HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

[匿名さん]

2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地マンション計画／晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業、HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGEについて語りましょう。

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/

三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2023年7月上旬

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
建物竣工予定時期：2023年秋
入居予定時期：2024年6月下旬

・ SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社: 三菱地所コミュニティ株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬

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【スレ本文の情報を編集・更新・追記しました。 管理担当 2023.6.26】

[5601: 匿名さん]

姫って人、投稿拒否されたんじゃない？
来ないみたいだから。
皇居の土地解放しろってのがさすがにダメ出しされたか。

[5602: 匿名さん]

>>5600 マンション検討中さん
いや、駅から遠いんだから、坪300とかではないっしょ。
250もありえる？

[5603: マンション検討中さん]

>>5600 マンション検討中さん

晴海テラスとは駅距離の差があるので、それを補正する必要があります。

晴海テラスの中古と同じぐらいの単価で販売されると予想しています。

[5604: 匿名さん]

最近のトレンドは交通利便性のはずなんだけど湾岸エリアだけは関係ないのか。
都心からあれだけ遠い横浜があれだけ人気なのも頷けるな。

[5605: 匿名さん]

日経平均の暴落が続き15000円くらいまで下がって、ここは坪単価200万円前後で売り出すことになりそう。

[5606: 匿名さん]

>>5605 匿名さん
そんなんなったら減給や失業でマンションどころでない人が頻発するだろうな。マンション買う気になれるのは現金溜め込んだ奴だけ。

[5607: 匿名さん]

晴海テラスは賃貸仕様だから晴海でも単価低めだよ。比較するなら、レジデンスの方でしょ。

[5608: eマンションさん]

>>5603 マンション検討中さん

清掃工場の距離は逆方向の補正要因かな。
でも同じくらいの単価というのはあくまで眺望無し住戸限定の比較だよね。

[5609: 匿名さん]

晴海テラスってBRT停留所からは一番遠くなるよね。

[5610: 匿名さん]

>>5609 匿名さん
停留所はレジデンスの隣でしょ。それならテラスも近いよ。

[5611: マンション掲示板さん]

>>5602 匿名さん
中古で＠270万なのに新築でそれ以下はさすがにないっしょ。もちろんあったら嬉しいけど

[5612: マンション掲示板さん]

>>5605 匿名さん
10年以上前にさかのぼる価格だね。
周りになにもなかった時代。

[5613: ご近所さん]

290は微妙な値付けだね。
晴海の街自体に魅力がないし（眺望くらい？）それなら有明とか行った方が楽しく暮らせそう

[5614: 匿名さん]

新しい街が開かれるのは、とてもワクワクしますよ。歩車分離されてるから、騒音もないし安心して歩き回れますしね。
有明も悪くないと思いますよ。

[5615: マンション検討中さん]

DEUX TOURSに隣接するベイサイド晴海というスミフ所有の物件が最近宣伝されてます。
54.73m2から76.13m2(平均400万円/坪)です。この物件は完成後、3、４年ほど放っておかれました。
現在でもスミフはDEUX TOURSの販売に注力していますが未だ空き住戸が多く苦戦しています。
とはいえHARUMI FLAGの進行も活発になり焦りを感じての販売開始ではないかと思います。

[5616: 匿名さん]

>>5615 マンション検討中さん

で？

大手デベがこの程度で焦るわけ無いでしょう。中小企業じゃあるまい、すべて計算のうえかと。

[5617: マンション検討中さん]

>>5613 ご近所さん
有明が楽しい、魅力があるかは疑問ですが、ここからなら有明にも自転車で5分で行けるので、晴海でも良いのでは?

[5618: 匿名さん]

ここは、眺望の良い部屋も含めての坪平均280万だったら、坪250万以下の部屋も沢山ありそうですね。

[5619: 匿名さん]

>>5617 マンション検討中さん
晴海五丁目交差点からゆりかもめ有明駅まで車で約10分。どんな自転車乗れば5分で行けるの？笑

[5620: 匿名さん]

ここから有明に行く用事って、イベントくらい？
ほとんどの人の流れは銀座や都心方面ですよね。

[5621: マンション検討中さん]

>>5615 マンション検討中さん

全然焦ってないと思います笑

[5622: 匿名さん]

>>5618 匿名さん
最多販売価格が約280なんだと思いますよ。眺望や日当たりは除いて、100平米を超えるような部屋は単価下げて70平米以下の狭い部屋は単価上げる感じで、グロスでは全体的に価格帯狭めてくるつもりかと思いますね。

[5623: マンション掲示板さん]

>>5622 匿名さん
@280だとしたら申し込みは殺到でしょうね。
これを待って買い控えしていた潜在層も多いと聞いてます

[5624: 評判気になるさん]

>>5620 匿名さん
スミフが巨大商業施設を作ります

[5625: 匿名さん]

>>5624
住不だけにあんまり期待しないほうが・・・
モール系なら豊洲や台場、高級路線なら銀座日本橋と明確に差別化できないと厳しいんじゃない？
ちょっとした買い出しなら木場ギャザリアや東雲イオンとも競合すると思うけど、
フラッグ内にも商業施設はできるし、やっぱり難しいんじゃないかな？

[5626: eマンションさん]

>>5623 マンション掲示板さん
坪280なら最多85平米の部屋で7200万位。子持ちで2ldk、3ldkならかなりいいですね。

[5627: マンション掲示板さん]

