HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[57501: マンション検討中さん]

>>57491 通りがかりさん
グロス7,000万円、60m2がボリュームゾーンとの情報です。坪単価だと385の計算になるのでパーク、サンA棟と同じくらいですかね。内廊下だし、売れそう。
上記前提だと、広めな部屋だと360くらい、角部屋とか上層階は400くらい、って感じですかね。ラウンジ上のプレミアフロアは500とか600かましてきそうですが笑

[57502: マンション検討中さん]

>>57501 マンション検討中さん
サンDの64m2が約6,000万円なので、A棟とその他の価格差（＋40%）を考えればこの単価でも妥当、ってなるんですかね。KYスミフ、低層と異なり完全新築だし、PTKを上回る単価できそうな気もする笑

[57503: 周辺住民さん]

>>57493 匿名さん

今は植栽や歩道が整備されていないから殺風景ですが、2024年3月以降の入居開始後は緑豊かな植栽と綺麗に整備された歩道、多くの行き交う住民、大型ショッピングセンターの営業開始で風景が一変します。

タワー棟は想定外の坪単価になるものと考えます。

そんな私はD棟内廊下３LDKを狙っています。

[57504: 匿名さん]

＞57471
伝言ゲームですよ。かつてロマンチックな冒険と吹聴されて多くの若者が戦争へ競い合って志願したように、大衆心理は必ず間違っています。例外なくニュータウン、団地の最後は「こんなはずじゃなかった」で終わります。　

[57505: 匿名さん]

＞57503
だったら、ショッピングセンターだらけの今の新宿は坪いくらになりますか？

[57506: 匿名さん]

株価も低迷、オリンピックも終わり、金融緩和も終わり、安倍政権も終わり、上がる要素が無くなった今、あたま切り替えないと個人なんてチリが燃えるようなモロさですよ。　誰も救わなし、気づきもしない。

[57507: 匿名さん]

住民比率で見ても大嘘ですよね、コンビニが10あって普通なのに１つできる予定で開発が進んで想定外の坪単価になるって、、、冷静にならないと、、ショッピングセンターなんて２つできても足りないのに。　入居と同時にピークだから難しいかじ取りなのだと思いますが。

[57508: 周辺住民さん]

倍率下げたくて必死にしか見えないですね。

[57509: 周辺住民さん]

>>57504 匿名さん
>例外なくニュータウン、団地の最後は「こんなはずじゃなかった」で終わります。

私もそう考えていたのですが、HARUMI FLAGは他の団地（光が丘、多摩、八潮、辰巳など）とは少し違うのではないかと考え直しています。

行政や住宅都市整備公団（現UR都市機構）が手がけた住宅団地は劣化が明らかですが、民間が手がけた住宅団地（広尾ガーデンヒルズ、極端かもしれませんが…）は住民の意識が高く、劣化が緩やかであると思います。

HARUMI FLAGは三井不動産が主幹事であり、分譲後も管理会社のノウハウや高い住民意識に支えられながら、良好な住宅環境が維持されるものと楽観的に見ています。

また周辺環境が開発されて、都心近接であることから、魅力的な都心マンションとして常にランキング上位になるのではないかと妄想を膨らませています（笑）

[57510: 匿名さん]

>>57495 匿名さん

レインボーブリッジビューに1億払うようなもんでしょ。

[57511: 匿名さん]

>>57505 匿名さん
意味わからん

[57512: マンション検討中さん]

>>57509 周辺住民さん

辰巳は倍値になっとるやん。

[57513: 匿名さん]

>>57491 通りがかりさん
駅力を考えたら難しいじゃないか、マンション立地は一番大事ですから

[57514: マンション検討中さん]

>>57507 匿名さん

トーンダウンしてね？
おまえ小中学校も10必要とか言ってなかったっけ？笑

[57515: 周辺住民]

>>57512 マンション検討中さん

こっちの辰巳団地ね！

東京DEEP案内
https://twitter.com/tokyodeep/status/674159808283475968?lang=bn

[57516: 匿名さん]

