HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[5701: 匿名さん]

>>5700 匿名さん

1時間に6本。選手村発が朝だけ2本？
有明からの路線は今後の状況によって通過する可能性もあるらしい。

[5702: 匿名さん]

>>5700 匿名さん
シャトルバスは入居が始まってから、状況を見て検討すればいいですよ。
そうしないと、後々とんでもないお荷物になる可能性があります。

[5703: 匿名さん]

>>5702 匿名さん
そんなこと出来るわけない。管理費を増額するのにどれだけ苦労するかわかってないな。

[5704: 名無しさん]

>>5700 匿名さん

期待できないもなにも、交通需要がそれほど無いから、計画にあるBRTと都バスの本数(こちらは増便した方がよいかも)で十分なのですが。

[5705: 匿名さん]

５年後くらいには、今までなかった新交通システムが実現しているから、駅遠は解決できていると思う。

[5706: 匿名さん]

>>5705
私もそう思います。
環状二号線は特に期待出来そうです。

[5707: 匿名さん]

よくわかってないんだけど、BRTの便数って時間あたり6本だったかと思うけど、なんでこんなに少ないの？何がネックでこんなに少ない本数にせざるを得ないのかな？

[5708: 匿名さん]

>>5707 匿名さん
結局普通の道路使うことになるからね。これ以上増やしたら渋滞などの懸念事項が増えるからでしょ。

[5709: 匿名さん]

>>5707
役所の都合だったり都バスや民間への配慮だったり事業者の採算だったり色々じゃないの？
一時間20本スッカスカで赤字より一時間5本乗車率100パーで黒字のほうが対外的には見栄えがいいし・・・
本数やルートについては随時追加更新されるとは思うけど、そこはお役所仕事だからね。
どうしても適正化までのタイムラグは年単位で発生してしまうと思う。

[5710: マンション検討中さん]

単純に旅客予想をしていて、それぐらいで妥当な需要と見ているだけですよ。
予想がもっと多ければ本数多くなるし。ここで騒いでいるけど5000戸の交通需要なんぞ大したこと無いの一言につきますね。

[5711: 匿名さん]

>>5707
選手村、幹線ルート以外にも豊洲ルートや勝どきシャトルもあるからでは？
全部のルートが通る勝どき、新橋の停車駅の渋滞を考えると総数って簡単に増やせないんじやないかな？？前のバスを待つスペースもあまりなさそうですし。

[5712: 評判気になるさん]

世界中の株と不動産が下がりまくってる。
リーマンショック並み

オリンピックまで維持できませんでしたね。
騙しだましも通用せず、マンションを買う時期じゃないね。
残念だけど。

[5713: マンション検討中さん]

下がるから買うんだろ。

[5714: 匿名さん]

皆さん、現地行きましたか？私は住みたいと思いませんでした。

[5715: マンション検討中さん]

>>5714 匿名さん
ナイス。買いたいからライバル減るのは歓迎(^-^)

[5716: 匿名さん]

>>5714 匿名さん
開発前は住みたいと思う街並みじゃないのは当たり前じゃない？昔は湾岸は住みたい街じゃなかったよ。

[5717: 検討板ユーザーさん]

>>5714 匿名さん
植栽もまだだし、足場組んでいる状態をみてもね。
街が完成してからもう一度見たほうがいいと思いますよ。
私は逆に汐留まで車で選手村入口から環2使えば2分かからなかった事に驚きました。高速入口もすぐだし銀座も車だと10分かかりませんし、車持ちには最高の立地です。車持ってなく電車必須の人にはありえん立地かもしれませんが…
港区も世田谷も目黒も渋谷も文京も駅から離れたとこが品の良い町になってますよね。看板とかなくて静かで。
晴海は看板とかごちゃごちゃしてなくて電線もなく静かで綺麗な街だと思いました。駅遠のメリットも少しはあるかと。

[5718: 匿名さん]