>>5624 評判気になるさん
すみふの商業施設は失敗すると思います

[5628: 匿名さん]

成功したいならインバウンド向け免税店しか生き残る道は無いと思う。

[5629: 匿名さん]

インバウンドブームも一段落ついたら、店舗スペースは学習塾・予備校や子供やシニアの習い事教室に順次替えていくと、かなりの需要が見込めると思います。

[5630: 匿名さん]

有明の商業施設が、インバウンドや教育系に特化しないと難しいのはその通りと思うが、ここで議論することでもないと思う。

[5631: 匿名さん]

>>5630 匿名さん
ここは、簡単にビルを建てられる土地柄ではないので、ここのテナントスペースは貴重です。
なので、テナント経営としては大丈夫じゃないかという話です。
浮き沈みの激しい飲食店や、お洋服やおしゃれな雑貨を売る店がどこまでこの立地に耐えられるかというのはやはり疑問です。
女性が車を駐車しにくい商業施設はまず嫌われます。

[5632: 匿名さん]

>>5631 匿名さん
大丈夫なの？大丈夫じゃないの？ここってどこの事いってるの？

[5633: 匿名さん]

>>5632 匿名さん

すれ違いでしたね。ごめんなさい。有明の話です。
選手村の商業施設は、駐車場があるのかどうかもわからない規模なので、地元特化の商業施設ですね。

[5634: マンション検討中さん]

晴海は選手村近くでおもてなし施設とか仮設で作ると思うからその跡地が商業施設になったり、レガシーエリアになれば地価上がりそう

[5635: 匿名さん]

>>5634 マンション検討中さん
そんな予定ないと思うけど。ららテラスが予想されてる場所に何かできるかもってくらいでしょ。

[5636: 匿名さん]

BRTがどれぐらい便利なもんなのか、運行してみないとわかりませんねー。それ次第でしょうね。

[5637: 検討板ユーザーさん]

選手村やBRT含め、オリンピック関連事業は東京都や各事業者が威信をかけてやる話だ。
BRTが不便なわけない。輸送能力が足りなければ増便されるだけの話。
どっかのデベがやる街づくりじゃないからね。失敗しないようにしか作られないんだよ。
何でそれがわからず議論に発展しちゃうかな…

[5638: 匿名さん]

今時入札案件に事業者が威信をかけるなんて意識は無いよ。デベ単独の街づくりなら威信をかける価値あるけど。

[5639: 匿名さん]

BRTの制度、威信をかけて作ってくれるのかな。
オリンピックが終わった後も？
都は、その頃には借金でひいひい言ってそうな気がしますが。
BRTは夜間の運行本数に不安が残ります。

[5640: 匿名さん]

>>5637 検討板ユーザーさん

すでに小池さんが全く威信をかけてくれてないんですが

[5641: マンション検討中さん]

>>5635 匿名さん

[5642: マンション検討中さん]

西葛西とか南砂町とかよりは全然良いと思いました。電車は無くても環境的にも綺麗で新しく商業施設の面でも悪くない。金額的には平均75平米6000万くらいが妥当かと。それ以上だと豊洲とかが良い気がするし、その下はまあまずありえない。

[5643: 匿名さん]

>>5642 マンション検討中さん
坪260が適正なんて絵空事を。。

[5644: 評判気になるさん]

>>5637 検討板ユーザーさん

甘いね、騙されやすい人の思考回路

[5645: 匿名さん]

>>5642 マンション検討中さん
75㎡の部屋は少なそうですよ。ほとんど80㎡以上を占めるようです。
85㎡が最多の220部屋と言っていますから、グロスで考えたら、6,000万円以下の部屋は数がかなり限られそうですね。

[5646: 匿名さん]

>>5644 評判気になるさん
ホントそう。オリンピック終わればただの民間の土地。その住民の意見などその他大勢の一意見に過ぎない。

[5647: 匿名さん]

元オリンピック選手村という付加価値が付く以上は坪300未満なんて有り得ないですね。
有明や豊洲といった元工場跡地とかとは次元が違います。

[5648: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
駅遠バス便板状マンションで、坪300万の物件って日本にありますか？

[5649: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
ここは、本来人が住むような土地ではなかったんですよ。

[5650: 匿名さん]

>>5648 匿名さん
銀座3km圏内で坪300万以下の新築マンションってあります？

[5651: 匿名さん]

私も260なら安すぎで瞬間蒸発だと思うわ。

[5652: 匿名さん]

>>5651 匿名さん
徒歩15分以内なら瞬間蒸発だろうけど、20分あるから微妙。。というか絶妙。

[5653: 匿名さん]

>>5650 匿名さん

銀座3km圏内で最寄り駅から徒歩20分以上かかる新築マンションあります？

[5654: 匿名さん]

>>5647 匿名さん
真面目に聞きたいけど、元オリンピック選手村ってどういう論理で付加価値になるの？ただの跡地を払い下げってだけじゃない？
レガシー(笑)とかいらないよ。

[5655: 匿名さん]

>5648 匿名さん 一例
http://www.nomu.com/mansion/id/RB431425/?utm_source=ieshil&utm_medium=...