投資の人でタワー待ちの人は結構いると思います。2LDK以上だと利回り面で不利なので。

[57517: マンション検討中さん]

>>57515 周辺住民さん

都営じゃん

[57518: 匿名さん]

所得分配に躍起ですから今は値上げできないでしょうね。

国からの払い下げでタワー棟が驚くほど安い？らしですが、

タイミング的にバブル崩壊の引き金になるかもしれません。

[57519: 匿名さん]

晴海フラッグのために、
近隣のコンビニやスーパーは駐輪場を準備、増設しておかないと大変なことになるぞ。
特に勝どき駅周辺がヤバいな。

[57520: 匿名さん]

>>57519 匿名さん
晴海フラッグの入居検討者は駅徒歩20分が苦にならないアスリート集団だから自転車使わないよ。自転車並の速度で歩く者もいる。

[57521: 匿名さん]

>>57492 匿名さん
再利用される選手村であって、新たに建築するタワー棟は対象外では？
スミフですし期待はできないですね。

[57522: 匿名さん]

>>57509 周辺住民さん
三井不動産は会社として経年優化を掲げてますし期待したいです。

[57523: 匿名さん]

晴海五丁目は、
運河に隔絶されたマンション郡だけの街で発展性が無い。
商業施設がどんなもんか不明だが、
外部の客を呼び込めるかどうか疑問。
なので街全体を清潔に保っていかないとあっという間に廃れてしまう。
自治会作ってたくさんイベント開催するとか、
街の魅力を高めていかないと、
新しい人達が中古買って住みたいと思わなくなっちゃうよ。
是非コミュニティ高めて頑張って欲しいですね。

[57524: 匿名さん]

>>57519 匿名さん

都会接近の大規模住宅は自転車でかなり荒れるよ。パークタワー晴海が良い例で、パークタワー晴海板もかなり自転車の取り扱いについて問題視されてる。

[57525: 匿名さん]

言わずもがなここは懸念点の多いマンション。いや団地群。
その懸念点を克服し、家族全員のコンセンサスを取れた物だけが申し込みを許される特殊物件。

え、私？　妻の反対を押し切り申し込みますよ。入居即別居もありえますかね？
4LDKですけど。

[57526: マンション検討中さん]

晴海フラッグの1億の物件検討中です。この広さで都心にない価額だし、永久オーシャンビューで緑も多く近くに商業施設もある。
バス、brt も使いやすいし、銀座あたりなら自転車はタクシーでもすぐです。買い物帰りもタクれば1500円ほどでかえれる、自転車だと銀座に15分でいける。
都バスも頻繁にくるし、すごく魅力的です。同条件で別物件がないです。

[57527: マンション検討中さん]

銀座自転車族大量発生

[57528: 匿名さん]

熱帯魚のグッピーを過密水槽で飼ったら子供を一匹も産まなくなりました。
どうしてでしょうか？　一極集中は問題が多いです。

[57529: 匿名さん]

子供を産まなくていい、競争しなくていい、人と出会わなくていい、一人になってみたい、人が空気みたい、じゃま、、、これが東京、そして日本の問題になってしまいました。

[57530: 匿名さん]

>>57524 匿名さん
あそこってなんであんなに自転車が路駐されてるんですか？

自転車置き場が足りないのか、外から来た人が止めてるのかどっちなんだろう。。

[57531: マンション検討中さん]

>>57530 匿名さん
パークタワー晴海は目の前の道路の路駐も多いですよね

[57532: 匿名さん]

>>57526 マンション検討中さん
私も都心に住んでますが、勤務先も含めて生活圏が狭いのでバス利用が多いです。
近場ならバス、タクシーの方がサクッと乗れて楽です。

当然地下鉄駅が近ければ便利で嬉しいですが、都心近郊ではあるので、駅遠がQOLを著しく低下させるといったことは無いかなと思ってます。

[57533: 匿名さん]

タワーも安いんじゃ来年以降もずっと安いか、何だかんだ言って安いんだよ。安い土地というのは安いんだなと、改めて実感。

[57534: 匿名さん]