>>5714
勝どき駅から歩いて現地散策だったらそりゃー買う気も失せるだろうね。
豊洲側から工事現場やタワー群を見渡すと逆にテンション上がるはずだよｗ

まあいずれにしても車移動が前提だったりセカンドなら問題ないけど、
バスや電車移動の人はよーく考えたほうがいいとは思う。
妥協点はチャリだね。
天候リスクはあるけど新橋や月島ぐらいならチャリのほうが断然速くて快適な気がする。

[5719: 匿名さん]

>>5710 マンション検討中さん

BRT1台で100人だったかな？通勤需要が7-9時に均等に発生するとして
100人×6本×3時間=1,800人運べる。
共働きや引退した世帯数の数がわからないけど、通勤者のうち自家用車や勝どき駅まで歩く人考慮したら意外と行けるかも。
まあ本当のピーク時はキツイと思うけど。

[5720: 匿名さん]

>>5719 匿名さん

選手村以外から乗れない設定になってる

[5721: 匿名さん]

>>5719 匿名さん
11両編成の山手線の乗車人数と殆ど同じだね。

[5722: 匿名さん]

>>5721 匿名さん
ドコモレンタル電チャリで、移動問題解決！

[5723: 検討板ユーザーさん]

自転車だと余裕みても汐留5分新橋7分銀座10分有楽町15分東京駅20分って感じですね。
自転車もありですね。近くの勝どきザ・タワーは環2開通で新橋駅徒歩20分表示らしいです。

[5724: 検討板ユーザーさん]

>>5720 匿名さん

選手村以外からどうやって乗るの？始発でしょ。

[5725: 匿名さん]

ここと同じ駅遠物件のルネ葛西が坪220、ルネ南砂が坪230なので、フラッグは立地は元よりマンショングレードやデベの差からみて坪280はかたいだろうな。ルネ葛西は既に完売目前だし、フラッグは坪280なら瞬間蒸発だろうな。

[5726: 口コミ知りたいさん]

ここって一番狭くて85平米なんですかね？

[5727: 口コミ知りたいさん]

あ、すみません4街区の掲示しか見てませんでした
5、6には小さめの間取りがあるんですね

[5728: 匿名さん]

広めの部屋が多くてそっちで取れない分、狭めの部屋は坪単価高くなると思うよ。ここは狭い部屋を買うメリットはないと思う。

[5729: 匿名さん]

>>5726 口コミ知りたいさん

いえ、違いますよ。

[5730: 匿名さん]

>>5725 匿名さん

瞬間とまではいかなくても、坪280なら好調に売れていくでしょうね。つまりそれよりちょっと高めで売り出して来る可能性が高い。海側の眺望が見える部屋が多いから、平均は300いくかいかないかぐらいでしょうね。で、眺望悪い部屋は思いっきり下げてパンダにして集客。

[5731: マンション検討中さん]

85平米平均で坪280万だったら7300万だよ。それで好調に売れていくってマジか。このくらいの価格はパワーカップルでもアッパー層だけで各デベ（特にスミフ辺り）が取り合ってるハイクラスじゃないの？欲しい人は間違い無くいると思うけど、1万2000戸だよ？息切れ確実だろ。俺は坪280万でも強気だなと思うよ

[5732: 匿名さん]

1万2千戸ってなんのはなし？

[5733: 匿名さん]

>>5731 マンション検討中さん

まず1万2000戸ではない。
それと、眺望が良ければ7000万超えても売れる。これは近隣の新築が証明してる。

[5734: マンション検討中さん]

コスパ悪くないかい？
朝のラッシュ時に地獄絵図になりそう。

[5735: マンション検討中さん]

賃貸棟は外観が出来てきましたね！

[5736: 匿名さん]

>>5735 マンション検討中さん

画像サンクス。THE団地という感じ、分譲の板マンも同じような感じになるのかな。
団地ぽくていいから検討しやすい価格になりますように！

[5737: 匿名さん]