[5656: 匿名さん]

>>5655 匿名さん

逆に下目黒クラスじゃなきゃ有り得ないってことだね

[5657: 匿名さん]

>>5655 匿名さん

これ板マンじゃないでしょ？バカ？

[5658: 匿名さん]

>>5653 匿名さん
駅遠だけど都心に近いから近隣より少し下げて坪300くらいじゃない？って話でしょうが。それがなぜ急に郊外より安い坪260とかが適正になっちゃうのよ。ありえないっしょ。

[5659: 匿名さん]

>>5658 匿名さん

選手村は平均面積が広いから、坪単価が下がってしまうという事でしょう。選手村を坪単価で考えるのは難しいですね。

[5660: 匿名さん]

>>5655 匿名さん
なるほど、第一種低層住宅で最寄り駅JR目黒駅、平均坪単価290万円での販売だったんですね。さすが人気の目黒ですね。

[5661: 匿名さん]

区としては高級団地として住民税をたくさん払ってくれる人に転入してもらうために、
価格は相場の上限で設定して欲しい。

デベはボランティアじゃないんだから利益はしっかり出したいし、
自分が手掛けた周辺タワマンが売れなくなるような安さはご法度。

ってことで、タワーはドゥトゥール程度。板はその２割安。
そしてタワーのプレミアム戸は、長期戦も辞さないエリア最高値。

[5662: 匿名さん]

駅遠だから新しい交通機関が新設される訳でしょ。
その評価次第という事だな。

[5663: マンコミュファンさん]

どうせ来年5月になれば判ることを、今ここであーだこーだ予想すること自体、不毛のことのように思われますが。

[5664: 匿名さん]

>>5663
そんなことないよ。
購入検討者で散々物件を見て回っても、次から次へと出てくる価格未発表物件。
そろそろ決断してしまいたい時には予測を立てるもの。

[5665: 匿名さん]

>>5661 匿名さん
ドゥトゥール平均坪単価361万の2割安で、平均坪単価288.8万ですかね。
そうすると、坪単価260の物件も存在するという感じですね。

[5666: 匿名さん]

格安マンションとして大放出。

https://hbol.jp/181745?display=b

[5667: 匿名さん]

近隣相場より安いとかよく言われてますけど、よーく考えたらここは「近隣」がないですよね？？
4丁目は倉庫だし。
晴海レジデンスとテラスはエントランスが運河を向いているので、こことは全く駅距離が違いバス便物件ではありませんし。
実は、比較出来る近隣相場ってないんじゃないでしょうか？？人が住んでなかったんだから、安いのは当たり前でしょう？

[5668: 匿名さん]

>>5667 匿名さん
同じ条件で比較できる物件がないから近隣と比較して、って表現してるんだよ。
駅遠だから近隣より少し安いんじゃない？←この表現の何が間違ってるっていうの？

[5669: 匿名さん]

ここをめちゃ安く出しても、周辺相場に影響は与えないんじゃない？

徒歩20分板マンのここと、徒歩10-12分の晴海タワマン群じゃ、同じ晴海とはいえ比較にならないでしょ。

[5670: 匿名さん]

BRTが以外と便利なら徒歩10分以上のマンションとは比較にならないかも。

[5671: 評判気になるさん]

>>5669 匿名さん

駅距離徒歩10分超えたら
どこもメクソハナクソ

[5672: マンコミュファンさん]

大丈夫。
心配しなくても駅遠不便物件を4000戸以上捌かないといけない現実がある以上、JVのこの案件は安値販売でのスタートが確定しております。

ご検討中の皆様はご安心ください。

販売状況によって段階的に上げると思いますよ。

[5673: 匿名さん]

>>5672 マンコミュファンさん
匿名掲示板で確定とか言われても何の説得力もないわ、笑

[5674: 匿名さん]

安いのは間違いない。それがどれくらい安いのかが問題だ

[5675: 匿名さん]

結局マンションブロガーが分け隔てなく数見てる分、一番市場を冷静に見られてる気がする。のら氏の坪300未満というのが現状一番信頼性があると思うわ。これからの景気動向とかの条件除いてな。

[5676: 匿名さん]

そうでしょうね。260-330、平均290みたいなね。

[5677: マンション検討中さん]

新駅いつになるかが鍵かな

[5678: 匿名さん]

>>5677 マンション検討中さん
早くて10年後くらいじゃないかな。もしくはできないかもしれない。

[5679: 匿名さん]

晴海5丁目の交差点から勝どき陸橋を通り新橋駅銀座口まで車で５分30秒でした。

[5680: eマンションさん]

>>5672 マンコミュファンさん

安値といっても、駅遠が加味された安値であり、割安という意味ではないですよね。

[5681: 匿名さん]

>>5678 匿名さん

できないかもっていうか、ほぼできない

[5682: 匿名さん]

下目黒は板を寝かせた感じの板マンだよね。まあ、逆に言えば湾岸も目黒などに近い価格形成になってきたってことだよね。しかも、土地的に高級な場所ではないのに、この価格ってことはその他の総合力でかなり上ってことだし。

[5683: 匿名さん]

>>5675 匿名さん
300未満ってざっくりしすぎだろw
270?280ってリークなんだから、
昨今の市況を考えればその下調整ははあっても、
上はねーよ。

[5684: 匿名さん]

>>5683 匿名さん
もう一回日経の記事よく読んでみ。あれはリークでも何でもなくて名前もない不動産関係者の感想に過ぎないから。前向きに捉え過ぎ、笑

[5685: 匿名さん]