＞57532
マンション暮らしを選んだらみんなそうだからｗ
独身はいいけど、結婚したらそういう価値観すてて土地を買えよ。

[57535: 評判気になるさん]

>>57521 匿名さん
タワー棟も価格水準はもう決まってるみたいですよ。広い間取りに拘らないならタワー棟を待つのもありだと思います。

[57536: 匿名さん]

＞57534
小室さん夫婦のデートは真っ先に埼玉秩父でしたね、
都心とかｗ　まったく興味ない様子で、皇族の方々が興味ないんじゃ意味ないですね。

[57537: 周辺住民]

>>57535 評判気になるさん

あのスミフさんですから、相場を見ながらじっくり販売していくのでしょうね。

価格が気にならない方はタワー棟を待ったらいいのではないでしょうか？

まさかPTKの坪単価迄はいかないでしょうが、眺望は他に類を見ない絶景でしょうからどのくらいになるか興味あります。

[57538: 匿名さん]

>>57537 周辺住民さん
タワー棟＝スミフ＝高いと考えてる人、ここはレベニューシェアなのでスミフは高値で出してこないと思いますよ。

[57539: 匿名さん]

シービレだめだったら、
ダウンサイジングしてタワー棟(20階より上)を検討します。
眺望は、最前列ではなくなりますが、フラッグNo.1かと。

[57541: デベにお勤めさん]

>>57528 匿名さん

だから何なんですか？
まずはご自身が限界＊＊でお住み下さい。
あなたが心配することもなく人間は少なくとも自己の意思で済むところを決めることができます。その点グッピーとは違いますよ。　あなたの言う過密は自己の意思に関わらず何等かの力（神と言っても良いですが）によって過密が形成されることです。
今少ししっかり物事を考えられんますように。

[57542: 匿名さん]

>>57518 匿名さん
国じゃなくて都の払い下げですよ。

[57543: マンション検討中さん]

>>57507 匿名さん
小学生並みに頭悪いことに本人が気づいてないのが痛い。コンビニは1店舗あたりの商圏内に3000人以上いないとビジネスが成り立たないと言われています。10店舗あって普通ということは、晴海フラッグって3万人も住むんですね。賃貸含めて5,632戸なので1世帯5人が「最低限」ということですね。大家族！

[57544: 匿名]

タワーは細かく刻んでいるので狭いですよ。
しかも幹事がスミフですから限界ギリギリの高値で販売しますよ。
そういう販売方針の会社ですから。

[57545: 匿名さん]

>>57543 マンション検討中さん
コンビニなんて段階的に増やせばいいだけですからね。特にこういう人の動きが読みづらいリスク高い立地で慎重になるのは当然です。

[57546: 匿名さん]

噂には聞きましたがホントにネガとポジが言い争ってるんですね。
それはそれで本人たちも外野も楽しんでるから素敵だとは思います。管理者は大変ですね。

[57547: 匿名さん]

幕張ベイパークを広くて景色が良く最高と脳にすりこんで買うより、普通に都内の晴海フラッグのほうが10倍良い

[57548: 匿名さん]

>>57544 匿名さん
タワー棟の利益もスミフ独占ではなくJVで配分だからむしろ幹事会社のスミフからすれば早く売り切った方が低コストで済む。

[57549: 匿名さん]

>>57476 eマンションさん
賃貸だと眺望も設備も賃料にはほとんど反映できないので駅から遠い分不利なだけではないですかね

[57550: 匿名さん]

電車通勤前提の人は不便で買わないだろうが、車通勤の人は安いしいいマンションだろうね。

[57551: 匿名さん]

>>57548 匿名さん
タワー楽しみです！
南向きはパークとサンのA棟と似た価格と思いますし、西向きも眺望が良さそうですが、真北と真東はかなり安く出るのではと思っています。

[57552: 匿名]

晴海にはもっと商業施設とオフィスが必要。
オフィスが増えないと飲食店が増えない。
豊洲と東雲の差はオフィスの差。

[57553: 匿名さん]

>>57552 匿名さん

晴海もそのうちアド街で紹介されるよ。1位は晴海フラッグかな？2位がトリトンスクエアか。

[57554: 匿名さん]