>>5736 匿名さん

THE団地というほどでもないのでは？
シンプルな板マンですね。

[5738: 匿名さん]

>>5731 マンション検討中さん が12,000戸と言っているのは、「5600戸に1万2000人が住む新たな街が24年度に完成する」という新聞記事を読み間違えたのでは？

これだけの大規模プロジェクトだし、駅遠なので、価格は抑えめになると思う。高めの価格設定では、大量に売れ残ってしまうおそれあり。
ただ、ハルミフラッグをあまり安く出してしまうと、下手をするとほかの湾岸エリアのマンション相場を崩しかねないので、デベロッパーは頭が痛いだろうと思う。

[5739: 匿名さん]

中央区選手村跡地という人気エリアだけど駅遠というデメリットを考えると坪350はいかないはず。
何とか300くらいで抑えて欲しいね。倍率が凄いことになりそうだけど。

[5740: 匿名さん]

85平米くらいの広めの住戸が主体だと、坪300万を超えたらグロス価格が高くなり過ぎて売れ残るのではないかな。
坪280万でもグロスでは結構な価格になる。
販売戸数が多いし、駅遠なので、坪280万でも倍率はそんなに高くならないのではないかと思う。
もし、特定の住戸に人気が集中しても、ほかの同じような条件の住戸を紹介するとか、次期分譲予定分を今期の販売に回すとか、大規模プロジェクトなのでいろいろ調整の余地があり、うまく倍率がつかないように売主が工夫してくれると思う。

[5741: マンション検討中さん]

坪300万なら瞬間蒸発する上に、ﾄﾞｩﾄｩｰﾙと三井は永遠に完売できなくなるでしょう。

[5742: 田舎人]

定年退職して子供に現金として渡す分をマンションで、というのもアリなわけで、
そこにオリンピックゆかりの住居となれば全国から注目されてるはず。
東雲には東北で被災して非難生活してる人が大勢いるけど、
東海の地震が起きて被災する前に、全財産をハルミに突っ込むとか
普通にありえますよ。全国から住みやすい東京を目指してくる。
駅から遠いとか、冗談じゃない。田舎人からしたら近すぎるほどですね。

[5743: 匿名さん]

>>5739,5741
周辺住民、またはデベの営業なのがバレバレですよ。または不動産素人。

坪３００だと前半情弱に売れて、後半失速が簡単に予想できます。
85m2=7700万出せる層は駅遠バス物件に手を出しませんｗ

JVで竣工前完売できずに１０００戸売れ残ったら誰が責任取るの？って話。
85m2=7000万（坪270）が予想価格なのは不動産持ってたら簡単に分かる話だけどな

[5744: 匿名さん]

>>5743 匿名さん
竣工前完売は狙ってないと思うよ。完売したら同時期に一気に5000世帯が越してくることになり大混乱になるし、竣工後数年かけて売ること前提で動いてると思う。

[5745: 匿名さん]

プラウドシティ越中島と同じ坪単価ならこっち買う。あそこも@270から280で広さをウリにしてるけど、売れてんのかね。

[5746: 匿名さん]

高齢者にとっての最先端都市になれば資産価値があがるように思います。

[5747: eマンションさん]

>>5743 匿名さん

駅遠ではあるものの、抜群の眺望ときれいな街並みはかなりの価値が認められそうです。海が見える住戸なら7700出す人は普通にいると思います。
あとは、マンションの仕様次第ですが、それも問題なさそう。

[5748: マンコミュファンさん]

私は出します。タワーの方が良いのですが、私には無理のようです。

[5749: マンション検討中さん]

7000後半出す人もいるだろうけど、そのクラス買える人多くないでしょ…駅遠でBRTも不安。パワーカップルに敬遠されそうな物件ですね

[5750: 匿名さん]

>>5749 マンション検討中さん
BRTはとくに不安を感じませんが、何か不安要素はありますか？
混雑が心配なら、時差通勤すればいいだけだと思ってます。