>>5684 匿名さん
分かってねーな…
4000戸規模だよ？来春だよ？もう始まってんだよ。
広めの間取りでグロスは張るし、
必然単価は押さえられるし期待していいと思うよ。
市況もこんな感じだし高値誘導したところで、
既存物件が売れることもないから無駄だよw

[5686: 匿名さん]

個人的には300でも買いたいです。

[5687: 口コミ知りたいさん]

300未満は条件悪めのパンダでも無いんじゃないかなぁ
もしあったとしたら全部私が買い占めますよ
投資家としてはここはまず抑えておきたいです

[5688: マンコミュファンさん]

自称投資家さん

ここの交通不便性と、完成後予想される塾難民、小児科を始めとする医療機関不足を舐めてんの？

バス物件に子育てしながら住んだことある？
多少のお上りさんを騙せても4000戸もの数をグロスで8000万出す富裕層を騙し切って売れると思う？

販売側の立場になって考えてみたら誰でも分かる話だわ笑

あんた周辺物件の所有者なのがバレバレ笑

[5689: 匿名さん]

うち塾行くような子供いないし、会社はバスとチャリとBRTで今のとこから比べるとどう長く見積もっても2/3の通勤時間にはなるし、7500ぐらいで80m2買えればうれしいかなと思ってる。

[5690: 匿名さん]

なんかここが安くなれなるはずって言ってる人は、東京に通勤してる人の半分が通勤一時間以上、ここよりもっと子育て環境悪いってこと忘れてる気が。今都内どんなとこ買っても85m2なら6000万台するし、それより圧倒的に条件いいここが6500万なんかじゃ安すぎるよね。私は抽選覚悟でもちろん第一期で申し込みます。買う部屋の位置もほぼ決めた。

[5691: 匿名さん]

まぁ、ここもほぼ間違いなく湾岸名物の価格発表後大量ネガ発生が見られますよ、笑

[5692: 匿名さん]

ここは東京23区に住みたいけど、予算的には都下、埼玉県、千葉県しか買えない…ぐぬぬっていう層の受け皿でしょ。シントシティレベルの仕様にして価格抑え目にしてリーズナブルで放出するしか駅激遠4,000戸なんて捌けるわけない。坪300万超なんてしたらグロス嵩みすぎて、ターゲット層の手が出ないよ。

[5693: 匿名さん]

4000戸って騒いでる人いるけど、分譲は2600戸程度なんだよね。しかも、竣工5年間前から販売していくわけだから供給過剰になるわけでもないし。

[5694: マンション検討中さん]

ターゲットは文京区や日本橋地区に買いたいけどグヌヌの層じゃない？
芝浦、港南はそもそも供給もほとんどないし、その辺も含む。

[5695: 評判気になるさん]

>>5693 匿名さん
実際4146戸って広告に書いてません？

[5696: 匿名さん]

>>5695 評判気になるさん

4,146個というのはタワー棟も含む総計画戸数なので、今回の販売概要の4街区から6街区を足すと、板状は2,690戸のようですよ。

[5697: 匿名さん]

発表後のネガ大量発生楽しそうだなー笑
眺めてるだけで楽しめそう！

[5698: 匿名さん]

駅遠といっても、これからの新交通システムを考えると全て解決できる。
駅遠の問題はないと思う。

[5699: マンション検討中さん]

まぁ5000戸程度の交通需要なんて大したこと無いからBRTとバスで十分な交通容量になりそうだな。

[5700: 匿名さん]

>>5698-5699
その交通網や輸送力が全く期待できないってことなんだけど・・・
対応は遅れに遅れてるし当初のＢＲＴの運行予定は一桁本数/時間じゃなかった？
まあバスも含めて増減の対応がしやすいのがメリットだから、
需要があれば増えていくとは思うけど、当面は使いものにならない気がしないでもない。
シャトルバスの設定がなさそうなのは痛い・・・

[5701: 匿名さん]

>>5700 匿名さん

1時間に6本。選手村発が朝だけ2本？
有明からの路線は今後の状況によって通過する可能性もあるらしい。

[5702: 匿名さん]

>>5700 匿名さん
シャトルバスは入居が始まってから、状況を見て検討すればいいですよ。
そうしないと、後々とんでもないお荷物になる可能性があります。

[5703: 匿名さん]

>>5702 匿名さん
そんなこと出来るわけない。管理費を増額するのにどれだけ苦労するかわかってないな。

[5704: 名無しさん]

>>5700 匿名さん

期待できないもなにも、交通需要がそれほど無いから、計画にあるBRTと都バスの本数(こちらは増便した方がよいかも)で十分なのですが。

[5705: 匿名さん]

５年後くらいには、今までなかった新交通システムが実現しているから、駅遠は解決できていると思う。

[5706: 匿名さん]

>>5705
私もそう思います。
環状二号線は特に期待出来そうです。

[5707: 匿名さん]

よくわかってないんだけど、BRTの便数って時間あたり6本だったかと思うけど、なんでこんなに少ないの？何がネックでこんなに少ない本数にせざるを得ないのかな？

[5708: 匿名さん]

>>5707 匿名さん
結局普通の道路使うことになるからね。これ以上増やしたら渋滞などの懸念事項が増えるからでしょ。

[5709: 匿名さん]