>>57552 匿名さん
3丁目の再開発に期待したいです。

[57555: 匿名さん]

>>57546 匿名さん
良くも悪くも名が売れると、色んな人が寄ってきますよね。
普通の板だとネガなんてなかなか発生しないですから。
買う気無い時点で、匿名のお説教が趣味の人以外は、時間の無駄でしかないですからね。

[57556: マンション検討中さん]

タワー棟なんかよく買うなぁと思う。タワマンは駅近の土地を大勢で割り勘して安く買うためのもんだよ。
こんな僻地立地だとタワーのデメリットしか残らないよ。

[57557: 匿名さん]

>>57548 匿名さん
コストも按分なんだろうから、やっぱ時間かけてでも取れる利益は追求した方が得なんじゃないか。

[57558: 匿名さん]

>>57551 匿名さん
真東も悪くないと思う。
毎日ディズニーの花火が見えそう。

[57559: 周辺住民]

敷地面積19,000㎡でどの位の規模が調べたところ、イオン東雲店がほぼ同規模でした。
店舗構成はイオン東雲店を見ればイメージ掴めるのかな？

イオン東雲店
https://www.aeon.com/store/イオン/イオン東雲店/shop_info/floor_guide/1280904

[57560: 匿名さん]

>>57557 匿名さん
コストは固定だと思うんですよね。なぜならコスト按分にしたら請求が煩雑。例えばMRは各社の営業が派遣されてるけど一人一人の人員コスト請求してたら大変でしょう。

[57561: 匿名]

タワーは平均坪単価350程度でいくみたいよ。

[57562: 匿名さん]

>>57561 匿名さん
流石にそんなに高くできないのでは。お見合いの低層は260-280ぐらい、中層が320、高層が360ぐらいかな？

[57563: 周辺住民]

>>57559 周辺住民さん

ショッピングセンターの話です。
間違えました。
×敷地面積
○延床面積

[57564: 匿名]

>>57551 匿名さん
タワーは板状のA棟より高くなりますよ。
しかも狭い。
狭くて高い、今時のタワマンになりますよ。
タワマンに期待しない方が良い。

[57565: 匿名さん]

>>57559 周辺住民さん
豊洲のビバホームの2階部分をイメージしておくと、広さも店舗構成も似たような感じになるのではと思います

[57566: 匿名さん]

>>57564 匿名さん
サンA棟より高くなることはないでしょう。サンA棟、パークA棟は王様部屋ですよ。

[57567: 匿名]

タワーは管理修繕税金のランニングコストが物凄いことになるのが目に見えてるので板状をなんとか購入したい。

[57568: 匿名さん]

>>57562 匿名さん
サンAで400超えてるから、中層以上はそんな安くないと思う。

[57569: 匿名さん]

米CPI6.2%だと。
日本だけがこの波に遅れてるけど、本当にこのままかなあ。マンション価格、ホントに天辺？

[57570: 匿名さん]

>>57558 匿名さん
確かに魅力的な気がしてきました！狙おうかな

[57571: 匿名さん]

>>57527 マンション検討中さん
銀座って自転車移動が大正解な街だよ。車は停めにくいし、タクシーでも進みにくいから、自転車が圧倒的に快適。

[57572: マルチ不動産オーナー]

タワマンのベイブリッジ見える3LDKがほしい

[57573: マルチ不動産オーナー]

レインボーブリッジだった
間違った！

[57574: マンション検討中さん]

>>57571 匿名さん

銀座のどこに自転車止めるの。人だらけで自転車邪魔なのに。

[57575: マンション検討中さん]

サンA棟は南角と西角高層だけ坪400万。
他は坪370万程度で平均すると坪380万。

タワー棟は坪370万かな。

[57576: 匿名さん]

>>57575 マンション検討中さん

パークタワー晴海が今坪400くらいなので、それでもまだ割安感ありますね

[57577: 匿名さん]

>>57576 匿名さん
駅距離が違うし月島と勝どきの違いもあるよ。

[57578: 匿名]

