724: マンション検討中さん]

6年目以降は倍になるのですか…？

[59725: 通りがかりさん]

>>59724 経年経過補正があるので、単純に倍にはなりません。6年目ですと、都の場合建物×0.8335ですね。

[59726: 通りがかりさん]

>>59721 ちなみに東京のマンションで土地建物が半々ってことはあり得ないので、周辺のマンションはもっと固定資産税は安いはずです。8,000万の場合、6,000:2,000くらいでしょうか。

[59727: マンション検討中さん]

SUNのE棟は今回も売らないのでしょうか？
1部屋もまだ出てないのは何か理由があるのかな？前回はハズレたのでE棟狙いにシフトしてたのに…

[59728: 匿名さん]

ローン+管理費等+駐輪場
に加えて年間最大70万の固定資産税を払えるかしっかり考えないとですね。

[59729: 通りがかりさん]

連投恐縮ですが、今回更に駐車場含めた共用部分が異常に多いことも建物評価額の割合を高める要因になるかと思います。

[59730: 匿名さん]

>>59721 通りがかりさん

なるほど。
1/6が土地と建物どっちにかかるのかが重要なのか。

[59731: 匿名さん]

>>59721 通りがかりさん

そういうことね。土地安すぎたから、税金高いわけか。

[59732: 匿名さん]

それ35年で考えたら他のマンションより高くつくのでは…
転売ヤーはそこを気にしなくて良いからばかすか買える訳ですね…

[59733: 評判気になるさん]

>>59721 通りがかりさん
建物の固定資産税評価額は再建築価格であって、マンションの価格から土地評価額を引いた差額とは全く別物のような気がしますが。。

[59734: 匿名さん]

よくわからんのだけど、土地の評価って路線価で見るんじゃないの？
都から安く買ったとか関係ない気がするんだけど。

[59735: 通りがかりさん]

ただ最後のポイントは、固定資産税評価額は鑑定評価額とも売却価格ともイコールではないということです。
こればかりは不動産賃貸業者も計画時にはアテで入れるしかない代物です。
竣工引き渡し後、どのようにここが評価されるのか(路線化や鑑定評価に近い価格になるのか、実売価格に近い価格になるのか)は、その時になってのお楽しみという、いわばギャンブルに近いものになってしまいます。。

[59736: 名無しさん]

ただ固定資産税評価額って決めるの都(中央区)ですよね。都が格安で売った土地を、鑑定価格や路線価に近い価格で評価したら、それこそまた周辺住民から訴訟起こされて次こそ負けるので、そんな馬鹿なことしない気が…

[59737: 匿名さん]

>>59736 名無しさん
ゼロだった土地の価格が数千万に跳ね上がり、税収も得られるようになるという、東京都しかできない錬金術

[59738: 検討板ユーザーさん]

でも、土地代を高く評価したら、不当に安くデベに売ったって自ら白状してしまうことになるのでは？
土地が安かったのに相場が崩れるからって建物を高くしたのはデベだしな。

[59739: 名無しさん]

>>59738 そうなんです。前述の方が仰る通り、建物評価額も売却額とイコールではないので、単純に土地建物比率の話ではないのは確かです。ただデベロッパーは建物の価値を上げている(そのための多様な共用部や豪華な内装設計)ので、建物評価額が高くなるのは恐らく間違いないかと…

[59740: マンション検討中さん]

SEAは今期ないですね。そもそも残っていますか。SEAで未販売の住戸がご存じの方いらっしゃったらぜひ教えてください。

[59741: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん

キャンセル住戸の再販まだなんじゃないか

[59742: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん
E棟が一部未販売で、次次回だと説明を受けました。私はSEA一択なので今回は見送りになりそうです

[59743: マンション検討中さん]

重説時に記載されていた土地と建物の比率は1:9くらいでした。

[59744: 職人さん]

>>59713 買い替え検討中さん
抽選会でたけど、まだ連絡ないです。昨夜、たまりかねてメールしました。

[59745: マンション検討中さん]

>>59740 マンション検討中さん
B、D棟完売
A棟：4A90D
C棟：4C107A、Bの一部（中低階）
E棟：4E95以外はすべて残ってます。

[59746: マンション検討中さん]

某ブロガーも固定資産税60万は営業が最大で伝えてる可能性を書いてましたが、会社の税理士に確認すると土地の経緯的には妥当と私も聞きました。

[59747: マンション掲示板さん]

>>59725 通りがかりさん
でもこの通りの計算だと、6年目以降は年100万円近くになりますよね。。

[59748: マンション検討中さん]

ここは1住戸あたりの土地面積は広いから固定資産税は高くなるよね。買い取り価格なんて関係ないよ。地価だよ地価。

[59749: マンション検討中さん]

住む気もなく転売益を狙った業者に、何部屋でも優遇3倍で申し込みできるように設計する販売姿勢
売り主10社の幹事役である三井不動産レジデンシャルはこの街の未来をどう考えているのでしょうか？

これまで1名義に最大何戸（何倍）申し込みを許したのか情報請求すべきでしょうか。

[59750: マンション検討中さん]

ローン返済、管理修繕、駐車場、固都税で年間400万くらいは見込んでる