>>5707
役所の都合だったり都バスや民間への配慮だったり事業者の採算だったり色々じゃないの？
一時間20本スッカスカで赤字より一時間5本乗車率100パーで黒字のほうが対外的には見栄えがいいし・・・
本数やルートについては随時追加更新されるとは思うけど、そこはお役所仕事だからね。
どうしても適正化までのタイムラグは年単位で発生してしまうと思う。

[5710: マンション検討中さん]

単純に旅客予想をしていて、それぐらいで妥当な需要と見ているだけですよ。
予想がもっと多ければ本数多くなるし。ここで騒いでいるけど5000戸の交通需要なんぞ大したこと無いの一言につきますね。

[5711: 匿名さん]

>>5707
選手村、幹線ルート以外にも豊洲ルートや勝どきシャトルもあるからでは？
全部のルートが通る勝どき、新橋の停車駅の渋滞を考えると総数って簡単に増やせないんじやないかな？？前のバスを待つスペースもあまりなさそうですし。

[5712: 評判気になるさん]

世界中の株と不動産が下がりまくってる。
リーマンショック並み

オリンピックまで維持できませんでしたね。
騙しだましも通用せず、マンションを買う時期じゃないね。
残念だけど。

[5713: マンション検討中さん]

下がるから買うんだろ。

[5714: 匿名さん]

皆さん、現地行きましたか？私は住みたいと思いませんでした。

[5715: マンション検討中さん]

>>5714 匿名さん
ナイス。買いたいからライバル減るのは歓迎(^-^)

[5716: 匿名さん]

>>5714 匿名さん
開発前は住みたいと思う街並みじゃないのは当たり前じゃない？昔は湾岸は住みたい街じゃなかったよ。

[5717: 検討板ユーザーさん]

>>5714 匿名さん
植栽もまだだし、足場組んでいる状態をみてもね。
街が完成してからもう一度見たほうがいいと思いますよ。
私は逆に汐留まで車で選手村入口から環2使えば2分かからなかった事に驚きました。高速入口もすぐだし銀座も車だと10分かかりませんし、車持ちには最高の立地です。車持ってなく電車必須の人にはありえん立地かもしれませんが…
港区も世田谷も目黒も渋谷も文京も駅から離れたとこが品の良い町になってますよね。看板とかなくて静かで。
晴海は看板とかごちゃごちゃしてなくて電線もなく静かで綺麗な街だと思いました。駅遠のメリットも少しはあるかと。

[5718: 匿名さん]

>>5714
勝どき駅から歩いて現地散策だったらそりゃー買う気も失せるだろうね。
豊洲側から工事現場やタワー群を見渡すと逆にテンション上がるはずだよｗ

まあいずれにしても車移動が前提だったりセカンドなら問題ないけど、
バスや電車移動の人はよーく考えたほうがいいとは思う。
妥協点はチャリだね。
天候リスクはあるけど新橋や月島ぐらいならチャリのほうが断然速くて快適な気がする。

[5719: 匿名さん]

>>5710 マンション検討中さん

BRT1台で100人だったかな？通勤需要が7-9時に均等に発生するとして
100人×6本×3時間=1,800人運べる。
共働きや引退した世帯数の数がわからないけど、通勤者のうち自家用車や勝どき駅まで歩く人考慮したら意外と行けるかも。
まあ本当のピーク時はキツイと思うけど。

[5720: 匿名さん]

>>5719 匿名さん

選手村以外から乗れない設定になってる

[5721: 匿名さん]

>>5719 匿名さん
11両編成の山手線の乗車人数と殆ど同じだね。

[5722: 匿名さん]

>>5721 匿名さん
ドコモレンタル電チャリで、移動問題解決！

[5723: 検討板ユーザーさん]

自転車だと余裕みても汐留5分新橋7分銀座10分有楽町15分東京駅20分って感じですね。
自転車もありですね。近くの勝どきザ・タワーは環2開通で新橋駅徒歩20分表示らしいです。

[5724: 検討板ユーザーさん]

>>5720 匿名さん

選手村以外からどうやって乗るの？始発でしょ。

[5725: 匿名さん]

ここと同じ駅遠物件のルネ葛西が坪220、ルネ南砂が坪230なので、フラッグは立地は元よりマンショングレードやデベの差からみて坪280はかたいだろうな。ルネ葛西は既に完売目前だし、フラッグは坪280なら瞬間蒸発だろうな。

[5726: 口コミ知りたいさん]

ここって一番狭くて85平米なんですかね？

[5727: 口コミ知りたいさん]

あ、すみません4街区の掲示しか見てませんでした
5、6には小さめの間取りがあるんですね

[5728: 匿名さん]

広めの部屋が多くてそっちで取れない分、狭めの部屋は坪単価高くなると思うよ。ここは狭い部屋を買うメリットはないと思う。

[5729: 匿名さん]

>>5726 口コミ知りたいさん

いえ、違いますよ。

[5730: 匿名さん]

>>5725 匿名さん

瞬間とまではいかなくても、坪280なら好調に売れていくでしょうね。つまりそれよりちょっと高めで売り出して来る可能性が高い。海側の眺望が見える部屋が多いから、平均は300いくかいかないかぐらいでしょうね。で、眺望悪い部屋は思いっきり下げてパンダにして集客。