>>57575 マンション検討中さん
ランドマークになるタワーは板状より必ず高くなりますよ。
管理費は逆にスケールメリットが効いて安くなります。
マンションの値付け知らない人が多すぎる。
湾岸では常識ですよ。

[57579: 匿名さん]

>>57574 マンション検討中さん

そんな人混みの中に停めるわけないでしょう。笑
路駐は推奨しないし、各所に駐輪場あるんだよなぁ。しかもガラガラ並みに空いてる。

[57580: 匿名]

>>57562 匿名さん
ハズレ
眺望が開けるタワー南向きはパークA棟より高くなります。
羽田、横浜まで見えますよ。

[57581: 匿名さん]

湾岸タワーだと他にもよりどりみどりなんだよね。中古になると埋没しそうな気がしもしてしまう。

[57582: 匿名さん]

>>57560 匿名さん
期間が延びても固定ってことは無いと思いますよ。
JVはプロジェクトなので、拠出人員の人月換算で精算してると思いますけど。

[57583: 匿名さん]

タワーを買うならエリアナンバーワンを買うのが鉄則だけど、晴海フラッグがエリアナンバーワンにはならないよねと。

[57584: 匿名さん]

>>57561 匿名さん
それなら安いね。
選手村の再利用棟で平均坪単価307万円だもん。

[57585: 匿名さん]

銀座に行く時はいつも三越の駐輪場に止めてます。デパ地下で買い物して帰るので便利です。

[57586: 匿名さん]

>>57583 匿名さん
エリアナンバーワンの定義が難しいけど、価格面ならパタドキでしょうね。知名度ならフラッグタワーになりそうな。

[57587: 坪単価比較中さん]

晴海チャリンコ暴走族が結成されるのか・・・。

[57588: 匿名さん]

>>57586 匿名さん
晴海エリアで考えても、ドトールとか三兄弟の方が中古同士になれば高くなりそう。

[57589: マンション検討中さん]

>>57578 匿名さん
基本的な考え方はそれで。しかし今回は管理費については共用施設のグレードがアップしそうなので高くなりそうですね。

[57590: マンション検討中さん]

いいところですね！
https://youtu.be/6-Rx6JdWlbE

[57591: 匿名さん]

>>57567 匿名さん

管理修繕の単価は晴海フラッグでタワー含めて一緒です。
なのでタワーのほうが割安かもしれない。

[57592: マンション検討中さん]

>>57591 匿名さん
でたらめ…

[57593: 匿名さん]

タワーが安くなるって人は倍率工作か？

[57594: 評判気になるさん]

>>57591 匿名さん
管理修繕費は違います。同じ街区でも練毎に違います。

[57595: 匿名さん]

タワーは狭い部屋多いから、せっかく晴海フラッグに住む意味が薄れる。

[57596: 匿名さん]

>>57585 匿名さん
あなたみたいにマナーの良い自転車乗りばかりならいいんだけどね。大半が歩道脇とかに停めてて迷惑してます。

[57597: マンション検討中さん]

駐輪場で子供乗せ電動自転車1台が3台分の幅を使うのに対応しているかな。あれすごいスピードで突進してくるから怖いのよね。

[57598: 匿名さん]

>>57597 マンション検討中さん
湾岸は歩道が広く平らなところが多いから飛ばす自転車が多いですね。あとある一定の数でスマホ見ながら運転している輩が多いから気をつけましょう。まあけど自転車問題は昭和から全国どこでもありますね。あと事故にあったら110番ですね。

[57599: 匿名さん]

>>57597 マンション検討中さん

主婦は忙しいんだって顔して歩道を猛スピードで突っ込んでくるよ。
そしたら他の園児に衝突して怪我させてたヤツがいた。
歩道は徐行だぜ？
電動自転車はただでさえ重量あるのに、大人と子供乗せてたら、ママの弱い握力でブレーキかけても急には止まれない。

[57600: 匿名さん]

>>57599 匿名さん

子供を乗せて電動自転車乗りますが、子供が乗っていると思うと万一のことを考えてスピード出せません
子連れで猛スピードってすごいですね