[5731: マンション検討中さん]

85平米平均で坪280万だったら7300万だよ。それで好調に売れていくってマジか。このくらいの価格はパワーカップルでもアッパー層だけで各デベ（特にスミフ辺り）が取り合ってるハイクラスじゃないの？欲しい人は間違い無くいると思うけど、1万2000戸だよ？息切れ確実だろ。俺は坪280万でも強気だなと思うよ

[5732: 匿名さん]

1万2千戸ってなんのはなし？

[5733: 匿名さん]

>>5731 マンション検討中さん

まず1万2000戸ではない。
それと、眺望が良ければ7000万超えても売れる。これは近隣の新築が証明してる。

[5734: マンション検討中さん]

コスパ悪くないかい？
朝のラッシュ時に地獄絵図になりそう。

[5735: マンション検討中さん]

賃貸棟は外観が出来てきましたね！

[5736: 匿名さん]

>>5735 マンション検討中さん

画像サンクス。THE団地という感じ、分譲の板マンも同じような感じになるのかな。
団地ぽくていいから検討しやすい価格になりますように！

[5737: 匿名さん]

>>5736 匿名さん

THE団地というほどでもないのでは？
シンプルな板マンですね。

[5738: 匿名さん]

>>5731 マンション検討中さん が12,000戸と言っているのは、「5600戸に1万2000人が住む新たな街が24年度に完成する」という新聞記事を読み間違えたのでは？

これだけの大規模プロジェクトだし、駅遠なので、価格は抑えめになると思う。高めの価格設定では、大量に売れ残ってしまうおそれあり。
ただ、ハルミフラッグをあまり安く出してしまうと、下手をするとほかの湾岸エリアのマンション相場を崩しかねないので、デベロッパーは頭が痛いだろうと思う。

[5739: 匿名さん]

中央区選手村跡地という人気エリアだけど駅遠というデメリットを考えると坪350はいかないはず。
何とか300くらいで抑えて欲しいね。倍率が凄いことになりそうだけど。

[5740: 匿名さん]

85平米くらいの広めの住戸が主体だと、坪300万を超えたらグロス価格が高くなり過ぎて売れ残るのではないかな。
坪280万でもグロスでは結構な価格になる。
販売戸数が多いし、駅遠なので、坪280万でも倍率はそんなに高くならないのではないかと思う。
もし、特定の住戸に人気が集中しても、ほかの同じような条件の住戸を紹介するとか、次期分譲予定分を今期の販売に回すとか、大規模プロジェクトなのでいろいろ調整の余地があり、うまく倍率がつかないように売主が工夫してくれると思う。

[5741: マンション検討中さん]

坪300万なら瞬間蒸発する上に、ﾄﾞｩﾄｩｰﾙと三井は永遠に完売できなくなるでしょう。

[5742: 田舎人]

定年退職して子供に現金として渡す分をマンションで、というのもアリなわけで、
そこにオリンピックゆかりの住居となれば全国から注目されてるはず。
東雲には東北で被災して非難生活してる人が大勢いるけど、
東海の地震が起きて被災する前に、全財産をハルミに突っ込むとか
普通にありえますよ。全国から住みやすい東京を目指してくる。
駅から遠いとか、冗談じゃない。田舎人からしたら近すぎるほどですね。

[5743: 匿名さん]

>>5739,5741
周辺住民、またはデベの営業なのがバレバレですよ。または不動産素人。

坪３００だと前半情弱に売れて、後半失速が簡単に予想できます。
85m2=7700万出せる層は駅遠バス物件に手を出しませんｗ

JVで竣工前完売できずに１０００戸売れ残ったら誰が責任取るの？って話。
85m2=7000万（坪270）が予想価格なのは不動産持ってたら簡単に分かる話だけどな

[5744: 匿名さん]

>>5743 匿名さん
竣工前完売は狙ってないと思うよ。完売したら同時期に一気に5000世帯が越してくることになり大混乱になるし、竣工後数年かけて売ること前提で動いてると思う。

[5745: 匿名さん]

プラウドシティ越中島と同じ坪単価ならこっち買う。あそこも@270から280で広さをウリにしてるけど、売れてんのかね。

[5746: 匿名さん]

高齢者にとっての最先端都市になれば資産価値があがるように思います。

[5747: eマンションさん]

>>5743 匿名さん

駅遠ではあるものの、抜群の眺望ときれいな街並みはかなりの価値が認められそうです。海が見える住戸なら7700出す人は普通にいると思います。
あとは、マンションの仕様次第ですが、それも問題なさそう。

[5748: マンコミュファンさん]

私は出します。タワーの方が良いのですが、私には無理のようです。

[5749: マンション検討中さん]

7000後半出す人もいるだろうけど、そのクラス買える人多くないでしょ…駅遠でBRTも不安。パワーカップルに敬遠されそうな物件ですね

[5750: 匿名さん]

>>5749 マンション検討中さん
BRTはとくに不安を感じませんが、何か不安要素はありますか？
混雑が心配なら、時差通勤すればいいだけだと思ってます。

[5751: 匿名さん]

新築のときは、色々とデメリットに目をつむって買っちゃうけど、中古になるとね……
やっぱり駅近は大事。

[5752: 匿名さん]

>>5751 匿名さん
新築でも中古でも、自分はこの物件で駅を使うつもりはないので、全然大事ではないです。

[5753: 匿名さん]

昨年発売されたシャトルバス物件のパークタワー晴海の価格です。
三井さんは、この辺りの金額から選手村購入予算として考えている層を想定していると思います。坪単価ではなく、グロスでこの金額です。

[5754: eマンションさん]

>>5753 匿名さん

グロスでこのぐらいと考えれば、坪単価はやはり280程度ですかね。

[5755: 匿名さん]

空から見る　昭和 平成 そして未来
http://www6.nhk.or.jp/special/sp/detail/index.html?aid=20190101

[5756: 匿名さん]

>>5753 匿名さん

パンタ部屋の価格でしょ？
パークタワー晴海は3LDKで7,500万くらいのイメージだったんだけど

[5757: 匿名さん]

>>5752 匿名さん

駅使わないってどれくらい使わないの？
月一で使うくらいのイメージ？
どんな仕事と生活してるとそういう感じになるの？

[5758: 匿名さん]

>>5757 匿名さん
例外的な事象が発生しない限り使いませんね。
念のために言っておきますが、ここでいう駅は勝どき駅のことです。BRTで乗り継ぐ新橋駅等は使いますよ。文脈から当然に理解されると思いますが。

[5759: 名無しさん]

なぜか喧嘩腰の絶対勝どき使わないマンさん

[5760: 匿名さん]

＞＞5756さん
パークタワー晴海の価格表スレをご参照ください。西側と北側の３ＬＤＫ中住戸は安かったんですよ。
中央区最安物件で、20代のサラリーマンが買ってました。
東側の眺望がぱっとしない7,000万超えの物件は、売るのに苦労しているみたいですよ。
それでも月島周辺の新築マンションに比べれば安いので、ぼちぼち売れているのではないでしょうか。

[5761: 匿名さん]

>>5759 名無しさん

そういう捨てゼリフは良くない。

[5762: マンション検討中さん]

皆様新年明けましておめでとうございます！
今年はハルミフラッグの販売ですね。
皆様の希望の住戸が買えますように！

[5763: マンション検討中さん]

坪280万で85平米だったら7200万ね。
間取り見る限りこれより大きい物件多いよ。日本人の給料上がってないのに7000万レベルの部屋が5000以上供給されて売り切れるのかな。

眺望いいだけで、環状二号線から外れてBRTの本数も不安が残り、商業も弱いこの場所に1万2000人も人呼べると思う？

[5764: 匿名さん]

保育の受け入れキャパが十分すぎるほどあれば、
夫婦ダブルインカムでローン計画しても大丈夫。

[5765: 匿名さん]

>>5763
商業が弱い？ 敷地内に独立した建物の商業施設ができるのに？
大規模再開発はたいていこういうものですが、弱いと評価されている例はありますか？
BRTの本数が不安も根拠がよく分かりませんが、通勤の混雑が心配なのであれば、他の人も言ってるように時差通勤すれば済むことではないでしょうか。

[5766: マンション検討中さん]

ネガしたいだけの人間を相手にしない方が良いね。5000以上とか言ってる時点で勉強不足。

[5767: 匿名さん]

確かに戸数くらい把握しとけよな・・・

>>5765
BRTは輸送能力を見れば当初の計画と比べてかなり低いです。
確かに使ってみないとわからない部分はあるが、所詮バスです。デベたちは既存のバスとの違いを宣伝しますが、それは営業トークであることにご注意。

商業施設はスーパーと多少の飲食店、ジム？なんかは問題ないでしょうが、問題となるのは大量に押し寄せる子供たちの塾や習い事の施設、あと小児科を筆頭に病院不足でしょう。
５～１０年すれば需要に追いつくと思いますが、最初のうちはファミリー世帯には深刻な問題になると思いますよ。

[5768: 匿名さん]

>>5767 匿名さん
BRTの当初の計画とやらが何を指すのか不明ですが、それを指摘するなら数字を出さないと意味ないでしょう。
当初の輸送能力と現在の輸送能力はそれぞれの数値はいくつで、不足すると見られる能力はどれぐらいと見ているんですか？

[5769: 匿名さん]

>>5767 匿名さん
なんで塾や医院が不足すると分かるの？
計画見たの？ まさか未来が見えるの？

[5770: 匿名さん]

>>5767 匿名さんの言ってる事は結構的を射てると思いますよ。BRTの輸送力については本スレでも度々数値化してピークタイムの輸送力不足を指摘している人がいますし、小児科不足は子育て世代が集中するであろうフラッグにおいては予測されうる事態です。

[5771: 匿名さん]

>>5770 匿名さん
あいまいすぎる。

[5772: 匿名さん]

当然逆も予測されうる。

[5773: 匿名さん]

BRTの当初の計画ってなんだろうね？ そんなのあったかな？？

[5774: 匿名さん]

>>5773
一部のルートは19年には開通予定だった。
20年五輪に合わせて本格始動のはずか、
大幅に遅れて22年？23年？
しかも当初は一時間6本で鉄道の代替どころか、バスにも劣る…
ターミナルや信号のコントロールも全く未知数。

[5775: 匿名さん]

>>5774 匿名さん

> 当初は一時間6本

　この"当初"はいつまでを指していますか？

[5776: 匿名さん]

>>5774 匿名さん
ターミナルや信号のコントロールは全く未知数ではない。あなたが知らないだけ。

[5777: マンション検討中さん]

>>5775 匿名さん

五輪までのプレ運行期間のことかな？

[5778: 匿名さん]

>>5777 マンション検討中さん
プレ運行期間のことですかね？
でもそれだと、このマンションには1ミリも関係ないですよね。

まさかそんなネタ持って来ないですよね?、大バカじゃあるまいし。

[5779: 匿名さん]

未だにBRTに期待してる人がいるのが驚き…
大幅変更大幅遅延でデベも頭抱えてるはずだよ。
分譲時には概要が固まってて且つ豊洲ルートは運行してたはずだったからね。
それが稼働ルートも本数も激減で、
引き渡し時にはほとんど使い物にならなそうなのが露呈しちゃったからねぇ…

[5780: 匿名さん]

>>5779 匿名さん

BRT、もちろん鉄道ほどではないにせよ、フツーに使えると思いますよ。輸送能力が鉄道より大幅に低い！という声があり、その通りだとは思いますが、逆に言えばそれで何とかなるって事です。
期待というか、現実的な解決手段だと思います。BRTは。

[5781: 通りがかりさん]

湾岸住んで7年目ですがBRTは大分パワーダウンしてるよ。ガッカリと言ってもオーバーではなくて、不安視するのは当然の反応です。それを言いがかりみたいに言う人は勉強不足かポジショントークかどっちか、、ともあれ皆さん良い年になると良いですね！

[5782: 匿名さん]

>>5781 通りがかりさん

住んでる人からしたら、そりゃ自分たちの住むエリアの価値向上に対する期待の大きさに比較して、小さいスタートになっちゃったんだからそう思うんだろうけど（部外者よりも余計にそう思う）、需要に対しては適切な規模でのスタートだと思うよ。

[5783: 匿名さん]

>>5779 匿名さん
稼働ルートも本数も激減？

それは何に書いてありますか？

[5784: 住民板ユーザーさん1]

BRTは計画が大幅遅延しているだけで、ルートと本数は本格稼働後は同じなんじゃないの？

[5785: マンション検討中さん]

ですよ。パワーダウンとか印象操作だろ。笑える。
自動運転はトーンが下がってるけど、利用者からしたら自動運転でも人の運転でも利便性に影響無いから関係ないですね。

[5786: 匿名さん]

>>5782 匿名さん

自分ちの資産価値に直結しますからね。
住民は目一杯期待値上げてたんでしょ。

[5787: 匿名さん]

>>5786 匿名さん
住民ってどこの住民ですか？

[5788: 名無しさん]

というか
BRTのそもそもの価値が無いよね？今のこの計画じゃw
データで示せとか言ってる輩がいるが、定性的な話で十分通じる。
勉強してから来てねって話。

[5789: 匿名さん]

>>5788 名無しさん
ほんとほんと。
中央区主導から五輪絡みで都主導になって、
緑都政のゴタゴタでグダグダになった一連の流れを見てれば分かる話。
後退延期ばかりでポジティブサプライズは1ミリもない…

[5790: 名無しさん]

>>5777 マンション検討中さん
バスだから乗客次第。
利用者が少なければ簡単に廃止できる。

[5791: 名無しさん]

ここは坪200万くらいで中の下くらいの庶民に買ってもらうしか売り切る方法はないよ。

[5792: マンション検討中さん]

環状二号線から外れたBRTのメインストリームから外れたわけだし、周りに何もないし価格メリットがない限り買わない。

何が何でも買うと言ってる人見るともっと物件たくさん見たほうがいいと感じるよ。間取りや一体開発はいいと思うけど。生活利便性は無いよ。パワーカップル向きではない物件

[5793: 匿名さん]

>>5788
>>5789
>>5792

すまないが、何を言ってるのか理解できない。

> 環状二号線から外れたBRTのメインストリームから外れたわけだし

何の話でしょう？？？

あることないこと書いて、ただBRTを貶めたいだけなのかも知れないが、それにしても知識がなさすぎ。もう少し勉強してから来てください。

[5794: マンコミュファンさん]

>>5793 匿名さん
5793さんの意見に同意します。HARUMI FLAGは、今年一番の注目のマンションになると思います。私も是非買いたい。グロスで高ければちょっと無理かな。

[5795: 名無しさん]

>>5792 マンション検討中さん
仕事が忙しい夫婦ならこんな不便で何もない郊外には買わないよね。

[5796: 匿名さん]

>>5795 名無しさん

何もない場所に街が出来る。想像できない人は買わなきゃいい。

[5797: 匿名さん]

パワーカップルって死語でしょ？笑

[5798: 匿名さん]

＞仕事が忙しい夫婦ならこんな不便で何もない郊外には買わないよね。
あほか。
職場がＢＲＴの停車場に近いならむしろ便利。
八重洲・虎ノ門の再開発でそういう通勤者がドカンと増えるから、その人々には晴海は最高だろ。

[5799: 住民板ユーザーさん1]

通勤はBRTが想定通りに稼働してくれれば便利だと思う。問題は、子供の中高大学への通学だと思う。それがクリアできるならいいマンションだね。

[5800: 匿名さん]

都心へのアクセスとか再開発とか考えると、ここは有明みたいだね。価格もそれくらいになるんじゃないか